Un projet de cahier de charges est proposé par un ou plusieurs CP (de préférence +20% des quotités). D'où la nécessité d'avoir accès à la liste des CP.

Le projet n'est qu'une base de discussion (comme le projet de loi de la sénatrice NYSSENS). On peut y mettre des propositions un peu provocantes, tant que tout le monde sait que tout est changeable.

Ils demandent au syndic de réunir une AG spéciale avec ce point à l'ordre du jour. Ils proposent des CP comme président et le secrétaire de la séance et demandent au syndic(s) en fonction de s'éloigner, vu qu'on va traiter de sa mission.

Les initiateurs proposent de préférence à nommer comme président d'AG un avocat, un notaire,  ou autre personne, apte à diriger le débat d'une façon neutre et d'arriver à un texte concret.

On discute en long et en large. On arrive lentement à une proposition concrète avec parfois des variantes pour l'un ou l'autre point.

Ce projet est remis à l'ordre du jour de l'AG suivante (au moins 3 mois plus tard). Lors de laquelle on se focalise à approuver le règlement (= cahier des charges) définitif. Ceci d'abord en votant les articles litigieux un par un et ensuite en votant sur le règlement global.

Dans ce règlement on détermine le mode d'inscription comme candidat-syndic et la manière que les offres seront remis.

La technique de la double enveloppe remis à une personne neutre (= l'avocat président de l'AG) a déjà été utilisé dans des ACP de ma commune et est très efficace.

Donc DEUX AG pour LANCER ce système et une pour le choix du syndic. Les suivants fois il ne faut qu'une AG.

La charte du SNP est une bonne base de départ pour le projet, mais il faut le changer impérativement à au moins 10 places essentielles.

D'autres propositions existent ou seront proposés.

Essentiel est aussi que et les offres sont en possession des CP aux moins 1 mois avant l'AG et qu'une copie du contrat définitif soit envoyé à tous les CP.

Aussi essentiel est que ceux qui vont signer ce contrat au nom de l'ACP soient nommé syndic provisoire pour cette mission et en font donc rapport à l'AG suivante. En effet représenter l'ACP est une mission de syndic. Ils seront donc responsable envers l'ACP si le contrat effectif ne concorde pas avec la décision de l'AG.

Le problème actuel est que le syndic impose sa méthode de voir les choses, et qu'il n'y pas de document de référence (règlement de syndic, ...), accepté dès le départ par toutes les parties en connaissance de choses.

La couche que j'ajoute est une couche naturelle, qu'on applique pour de grands projets personnels (construction maison, ...), firmes, commandes pour l'Etat.

Mais pour les ACP cette couche serait superflue ?

En voulant simplifier on donne trop de cartes à l'organe exécutif (= le syndic). L'organe décisionnel (l'AG) se retrouve automatiquement dans une situation déséquilibré. D'où la problématique actuelle.

Après 1994 l'AG de mon ACP est parti avec un nouveau élan et s'est senti un peu plus responsable.

Avec comme résultat entre autres le projet "sécurité". Il a été traité par un groupe de travail où seulement le président était nommé par l'AG (et n'appartenait pas au CG). Il y en est sortie des propositions valables (un par un délibéré et approuvé ou rejeté à l'AG). C'était un fonctionnement normal d'un AG, comme je l'avait rêvé.

Mais ce groupe c'est heurté au pouvoir en place (à ce moment) et s'est lentement disloqué.

Le problème est qu'on a entamé le projet, sans le cadrer dans une structure plus générale. Le pouvoir en place en a profité pour lentement déstabiliser ce projet (en poussant entre autres à des investissements hors prix à ce moment).

Le groupe de travail a aussi négligé de faire une différence entre le bût à atteindre et les objectifs à long, moyen ou court terme. Ce qu'un règlement peut imposer d'office. Parce que ce règlement peut contenir  aussi un sorte de check-list d'élément qui sont obligatoires avant la soumission d'un projet à la délibération et vote de l'AG.

Donc tout est rentré dans le rang vers 1998, avec comme conséquence une lettre virulente d'un des derniers membres de ce groupe.

Cette lettre est encore la bible du groupe à laquelle j'appartiens. Mais l'auteur appartient maintenant au pouvoir en place. Ceci démontre bien que tout évolue.

Cet exemple pour vous dire que ma proposition est réaliste, mais il faut d'abord une armature (= le règlement), avant de l'habiller (= projets concrets).

Comme Grmff l'a dit: la loi ne tire qu'un cadre. C'est au CP de définir dans ce cadre ce qu'ils veulent.

Mais comme Zitoun le dit: il faut d'abord que tous les parties respectent la loi.

Dans ma proposition un CG est superflue, comme avancé par Marianne. Il peut facultativement jouer un rôle non-exclusive dans un stade ultérieur (pour les grands ACP): contrôler si les décisions de l'AG ont été exécuté comme il faut.

Dans le sujet « CG – abus » j’ai lu les réponses suivantes de Grmff, que je copie en bas à titre d’information. Grmff a dit dans ce sujet qu’ils restent valables.

Il y décrit bien avec humour l’application pratique de la psychologie de masse.

Mon syndic a fait l’erreur psychologique de parler de l’opposition de différents copropriétaires. Ce qui faisait gonfler les rangs du groupe de CP à laquelle j’appartiens.

