Ce problème est un des points qui pourra apparaître dans la feuille que je suis en train d'écrire pour le cahier de condoléances.  J'espère de l'avoir finalisé ce soir.

J'étais ralenti par l'envoi d'une lettre par jour par mon syndic "en préparation" de l'AG du  13.03.2006. Étant le porte-parole des "opposants",  j'ai du parer aux petits trucs utilisé par le syndic.

Exemple d'une petite  "erreur" qui en fait est une manipulation.

Le syndic a affiché dans le hall le 03.03.2006, quelques jours après l'envoi de invitation, qu'une AG aura lieu le mardi 13.03.2006.

Il a soit disant obéi, sans respecter les délais, à la lettre de la loi, mais pas à l'esprit (permettre aux locataires de signaler des problèmes ou suggestions à l'AG, en les mentionnant dans un point d'information sur l'ordre du jour). Il faut donc signaler la date de l'AG au moins 2 semaines avant l'envoi de l'invitation.

C'est une des zones grises qui devra être spécifié en détail.

En passant il sème le doute quand à la date. En principe quelques CP vont venir le mardi 14.03.2006 et trouver la salle vide. C'est une de subtilités utilisé pour éviter qu'on atteint le quorum lors de la 1re AG. Une erreur de ce type devrait provoquer l'annulation automatique de l'AG.

Une erreur plus grande:

On n'a reçu l'invitation que le 02.03.2006 vers midi. Les statuts prévoient qu'on doit les avoir 10 jours avant l'AG. Aucune annexe était jointe ... ce qui rend l'approbation des comptes et des rapports impossible.

La loi devra donc être adapté et explicitement détailler le type de documents qui doivent être envoyés ou accessible au plus tard au moment de l'envoi de l'invitation. Et ceci sous peine de nullité de ce point ou de l'AG entière.  Et ainsi éviter qu'on doive chaque fois aller chez le Juge. Comme le groupe d'action de mon ACP est maintenant obligé de faire.

Je n'étais pas complet: une lettre ouverte du syndic et du conseil de gérance était la seule annexe. Elle contient une synthèse subjective de la citation faite par quelques CP (dont moi) en vue d'annuler l'AG précédente, accompagné d'un commentaire subjectif.

En ce qui concerne le droit de contrôle l'article 577/6 du Code Civil est d'une importance plus que capitale.

Le 2me alinéa du §1 spécifie que tout lot privatif ne peut être représenté que par une personne, qui aura le mandat de "membre de l'AG", donné par les propriétaires du lot privatif. Il est en somme un administrateur de l'ACP, au nom de ce groupe.

La différence entre un membre simple d'une AG d'une association ou société, et un administrateur est qu'il a un droit de contrôle individuel.

Le Juge vient encore de confirmer le 22.07.2005 dans un litige entre moi et l'ACP que tout membre de l'AG a le droit indéniable de consulter TOUS les documents de l'ACP, et pas seulement les factures.

Le syndic peut demander un prix horaire, dès qu'il y consacre plus d'heures que prévu par les statuts (ou son contrat s'il a été soumis à l'AG pour approbation avant la signature). Dans mon cas les statuts prévoient 4 x 2 heures gratuits par année à des jours déterminés (deux mardi et jeudis avant l'AG qui délibère sur les comptes).

Exigez avec fermeté l'application du §7.

Le syndic doit sortir lors le débat et vote sur l'exécution de sa mission d'exécution des décisions de l'AG.

Les membres du  conseil de gérance doivent sortir lors le débat et vote sur l'exécution de leur mission de contrôle et d'assistance.

La proposition d'oxyd est irréaliste, mais probablement provoqué par l'attitude encore plus irréaliste de ses collègues copropriétaires. Il ne tient pour commencer pas compte du fait qu'il faudra un maître de stage qui voudra probablement être payé ... .

Le prix de 20 euros/mois/appt n'est que le prix d'un repas par mois (ou deux hamburger). Pour ce prix un syndic professionnel gère correctement les parties communes de votre copropriété. Vos quotités ont en principe une valeur de 60% de votre appartement, dont 1/2 provoque des frais à court ou long terme, dans le cas d'un bâtiment avec chauffage en commun et ascenseur.

Certes, moins cher existe ... voulez-vous le mien à un prix officiel de moins que 11 euros/mois/appt? Je ne vous donne pas le coût réel, brut et surtout net, de sa gestion, sur court, moyen et long terme. Son honoraire officiel n'est qu'un pourboire.

