Merci pour le lien

Bonjour,

D'abord merci de votre réponse et désolé de n'avoir pas y avoir moi-même répondu avant aujourd'hui, n'ayant curieusement pas été informé automatiquement de votre message (bien qu'ayant coché la case "suivre cette discussion" au moment de la rédaction de mon message).

Un bail 3-6-9 ans a été signé le 1 mai 1993 à Bruxelles (Etterbeek).
Les lieux devraient être libérés le 31 mars, sans faute, pour commencer les travaux début avril. Plus tard sera trop tard.
Si la locataire actuelle sort plus tard, pour quelque raison que ce soit, cela nous empêchera de terminer les travaux à temps et mon fils n'aura pas de logement à la rentrée. Et il n'en trouvera sans doute plus d'autre, en tant que locataire, à la dernière minute.

Bonjour,

- Nous n'avons pas fait faire d'inspection de la cheminée, juste deux devis provenant de sociétés capables de réaliser le tubage.
- Non, les chaudières étaient, et sont toujours individuelles, au gaz. Toutes les chaudières d'une même colonne reliée sur un seul conduit que l'on partage (c'est ce qui posait problème puisqu'il fallait s'entendre sur le tubage).

Merci, voilà une réponse claire 

D'après les informations que j'ai eu après votre intervention, par deux personnes différentes, mon mode de calcul serait exact:

1) Il n'est pas obligatoire de reprendre les informations de la factures Vivaqua pour faire le décompte du locataire à partir de son compteur de passage.
2) Il est parfaitement légal de faire le décompte à partir des prix de Vivaqua en fonction des consommations (index), du nombres d'habitants inscrit dans l'appartement et des différentes tranches.
3) Je peux parfaitement prendre le prix de l'eau des communs à ma charge (différence entre ce que je paye et ce que le locataire me rembourse).
4) Il n'est pas obligatoire de demander une provision même si c'est autorisé.

Sans vouloir être désagréable, je trouve que vous ne m'apportez aucune aide.

C'est un truc de famille. Mais peut-être n'était ce pas le meilleur choix pour ce type d'appartement ...
Si je savais tout, je passerais pas mon temps sur cette machine à raconter ma vie 
Le prochain locataire, fin février, signera un bail de chez PIM, c'est promis.

Mais qu'est ce que je fais pour ces arriérés d'eau ?

1) Ni l'une, ni l'autre:
Comme je l'ai écrit plus haut, les charges privatives sont séparées des charges communes.
Pour ce qui est des charges privatives,  voir l'article 4 repris dans son intégralité en dessous de ce message.
Donc, pour répondre précisément à votre question concernant les Charges Privatives:  Je n'ai opté ni pour les provisions mensuelles, ni pour des charges forfaitaires.

2) Oui:
Car il m'a été indiqué ici: https://forum.pim.be/topic-288546-a-pro … age-1.html que j'avais le droit de le faire. Si je n'ai pas le droit, je ne le demanderai pas. Je l'avais aussi lu ailleurs sur le forum qu'un bailleur en avait le droit mais je n'ai pas le lien sans chercher activement.
J'aimerais être sur de mon droit avant d'en faire la demande au locataire. C'est plutôt pour le principe car ce dernier fait tout pour envenimer les choses comme vous l'avez vous-même compris dans le sujet auquel vous avez participé.

3) Comme je vous l'ai écrit, il n'y a plus de décompte trimestriel depuis un moment car nous avons des problèmes de syndic.
Je n'ai rien déduit: j'ai payé ce que la personne qui fait les comptes me demandait comme provisions pour les frais urgent. En gros, et sous réserve que je dise une bêtise, je paye cette provision pour les frais communs (pour lequel le locataire a un forfait, voir article 4 plus bas) et pour l'eau dont le décompte est effectué aussi par la personne qui fait office de syndic a partir des index des compteurs de passage privatifs. Nous ferons les comptes et soldes définitifs plus tard lorsque le problème de syndic sera réglé.

