Auriez-vous des infos ?

Merci pour votre retour d'expérience.
Je comprends le processus mais trouve extrêmement dommage qu'en raison d'une personne qui "ne fait pas le job", tout le monde est pénalisé en perte financière et actions judiciaire.

Il y a eut beaucoup de ventes depuis 3 ans dans notre copropriété et notre syndic bénévole actuel à l'identique du précédent syndic pro, n'a pas fournis aux notaires les documents pour satisfaire à l'article 577.

Comme les comptes ne sont pas approuvés depuis 2 ans, cela implique que toutes les créances à venir des CP sortis depuis 2 ans, sont perdus pour l'ACP et que ce sont des dettes à partager entre CP en raison de l'inertie des CP et des 2 syndics successifs, si j'ai bien compris les implications.

Ou le fait que l'approbation des comptes n'ait pas eut lieu en temps et en heure (faillite du précédent syndic, COVID, inertie.. .) est-elle une raison suffisante pour que ces créances soient malgré tout exigibles ? Y a-t-il une prescription ?

Merci pour ces réponses... C'est plus clair... Je sais davantage ce que je suis en droit d'obtenir et ce qui doit être réglé rapidement.

En ce qui concerne les jugements à venir, vous avez des pistes ?

Je vends un bien dans une copropriété (14 lots) et en même temps, j'achète un bien dans une autre copropriété (5 lots).
Dans le premier cas, le syndic bénévole n'a rien fourni (pour l'instant).

Dans l'autre, le syndic pro a été remercié (pendant l'achat), par les autres CP avec les soins d'un avocat.
Le syndic n'a pas fourni les PV d'AG ni quelques trimestres des comptes de l'année écoulée et précédente.

Quels sont les risques, préjudices et recours pour chaque partie ?

Dans le cas de la vente, le notaire a déjà expliqué que, sans informations du syndic concernant le paiement complet des appels de fonds, il devrait bloquer 2 ans d'appels de fonds comme garantie pour le CP entrant.

De plus, dans la copropriété où je vends, il y a 2 affaires contre 2 CP qui sont en jugement (définitif j'espère). Si l'ACP perd, qui doit éventuellement payer, le CP entrant ou sortant ? Si le syndic n'avertit pas l'acheteur via le notaire, quel recours et qui est responsable ?

Pour situer l'action et le contexte :
Fin Oct 2019 : faillite du syndic, comptes normalement chez le CAC et AG prévue pour mi Dec 2019
Mi Nov 2019 : j'apprends indirectement la faillite du syndic, 2 CP (dont moi) organisons une AGE avec pour ODJ l'élection d'un nouveau syndic et la recherche d'un syndic pro. L'autre CP est élu syndic.
Nous apprenons par le CAC que les comptes ne sont jamaos arrivés jusqu'à lui pour examen. Nous parvenons avec beaucoup de difficultés à récupérer les comptes et il manque malgré tout, une bonne partie de nos archives. Les documents obtenus sont mélangés avec ceux d'une quinzaine de copropriété. Les comptes sont envoyés chez le CAC.
Jan 2020 : la COVID s'installe et nos recherches de syndic pro sont ralenties voire stoppées.
Mi Oct 2020 : le CAC remet les comptes au syndic (période longue puisqu'entrecoupée de maladies et de confinement : syndic et CAC)
Jusqu'en Jan 2021 : inertie du syndic
Jan 2021 : je propose une AG en visitant les 7 CP présents sur place et contacte le syndic pour savor si cela est possible... J'essaye de trouver des solutions puisque le syndic attend clairement l'AG en présentiel.

Ça, c'était pour l'AG en présentiel

Pour l'AG en procédure écrite, cette solution a été moribonde avant d'avoir vécue.
Dans notre copropriété de 14 CP, nous (2 CP) sommes intéressés, attentifs et actifs dans la gestion de nos biens.
Les autres CP ne s'informent pas, ne posent pas de questions... S'en moquent, payent (pas tous) et le temps passe.

L'AGE qui a élue un des CP comme syndic fin 2019 n'a pu se faire qu'à la seconde tentative. Nous n'avions pas le quorum.

Les dernières AG sur 3 ans ont toujours été épiques puisque le quorum était juste atteint. Environ, 4 ou 5 CP sont conscients d'être en copropriété, les autres s'en moquent.
Alors, la procédure écrite qui, il me semble, réclame la participation de tous les CP est une utopie. Et clairement, le délai pour la'mettre en place quand j'en ai informé le syndic, était trop court.
Oui, notre syndic n'est pas du genre proactif.

Pour votre dernière question, je ne vois pas de quelle critique il s'agit ? Les autres CP ?

Je suppose que le législateur a pensé à toutes ces possibilités lorsqu'il a validé l'AG en distanciel comme étant un ersatz de la présentiel...

Je ne suis pas syndic mais si je devais faire une AG en distanciel, je serai inquiet du déroulement en regard des problèmes techniques (informatiques et téléphoniques), humains et légaux que cela pourraient générer...

Merci GT pour avoir posé la bonne question...

Et merci Xtof.vl et Panchito pour le lien entre l'eID et le logiciel pour obtenir une signature électronique qualifiée.

