Texte francais, la loi française. .

Et on a droit aussi d'échanger. au contraire, j'adore etre contredit et l'échange, et je me suis déjà ravisé dans la vie. .

Personne ne m'a garanti et prouvé que les contrats cadre étaient permis par le code civil, alors avec quelles garanties juridiques et de fait! Je ne dis pas que tous les syndics prennent une commission...  j'ai proposé une solution.

max11 a écrit :

Nash0474 a écrit :

Personne et aucun syndic ne m'a a écrit une résolution indiscutable, avec les dispositions du code civil et les regles déontologiques, de manière juridique sur les contrats cadre? Bizarre

Mais pourquoi voulez-vous qu'un syndic vous écrive une telle résolution ? 
Je ne vous comprends pas....

Le texte ici n'est pas clair du tout meme en francais et ne dit rien de concret ou avec beaucoup de flous:
I"nscription contrat cadres - mandat au syndic

Le syndic explique le principe du contrat cadre. Certains fournisseurs souhaitent proposer des contrats intéressant pour un grand nombre de clients. Pour avoir le meilleur prix, le Syndic doit pouvoir chiffrer à l'avance combien d'immeubles souhaiitent participer à un contrat cadree. En fonction du nombre qui est des lors fixé, le fournisseur peut remettre un prix plus attractif. En acceptant cette inscrit, la copropriété donn mandat au Syndic pour signer un contrat cadre pour des fournitures régulières (énergie,a scenceur, extincteurs,...). Il est certain que le Syndic n'acceptera que la convention groupée si elle est plus intéressantes pour toutes les copropriétés. "

En quoi ce n'est pas un blanc seing donné au syndic? quels sont les engagements concrets et les montants engagés? et le pouvoir de controle de l'ACP pour sa copropriété? Quelle garantie juridique?

La définition de la comptabilité de la copropriété/

Je prendrais plutot le droit francais

Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.
2) Ici, sur les contrats cadre la loi ne le permet pas avec l'intutilé et la loi actuelle. Il faut mieux cadenasser, personne ne m'a propose un texte intelligible.
3) Article 17-1 A
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 35
Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat.

Article 17-1 A
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 35
Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat.

* la responsabilité du syndic peut etre engagé par un copropriétaire pour des actes qui lui sont expressément délégués par la loi.

* IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;
*Le syndic signale au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du code pénal et L. 511-22 du code de la construction et de l'habitation.
* les modalités d'emprunt ne sont pas assez définis en Belgique

Je n'ai pas mon dossier, donc ici incomplet.

Je ne peux corroborer, c'est le discours d'un syndic qui ne prend pas ses responsabilités et qui réduit sa mission à encoder et à être assistant administratif. Le syndic est responsable de sa GESTION 577-8, avec un organe décisionnel. Les obligations de moyens et de résultat du syndic doivent etre démontrés en outre, de l'accomplissement des missions confiées au syndic.

Je comprends le discours de la plupart alors de fait sur les syndics en Belgique et le taux de défiance. Ici, on parle bien de missions incombant pleinement au syndic par le code civil et je dirais meme de bonne gestion de copropriété par le Syndic comme un bon gestionnaire et par les copropriétaires. Je rejoins alors le discours de Corinne Mostin "Y a-t-il d’autres éléments qui menacent l’indépendance du syndic ?

Ce qui me frappe, c’est qu’au niveau de la formation, on se trouve encore loin du niveau souhaité. Améliorer la gestion implique donc d’augmenter ce niveau car cela a une incidence sur la déontologie. Etre mieux formé permet de mieux résister à la tentation. Par ailleurs, on constate qu’il manque des candidats syndics. C’est une matière qui nécessite des compétences diverses : comptables, juridiques, relationnelles, techniques… On doit assister à des réunions en soirée. C’est un travail de terrain pour lequel les sollicitations sont fréquentes. Et une profession qui s’est organisée de manière récente.'

Bonne lecture (et rigolade):
APPRECIATION DU TRIBUNAL

11. Quant a l' AG extraordinaire du 8 avril 2020:
Avec !'accord de tous les copropriétaires et en raison de la crise sanitaire du Covid-19 et des mesures de confinement prises dans ce contexte, l'AG s'est tenue par visioconférence .
Tous les copropriétaires ont participe en personne a cette AG. La partie requérante reproche a l'ACP :

que malgré que l'AG se soit tenue par visioconférence, les copropriétaires n'ont  pas  été invites a voter par écrit, et le procès-verbal n'a pas été soumis au requérant pour relecture et pour signature, contrairement au prescrit de !'article 577-6 §10 du Code civil;
que les votes repris dans le procès-verbal de l'AG n'ont pas été confirmes par écrit par les copropriétaires, ce qui ne permet pas de vérifier la validité des décisions prises, permettant ainsi au rédacteur du pv d’écrire « ce qu'il veut ».

