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#641 Re : Copropriétés forcées » aide bilan comprendre comptable CP » 17-11-2021 19:19:45
GT a écrit :Celui qui est responsable de l'établissement des comptes de l'association des copropriétaires que le commissaire aux comptes est chargé de vérifier est le syndic, peu importe qui , dans les faits, a tenu la comptabilité. Ce n'est pas l'ACP qui désigne la personne qui tient la comptabilité. Elle désigne le CAC. Elle peut aussi choisir une personne avec une mission non as de vérification des comptes mais d'audit de ceux-ci (réviseur, expert comptable).
J'ai lu que "le CàC est un CP qui va partir". Il n'est donc pas encore parti. Il est toujours en fonction.
Ce CP va quitter avant la tenu le l'AGO inutile de lui demander quoi que ce soit .
Je voudrais proposer de désigner un comptable pour la vérification des comptes (' un coût supplémentaire, qui va être jugé inutile par le syndic qui essayera d'influencer les autres CP '), d’où ma recherche d'arguments pour montrer qu'il a un problème dans l'établissement des comptes
Rien que le fait que "va être jugé inutile par le syndic qui essayera d'influencer les autres CP" devrait allumer tous les signaux d'alarme...
Les comptes doivent être vérifiés par quelqu'un de compétent ! Que votre bilan soit bizarre ou non !
Sans connaître le détail de votre ACP et du volume de travail, vous avez 20.000 € de charges avec un syndic pro... cela ne doit pas représenter un gros volume de pièces, ni d'écritures comptables !
Un expert comptable devrait vous coûter moins de 500€, soit 2,5% de vos dépenses....
Si l'acp est de 10 appartements, cela fait une moyenne de 50€ par CP....
Ils sont là vos arguments, sans avoir besoin de vous embrouiller en tentant de discuter sur un bilan que vous ne comprenez pas
#642 Re : Copropriétés forcées » Quelle banque pour une petite copropriété ? » 17-11-2021 13:43:43
max11 a écrit :Si l'entente est bonne, vous ouvrez un compte privé gratuit à vos deux noms sans préciser qu'il s'agit d'une copropriété...
Ca n'arrive pas souvent, mais je ne partage pas l'avis de max11.
Il faut bien parquer sur un compte spécifique l'argent du fonds de réserve non ?
Et toujours envisager le décès d'un des 2 copropriétaires (ou son divorce s'il est en indivision). Un succession (ou un divorce) à couteaux tirés n'arrive pas qu'aux autres.Avec des comptes privés aux différents noms, ce n'est quand même pas l'idéal.
Et tant pis s'il faut payer quelques frais bancaires, la sécurité juridique a un prix.
Et bien moi, je suis d'accord avec vous 
Mais si j'étais un des deux CP, je ne sais pas si je suivrais votre conseil ou le mien...
Cela dépendrait de beaucoup de choses à commencer par qui est l'autre, l'immeuble, ...
#643 Re : Copropriétés forcées » aide bilan comprendre comptable CP » 17-11-2021 19:19:45
une petite recherche sur le compte 580, d’après le lien le compte 580 ne sert que pour facilité l'écriture des opérations dans les journaux auxiliaire , à la fin il doit être soldé et il ne doit pas apparaître dans le Bilan. C'est donc une anomalie dans mon Bilan, correcte ?
Une de plus.... mais celui qui a été établi ce bilan n'est certainement pas comptable car il y a beaucoup trop de choses qui ne sont pas conformes à la bonne tenue d'une comptabilité de copropriété.
Et votre intervention de 12:00:42 ne fait qu'ajouter des incohérences et des erreurs d'imputations !
Des charges de plus de 20.000 €, cela ne doit pas être un petit immeuble.
Vous feriez bien de mandater une personne compétente pour une analyse de la compta et une vérification des comptes.
#644 Re : Copropriétés forcées » aide bilan comprendre comptable CP » 17-11-2021 19:19:45
max11 a écrit :Avec ces infos, impossible de dire que le bilan est correct et équilibré !
Forcément que l'actif = le passif, c'est la ligne non détaillée "Résultat de l'exercice" qui fait l'équilibre...