Depuis qu’il a changé d’avocats mi 2006 (actuellement officiellement 4, mais en fait 6), il ne parle que de moi. Les autres sont mis dans le « vergeetput ». Et je dois dire que c’est efficace. Cela m’a obligé de lancer une procédure supplémentaire.

Mais la nouvelle déontologie de l'IPI prouve qu’elle est efficace. Il va probablement devoir donner le liste des « opposants actifs (= en procès) » à tous les copropriétaires, ainsi que la liste complète des procédures en cours. Y compris les conséquences possibles pour l’ACP, le syndic, le CG, … .

J’ai apprécié que Grmff a utilisé les mots « copropriétaires combattants »  au lieu du terme « emmerdeur ».

La synthèse de son intervention se résume bien dans les lignes suivantes:

A titre de documentation le texte complet :

14.11.2006 à 22h43 :

C’était une réponse à une question de Saxo (toujours présent à PIM, mais sous d'autres alias), généré par le texte suivant du 31.10.2005 à 10h53 :

Ce sont les compétences en matière psychologique/sociale qui différencie le  syndic (légal) de l'ACP du syndic (cogérant illégal) d'immeuble.

Dans une cogérance il "donne" cet aspect aux membres du CG.

Le mien a suivie un cours de psychologie. Le sujet était selon lui ... "comment manipuler les AG". Je ne le crois pas, mais il le dit ouvertement.

Interessant. Il y a des plaintes en route dans un bâtiment voisin, qu'il gère. Il était le DG de la plus grande firme belge repris par cette firme. Cela confirme la méthodologie utilisé par cette firme en France. Donc rien de surprenant pour les initiés.

Grmff,

Merci pour votre dernière intervention. Elle est très concret et permet un débat serein. Votre analyse rejoint dans les grandes lignes la mienne.

Votre déclaration que vous n'avez pas été syndic à Bruxelles m'ouvre les yeux.

La plus grande organisation professionnelle d'agents immobiliers a déclaré que la situation  à Bruxelles était celle d'un jungle (lire sur son site les résumés de son congrès à Ostende en 2005).

J'approfondis plus tard.

En fait prenons un détail concret:

Si le loi imposerait que seulement le bureau de l'AG, composé d'un président (et facultativement deux assesseurs et d'un secrétaire s'il y a plus que x appartements) peut siéger en face des membres de l'AG.

Et qu'en plus ces membres ne peuvent pas être un mandataire, employé, fournisseur, ...  de l'ACP (syndic, vérificateur, CG, concierge ...).

Et que ce président est responsable pour le contrôle de la régularité de l'invitation, de l'ordre du jour et le contrôle de la liste des présences.

Alors on aurait fait un grand pas à l'avant.

Exemple1: c'est comme cela que les assemblés constitués comme le Sénat, la Chambre fonctionnent. Voyez vous le Premier ministre siéger en face des députés à la Chambre?

Exemple2: pourquoi commence-t-on à séparer, tant en Flandre qu'en Wallonie, la fonction de président du conseil communal de la fonction de bourgmestre?

Oui. L'eau vient des sources Ardennais je crois.

Mais la tuyauterie est vétuste. Ces communales n'ont pas de fonds de réserve ni plan d'amortissement.

Donc ... le consommateur actuel paiera chèrement pour une tarification inadapté pendant au moins 30 ans.

En 2008 l'Etat doit (en principe) passer vers une comptabilité en partie double (obligation européenne), et donc vers entre autres un plan d'amortissement.  Ce problème ne se répétera donc probablement pas vers 2050.

Oublier de notuler une phrase essentielle des débats pour "éviter" qu'elle soit utilisé contre le pouvoir en place est une technique courante.

Mais cela est et reste un faux en écriture.

Le résultat est que ce PV ne pourra plus être invoqué par l'ACP contre quiconque, mais reste valable pour être sélectivement utilisé contre l'ACP.

Le secrétaire du bureau de l'AG se doit de notuler correctement, "à charge et décharge", le déroulement de la réunion. Il ne doit pas reprendre mot pour mot ce qui s'est dit. Mais les phrases clés doivent se retrouver dans le PV original.

Si un syndic professionnel (ou son employé) est ce secrétaire, alors il est supplémentairement obligé par sa déontologie et par la loi d'être impartial.

Il peut omettre des mots du PV original dans le PV diffusé, s'il mentionne ce fait cas par cas et s'il motive l'omission cas par cas (diffamation possible, ...).

Si une déclaration met l'ACP en problèmes, alors le syndic, neutre et impartial, se doit a donner un avis correct, comme cherchez d'urgence le compromis avec la partie lésé. Et mentionner le fait qu'il a donné cet avis sur le PV. Si non il est à 100% responsable pour les conséquences de cette situation.

Beaucoup des syndics professionnels ne se réalisent pas que la loi a changé en 2003. Des procès spectaculaires n'ont pas encore eu lieu, mais tôt ou tard ce sera le cas.  Il suffit d'une condamnation, même minime et avec sursis, pour que l'agent immobilier concerné se voit dans l'impossibilité légale (et pas disciplinaire) d'exercer sa fonction pendant au moins cinq ans.

Un PV n'est pas obligatoire, mais s'il existe l'Art. 196 CP est d'application.