Immobilier ; enfin la baisse des prix

Pourquoi Bercy veut voir l'immobilier baisser...

La faillite des revenus cadastraux
Plus les années passent, plus le problème des revenus cadastraux prend de l’ampleur. Le revenu cadastral forme la base sur laquelle le précompte immobilier est calculé. Dans un certain nombre de cas, il sert également de base de calcul de l’impôt des personnes physiques finalement dû. C’est par exemple le cas lorsque l’on donne en location un immeuble et que le locataire est un particulier. La base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Il en va de même pour un immeuble qui n’est pas donné en location, et qui n’est pas l’habitation propre du contribuable. S’il s’agit en revanche de l’habitation propre, celle-ci n’est pas soumise, en dehors du précompte immobilier, à l’impôt des personnes physiques. S’il s’agit d’un autre immeuble non donné en location, la base imposable correspond à nouveau à 140 % du revenu cadastral indexé.

Ce revenu cadastral est établi sur la base de la valeur locative réelle ou présumée. Le problème est qu’on ne se base pas, pour cela, sur la valeur locative d’aujourd’hui. Le revenu cadastral est basé sur la valeur locative qu’un bien immobilier avait au 1er janvier 1975. Soit il y a près de 40 ans. Normalement, une révision générale des revenus cadastraux doit avoir lieu tous les 10 ans. La dernière révision générale – qui était alors basée sur le marché locatif au 1er janvier 1975 – a eu lieu il y a plus de 30 ans.

Le résultat en est qu’il n’existe aujourd’hui pratiquement plus aucun lien entre le revenu cadastral et la valeur locative réelle du bien immobilier en question. Pour rétablir plus ou moins ce lien, une indexation du revenu cadastral a toutefois été introduite au début des années 1990. Mais elle ne rétablit ce lien que très partiellement. Prenez par exemple un bâtiment avec un revenu cadastral moyen de 1.500 euros. Le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2014 est – pour l’application de l’impôt des personnes physiques – de 1,6813. Dans l’exemple, le revenu cadastral indexé est donc égal à 2.522 euros (1.500 x 1,6813, en arrondissant). Imaginons qu’il s’agisse d’un bâtiment donné en location à un particulier. Comme nous l’avons indiqué, la base imposable est alors égale à 140 % du revenu cadastral indexé. Dans l’exemple, il s’élève donc à 3.530,80 euros (2.522 x 1,40). Pour faire la comparaison avec les prix pratiqués sur le marché locatif, ce montant doit certes encore être «bruté». Mais il est clair que de nos jours, il est devenu quasiment impossible de louer une habitation d’une certaine envergure pour ce prix.

Le problème prend des proportions hallucinantes lorsque l’on songe qu’aux bâtiments neufs doit également être attribué un revenu cadastral qui tient compte de l’état du marché locatif d’il y a près de 40 ans. Supposons que je fasse aujourd’hui construire une habitation. Les fonctionnaires du cadastre doivent alors se forger une idée de ce que la valeur locative de cette habitation aurait été au 1er janvier 1975. Il va sans dire que dans de nombreux cas, l’exercice n’est guère réalisable. Les revenus cadastraux nouvellement établis ne sont dès lors qu’une estimation très approximative de ce que la valeur locative aurait pu être il y a 40 ans. La comparabilité entre les revenus cadastraux d’anciens et de nouveaux bâtiments diminue ainsi à vue d’œil. Pour les anciens bâtiments aussi, la possibilité de les comparer entre eux devient progressivement nulle.

Une récente étude du marché immobilier à Anvers a démontré que pour des habitations qui avaient été vendues pour 250.000 euros – et qui sont donc comparables selon le marché – des revenus cadastraux oscillant entre 600 et 1.800 euros ont été relevés.

Autant dire que la preuve de la faillite totale des revenus cadastraux existants est ainsi fournie. Comment s’en sortir ? Faut-il procéder tout de même à une révision générale des revenus cadastraux ? Ou aller à la recherche d’un nouveau critère pour l’imposition ? Ce qui est certain, c’est que cette situation est intenable. Et qu’il y aura des gagnants, mais aussi de nombreux perdants.