Sans savoir ce que contient ce poste, tout est possible....Merci Max11, j'ai reçu les détails des dépenses (ascenseur,chauffage,..;) c'est exactement le même montant que dans la ligne Résultat de l'exercice .
max11 a écrit :Pour les comptes VII. Créances à un an au plus en négatif : s'ils sont en négatifs, c'est que c'est anormal.
Ici, on dirait que les CP ont payés (beaucoup) plus que ce qu'on leur demandait....Justement je ne comprends pas le montant négatif dans les actifs, les propriétaires n'ont pas payé et je sais qu'il y a des impayé mais je ne connais pas le montant , j'ai pensé que c'est le total des fond réserves/roulement fixé au début de l'année , mais j'avoue je ne comprends pas du tout l'utilisation des valeurs négatives,
Une "créance négative", c'est une dette !
Dans votre bilan, cela veut dire que l'ACP a globalement une dette vis-à-vis des copropriétaires... c'est un fait !
Ce qui doit être analysé, c'est la raison de ces dettes : trop payé dans le passé, pas d'appels de provisions alors qu'il y a eu des paiements, ...
Ou une (ou +) personne qui a versé une tellement grosse avance qu'elle couvre toutes les créances des autres CP...
Vous dites que les CP n'ont rien payés, qu'il y a des arriérés, ... mais il y aurait plus de 11.000 € sur les comptes en plus d'un mystérieux compte "580000 transfert de fonds"....
Vous devez demander à avoir accès au détail des comptes pour comprendre ce bilan
#645 Re : Copropriétés forcées » Quelle banque pour une petite copropriété ? » 17-11-2021 13:43:43
max11 a écrit :Si l'entente est bonne, vous ouvrez un compte privé gratuit à vos deux noms sans préciser qu'il s'agit d'une copropriété...
Quid le jour où l'entente n'est plus bonne ?.... Ou s'il y a eu vente ?
Avec deux CP ? le début des emm... 
et des frais.... un syndic pro, un compte bancaire payant,... tout cela dans une ambiance de guerre des couloirs, ...
#646 Re : Copropriétés forcées » Quelle banque pour une petite copropriété ? » 17-11-2021 13:43:43
Bonjour, je suis syndic d'une minuscule copropriété (2 personnes) et notre banque (KEYTRADE) a décidé de mettre fin à ses services aux copropriétés à partir de janvier 2022 - ce qui est bien dommage, car c'était un compte gratuit !
Est-ce que quelques pimonautes/syndics pourraient me renseigner dans quelle banque ils ont ouvert le compte de leur ACP ?
Notre ACP n'a presque pas de transactions... Donc nous souhaitons limiter les frais au maximum !
Un grand merci par avance pour vos conseils !
Si l'entente est bonne, vous ouvrez un compte privé gratuit à vos deux noms sans préciser qu'il s'agit d'une copropriété...
#647 Re : Copropriétés forcées » aide bilan comprendre comptable CP » 17-11-2021 19:19:45
Avec ces infos, impossible de dire que le bilan est correct et équilibré !
Forcément que l'actif = le passif, c'est la ligne non détaillée "Résultat de l'exercice" qui fait l'équilibre...
Sans savoir ce que contient ce poste, tout est possible....
Pour les comptes VII. Créances à un an au plus en négatif : s'ils sont en négatifs, c'est que c'est anormal.
Ici, on dirait que les CP ont payés (beaucoup) plus que ce qu'on leur demandait....
#648 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37
Bonjour à tout le monde,
Le recommandé est parti, le préavis débute donc le 1er décembre pour se terminer le 28 février.
Dans le cas où nous accepterions à l'amiable de leur accorder un mois de plus (et donc de rester jusqu'au 31 mars 2022), jusqu'à quelle date ont-il la possibilité de demander une prorogation?
Devrions-nous faire officialiser cet accord à l'amiable?Merci mille fois
Et si vous laissiez simplement courir maintenant que vous avez envoyé votre recommandé ?
