A priori c'est une excellente nouvelle, mais en effet ils feraient bien de ne pas trop tarder entre l'annonce et la mise en oeuvre... Pour relativiser, la majorité des investisseurs n'on probablement pas 3 biens ou plus.

Moi qui ai plusieurs biens et suis en pleine acquisition d'un nouveau bien (l'acte devrait être signé prochainement), j'enrage un peu de devoir payer plusieurs milliers d'euros supplémentaires à cause de ce foutu taux de 15%, surtout maintenant qu'il semble condamné :-(

Ce que je crains vraiment, c'est une révision globale de la fiscalité immobilière (j'ai lu que c'était aussi dans les cartons) qui soit défavorable aux investisseurs. Parce que là, le marché s'effondrerait.

En effet, n'en déplaise aux démagos socialistes qui tiennent des discours populistes selon lesquels les propriétaires s'en mettent plein les poches grâce à la non taxation des loyers, l'investissement immobilier est lourdement taxé (droits d'enregistrement à l'achat, précompte immobilier, RC indexé x 1,4 rajouté aux revenus professionnels, droits de donnation succession, etc.).

Globalement, en achetant pas trop mal je pense, en tenant commpte de tout les frais, ma rentabilité nette sur mes investissements immobiliers tourne autour des 3%. Il n'en faudrait pas beaucoup pour que ça devienne non-rentable...

Le crédit bullet qui consiste à emprunter un capital et rembourser tous les mois uniquement des intérêts et la totalité du capital à la fin est une solution très intéressante/utile dans certains cas. 

J'en ai personnellement souscrit dans 2 types de situations:

1er cas - optimisation fiscale
Il y a environ 4 ans, j'ai acheté un appartement à titre d'investissement. J'avais le capital pour payer l'appartement cash. J'ai par contre emprunté via un bullet le capital qui me permettait en gros de neutraliser l'impact fiscal négatif (revenu cadastral indexé x 1,40 qui est ajouté aux revenus professionnels) car les intérêts du bullet peuvent être déduits. J'ai donc calculé le capital qu'il fallait emprunter pour que chaque année mes interêts correspondent environ au RC indexé x1,40. De ce fait, c'est comme si j'avais emprunté au taux du bullet divisé par 2 (vu la déduction des intérêts). Si je me souviens bien, j'avais emprunté à environ 3% sur 10 ans et le coût "net" du montant emprunté était donc pour moi d'environ 1,5%. Et à l'époque cet argent qui était déjà placé me rapportait plus, donc j'étais gagnant. J'avais aussi nanti un produit financier existant en garantie (BR21) pour éviter les frais d'hypothèque et même de mandat (j'ai fait une promesse d'hypothèque, c'est sans frais). Entretemps, les taux ont baissé (pour les placements comme pour les emprunts) et j'ai racheté le crédit bullet ou plutôt je l'ai refinancé dans une autre banque à un taux d'environ 1%.
Pour l'achat d'un autre appartement, j'ai combiné crédit hypothécaire classique et bullet, dans une logique assez similaire, avec nantissement de mon assurance groupe cette fois.
Vu les taux actuels pour les placements sûrs (typeBR21, comptes à terme, etc.), je ne pense plus qu'il soit intéressant de faire ce genre d'opération pour l'instant.

2ème cas - achat immobilier et capital disponible mais pas liquide
Je viens d'acheter un appartement à titre d'investissement. Une partie du cash dont je dispose est "bloqué" dans une BR21 car elle n'a pas 8 ans et je souhaite éviter la pénalité fiscale en cas de retrait avant que mon contrat n'ai atteint 8 ans et un jour. J'ai donc mis en gage mon contrat et souscrit un crédit bullet pour une période de 2 ans. J'ai eu un taux de 1,5%, ce qui me semble correct. A nouveau, j'ai procédé par nantissement du contrat BR21 en question, sans hypothèque ni mandat hypothécaire (ça n'a pas été simple à faire accepter par la banque car les conditions sont devenues très strictes). Dans 2 ans, je rachète ma BR21 pour rembourser le capital du bullet. Dans ce cas aussi, le coût des intérêts du bullet (en net, tenant compet de l'impact fiscal - en gros 0,75%) est inférieur à ce que me rapporte ma BR21, mais l'objectif était surtout de ne pas devoir payer une lourde pénalité en cas de rachat de ma BR21 avant ses 8 ans.

Voici donc 2 situations où le bullet peut s'avérer intéressant, mais dans les 2 cas il faut avoir de solides garanties et la possibilité de rembourser au terme le capital du bullet.