Voici le lien du SPF pour éclaircir davantage.
Covid-19 - Comment puis-je - en tenant compte des mesures de « distanciation sociale » - signer électroniquement et envoyer un document par recommandé électronique ? | SPF Economie
https://economie.fgov.be/fr/themes/line … onique-et/
Voici le lien de la loi européenne initiatrice en matière de signature électronique.
EUR-Lex - 32014R0910 - FR - EUR-Lex
https://eur-lex.europa.eu/legal-content … 073.01.FRA

Résumé de mes recherches :
La signature électronique est autorisée pour les personnes physiques uniquement. Pour les personnes morales, on parlera de cachet électronique. Le cachet électronique a les mêmes niveaux de sécurité que la signature électronique mais correspond à la fiabilité de la transmission de lien électronique.

Au niveau européen (2014), repris par la loi belge (2014-2016 avec des maj 2018 et 2020), la signature électronique existe en 3 niveaux se sécurité : normale ou ordinaire, avancée et qualifiée.

Les 2 premiers niveaux (normale ou avancée) n'engage pas légalement le signataire (personne physique uniquement) tandis que le niveau qualifié qui requiert une authentification ou certificat assure de l'identité du signataire.

La signature electronique normale ou avancée est une image de la signature, d'un paraphe ou d'une image quelconque pour signer électroniquement.

La signature électronique qualifiée est aussi appelée signature numérique. Elle est liée juridiquement à l'identité du signataire et est la seule signature électronique qui remplace la signature manuscrite devant la loi. Elle doit être assortie d'une authentification (avec l'eiD par exemple. Voir le lien de Panchito).

Conséquences :
Il est possible de faire une AG en distanciel avec tous les aléas techniques et humains que cela comportent via une plateforme, un logiciel ou une application de visioconférence (ZOOM, WEBEX, TEAMS, JITSI MEET, etc...).

Si le texte de loi du 20/12/20 oblige une AG en distanciel à l'identique qu'en présentiel en ce qui concerne les signatures des participants, alors lee problème viendra de l'authentification des participants par leur signature dans la liste de présence et le PV en fin de séance.

Comme Panchito et Xtof.vl l'ont spécifié, le logiciel Acrobate reader permet de faire une signature numérique des documents en cours d'AG.

De plus, le syndic, quant à lui, devra en plus acheter un logiciel ou une application de gestion des signatures électroniques (Adobe sign ou Adobe fill & sign). En effet, le syndic devra conserver ces documents, les certificats des signatures, mais aussi gérer pendant l'AG, les 2 formulaires à signer. Ce logiciel ou cette application est aussi payante mais pour un syndic pro, c'est aussi un investissement.

Merci beaucoup pour ce lien... Je cherche depuis la fin d'après midi à comprendre quel niveau de signature électronique sera nécessaire pour certifier le document mais aussi si la signature electronique d'un des participants ne va pas détruire la signature du précédent.

Cela necessite aussi que les participants ne soient pas réfractaires à l'informatique.

Copropriétaire dans une résidence sur Bruxelles de 14 lots, nous avons eu un syndic pro pendant 23 ans et qui a été remercié fin 2017 pour inertie dans 3 problèmes (dont 2 sont encore en justice) avec des copropriétaires. Il a été remplacé par un autre syndic pro (plus vendeur immobilier pro que syndic pro) pour se mettre en faillite 2 ans après sans prévenir mais sans oublier de facturer même d'avance...
Depuis un des copropriétaires a pris la relève dans l'optique de trouver un sy'dic pro et la COVID est arrivée.
Nos comptes ne sont pas approuvés depuis 2 ans et quelques travauxsont à prévoir...
Le syndic a proposé une AG en distanciel et là commencent les questions...

Tout d'abord, en ce qui concerne l'AG digitale, intuitivement, j'ai le même ressenti que Laurimmo sans l'expérience de l'avoir vécu, ce qui me conforte dans le bon déroulement à venir de cette AG.

Q1. La liste de présence peut-elle être remplacée par "un appel" (comme dans les classes) qui serait validé par le copropriétaire soit par une réponse verbale, soit par une reponse écrite de type "main levée" ou "pouce levé"?
L'AG étant enregistrée, cette liste ne pourrait être source de litige.
Le secrétaire de séance pourrait remplir cette liste, la montrer et la partager pour validation par l'ensemble des copropriétaires et du président de séance. Possible ?

Q2. Les votes pourraient être à l'identique des présences, validés, partagés par l'ensemble et le président. Possible ?

Q3. Le PV aussi pourrait être validé par tous par un accord verbal ou écrit (intervention sur le chat) pendant la réunion dans le cas où les signatures électroniques ne soient possible pour tous. De nouveau, l'AG étant enregistrée, tout litige concernant le PV et sa validation serait écarté. Possible ?

Q4. Les procurations devraient être retournées 1 semaine minimum avant l'AG au syndic pour qu'il en prenne note et adresse les éléments nécessaires au mandataire (logiciel de visioconférence, nom de salle, mot de passe, document nécessaire...). Possible?

Q5. Si le quorum n'est pas atteint, la réunion est finie avant de commencer. Quels sont les délais pour faire la suivante ? Les mêmes délais qu'une en présentiel ?

Q6. Si le syndic démissionne, rend son mandat pendant l'AG, celle-ci s'arrête puisqu'il la gère ?

Voilà mes questions... J'espère que cela n'est pas trop utopique... Voire juste légale comme procédé...