Quelques questions:

Êtes vous en possession d'un acte de base qui divise la maison et crée une association des copropriétaires?

Êtes vous en possession d'un permis d'urbanisme qui vous permet de changer la destination de locaux de la cave en locaux habitables?

Ceci me parait correct, sauf qu'un bilan ne peut avoir un boni ni un mali pour une ACP.
J'en déduis que les dépenses ont été légèrement plus bas que le budget. Ce qui est très correct.

Ce montant aurait dû être inscrit comme un montant à rembourser aux CP.

Le fait qu'on ne sait plus vous rembourser veut dire que le fonds de roulement est à 100% utilisé. Donc le syndic DOIT entreprendre des actions en mettant le CP récalcitrant devant le Juge. Si non il est négligent (ou partial).

Votre syndic est probablement en tord. Il aurait dû citer ce CP majoritaire devant le Juge de Paix au moins 6 mois après le premier problème.

On peut parler de négligence et même d'une attitude partisane (désavantage les autres CP).

Ceci peut avoir comme conséquence que les frais de l'ACP, causé par le non-paiement seront mis par un Juge à sa charge.

Oui, mais l'AG doit l'autoriser. Ce sera très coûteux, et difficile à obtenir. Votre banque na va pas donner facilement un prêt pour vos dépenses journalières, mais bien pour l'achat d'une maison, voiture, .. .

Déclarez à l'avance un euro provisoire (ou plus) pour ce poste, et remettez un état des dépenses (avec pièces justificatives) à la fin.

La fonction d'agent immobilier syndic n'existe pas, mais seulement la fonction de syndic d'une ACP, professionnelle ou bénévole.

Cette fonction de syndic d'ACP comprend plus que la gestion technique d'un bâtiment.

Un syndic d'ACP peut parfaitement avoir comme employé un gestionnaire technique de bâtiments et avoir lui-même une connaissance limité de cet aspect de ses tâches comme syndic d'ACP.

Un syndic d'ACP devra par contre avoir lui-même les qualités d'un manager. Certainement pour les grandes ACP de groupes de bâtiments.

Tout comme le directeur d'une grande firme.

N'oublions que la valeur des parties communes dépasse vite les centaines de millions d'euros, dans le cas des groupes de bâtiments.

Il est un fait que son assurance, n'importe le statut professionnelle ou bénévole qu'il a, devra en tenir compte.

Effectivement. Ce texte est de fait déjà appliqué. L'indemnité en cas de perte est plus que doublé en pratique, dans le cas d'un jugement d'un Juge de Paix du 28.06.2007 dans le Sud de Bruxelles. Je ne suis ni CP ni locataire dans les ACP concernées.

C'est un jugement pour statuer sur l'application de l'arrêt de la Cour de Cassation du 03.06.2004 (servitude d’une ACP envers une autre) dans le cas de 3 ACP (sur des terrains différents) avec entre autres une chaufferie d'une ACP grevé d'une servitude permanente envers des 2 autres ACP.

Pour plus de détails sur cet arrêt je renvoie à un sujet séparé (sera posté plus tard).

Le Juge déclare lui-même que le CP "n'a jamais dépassé les bornes d'une simple défense de ce qu'ils croient être leurs droits et ceux de leurs copropriétaires".

Mais le condamne quand même au paiement des frais d'avocat de 500,- euros par ACP, en plus des frais de procédures.

Mais la 4ème ACP (chaufferie) n'est pas admis à la procédure, puisqu'elle n'a pas une personnalité juridique. Donc le CP a obtenu partiellement gain de cause.

Plus grave par contre est l'application du principe qu'un jugement doit être rendu endéans les 30 jours.

Le jugement donne l'impression, par le fait qu'il contourne le rapport annuel 2004 de la Cour de Cassation, qu’un jugement compliqué est évité. Le jugement se limite à confirmer une situation existante, sauf en ce qui concerne l'ACP de la chaufferie.

Il est un fait qu'il n'y pas encore beaucoup de jurisprudence pratique sur l'application concrète de l'arrêt précité.

Je n'ai que deux conclusions :
1. il faut avoir une bonne assurance comme CP, pour pouvoir demander qu'on applique les dispositions les plus élémentaires de la loi. Puisque même une référence comme un arrêt de la Cour de Cassation n’est pas certain.
2. les CP lésées auront plus la tendance à déposer plutôt des plaintes pénales, puisque dans beaucoup des cas ils perdent par insuffisance de preuve. Preuve qui ne peuvent être fournie que par une procédure pénale.

Je documenterai ma thèse dans l’autre sujet, qui analysera plus en profondeur ce jugement probablement atypique.

L'échevin n'appartient pas au service d'urbanisme, qui fait partie de l'administration sous la direction du secrétaire communal, mais au Collège du Bourgmestre et Échevins.