Saxo et PIM ont oublié Prof. Meulemans (KULAK, Courtrai), qui a organisé coté néerlandophone le colloque pour les 10 ans de la loi de 1994 à deux places (Brabant Flamand et Flandre Occidentale). Pour moi le plus important orateur.

Voir: colloque en Mai 2005 (N)

Il traite pendant la journée le sujet des pouvoirs des AG, mais aussi les invitations et les PV.

Être membre ou mandataire de l'IPI, CIB, VVF, RI, ... ne peut pas donner lieu à des insinuations.  C'est seulement ce qu'on fait dans ce contexte qui peut donner lieu à des observations.

D'accord avec Grmff.

Mais une solution du type ASBL belge est normalement possible. Qu'en dit la loi belge ?

Source: Petites ASBL (doc officiel)

Extrapolons cela vers une ACP:

La "petite" association de copropriétaires est celle qui, à la date de clôture de l’exercice social, n’atteint aucun ou qu'un seul des quatre critères suivants :
1. un travailleur à temps plein (concierge, ...) ... (comme les  ASBL)
2. 250.000,- EUR pour le total des dépenses
3. soumis à un permis d'environnement classe 1 ou 2
4. être composé d'un groupe d'immeubles

Ceci est une suggestion ....

Giannigianni,

Je donne raison à Grmff que la répartition des frais concernant parties communs spéciaux est difficile à expliquer et à gérer.

Mais votre premier point me paraît contradictoire avec la définition de justice.  Ce n'est pas au Juge de changer un contrat. Sa mission est de déterminer l'interprétation qui est le plus prêt du contrat (acte de base, décision AG, ...), mais aussi de déterminer s'il y a eu un vrai contrat (décision d'AG, ...).

Le bût de la justice n'est pas d'adapter l'acte de base aux changements d'utilisation, .... mais de les faire respecter.

On doit passer par l'AG si on veut un changement particulier valable dans une ACP ou par le vote d'une loi, si on veut un changement structurel, valable pour tous.

Je crois que j'ai une solution au problème posé par Grmff, mais il me faudra un peu de temps pour le finaliser. J'attends dans quelques semaines en effet le résultat d'une expertise que j'ai demandé dans ce contexte.

Il faut dire que c'est une des situations qui m'ont motivé en 2000 à faire de propositions au pouvoir en place dans mon ACP.

Pour le deuxième point je suggère de relire l'article concernant le groupe d'immeubles, paru dans le rapport de le Cour de Cassation pour l'année 2004. La Cour dit que dès qu'il y a ne fus-ce qu'une servitude commune entre deux immeubles que les deux forment un groupe d'immeubles et ne peuvent avoir qu'une personnalité juridique (= une ACP).

Cette partie est en fait une synthèse de l'acte de base de mon ACP de 1975, tel qu'il est appliqué depuis le début. Le Juge a confirmé cette interprétation, pour ce qui concerne les frais de gestion des parkings, en 2002. Il s'est basé sur une décision de l'AG de 2000, qui confirmait l'obligation d'une application stricte de l'acte de base.

L'utilisation du critère d'utilité est une possibilité, mais elle n'est certainement pas obligatoire.

Dans ma copropriété le critère d'utilité a été applique pour les parkings souterrains. Tant les garages-peintures que les garage-box ont tous le même nombre de quotités: deux. La surface d'un emplacement varie parfois très fort. En fait ces quotités ne reflètent que l'usage qu'ils font des équipements communs (ventilation, porte d'entrée, sécurité, lumière, ..).

Ce problème d'utilité a maintenant des conséquences très graves. Les 217 lots de 1 à
3 emplacements (au total 256 emplacements) doivent maintenant se repartir les frais d'un permis d'environnement classe 1A de plus que 50.000 euros. Donc 200 à 300 euros par emplacement.

Les investisseurs, qui ne possèdent que des garages, essaient maintenant de mettre ces frais à charge de tous. Un de ces investisseurs est le syndic.

Projet de répartition des charges communes particulières de la copropriété XXX.