JAN VAN DYCK

le marché c'est l'offre et la demande, et pour moi, ayant été de l'autre coté, je peux dire que le loyer cela se négocie aussi.
sachant que j'ai un très bon profil, je n'ai pas hésité à le mettre en avant si besoin.  Ensuite au propriétaire de faire son/ ses choix

Du coté du propriétaire, mieux vaut louer un peu moins cher pour plus de stabilité..... Donc faut comprendre le profil de celui qui vient louer.

Qui doit se loger sur Bruxelles dans une commune pas trop pourrie (woluwe frontiere schaerbeek) peut payer des 700 euros pour 65M2.... Affligeant.   Il n'y a pas si longtemps, qqun de mon cercle de connaissance était a 450 euros pour 110 m2 à Auderghem.
Quand à moi j'ai du louer 950 + charges pour un deux chambres.

(certains bails existant sont d'ailleurs tjs fort avantageux)

Pour les agences c'est souvent à la tête du client et en fonction de ce que le client veut et dont elle n'a pas la maitrise mais aussi de sa propre situation financière.

Enfin , en tant qu'acheteur trop de gens font une confiance aveugle et se laissent 'berner' par les évaluations et donc ne négocient pas suffisament les prix.

Dans la plupart des contracts l'agence va mettre le prix qu'elle estime correct + X% en plus de marge de négotiation , disons 10%..... Donc en tant qu'acheteur, pour moi faut pas hésiter à offrir d'office un bon 10 à 15% de moins..... evidemment cela dépend du quartier et de l'offre et depuis combien de temps la maison est à vendre et les offres recues dessus.  Parfois malheureusement il faut mettre le prix.

Si on a le temps il faudrait aller soi meme demarcher dans les quartiers histoire de se renseigner si qqun ne mettra pas sa maison à vendre bientot..... pas simple.  Mais le bouche à oreille ca marche encore..... Tout le monde veut pas forcément une agence et certains veulent encore vendre à des gens biens sous tous rapport..

Enfin pour celui qui veut vendre, il y a des quartiers a bxl ou il ne sert à rien d'avoir une agence, l'offre étant faible et l'endroit fort recherché , les biens se vendent assez rapidement..... du coup qques agences deviennent riches ( des S..mo à 1150 et Exp..mo à 1200 par exemple sans parler des EV. et LP) avec un minimum d'effort....

Juste pour info, des boites comme IBM, Honeywell, Accenture, E&Y, Infosys etc sous traitent un grosse partie de leur boulot en Inde, et pas du travail  sous qualifié.  Les petites mains en Inde font du boulot à valeur ajoutée qui est facturé aux clients en Belgique au prix d'ici. Il suffit de faire une recherche dans GOOGLE sur Bangalore....

Pour les voitures de société, dont bcq bénéficient, même avec un salaire brut de 3000 euros (on est loin des cadres bancaire à 10 000 brut par mois)
le système disparaitra un jour ou l'autre pour etre remplacé, je l'espère par un système basé sur la pension

Et non les voitures de société ce n'est pas la majorité des travailleurs !

Reste plus qu'a attendre les prochaines statistiques, histoire de rire un peu.

Suis bien curieux de voir ou c'était, car je n'ai jamais rien vu au sud sud prox linkebeek pour 300 000 euros

Pour qui veut acehter , il faut pas hésiter à négocier à la baisse assez fort.

En France..
Le gouvernement veut crever la bulle

Les agences immobilières forcées d'adapter leur stratégie face à la crise

Les agences facent à la crise...

20% des gens achetent cash !?
C'est la seule explication si l'activité se maintient, ce qui est plutot bien pour les agences..

Des maisons a 80 000 euros il y en a pléthore sur la region de charleroi.
En apportant les frais de notaire , le remboursement est de 480 à 600 euros par mois.... pourquoi payer un loyer du meme montant ?
La plupart des gens qui travaillent, même au minimum devraient pouvoir savoir se payer ca.... sauf circonstances de la vie bien sur.