La balle est dans leur camp, attendez de voir s'ils vous font un retour et ce qu'ils demandent avant de vous tordre les méninges en hypothèse...
Généralement, quand des locataires (corrects) apprennent qu'ils vont devoir partir, ils se mettent à la recherche d'un bien et n'attendent pas le dernier moment.
Tant que vous n'aviez rien officialisé, ils ont essayés de vous convaincre de ne pas résilier le bail mais, maintenant, c'est fait.
La situation est donc différente et ils doivent réfléchir autrement.
Pourquoi allonger de 1 ou 3 mois le bail s'il faut de toutes façons partir ? votre bien n'a rien de si exceptionnel que cela et ces gens ne semblent pas être des escrocs par rapport à ce que vous nous en avez dit.
Leur demande sera peut-être justement de pouvoir partir plus tôt car ils auront trouvé leur nouveau nid et n'auront plus envie d'attendre !
Laissez venir.... il sera temps de revenir vers le forum quand vous connaitrez leur position (plutôt que d'essayer de la deviner)
#649 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37
Vous pouvez toujours le proposer verbalement... Tout en faisant les écrits en fonction de ce que prévoit la loi !
Si tout se passe comme prévu de leur côté, vous en faites de même. Et tout le monde sera content.
Dans le cas contraire, vous aurez les (rares) outils prévus par la loi pour vous défendre.
PS : s'engager aujourd'hui qu'il n'y aura pas de circonstance exceptionnelle pour demander une prolongation me semble impossible, donc illégale
#650 Re : Copropriétés forcées » Facturation de la réponse du syndic à un mail d'un CP: normal? » 30-10-2021 17:06:28
Si vous ne contestez pas une demande de paiement, vous vous mettez en porte à faux pour plus tard !
Quand on n'est pas d'accord avec une facture, il faut toujours la contester et ne pas faire l'autruche en attendant la suite....
#651 Re : Locations et baux » Tarification exorbitante eau » 23-10-2021 13:54:58
(Par ailleurs, depuis quand un compteur bloqué doit être inclus dans cette méthode ? C'est une possibilité rare - ici prise de façon purement hypothétique d'ailleurs - et qui n'a rien à voir avec a méthode.)
Désolé, je n'ai pas compris le sens de votre remarque...
De quoi parlez-vous ? du prix de l'eau au m³ ?
De quelle méthode parlez-vous ?
qu'est-ce qui est rare ? un compteur bloqué ?
#652 Re : Locations et baux » Tarification exorbitante eau » 23-10-2021 13:54:58
max11 a écrit :D'accord avec vous pour dire qu'aucun système de répartition des frais de chauffage et/ou eau est tout à fait juste et équitable mais "votre méthode" est la plus injuste qui soit.
Quand à la question de l'usage des communs elle est automatiquement réglée par l'acceptation des règles de vie en copropriété : on paie suivant ce qui est mis à disposition pour les communs, pas suivant ce que l'on utilise !Ce n'est pas "ma" méthode (je n'y ai d'ailleurs pas recours - pas besoin).
C'est la méthode d'Ista, et force est de devoir reconnaitre que c'est une des méthodes les plus couramment admise.
Je ne vois pas du tout comment elle serait jugée "la plus injuste qui soit". Si c'était le cas, cela serait tellement illogique que toutes les sociétés de calorimétrie et autres l'utilisent, non ?
Ce n'est pas la méthode d'Ista (ou autre société de répartitions). Ils ne font qu'appliquer ce qu'on leur demande de faire ! Vous pouvez leur demander (presque) ce que vous voulez et ils le feront ! Ce n'est pas leur rôle de discuter si c'est juste, équitable, bien pensé, ...
Tant que ça fonctionne avec leur programme, c'est bon pour eux ! Donnez leur un prix de 100€/m³ et ils l'appliqueront !
Et, non, ce n'est pas la méthode la plus couramment admise ! La plus courante dans les acp que je connais (à Bruxelles mais pourquoi serait-ce différent ailleurs ?) est de donner un prix au m³ et, généralement, celui indiqué sur la facture d'Hydrobru lors de chaque facture de relevé.
