Donc si je réunis un groupe de copropriétaires je peux mettre les frais de notre réunion à charge de l'ACP, n'importe le motif de la réunion ?

Bizarre ...

Je croyais que la réunion devait avoir comme objet l'administration et la gestion des parties communes de la copropriété ET être accessible à tous les copropriétaires.

Selon vous les réunions de copropriétaire du type "comment installer un modem ADSL" pourraient donc être organisé aux frais de l'ACP.

Grmff,

Je constate que vous avez la même réaction qu'un nouveau copropriétaire qui est attaqué en personne lors de son 1ère AG, quand il pose une question "bête" (selon le pouvoir en place).

C'est classique que ce CP décide de ne plus rien lire, de ne plus revenir et de se limiter à payer, puisque  "Il y a rien à faire". 

Augustin, tel que Multatuli, ne répète que la malhonnêteté qui existe dans plus de copropriétés que vous ne croyez.

On peut certes lui reprocher qu'il utilise les mêmes techniques que maintes syndics.

Tant que l'IPI et autres autorisent de fait l'utilisation de ces techniques, on ne peut pas interdire Augustin d'utiliser lui-même ces techniques. Surtout s'il se base sur ce qui a été dit par des personnes avec des fonctions publiques très hautes lors les auditions en janvier 2009 à la commission de Justice.

J'y étais et je peut affirmer que des représentants officieux d'organisations on dit des choses qui supportent la thèse de Augustin.

Le texte sera publié vers ... juillet 2009 ou plus tard.

Mais, contrairement à lui, je ne suis pas certain que leurs paroles avaient l'approbation de leur organisation.

En ce qui concerne les assureurs, tout le monde sait qu'ils sont de fait les premiers juges sur la responsabilité des syndics. S'ils doivent trop intervenir ils vont au moins augmenter la prime, la franchise, ...  pour le syndic et ainsi le forcer à changer ses habitudes.

Si l'IPI rend possible que cette obligation, décrété par arrêté royale, soit contourné, alors il met non seulement à néant l'effet de cette obligation, mais rend aussi possible que sa responsabilité est mis en cause.

Il est possible que l'IPI (ou l'Etat) soit condamné dans ce cas à indemniser une ACP pour les dégâts causés par un syndic non-assuré, si l'IPI ne prouve pas quelle a entrepris les actions nécessaires.

Je ne referais pas au syndic, mais à la phrase suivante ...

Nuance, je dirais plutôt « le syndic sera plus facilement un acheteur. »

Un député européen sortant, assez réputé, vient encore de dire hier lors d’une émission télé:

Les méthodes utilisées par vous sont classiques. Je les ai encore vues en action ce mercredi dernier, quand j’étais présent en province à une AG comme observateur. Un groupe de CP y à pris le pouvoir, en « informant » hors AG une majorité des autres CP et en utilisant des moyens démocratiques en AG. J’y étais appelé à l'aide par un membre de ma famille, qui était un des CP lésés, pour observer si les méthodes utilisés en AG étaient démocratiques. Ils l’étaient. Son groupe a donc perdu démocratiquement. Mais les premiers signes de tension dans ce groupe « commando » maintenant au pouvoir étaient déjà visibles lors de l'AG. Ce groupe ne restera pas longtemps « au pouvoir ». Leur candidat-syndic a été élu, mais le vrai candidat valable des 7 candidats ne voulait visiblement pas être élu maintenant, mais bien plus tard.

Cela rejoint mes observations de ce mercredi, bien que le cas était différent.

Ce fait sera l’origine des problèmes de plus en plus grave dans votre ACP dans les années qui viennent. Relisez ce que j’ai dit au début de ce sujet concernant les coups d’état.

Cela est possible, mais aucune statistique ne soutient votre supposition.

C’est dommage que l’IPI a jeté l’argent par les fenêtres en organisant entre autre une campagne publicitaire au lieu de le dépenser à la collecte de statistiques.

Dernière remarque. Beaucoup de personnes oublient parfois que 100 x 0 vaut 0 et pas 100.

Donc quand le Juge applique la formule « majorité » x « décision prise dans un contexte démocratique » = validité de la décision , il doit déterminer si la décision a obtenu une majorité et si la décision a été prise démocratiquement (pas de désinformation, pas d’intimidation, pas de mobbing, …). Ce que les observateurs d’élections dans des jeunes démocraties font.

Donc : 100% x 0% est et reste toujours 0 , malgré la présence du 100.

En plus du conseil de gof, je suggère de choisir un 2ème notaire vous-même (cela n'augmente pas vos frais). L'avis de ce notaire est gratuit jusqu'au moment de la signature du compromis.

Ayant fait un offre il y a quelques années (2003) pour une maison uni-familiale de ce type je sais que les statuts de l'ACP doivent être fait par le vendeur OU le vendeur (si tout n'est pas vendu en même temps) et le/les premiers acheteurs, qui mettent l'immeuble en indivision forcée. Vous n'êtes pas un premier acheteur, puisque le premier lot est déjà vendu. Je suppose que l'acte authentique de cette vente existe.

