Paul_6 a écrit :

GT a écrit :

L’article 577-8 § 4, 6°, C. Civil a été complété par l'art.3,1° d'une loi du 15/5/2012.Depuis l'entrée ne vigueur de ce texte, tout courrier recommandé adressé à l’association des copropriétaires devra être adressé non seulement au siège de l’association des copropriétaires mais également à l’adresse du syndic de l’immeuble.

Cette règle concerne les courriers recommandés adressés à la copropriété.

Merci, beaucoup, je résume (et j'abrège):
-SI courrier recommandé>>alors au Syndic ET à l'A des CP,

Je ne partage pas cette affirmation.
Le texte légal prévoit que tout courrier recommandé adressé à l'association des copropriétaires devra être adressé :
- non seulement au siège de l’association des copropriétaires
- mais également à l’adresse du syndic de l’immeuble.

Le courrier ( concernant l'ACP) recommandé doit être adressé à l'ACP (et non au syndic) même à l'adresse du syndic.
Je pense au cas d'un prestataire de services impayé . Les travaux sont commandés par le syndic , organe de l'ACP,au  nom de celle-ci qu'il représente vis à vis des tiers. Le débiteur des montants facturés est l'ACP et non le syndic.
Si les factures ne sont pas payées, le créancier s'adressera à l'ACP par 2 courriers recommandés adressés l'un à l'ACP (à son siège social ) l'autre également à l'ACP mais à l'adresse du syndic.

Paul_6 a écrit :

Bonjour,
Nous allons sans doute devoir changer de syndic.
Après lecture du texte ci-dessus je ne suis pas sûr de bien comprendre ceci : "3 semaines avant la période de 15 jours durant laquelle doit se tenir l’AG "
Notre acte de base dit ceci :" Une assemblée générale doit être tenue une fois par an durant la première quinzaine du mois de mai."
(si j'ai bien compris c'est plutôt le règlement d'ordre intérieur qui devrait mentionner cela, mais nous n'en avons pas).
Si j'ai bien compris également cette AG va être postposée sans doute en septembre pour les raisons que nous connaissons tous.
En supposant que nous appliquions la règle ci-dessus alors je suppose qu'il faut prendre la date du 1er mai, et remonter de 3 semaines.
Ce qui nous fait 30 (avril) moins 21 = 9 (avril).
Donc, dans des conditions normales, il aurait fallu prévenir au plus tard pour le 9 avril. Confirmez-vous mon calcul ?
Dans le cas actuel l'AG statutaire va donc avoir lieu, nous supposons, en septembre. Mais allons-nous avoir à nouveau une fourchette de 15 jours ?
Je pense que vous comprenez mon problème. Le syndic ne va évidemment pas accepter volontiers de se voir remplacer et pourrait rechercher tous les arguments juridiques possibles pour dire que nous n'avons pas prévenu à temps et que donc le point n'est pas mis à l'ODJ.
Tout éclaircissement est le bienvenu !
Merci à vous.

EXCELLENTE question.
Personnellement, j'avais déjà relevé le problème soulevé sans le porter sur ce forum.

grmff a écrit :

On pourra certes vous rouler dans la farine. Si vous vous étonné qu'un bilan est toujours équilibré, il y a un peu de chemin à faire.
Cependant, au delà de la difficulté de lecture, vous recevrez les comptes client détaillé. Et là, vous arriverez vite à comprendre qui doit des sous. Ou vous comprendrez que le syndic ne fait pas son job parce qu'il ne peut pas vous fournir d'information...

Reste aussi la possibilité de vous faire accompagner par un comptable ou une personne qui a des solides connaissances en compta. Cela devrait exister parmi les 30 cp, non ?

Paul_6 a écrit :

rexou a écrit :

Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?

C'est clair, j'aimerais bien savoir.
Mais un copropriétaire isolé peut-il, en dehors des AG, demander au syndic ce type d'information ?

Evidemment. Vous avez le droit d'avoir accès à tous les documents de la copropriété (à l'exception des données personnelles inutiles: téléphone, mail,...) Y compris les décomptes individuels de chacun.

grmff a écrit :

Pour ce qui est du conseil, puisqu'il s'agit d'une nouvelle copropriété, il faut rajouter les points de décision relatif à la procédure à mettre en place pour récupérer les fonds des mauvais payeurs. Délai pour le payement de l'appel de fond, frais des rappels, étalement des rappels (1er par mail? par courrier simple? 2e par recommandé? Au bout de combien de temps? Etc.) Indemnité forfaitaire, intérêts, dépens, mise en vente, etc.

Il convient peut-être également de voter pour un avocat, et de voter immédiatement les poursuites pour les récalcitrants.

Et pour voter, il faut mettre les points à l'ordre du jour.

Vérifiez préalablement à une demande de mise de points à l'ordre du jour ce qui est prévu dans le règlement de copropriété ou le ROI de l'ACP.

L'art. 577-5, § 3, al. 6, C. civil , introduit par l'art. 165 de la loi du 18 juin 2018 affirme le pouvoir du syndic de prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour récupérer les charges. Il ne doit pas requérir préalablement l'accord de l'AG.

Vous avez décidé d'avoir un commissaire aux comptes? Sinon, pourquoi? Si oui, qu'en pense-t'il?
Avez-vous décidez d'avoir des fonds de roulement? Sinon, pourquoi pas?

Peut-être l'ACP avait-elle aussi décidé de ne pas constituer un fonds de roulement permanent ( 3 à 6 mois) de manière à éviter certains problèmes.
Que prévoient vos statuts en la matière ? Quelles ont été les décisions prises ? Les appels périodiques sont-ils des provisions ?

Par ailleurs, un fonds de réserve n'est pas un fonds de roulement permanent. Il n'est pas destiné au payement de fournitures régulières.

Ce syndic dépend surement du vendeur par qui il a été choisi à la base et ce vendeur reste impliqué tant qu'il n'a pas finalisé la vente de l'ensemble de l'immeuble.