#653 Re : Locations et baux » Tarification exorbitante eau » 23-10-2021 13:54:58
max11 a écrit :D'accord avec vous pour dire qu'aucun système de répartition des frais de chauffage et/ou eau est tout à fait juste et équitable mais "votre méthode" est la plus injuste qui soit.
Quand à la question de l'usage des communs elle est automatiquement réglée par l'acceptation des règles de vie en copropriété : on paie suivant ce qui est mis à disposition pour les communs, pas suivant ce que l'on utilise !Pourtant, la loi parle également de critère d'utilité...
Votre système de répartition du coût suivant compteur et prix de l'eau, avec le solde répartit au prorata n'est en tout cas pas pas plus juste que l'autre système (tous les frais répartis au prorata des compteurs de passage) dans le cas d'un compteur bloqué.
Dans le cas de la moitié des compteurs bloqués, comme dans le cas qui nous est proposé, il serait alors presque plus juste de tout répartir aux quotités... voire de répartir aux quotités le solde, mais uniquement sur les compteurs bloqués.
Mais je n'ai jamais dit qu'il ne fallait rien facturer à un occupant au compteur bloqué !
Il faut lui compter un forfait, c'est évident !
Comment établir ce forfait est un autre débat tout aussi passionnant et discutable sur la bonne formule à pratiquer...
Pourtant, la loi parle également de critère d'utilité....
Ce qui ne permet pas de changer, simplement, les règles de répartitions reprises dans les statuts de l'ACP....
Ne pas confondre "critère d'utilité" (un ascenseur pour celui qui est au rez) et "l'utilisation" (celui qui habite au 2ème mais monte par l'escalier)
#654 Re : Locations et baux » Tarification exorbitante eau » 23-10-2021 13:54:58
max11 a écrit :grmff a écrit :max11 a écrit :La méthode qui me semble la plus correct pour fixer le prix au m³ à communiquer à Ista est de donner le prix moyen au m³ qui est indiqué sur la facture de Vivaqua !
La méthode que vous trouvez injuste est pourtant une méthode logique et fiable. C'est une question de décision d'assemblée générale. Les deux méthodes se valent.
Il est évident que les compteurs bloqués doivent être traqués, débusqués et changés. Et ça, c'est le job du syndic. Pas de Ista.
Non, ce n'est pas une méthode logique et fiable mais, oui, l'AG peut décider que ce sera comme ça.... Quoique je me demande si ce n'est pas une prérogative du ROI et une méthode de répartition des charges ne peut pas simplement être modifiée par une décision d'AG...
Avec votre méthode, vous répartissez toute l'eau qui n'est pas passée par un compteur de passage sur la même clé de répartition que l'eau consommée dans chaque appartement.
Par exemple : un appartement inoccupé pendant un an et qui n'a rien consommé selon son compteur privatif ne paiera rien pour l'eau consommée dans l'immeuble pour le nettoyage, l'eau dans les radiateurs, l'eau utilisée lors des travaux, l'eau perdue suite à une fuite, l'eau consommée par la concierge, ...
Et, à l'opposé, la famille qui a utilisé beaucoup d'eau pour ses besoins personnels paiera une plus grande participation pour l'eau consommée dans l'immeuble pour le nettoyage, l'eau dans les radiateurs, l'eau utilisée lors des travaux, l'eau perdue suite à une fuite, l'eau consommée par la concierge, ...
Cela peut représenter plusieurs centaines d'euros de différence par an....Juste pour dire : si on ne pratique pas au "ratio", on appliquera alors forcément un forfait "nettoyage et frais commun" + consommation réelle.
Si on reprend donc vos exemples, l'appartement qui n'habitera pas sur place paiera 'injustement' des frais forfaitaires élevés sans en avoir l'usage. Et ceux qui consomment bcp nettement moins, alors qu'ils sont manifestement bien plus de personnes à avoir l'usage des communs.Tout cela est-il juste ? Forcément non... mais je vous mettrai au défi de trouver un système parfaitement équitable pour tous et dans chaque situation particulière.
Cette méthode a une logique tout à fait valide.
