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#41 Re : Copropriétés forcées » Que faire ? » 29-09-2009 08:28:08
Je reprends le triste récit des malheurs du copropriétaire rebelle.
Les juges ne lisent pas ce qui est écrit mais ce qu'ils veulent lire. Pour eux, et contrairement au prescrit légal, le syndic n'est que l'exécutant docile des décisions de l'assemblée souveraine dont la volonté se manifeste dans l'Evangile qu'est le procès-verbal. Quelle que soit sa conduite, fripouille ou gangster, le syndic ne peut être désavoué que par l'assemblée. Tel est le credo des juges.
Augustin
J'approuve entièrement, et lorsque le Juge dit "j'ai compris", je pense au grand Charles.
La solution n'existe pas pour le copropriétaire de bonne foi.
Grmff a raison de dire : il faut changer de syndic et c'est pas facile.
Il faut aussi changer d'avocat et cela ne change rien car l'avocat ne reçoit de mandat concret que de son mandataire qui est le représentant légal de l'ACP et donc du syndic.
Rebelote !
Où est l'évangile ?
Non pas dans les décisions souveraines (quoique) de l'AG mais dans le PV de l'AG qui est rédigé par qui ? Le syndic.
Même si vous avez 3 mois pour réclamer (entendu dans les formes légales, par huissier et tutti quanti), le syndic n'en tient quand même pas compte.
La solution : être fortuné, payer un ténor du bareau et vous aurez peut-être une chance.
Et dans tous les cas ce sont les copropriétaires qui passent à la caisse et non pas le syndic.
#42 Re : Copropriétés forcées » AG de ratification d'une AG annulé par le Juge » 19-04-2009 18:18:55
Je suis propriétaire dans une copropriété de moins de 20 lots. Chaque garage à moins de 1% des voix. C'est la démonstration que votre calcul n'est pas correct dans sa généralisation.
Par ailleurs, si les 98% de propriétaires décidaient de mettre une grille pour interdire l'accès aux garages, le propriétaire de garage serait lésé. Il aurait donc vite fait d'obtenir une annulation de la décision. OUI, le juge peut décider d'annuler une décision abusive.
Je rajouterai que si un propriétaire n'a pas été convoqué à une AG, il pourra aussi demander l'annulation de l'AG! Même si il ne représente que 1% des quotités. Il faudra voir ce que le juge en dira, mais il pourra toujours le demander.... et parfois l'obtenir.
Pour le reste, si ce forum est un espace de règlement de compte, je ne dis plus rien...
Bien d'accord, Mr Grmff.
Il ne faut pas généraliser.
Vos exemples sont tout-à-fait pertinents.
Mais les explications sollicitées restent sans réponse.
Et je reste tout autant ébahi que lorsque X ou Y réagisse, ils se font "admonester" et que même PIM ne veut plus qu'on parle de cette ... sans quoi il ferme le sujet, sauf si c'est encore toujours le même qui parle de son ACP. Comme quoi à toute règle, il y a des exceptions.
#43 Re : Copropriétés forcées » AG de ratification d'une AG annulé par le Juge » 19-04-2009 18:18:55
Donc, un Juge peut annuler une décision prise par une Assemblée Générale, décision prise avec une majorité de 98% avec l'explication que la démocratie de TOUS les copropriétaires n'est pas respectée vu que ces 98% représentent moins de 20% de TOUS les copropriétaires.
(...)
Questions et chacun garde sa réponse :
1. Comment appelle-t-on le pouvoir exercé par celui qui a le monopole de l'information ?
2. Comment appelle-t-on les humains soumis à un pouvoir imposé contre leur gré ?
Allons, soyons sérieux, tout cela est impossible dans notre bon Royaume.
#44 Re : Copropriétés forcées » AG de ratification d'une AG annulé par le Juge » 19-04-2009 18:18:55
Que celui qui a compris, lève le doigt !