4) Ne mélangez vous pas les charges privatives et les charges communes ?
Lisez l'article 4 ci-dessous. Je n'ai jamais réajusté la somme forfaitaire demandées pour les charges communes. La somme est petite et est moins importante que ce que je paye en réalité pour le nettoyage, chauffage, ascenseur, frais divers, communs. De sorte que pour ces frais communs le locataire ne subit pas de réajustement. Ca me parait plus juste pour un locataire dont les moyens peuvent être limités.
Comme je l'ai abus écrit plusieurs fois, je n'ai jamais demandé de provision pour la consommation d'eau privative. Je devais lui envoyer en principe chaque année (mais je ne l'ai fait que les 2 premières années) un décompte, tenant compte des index du compteur privatif, avec le prix exact au centime près de sa consommation d'eau.

Tout ça me parait correct mais je ne suis pas juriste et c'est assez compliqué.

Dans le contrat:

Concernant les charges communes:

ARTICLE 4 : CHARGES LOCATIVES.
Outre le loyer, le preneur paiera sa quote-part dans les charges locatives communes énumérées ci-dessous:
-nettoyage et éclairage des parties communes;
-entretien, consommation d'électricité et assurance de l'ascenseur;
-frais de gestion et rémunération  du syndic de l'immeuble.
Le preneur versera à cette fin une somme mensuelle forfaitaire de 25€. Si le bail est reconduit cette somme pourra être réajustée en fonction des dépenses réelles des douze mois précédents. Les pièces justificatives pourront dans ce cas être consultées au domicile du bailleur.
Le preneur s'engage à apposer sur sa boîte aux lettres et à côté de sa sonnette une plaquette avec son nom.

Concernant le chauffage individuel:

ARTICLE 6 : CHAUFFAGE.
Le chauffage et l’eau chaude sont assurés par une installation individuelle neuve, mis en place par la Sociéré .... & Cnie le 28 juin 2010.  Le preneur assumera les frais de consommation et d'entretien de cette installation.

Je ne comprends pas bien le sens de vos remarques. Je suis respectueux des lois mais nous ne sommes pas non plus des machines:

1) je trouve curieux de voir du voir du mal dans le fait de vouloir faire un (pas plein) de cadeau à un locataire qui vous apporte la paix, comme à tout autre personne.
2) 3 de mes locataires sur 4 payent avec du retard, mais à date régulière, dont 2 depuis plus de 25 ans. Pourquoi leur chercherais-je des poux ?
3) Je sais que le préavis est en principe de 3 mois, mais je pense qu'il est permis de le raccourcir si le locataire le demande et que le bailleur est d'accord.

Je commence à m'en sortir 
Mais j'ai un problème a vous exposer:

1)  Date d'entrée en vigueur du bail (9 ans, résidence principale): 1er juillet 2010
2) Renom du locataire reçu le 18 décembre 2017.
3) Contractuellement il y a un préavis de 3 mois (du 1er janvier au 31 mars) mais le locataire m'indique (textuellement) dans le courrier électronique accompagnant sa lettre de renom:
"que l appartement peut être libre a partir de  mi-janvier si vous avez  un locataire dans l'immédiat"
4) Je trouve un nouveau locataire qui signe pour entrer le 1er mars
5) Dernier décompte d'eau du locataire sortant pour la période du 1/07/2012 au 29/09/2012
6) Je possède les index de la fin juin des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017.

Sachant que vous m'avez écrit que je peux réclamer les arriérés d'eau des 5 dernières années je pense:

7) préparer le décompte d'eau du 30 juin 2013 au 30 juin 2017 (4 ans) et envoyer la facture de ces 4 années dans les prochains jours au locataire sortant.
8 ) Attendre l'état des lieux de sortie pour prendre note de l'index ultime du compteur d'eau et pouvoir préparer le décompte des 8 derniers mois (du 30 juin 2017 au 28 février 2018).

Je devrai faire le calcul plus tard et ne clôturer le procès verbal d'état des lieux que lorsque le décompte aura été fait.
A moins que l'expert ne soit capable de faire le calcul sur place et que nous puissions chiffrer la consommation d'eau de ces 8 derniers mois ?

Ai-je tout bon ?