D'autres méthodes valides existent.
Le tout est qu'elle soit claire et comprise.
D'accord avec vous pour dire qu'aucun système de répartition des frais de chauffage et/ou eau est tout à fait juste et équitable mais "votre méthode" est la plus injuste qui soit.
Quand à la question de l'usage des communs elle est automatiquement réglée par l'acceptation des règles de vie en copropriété : on paie suivant ce qui est mis à disposition pour les communs, pas suivant ce que l'on utilise !
#655 Re : Locations et baux » Tarification exorbitante eau » 23-10-2021 13:54:58
max11 a écrit :Amélie17 a écrit :Bonjour Max11,
Merci pour vos explications ! Effectivement je ne savais qu'il pouvait y avoir une différence entre le total de m3 indiqué dans le décompte ISTA et le total de m3 facturé par Vivaqua. Cela pourrait être un début d'explication...
Ce qui m'étonne toujours, c'est que quand bien même nous serions dans une tranche de consommation très élevée due aux autres m3 facturés par Vivaqua qui ne sont pas comptabilisés sur les compteurs de passage, le tarif maximum au m3 facturé par Vivaqua est fixé à 8,22 euros. Donc je ne vois pas comment ils peuvent arriver à un tarif unitaire de 14 euros le m3...
Je précise également pour info qu'il n'y a pas de syndic, ni d'AG dans mon immeuble : j'habite un appartement dans une maison qui appartient à un même propriétaire et qui loue cette maison subdivisée via une agence immobilière.
J'ai demandé hier la facture Vivaqua en espérant pouvoir avoir plus de détails mais pas de réponses pour le moment. Est-ce que l'agence qui loue le bien est légalement tenue de me présenter cette facture si je la demande (étant donné qu'elle concerne aussi les autres habitants de l'immeuble)? Ou est-ce qu'ils ne sont pas obligés de donner plus de détails que ceux contenus dans le décompte ISTA?
Encore un grand merci pour toutes vos réponses :-) Et d'avance un bon week-end à tous !
Oubliez la facture Vivaqua pour comprendre le prix au m³ qui vous est appliqué !
Votre prix au m³ est calculé par rapport aux index relevé sur les compteurs de passage et le montant en € total de la facture de Vivaqua.
A aucun moment le prix unitaire de Vivaqua a été utilisé dans les calculs d'Ista !C'est un (mauvais) choix fait par le gestionnaire/le propriétaire !
Mais vous avez ici Grmfff et Himura qui estiment que cela peut être une bonne solution.
Ce n'est pas mon avis comme expliqué dans les messages précédents.C'est effectivement une bonne méthode de calcul. La différence entre les deux ne doit pas être énorme, sinon, cela veut dire que des compteurs sont bloqués. Et les compteurs bloqués doivent être changés, et les décomptes corrigés en conséquence. Il ne serait pas juste qu'un occupant ne paie rien parce que son compteur est bloqué.
Ce ne serait pas juste mais ce n'est pas juste non plus qu'un occupant dont le compteur fonctionne paie pour un mauvais travail du gestionnaire ou du syndic !
Or, cet occupant n'a aucun pouvoir sur cette personne sauf celui d'exiger que le prix de l'eau soit celui facturé par Vivaqua plutôt que de payer pour la négligence ou la facilité du gestionnaire....
#656 Re : Locations et baux » Tarification exorbitante eau » 23-10-2021 13:54:58
Bonjour Max11,
Merci pour vos explications ! Effectivement je ne savais qu'il pouvait y avoir une différence entre le total de m3 indiqué dans le décompte ISTA et le total de m3 facturé par Vivaqua. Cela pourrait être un début d'explication...
Ce qui m'étonne toujours, c'est que quand bien même nous serions dans une tranche de consommation très élevée due aux autres m3 facturés par Vivaqua qui ne sont pas comptabilisés sur les compteurs de passage, le tarif maximum au m3 facturé par Vivaqua est fixé à 8,22 euros. Donc je ne vois pas comment ils peuvent arriver à un tarif unitaire de 14 euros le m3...