A ce moment (si vous n'avez pas encore signé le compromis) c'est la responsabilité du vendeur et du premier acheteur de faire ces statuts. Votre notaire (= le 2ème) va constater que les statuts sont incomplets ET que le permis d'urbanisme n'existe pas, avec toutes les  conséquences ... .

Le permis d'urbanisme ne peut être obtenu que moyennant un avis positif des pompiers. Les pompiers exigent une certaine résistance au feu (1h ou 30' je crois) entre les appartements. Cette résistance doit être plus grande entre deux logements qu'a l'intérieur d'un logement, suite au principe qu'un propriétaire doit tout faire pour ne pas nuire ses voisins (Art. 544 CC e.a.).

Dans mon cas, c'est grâce entre autres à l'aide de ce 2ème notaire, que je n'ai pas acheté, après avoir fait un offre. L'avis du notaire était gratuit.

Une copie du permis d'urbanisme (et des plans) doit être inséré dans les statuts. Ces statuts doivent être signé par le propriétaire unique ou les propriétaires qui ont mis l'immeuble en indivision, et cela avant la signature du compromis par vous. Dès ce moment voter signature est probablement aussi nécessaire. comme il y aura probablement désaccord (le monte charge, ...) il est fort probable que es statuts devront être homologué par le Juge de Paix, etc ... . Cette procédure peut coûter très cher, les frais sont en principe à charge du vendeur et du premier acheteur, y compris la mise en concordance avec le permis d'urbanisme.

Conclusion:
1. demandez des renseignements au service d'urbanisme de la commune
2. demandez l'avis d'un 2ème notaire (autre que celui du vendeur et du premier acheteur).

Analysons par exemple le formulaire d'une firme ***.

Je retrouve sur ce formulaire, à remplir par le syndic, un choix. Le syndic doit se baser uniquement sur des décisions de l'AG et rien d'autre.

La 2ème option est: "OU : Proposition forfaitaire appliquée généralement par *** .... 1,77 ...".

J'en tire la conclusion que la phrase "les associations de chauffagistes  ..." est peut-être inexacte. En tous cas pas mentionné par cette firme, qui est le N° 1 sur le marché belge.

Je sais ce qui m'a été dit, ce que j'ai constaté et ce que des membres du bureau de l'IPI ont dit en public, etc ... alors dire que c'est pas vrai qu'au moins 50% des AI ne sont pas assurés ... c'est un pas trop loin.

Tant que l'IPI n'a pas la preuve, ces AI sont légalement pas assurés et leur agrégation devrait être retiré si l'IPI veut appliquer sa déontologie.

Je refuse de dire Tout Va Très Bien Madame La Marquise.

Ça c'est un autre débat. La vérité fait surface, tôt ou tard. Je vous tient au courant.

On ne comprend pas ce qu'on ne veut pas comprendre, je le sais.

La prime d'assurance est entre autres lié au montant le plus haut qui est pendant une période spécifique présent sur les comptes des ACP gérés par l'AI.

Si la prime RC est 1%, alors la prime supplémentaire pour un fonds de réserve de 10.000 € est 100 € par an. Compris ?

Croyez vous que ce syndic ne va pas augmenter son honoraire, si l'ACP décide de constituer un FR de 25.000 € pour assumer les  travaux planifiés ?

Mais il sait que l'AG pourrait dans ce cas changer de syndic, alors ... il propose de supprimer par exemple le FR.

Cette "statistique" est facile à faire.

Mettez dans un AR l'obligation d'un syndic agréé de fournir la preuve d'assurance pour l'année X, au plus tard le 31/12 de l'année X-1, sous forme d'attestation (fax) ou sous forme d'un fichier électronique à fournir par son assureur (Il n'y a que 2 à 3 assureurs classiques pour ce type d'assurance, je crois). Faites un programme qui met à jour la base de données à l'IPI des AI. Publie le résultat en interne à 'IPI avec tous les données et sur la liste publique seulement avec la donnée: "Date de fin d'assurance RC= xx/xx/xxxx", etc ... .

Cette méthode m'a été expliquée il y 5 ans par ... un employé de l'IPI.

J'admets que l'agrégation de société, l'utilisation du BCE, ... va simplifier cette vérification.

Que la volonté au sein de l'IPI OU hors l'IPI n'existe pas suffisamment est un fait. Le problème est qu'un très grand groupe d'AI ne sait fonctionner (= survivre) en ne payant pas le prime d'assurance, qui n'est pas petit pour un syndic d'ACP avec en total des milliers d'appartements.

Le budget global annuel de tous les ACP dépasse largement le 1 milliard euros, dont en moyenne 30% devrait être présent à tout moment dans une ACP avec un cash flow correct, donc au moins +300.000.000 euro à assurer, plus le fonds de réserve.

Tout ceci explique aussi pourquoi les AI n'aiment pas un grand fonds de réserve, ... puisque cela augmente leurs charges,  ...

Etc ...

Je descend à nouveau le périscope de mon sous-marin …

Une idée:

Déterminer quand la rentabilité d'une agence de syndic profesionnel est positive, tenant compte du cadre légal actuel.

Puis déterminer les conditions pour qu'une agence de syndic puisse être rentable, et déterminer si la loi doit être changé pour cela.