Je n'ai rien compris.
Pim l'avait déjà dit avec d'autres mots en 2005
Date : 16/10/2005 à 18h47
#45 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 23-10-2025 22:51:37
J'aime l'humour des faits (terre à terre) et non dans les cieux.
J'ai bien envie (cieux) de donner demain un exemple terre à terre (faits)
de ce que j'entends par "vérité" du ciel et vérité de(s) fait(s). Mais ce sera dans un salon réputé "COPROPRIETE". A demain si "dieu" me prête vie dans ce salon intarissable d'exemples
#46 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 23-10-2025 22:51:37
Citation : Citation :Ne ferais-je pas mieux de fermer ce café du commerce ?
Ce serait dommage. On y apprend plein de choses...entre autres qu'il n'y a pas de science exacte ...
Et ne m'enlevez pas ma cour de récréation svpl
Il y a les vérités du ciel dont on ne peut douter.
Il y a les vérités de fait dont tout le monde discute.
#47 Re : Copropriétés forcées » Le compte bancaire de l'ACP » 17-04-2009 10:10:10
Citation :le droit contractuel et cette condition initiale imposée par une AG unanime avant 1994 doivent-ils être considérés comme caduques ?
La loi étant impérative, la réponse est oui.
Voilà une réponse claire et impérative.
Soyons néanmoins pragmatiques;
Tenant compte de cette loi impérative,
tenant compte de notre histoire passée et récente
tenant compte des intérêts légitimes de chaque copropriétaire
JE proposerai à la prochaine AG de supprimer ce compte à risque
tant convoité par celui ou ceux qui veulent s'en emparer et par d'autre(s)
qui l'utilisent à des fins illégales.
Et je resterai dans la légalité bien entendu et tout le monde sera heureux dans le meilleur des mondes.
#48 Re : Copropriétés forcées » Le compte bancaire de l'ACP » 17-04-2009 10:10:10
coranixx a écrit :En acceptant votre avis basé sur la jurisprudence, je ne comprends pas votre conclusion. A mon sens, deux signatures sur un compte offrent une plus grande sécurité (protection) qu'une seule signature.
Notons premièrement que votre solution est illicite.
Si nous restons dans une solution légale, le cautionnement des fonds offre une meilleur garantie que rien du tout.La question que vous vous posez est pourquoi pas la double signature?
Plusieurs éléments:
- Légalement parlant: le syndic est le seul responsable de sa gestion. Outre que la double signature peut être considéré comme de la cogestion, le syndic est l'organe de l'ACP.
- La double signature peut poser problème en cas de désaccord entre le syndic et la personne qui doit apposer cette 2ème signature. Vous me direz si le refus de signer de cette personne est justifié, c'est tous bénéfice pour l'ACP. Oui, mais quid si le refus est abusif? Quiq si malgré tout, il y connivence entre les deux signataires comme évoqué dans votre exemple? Il est préférérable d'avoir un seul responsable.
- Accessoirement, nous ne signons plus aucun virement papier. Un syndic pro réalise des payements informatisés. En une signature électronique, je peux réaliser tous les payements prévus pour l'ensemble des comptes bancaires de toutes les ACP que je gère.Super le poisson...
Ce que je demandais précédemment ne concernait que le fonds de réserve et non le fonds de roulement. En ce qui concerne ce dernier (fonds de roulement) je partage entièrement votre avis.
En ce qui concerne le fonds de réserve, tenant compte d'une situation contractuelle entre le syndic et les 8 membres du conseil de gérance, sur mandat unanime de l'assemblée générale, il était stipulé que le nouveau syndic qui reprenait la tâche suite à une gestion initiale désastreuse (année 1980) acceptait que deux membres du Conseil de Gérance disposaient de la signature sur le compte de réserve et qu'aucun retrait ne pouvait être fait sans leurs signatures. Ma question demeure :
le droit contractuel et cette condition initiale imposée par une AG unanime avant 1994 doivent-ils être considérés comme caduques ?