Proposition de Pirost adapté par Luc pour les grandes ACP avec plusieurs immeubles, constitué de plusieurs bâtiments et parkings souterrains ou non

Définitions:

Un bâtiment n'a qu'une entrée avant et éventuellement une entrée à barrière.
Un immeuble (ou bloc) se compose d'un ou plusieurs bâtiments
Un groupe d'immeubles se compose de plusieurs immeubles, ayant des éléments immobiliers (propiété forcée, servitude, ...) en commun (chauffage, terrain, parking souterrain et/ou ...)
Une ACP gère un immeuble isolé ou un groupe d'immeubles

Toutes les charges communes sont réparties suivant les quotités des différents lots sauf les postes mentionnés ci-dessous qui sont répartis selon leur utilité conformément à l’acte de base des immeubles.

Frais répartis selon une clé spécifique :

Certains frais peuvent être réparties par lot privatif avec quotités ou non, si l'acte de base le prévoit explicitement (honoraires du syndic, entretien des emplacements privatifs au rez sans quotités, ...)

Frais répartis selon les quotités uniques des appartements:

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de l’ascenseur (par bâtiment s'il n'y a pas de parkings souterrain et par immeuble si un parking souterrain existe)

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la chaudière (par immeuble si chaudières séparés).

Frais d’entretien et de nettoyage des communs (Hall d’entrée, pallier, chaufferie, local technique) (par bâtiment).

Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs des bâtiments à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’assèchement des murs) (par bâtiment).

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la parlophonie (par bâtiment).

Frais d'application des mesures de sécurité, d'urbanisme et environnement qui ne concernent que l'intérieur des bâtiments.

Frais répartis selon les quotités uniques des garages :

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement du dallage devant les garages ou places de stationnement au rez-de-chaussée, pour la partie pas accessible pour le public,  sous les mêmes conditions que pour les terrasses (voir acte de base).

Frais de remise en peinture et petits œuvres des communs du parking souterrain à condition que cela ne concerne pas la structure générale du Bâtiment (comme par exemple les travaux d’infiltration d'eau).

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la porte basculante d'entrée du parking souterrain.

Frais d'application des mesures de sécurité, d'urbanisme qui ne concernent que les parkings, souterrain ou non, à l'exclusion de la signalisation en surface.

Frais répartis selon toutes les quotités :

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement du jardin (y compris des jeux d'enfants), de la cour arrière et avant, ainsi que du dallage qui entoure le terrain sur lequel les immeubles sont construits.

Frais d’entretien, de réparation et de remplacement de la signalisation en surface et de l'éclairage à l'extérieur.

J'étais très frais. Dans ma vie professionnelle on m'avait habitué à travailler à des heures très variés. C'était rentable dans ce cas de me lever à trois heures.

Mon syndic m'avait remis éndéans les 48 et 24 heures avant cette réunion d'info une invitation pour les deux AG 2006 (13.03.2006 à 18h et 28.03.2006 à 18h), ainsi que les comptes 2005, mais pas les rapports syndic, CG et commissaire aux comptes. Il connaissait la date et l'ordre du jour de cette réunion.

Il m'a fallu analyser ces nouveaux documents pour vérifier si le syndic avait changé sa méthode. A première vu il l'a pour les comptes. Mais une analyse approfondi faisait apparaître que ce n'est du "show".

Le "trou" pour 2005 sera probablement situé autour de 20.000 euros (sur un budget de 600.000 euros), mais n'est pas visible pour un non-comptable.

Ceci pour les motifs suivantes:

1. fusion d'un "État des dépenses et recettes 2005" avec la "Situation du patrimoine au 31.12.2005".
2. mélange des budgets de fonctionnement, d'investissement et les comptes individuels (chauffage, ..).
3. mélange des fonds de roulement et de réserve
4. mélange des provisions demandés pour le fonctionnement et ceux avec un bût spécifique (travaux).
5. postposer le paiement de dépenses exigibles de 2005 à 2006, en enregistrant d'autres du même type.

Tout ceci me confirme qu'on doit d'urgence imposer une méthode de comptabilité dans les ACP, comme on l'a fait avec les ASBL. Imposer le système des petites ASBL aurait démontré clairement le trou d'environs 20.00 euros dans le cas ci-devant.

Il m'est possible de le faire, mais je veux d'abord l'expliquer à mes collègues CP lors d'une réunion d'information que j'organise ce samedi 04.03.06. En effet notre syndic continue sa méthode, malgré les jugements et les procédures en cours. L'AG annuelle de nouveau irrégulière est prévu pour le 13.03.2006, avec envoi des invitations (inclus les comptes sans les rapports) le 03.03.2006.

Le problème "contrats" est un des points que j'ai proposé pour l'ordre du jour.

Je postpose donc ma réponse jusqu'à dimanche au plus tôt.