max11 a écrit :

ça confirme tout ce qui est dit dans ce fil de discussion : ce PCM et l'avis de la CNC n'ont pas été fait par des personnes connaissant le monde de la comptabilité des ACP !  Ils se sont bornés à faire un copier/coller de la législation des sociétés sans tenir compte de la bonne pratique pour un syndic, un commissaire aux comptes "amateurs" et, surtout, fournir une information accessible à des copropriétaires non comptables, ...

De très nombreux copropriétaires ignorent même la différence entre une comptabilité de trésorerie et une comptabilité d'engagement, entre une comptabilité simplifiée et une comptabilité en partie double.
Et parmi ceux-ci certains osent se présenter comme commissaire aux comptes d'une ACP dont la comptabilité est en partie double et présenter un rapport destiné à l'AG.

Et les factures à recevoir (compte 444 ou subdivision du compte 440) sont-elles bien enregistrés dans la comptabilité ?

exemple : la facture de la société d'entretien du mois de décembre n'est pas encore parvenue au syndic de l'ACP dont l'exercice comptable correspond à l'année civile. Les factures sont mensuelles et d'un même montant. Les prestations ont bien été accomplies.

Ce qui ne signifie pas que ces ACP n'ont pas d'obligation fiscale ( calcul et retenue du précompte, établissement de fiches )  ou sociale notamment si elles emploient du personnel.
Ces ACP -  si elles n'ont pas en interne des ressources propres - peuvent recourir à des secrétariats sociaux dans ces démarches.
Les copropriétaires avisés se  plongeront dans la lecture de la comptabilité des ACP art.3.86 tenue conformément aux dispositions du plan comptable normalisé publié en 2012 et dans les pièces justificatives pour vérifier si leur ACP remplit ses obligations fiscales et sociales.
Certaines ACP emploient du personnel en noir. "Tant va le cruche à l'eau qu'à la fin  elle se casse" affirme le proverbe.

Et si un contrôle fiscal devait faire apparaitre que des rémunérations ont été payées au noir, il peut se concevoir qu'un compte dettes fiscales estimées soit utilisé dans la comptabilité de l'ACP.

Yves Van Ermen a écrit :

- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.

Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...

Je suis membre d'une ASBL, nous avons construit un musée, avec des subsides, des dons et une contribution petite de l'association.

Il y a dans les bilans un amortissement des diverses constructions etc, ceci rend la lecture du bilan mal aisée, car les amortissements viennent plombés les résultats et il est très difficile de voir s'il y a des pertes d'exploitations au bilan.

Bonjour à tous,
Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

Merci pour votre réponse.
Concernant l'avis de la CNC, je peux comprendre que  cela peut sembler un peu absurde, mais je vous assure que ce qui est dedans a du sens.
Il me semble important de ne pas confondre société et entreprise.
Concernant les frais à porter à l'actif ce sont les régles d'évaluation qui les determinent.
Le but d'activer ces frais ? --> Avoir une vision claire des avoirs de chacun.
Actif : lors d'un achat il me semble important que le vendeur puisse valoriser les travaux déjà faits (Exemple : un immeuble dont la toiture a été refaite les 10 dernières années aura bien entendu plus de valeur qu'un immeuble ou ce sera fait dans 2 ans)
Passif : Il me semble tout aussi important de bien deterniter les dettes de la copropriété, que ce soit envers les propriétaires qu'envers les tiers et ceci pour les mêmes raisons que ceux de l'actif.
Concernant l'annuité des frais : outre le fait de pouvoir comparer les années entre elles, il ne faut pas perdre de vue le fait que le fonds de roulement doit être d'au moins 5 % des charges de l'année précédente. Une mauvaise estimation des charges empeche le bon calcul.

Et surtout cela permet une lecture claire de la comptabilité de tous les immeubles et standartise. Sans perdre de vue que chaque propriétaire est en droit de demander à ce que la loi (bien ou mal faire c'est un autre débat) soit appliquée, apèrs tout payer plus de 7000 eur / an pour 21 lots avec juste l'eau en commun (qui est relevé 9 fois sur 10 par le conseil de copro pour éviter de faire perdre du temps au syndic) je pense qu'on est en droit d'avoir (au moinsà une compta juste.

Bonjour à tous,
Je suis vérificateur aux comptes (avec deux autres) dans une copro de 21 lots.
Généralement, nous nous contentions de vérifier quelques factures d'achats, le fonds de réserve et d'autres banalités.

L'année passé, nous avons décidé de demander à notre syndic l'ensmeble de la compta et avons constaté plusieurs irrégularités de forme.
Nous en avons avisé l'AG et avons décidé de donner décharge au syndic à charge pour lui de tenir une comptabilité dans les régles de l'art pour l'avenir.
Cette année en effectuant la vérification, la situation ne s'est pas du tout améliorée.
Le syndic se base (parfois) sur les dates de paiement au lieu des dates de périodes des factures.
Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne).
Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve
et j'en passe ...
Pour le fonds de réserve malgré plusieurs relances on n'a toujours pas les explications...
Lors de la vérification j'avais un mur en face de moi, leur comptable est "perçuadée" d'être dans le bon, malgré le fait qu'on lui montre les bases légales de ce qu'on leur reproche.

Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

C'est en effet une lecture cohérente. Mais si l'AG valide l'imputation en frais privatifs, il ne suffit pas à l'intéressé selon moi de contester. Il lui appartient d'aller en justice pour faire invalider la décision de l'AG.

L'ACP est concernée parce que si la situation se dégrade à ce point, le syndic est aussi susceptible de ne pas se représenter pour un nouveau mandat.

Il est hyper difficile de se défendre en cas de harcèlement de la part d'un CP de manière générale. J'ai connu une concierge harcelée par un CP. Durant trois ans, actes de vandalisme, insultes, menaces, intimidations, coups, sur la concierge et sa famille... le syndic était impuissant, hors quelques courriers recommandés envoyés à l'intéressé. Finalement, ce CP a mis le feu à l'appartement de la concierge, tout simplement. Tout a été détruit. L'affaire passe bientôt devant le tribunal. De nombreux voisins ont été témoins, mais étaient terrorisés. Plusieurs PV ont été rédigés, mais impossible d'agir contre ce CP.

Pour qu'un syndic demande à un avocat de mettre en demeure un CP de cesser de le harceler, je pense que c'est que la situation devient ingérable. Et ça concerne l'ensemble de l'ACP.

Il ne s’agit pas d’un recouvrement de charge mais simplement de sommer ce copropriétaire de ne plus poser de questions « importunes » au syndic mais pourtant concernant la mission du syndic.
Le syndic a mis ces frais en frais privatifs alors que dans un autre cas il les a mis en frais communs.

Baudou a écrit :

(art 1134 du code civil : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
  Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
  Elles doivent être exécutées de bonne foi.")

Je me demande justement ce que la loi autorise? Je n'ai rien trouvé à ce sujet...