#49 Re : Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
(...) et qu'il facture 1250 euros pour:
-Envoyer 225 courriers
-Passer du temps à préparer une AG
-Passer une soirée en extérieur
.... ben il n'est pas cher du tout.
Sans rien retirer de ma réponse précédente, je dois ajouter qu'un syndic travaillant plus de 30 heures pour une AG (40 €/hr) mérite ce tarif. Et si de surcroît il consacre autant de temps à préparer d'autres AG pour d'autres ACP, il faut le souligner et le recommander à tous.
#50 Re : Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
Un syndic provisoire, qui officie pour une durée de moins de 2 ans aura tous les travaux de démarrage inhérents à la reprise:
-Entrer dans un dossier avec forcément une histoire compliquée
-Encodage des propriétaires
-Encodage des lots
-Encodage de la compta depuis la dernière clôtureTous les frais inhérents au litige avec le syndic précédent: action en justice et compagnie
Donc, s'il est seulement 20% plus cher que le précédent et qu'il facture 1250 euros pour:
-Envoyer 225 courriers
-Passer du temps à préparer une AG
-Passer une soirée en extérieur
.... ben il n'est pas cher du tout.
Voilà que bien dit. C'est rassurant de savoir que ce syndic a abattu tout ce boulot. Ce n'est donc que justice.
En boutade : lui payer une soirée en extérieur, faut pas exagérer ! 
#51 Re : Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
coranixx a écrit :
Je viens de le parcourir. Rien trouver concernant les honoraires !
Bon, je n'insiste pas. MerciJ'aurais dû être plus précis.
Je faisais surtout référence, dans ce fil-là, au résumé de Luc dns son message du 30/11/2008 à 20h29.Lorsque vous demandez : "un syndic provisoire judiciaire avec une mission bien spécifiée dans le temps et dans son contenu est-il considéré comme un expert ?"
pour déterminer ainsi, lorsqu'on parle d'honoraires, si le "syndic provisoire judiciaire" est un expert ou non....
on se rend compte, qu'en fonction du statut réel de ce syndic provisoire (cfr les définitions de Luc), on pourra déterminer s'il s'agit d'un "expert" ou non.
Grand merci pour le réponse bien à propos et pour les définitions claires de Luc.
#52 Re : Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
Il y a déjà eu une discussion sur ce forum à propos du "syndic provisoire judiciaire" où vous trouverez certainement des éléments de réponse.
Voir ici
Je viens de le parcourir. Rien trouver concernant les honoraires !
Bon, je n'insiste pas. Merci
#53 Re : Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
coranixx a écrit : Merci pour vos informations.
Serait-il alors correct de considérer que le syndic "judiciaire" est libre de fixer ses honoraires ? (?)Un lien utile à ce sujet : la chambre belge des experts judiciaires et notamment ce document-ci
Merci pour le lien. J'ai consulté ce site.
Ma question en ce sens :
un syndic provisoire judiciaire avec une mission bien spécifiée dans le temps et dans son contenu est-il considéré comme un expert ?
J'en ai connu un dans un autre contexte qui est repris comme expert et dont les honoraires l'honorent, en d'autres mots des honoraires tout à fait corrects.
#54 Re : Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
Merci pour vos informations.
Serait-il alors correct de considérer que le syndic "judiciaire" est libre de fixer ses honoraires ? (?)
#55 Re : Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
L'expert judiciaire fixe lui même ses honoraires (sur base des règles propres à la profession en général, donc voir ici les derniers barêmes de l'IPI and co) mais le juge peut toutefois les réduires ! s'il estime ceux-ci exagerés.
Quels étaient les honoraires du syndic précédent?
Les frais du syndic précédent étaient environ 20% moins chèrs et ne demandait pas de frais pour convoquer et organiser une AG.