Je précise également pour info qu'il n'y a pas de syndic, ni d'AG dans mon immeuble : j'habite un appartement dans une maison qui appartient à un même propriétaire et qui loue cette maison subdivisée via une agence immobilière.
J'ai demandé hier la facture Vivaqua en espérant pouvoir avoir plus de détails mais pas de réponses pour le moment. Est-ce que l'agence qui loue le bien est légalement tenue de me présenter cette facture si je la demande (étant donné qu'elle concerne aussi les autres habitants de l'immeuble)? Ou est-ce qu'ils ne sont pas obligés de donner plus de détails que ceux contenus dans le décompte ISTA?
Encore un grand merci pour toutes vos réponses :-) Et d'avance un bon week-end à tous !
Oubliez la facture Vivaqua pour comprendre le prix au m³ qui vous est appliqué !
Votre prix au m³ est calculé par rapport aux index relevé sur les compteurs de passage et le montant en € total de la facture de Vivaqua.
A aucun moment le prix unitaire de Vivaqua a été utilisé dans les calculs d'Ista !
C'est un (mauvais) choix fait par le gestionnaire/le propriétaire !
Mais vous avez ici Grmfff et Himura qui estiment que cela peut être une bonne solution.
Ce n'est pas mon avis comme expliqué dans les messages précédents.
#657 Re : Locations et baux » Tarification exorbitante eau » 23-10-2021 13:54:58
max11 a écrit :La méthode qui me semble la plus correct pour fixer le prix au m³ à communiquer à Ista est de donner le prix moyen au m³ qui est indiqué sur la facture de Vivaqua !
La méthode que vous trouvez injuste est pourtant une méthode logique et fiable. C'est une question de décision d'assemblée générale. Les deux méthodes se valent.
Il est évident que les compteurs bloqués doivent être traqués, débusqués et changés. Et ça, c'est le job du syndic. Pas de Ista.
Non, ce n'est pas une méthode logique et fiable mais, oui, l'AG peut décider que ce sera comme ça.... Quoique je me demande si ce n'est pas une prérogative du ROI et une méthode de répartition des charges ne peut pas simplement être modifiée par une décision d'AG...
Avec votre méthode, vous répartissez toute l'eau qui n'est pas passée par un compteur de passage sur la même clé de répartition que l'eau consommée dans chaque appartement.
Par exemple : un appartement inoccupé pendant un an et qui n'a rien consommé selon son compteur privatif ne paiera rien pour l'eau consommée dans l'immeuble pour le nettoyage, l'eau dans les radiateurs, l'eau utilisée lors des travaux, l'eau perdue suite à une fuite, l'eau consommée par la concierge, ...
Et, à l'opposé, la famille qui a utilisé beaucoup d'eau pour ses besoins personnels paiera une plus grande participation pour l'eau consommée dans l'immeuble pour le nettoyage, l'eau dans les radiateurs, l'eau utilisée lors des travaux, l'eau perdue suite à une fuite, l'eau consommée par la concierge, ...
Cela peut représenter plusieurs centaines d'euros de différence par an....
#658 Re : Locations et baux » Tarification exorbitante eau » 23-10-2021 13:54:58
Un tout grand merci à tous les deux pour vos réponses !
En fait ce que je ne comprends pas, de manière plus globale, c'est comment est fixé ce tarif de l'eau. Car mon immeuble est une maison divisée en appartements et pour l'ensemble de l'immeuble, le décompte indique 38,13 m3 d'eau (chaude) pour un montant total de 536,65 euros (je parle toujours ici du montant repris sous le poste intitulé "Eau froide (pour eau chaude)", il y a en plus -comme indiqué ci-dessus-, un poste "Réchauffement de l'eau"))
Je me demande du coup comment Vivaqua peut facturer 536,65 euros pour 38,13 m3 (pour l'ensemble de l'immeuble) alors que cela ne correspond manifestement pas au tarif réglementé (https://www.vivaqua.be/fr/tarif-progressif/), qui dépend des tranches de consommation. Donc pourquoi ce tarif n'est-il pas appliqué ? Il y a probablement quelque chose qui m'échappe dans le calcul mais si quelqu'un peut m'éclairer ce serait super !