Autre question:

Dans un contexte où:

- J'ai 46 ans
- J'ai 2 enfants de 10 et 13 ans, que je ne vois pas "mal évoluer" (même si on n'est jamais à l'abri)
- Je suis propriétaire de ma maison
- J'ai en outre 4 appartements en pleine propriété (tous d'une valeur >>200K€)
- J'achète mon 5ème appartement
- Mes enfants ont déjà les fonds à leur nom pour payer leur nue-propriété
- Je ne pense jamais avoir besoin de vendre ce 5ème appartement pour raisons financières
- A mon décès (qui peut arriver demain), les droits de succession vont êtres très élevés si je ne fais rien

Est-ce judicieux d'acheter en démembrement usufruit-nue propriété? Bien sûr personne n'a de boule de cristal...

A quoi faut-il faire attention? Dois-je mettre certaines clauses dans l'acte?

Merci de ne pas me dire de consulter mon notaire, je l'ai fait ;-) Et je suis un peu confus d'ailleurs... Il y a 2 notaires dans l'étude de mon notaire. Jusqu'ici j'ai toujours vu le premier qui m'a déconseillé de faire quoique ce soit avec mes enfants pour mes 4 premiers achats. Et ici j'ai vu le second qui a l'air de dire que ce serait peut-être bien un achat en démembrement US/NP...

Merci pour vos "lumières" :-)

Merci à tous pour votre réponse qui confirme bien ce que je pensais.

Merci Breton :-)

Et c'est plutôt bien que tu n'aies pas du faire appel à cette assurance ;-)

Je vais appeler Ethias et si je trouve moins cher, je posterai le résultat de mes recherches ici.

Merci PIM pour la réponse qui ne m'aide cependant pas beaucoup car je n'ai pas de courtier pour mes assurances privées (et ne m'en porte pas plus mal).

Je peux bien sûr me renseigner directement auprès de compagnies ou d'un courtier d'assurances et vais donc le faire.

Je me demandais juste si certains n'avaient pas déjà analysé la question avant moi, d'où ma question sur le forum.

Voilà la situation très bien résumée :-)

J'attends avec impatience les comptes de la copropriété pour pouvoir analyser la situation, recouvrer les créances éventuelles et bien sûr payer ce que je dois.

Oui, en effet, je pense que certains copropriétaires ne veulent/vont pas payer (au moins en partie) les charges de la période écouée et sont d'ailleurs actuellement en défaut de paiement des provisions pour le dernier trimestre, dans un contexte de conflit avec l'ancien syndic (qui comme je l'évoquais ci-dessus appelle des provisions pour le 1er trimestre du prochain exercice pour combler ces "trous"). J'ai demandé un état précis au syndic sortant mais j'attends toujours.

Dans ce contexte, j'ai aussi l'impression que le syndic va se servir dans le fonds de roulement pour se payer (en ce compris ses indemnités de rupture de contrat) et qu'il ne restera rien sur le compte de fonds de roulement.

Et bien entendu, je suis d'accord de payer ma quote part dans le fonds de roulement, pour autant qu'il en reste quelque chose. Dans l'hypothèse où il ne reste rien sur les comptes (peut-être même des dettes), j'avais comme idée de demander aux copropriétaires en défaut de payer leurs charges et ensuite de recommencer un tout nouvel exercice.

Là, on est d'accord, car celà suppose que je doive payer pour autant qu'il reste un fonds de roulement ayant un solde positif à la date de la vente.

Ici le syndic me réclame ma quote part de la "mise de départ" de 750€, mais je n'ai aucune vue sur le solde du fonds de roulement au moment de la vente et je crains précisément qu'au moment de la vente (et en fin d'exercice), ces 750€ n'existent plus, donc je ne vois pas pourquoi je devrais payé de l'argent dépensé lorsque je n'étais pas propriétaire.

Vu ce qui est précisé dans l'acte (voir ci-dessus), je pense de toute façon en être dispensé. Mais même si ça n'avait pas été le cas, pour moi la quote part doit se faire sur base du fonds de roulment réel au moment de la vente et pas de la "mise de départ".

Voici ce qui est précisé dans l'acte:

L'article 577-11 paragraphe 1 (relatif aux information àtransmettre à l'acheteur quant aux différents fonds, etc.) étant déclaré non applicable, le paragraphe 5 qui a trait à la quote part dans le fonds de roulement ne peut à mon avis pas s'appliquer.

Je n'avais donc pas reçu de détails sur le fond de roulement au moment du compromis (et de l'acte) et je savais qu'il n'y avait pas de fond de réserve. J'avoue ne pas avoir fait attention à cet article du compromis/de l'acte et à l'époque je n'en voyais pas la portée. Je pense néanmoins que les choses sont bien tournées pour moi (acheteur). Qu'en pensez-vous?