Où peut-on trouver les barêmes de l'IPI ? Je croyais que l'IPI ne fixait pas de barêmes.
Merci
#56 Re : Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
Cela me semble énorme! Quelle est la taille de la copropriété en question?
225 copropriétaires
#57 Copropriétés forcées » Frais syndic "judiciaire" » 30-03-2009 08:05:30
- coranixx
- Réponses : 18
Les frais syndic sont, je crois, fixés contractuellement entre le syndic et l'association des copropriétaires (qui s'exprime en AG). Ces frais peuvent également être définis dans les statuts de la copropriété. Mais dans le cas d'un syndic provisoire désigné par un Juge de Paix, quels sont les frais de syndic ?
Dans le cas où la mission de ce syndic provisoire "judiciaire" est définie par le Juge avec le préambule :"Dans le cadre des dispositions légales et statutaires, le syndic provisoire sera chargé de ... " ce syndic peut-il définir lui-même ses frais ?
A-t'il la liberté de facturer, en sus de ses frais mensuels forfaitaires (4000 €) des frais pour convocation des deux assemblées générales annuelles (la 1er où le quorum n'est pas atteint et la 2ème, donc 2 fois 1250 € ?
#58 Re : Copropriétés forcées » Le compte bancaire de l'ACP » 17-04-2009 10:10:10
Coranixx a écrit :Ne suggère-t-on pas dans le même esprit une double comptabilité pour la gestion comptable d'une copropriété ?
Ne pas confondre "double comptabilité" et "comptabilité en partie double"... Pas du tout la même chose ni le même concept derrière le mot "double"...
OK merci pour la remarque 
#59 Re : Copropriétés forcées » Le compte bancaire de l'ACP » 17-04-2009 10:10:10
Le syndic doit avoir seul la signature sur les comptes.
La jurisprudence a confirmé cela à plusieurs reprises. De plus, le syndic pro a lui une obligation déontologique d'avoir seul la signature sur les comptes. L'article 77 stipulant qu'il doit être le seul responsable du compte.
N'oublions pas que le syndic pro doit aussi cautionner les fonds dont il a la responsabilité.
Il en ressort une protection accrue pour le copropriétaire.
En acceptant votre avis basé sur la jurisprudence, je ne comprends pas votre conclusion. A mon sens, deux signatures sur un compte offrent une plus grande sécurité (protection) qu'une seule signature. Dans le cas d'une seule signature, il est relativement facile de faire exécuter une virement, je vais le dire avec douceur, sans justification. Dans le cas de deux mandataires, il doit y avoir connivence entre les deux pour cette même opération sans justification. Cela me paraît plus difficile à réaliser. Ne suggère-t-on pas dans le même esprit une double comptabilité pour la gestion comptable d'une copropriété ? Peut-être pourriez-vous éclairer ma lanterne ? Merci.
Vu l'approche de cette date très appréciée par les uns et attendues par les autres, voici un très beau poisson.
#60 Re : Copropriétés forcées » Le compte bancaire de l'ACP » 17-04-2009 10:10:10
Le syndic doit avoir seul la signature sur les comptes.
La jurisprudence a confirmé cela à plusieurs reprises. De plus, le syndic pro a lui une obligation déontologique d'avoir seul la signature sur les comptes. L'article 77 stipulant qu'il doit être le seul responsable du compte.
N'oublions pas que le syndic pro doit aussi cautionner les fonds dont il a la responsabilité.
Il en ressort une protection accrue pour le copropriétaire.
J'accepte la jurisprudence et je vous remercie de votre avis.
Mais j'ai, non pas l'intime conviction, mais la preuve du contraire de vos conclusions. Et permettez-moi de dire que lorsqu'un syndic en fait, disons à sa guise, ce n'est pas une synécure pour un copropriétaire, quel qu'il soit, de s'opposer à un tel syndic, même en justice. !!!!
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