Donc des avis informels, qui ne lient pas l'administration ni le collège, sont possibles et quelque peu normal.

Suivez le conseil du SNP. C'est la seule façon de résoudre votre problème.

Deux membres de ma famille ont été confronté avec le même problème que vous.

La demande du certificat a résolu le problème pour un. La demande du 2ème vient de partir. Réponse dans 4 mois.

Je conseille, comme le SNP, que cette demande soit fait en collaboration avec votre architecte.

La source du problème est l'AG et PAS le syndic. Là je ne suis pas d'accord avec vous. Le syndic en profite, c'est possible et même probable. Mais le problème structurel se trouve dans votre AG.

On a le syndic qu'on mérite.

Élément capital, pour qu'on puisse avoir un démocratie et pas une oligarchie, est le président d'AG.

Un président d'une reunion est responsable de ses actes et a donc des responsabilités.

Dans la revue bilingue "TAppt" (Kluwer) du premier trimestre 2006 se trouve un article de 3 pages sur la doctrine juridique concernant les responsabilités d'un président. C'est écrit en néerlandais et l'auteur est l'assesseur juridique de la chambre néerlandophone de l'IPI.

OUBLIEZ, je REPETE, OUBLIEZ le syndic. Son problème est une affaire entre l'ACP et lui. Ce n'est pas votre problème.

Concentrez vous sur l'essentiel: une tenue correcte de l'AG.

Attention avec l'utilisation  du mot "frauduleux". Vous devez avoir des preuves légaux.

Donc il vaut mieux:

1. discuter du problème au niveau syndic (commençant avec une demande de rendez-vous jusqu'au inclus mise en demeure, s'il faut). Confirmer le contenu d'éventuelles réunions par écrit à tous les participants. Si le syndic est professionnel, il est d'accord s'il ne répond pas.

2. aller chez le commissaire aux comptes, avant d'entamer la procédure officielle  (= recommandé au syndic)  et discutez le problème avec lui. N'oubliez pas que chaque CP a le droit fondamental de contrôle des comptes, n'importe le mandat du CG et commissaire aux comptes. Envoyez lui en courrier normal une copie de votre correspondance au syndic.

Envoyez votre courrier, citations, ... toujours à l'ACP s/c du syndic, et pas au syndic.

Si rien ne fonctionne, demandez une conciliation chez le Juge, si l'AG n'a pas encore approuvé les comptes.

Propose éventuellement à l'AG de postposer la décision d'approbation et d'aller en conciliation chez le Juge. Cela évite beaucoup de frais et est digéré plus facilement, puisque c'est un accord volontaire qui a la valeur d'un jugement pour les parties concernées.

S'ils refusent la conciliation, faites acter votre proposition dans le PV et confirmez le par écrit. Et allez en justice après l'AG pour une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.

90% des syndics régulariseront avant de citer, 9% après jugement et pour 1% il faudra plus.

Soyez très diplomate, mais ferme. Et ne vous laissez pas provoquer. Jouez la balle et pas l'homme.

Ceci n'est que mon avis personnel.

D'abord ... il faut consulter les statuts (= acte de base et le règlement de copropriété), en plus du règlement d'ordre intérieure. Et appliquer ce qui est mentionné dans les statuts.

Allez ensuite au service d'urbanisme de la commune et demandez s'il faut une permis d'urbanisme pour ce changement.

Si oui, faites ce qu'il faut. A cette demande il faut joindre l'avis favorable de l'AG de votre ACP (= une copie du PV avec la décision).

Si non, il faut demander l'accord de l'AG.

La façade, le toit,  .. sont TOUJOURS des parties communes.

Oui. Mais vous pouvez demander au syndic le tenue d'une AG extraordinaire (à vos frais), s'il y a urgence. Personnellement je le déconseille dans ce cas.

D'abord le passage de tuyaux de gaz dans votre studio est une servitude de votre lot privatif envers les parties communes.

Le remplacement aurait du être demandé à l'ACP, approuvé par l'AG et excuté sous le contrôle du syndic à votre charge.

Aussi parce que les tuyaux passent maintenant probablement par des parties communes.

Vous avez éxécutè des travaux irréguliers, avec toutes les conséquences (certificat de conformité, ...).

En plus vous ne faites pas état d'un contrôle par un organisme officiel, avant le raccordement après travaux.

Contactez le syndic et déterminez avec lui comment vous pouvez sortir de cette situation.

Je crains que les demandes de l'autre CP soient fondés. Mais selon moi, ce n'est pas à lui de le demander, mais bien au syndic.

Vous devez être conscient du fait que tout accident/incident avec le gaz dans votre copropriété, peut être attribué à vous, vu le manque du certificat de conformité.