Vous m'indiquez que l'eau chaude coûte plus cher que l'eau froide, ce qui est logique évidemment, mais je pensais que la différence était visée par le poste "Réchauffement de l'eau" qui est aussi repris dans le décompte.
Je vais essayer de contacter l'agence qui loue mon appartement pour en savoir plus, même s'ils ne sont pas très coopérants puisqu'ils me renvoient vers ISTA... Est-ce que ce sont eux qui reçoivent la facture Vivaqua ou est-ce que c'est ISTA?
Il y a une différence (qui peut être importante) entre le nombre total de m³ consommé indiqué sur le décompte Ista (cela ne représente que le total relevé par Ista : généralement que les compteurs de passage des appartements qui ont été relevés) et le total de m³ facturé par Vivaqua (le total des m³ fournit à l'immeuble y compris pour les communs, le chauffage, les travaux, les compteurs bloqués, les fuites,...).
Le tarif réglementé par tranches est appliqué pour la totalité de l'immeuble et uniquement en tenant compte des personnes domiciliée dans les lieux
#659 Re : Copropriétés forcées » Facturation de la réponse du syndic à un mail d'un CP: normal? » 30-10-2021 17:06:28
Bonjour.
Pour moi, bagage fiscal = notion de comptabilité.
[Nul n'est maître en apprenant]Rien n'est dit dans tous les documents que je détiens: RC, ROI, ....
Ne devrait-on pas décrire quelque part le profil du commissaire aux comptes?
Est-ce obligatoire?
Normalement; le ROI devrait décrire la mission du commissaire aux comptes.
Mais, à défaut, vous pouvez néanmoins réaliser votre mission au mieux et il vaut mieux faire quelque chose que de laisser les comptes sans aucune vérification.... A moins de les refuser !
Vous indiquerez dans votre rapport comment vous avez rempli votre mission à défaut d'instructions dans le ROI.
Par exemple :
- vérifier les factures : bien au nom de l'acp, bon montant repris dans les charges
- vérifier le relevé des charges : bonnes rubriques, bon montant, pièce justificative, bonne ventilation,
- répartition des charges : le montant total = le total du relevé des charges ? clés de répartition utilisées
- extraits de comptes : quelques sondages pour vérifier les retraits (factures payées) et les dépôts (charges, sinistres, ...)
- Bilan : voir s'il est cohérent, débit = crédit, voir le libellé des comptes et ce qu'il y a dedans, comptes d'attentes, comptes de sinistres, ...
- Soldes copropriétaires : importants ? CP en retards de plusieurs trimestres, rappels ?, ...
- Soldes fournisseurs : impayés ? paiements sans facture ?
- Situation et évolution du fonds de réserve
- concordance des comptes bancaires, des balances CP & fournisseurs avec le bilan,
Si vous faites tout cela pour la première année, c'est déjà pas mal comme contrôle.
Et vous demandez un point à l'AG pour définir ce que doit faire le commissaire aux comptes (le minimum ci-dessus) mais vous pouvez aussi ajouter la concordance des devis/facture, l'application des décisions d'AG, l'état du patrimoine de l'acp, et en allant plus loin les calculs de répartition des consommations de chauffage & eau, les frais privatifs, les calculs des intérêts de retard, la gestion des sinistres, ...
En fonction du résultat de tout cela, vous décidez de vous porter à nouveau candidat ou pas....
-
#660 Re : Copropriétés forcées » Facturation de la réponse du syndic à un mail d'un CP: normal? » 30-10-2021 17:06:28
Bonjour.
Plutôt que d'aller au feu au moment de la vérification début 2022, nommé commissaire aux comptes à l'AGO de mars 2021 sans bagage fiscal, puis-je démissionner en cours de route?
Et laisser votre copropriété sans commissaire aux comptes ????
Il ne faut pas de bagage fiscal (qu'est-ce que ça à voir ?) pour vérifier les comptes d'une ACP.
Vous vous êtes engagé à remplir cette mission, il vous appartient d'assumer votre engagement autant que possible !
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