Au demeurant, la partie requérante conteste les votes émis. Elle affirme que la manière de procéder de l'ACP est frauduleuse, a tout le moins abusive, et sollicite l'annulation pure et simple des délibérations et de l’entièreté du procès-verbal de l'AG.
L'ACP pour sa part soutient que les votes ont été émis a main levée, comme cela a par ailleurs toujours été le cas depuis le début  de la  copropriété, sans  qu'il n'a  jamais  été  procédé  a  quelque
vote écrit que ce soit. La presidente de l'AG, Madame XXXXXX, aurait bien relu les décisions rendues  séance  tenante, et le procès-verbal  de l'AG reflète fidèlement  tant les décisions  prises que
les votes émis. La signature du syndic en lieu et place de Monsieur xxxxxxx est une signature sur la fiche  des  présences  pour  indiquer  que  Monsieur  xxxxxx  avait  bien  participe  a  la  réunion  - fait incontesté - mais ne constitue nullement une signature du procès-verbal même.
Le Tribunal constate tout d'abord que !'action de la partie requérante en  vue  d'annuler  ou  de reformer une décision irrégulière, frauduleuse au abusive de l’assemblée générale sur base de
!'article 577-9 §2 du Code civil a été introduite régulièrement et dans le délai légal prévu au dit article de loi.
II importe ensuite d’évoquer la situation particulière de l'ACP: celle-ci ne comprend que trois copropriétaires. La propriétaire et occupante du rez-de-chaussée, Madame XXXXX, connait depuis 2019 un grave conflit de voisinage, allant crescendo, avec l'occupante de l'appartement duplex du 2e et 3e etage, Madame XXXXXXX, qui est la compagne du propriétaire de cet appartement. II ne semble pas y avoir de problèmes, ni de la part de Madame XXXXXX, ni de la part de Madame XXXXX, avec le locataire occupant l'appartement du ler etage. Cependant, la fonction de syndic est exercée de fac;on volontaire et non-professionnelle par Monsieur  XXXXXX,  qui est le compagnon  du propriétaire  de l'appartement  du ler etage,
Monsieur XXXXXX. II est manifeste qu'alors qu'au debut ce conflit n'opposait que Madame XXXXX  a Madame XXXXX,  des  « camps » se sont formées  au cours de celui-ci
autour des deux protagonistes: Monsieur XXXXX s'est montre solidaire avec sa compagne alors que Monsieur  XXXXXX  et monsieur  XXXXX se sont manifestes de plus en plus du cote de Madame XXXXX, tout particulièrement depuis !'altercation apparemment violente  entre  Madame XXXXXXX et  Monsieur XXXXX le 15 mai 2020 a !'occasion d'une tentative de ce dernier
de faire évacuer par une société externe des encombrants dans les communs, tel que l'y autorisait le procès-verbal de l'A.G. du 8 avril 2020.
Dans ces circonstances, qui ont pour résultat que deux copropriétaires représentant une majorité absolue des quotités de la copropriété se trouvent opposes au seule autre copropriétaire,  par définition minoritaire, ii est particulièrement important de veiller au respect des règles légales de fonctionnement de la copropriété afin d'en assurer tant que faire se peut une gestion  saine  et efficace.
Or le Tribunal ne peut que constater que tel n'a pas ete le cas, alors que tant les tensions entre les copropriétaires, en ce compris le syndic, que la situation exceptionnelle liée a la crise sanitaire et le recours a une visioconférence pour la tenue de l'A.G., invitait a une prudence particulière par
rapport au respect des procédures.
L'article 577-6 §10 du Code civil dispose que le syndic rédige le  procès-verbal  des décisions  prises  par
/'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont vote contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et  apres lecture, ce  procès-verbal  est signe
par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné !ors-de l'ouverture de la séance et par tous /es copropriétaires encore presents a ce moment au leurs mandataires.
II ya lieu de considérer que dans son état actuel et en absence de signature de la part du requérant, ii est impossible de vérifier si cette disposition a effectivement été respectée.
Ce d'autant plus que le procès-verbal contient plusieurs décisions qui, étonnamment, auraient fait l'objet d'un vote unanime alors qu'elle ne servaient manifestement pas les intérêts de la partie requérante.
En dépit du fait que, selon le procès-verbal, le requérant  a  pris part et  aurait même  vote en faveur  de toutes les décisions  prises, le procès-verbal  ne contient  ni signature  ni approbation de la  part de
celui-ci, alors même  qu'il aurait été parfaitement  possible  de recueillir  une signature, a tout le moins
une approbation par voie Electronique du procès-verbal par mail avant sa  clôture.  Ce requis  légal etait   d'autant   plus   nécessaire   a  respecter   compte   tenu   tant   de   la   manière  exceptionnelle
(visioconférence) dont l'A.G. s'est tenue, que du caractère délicat des décisions prises par rapport au requérant.
Par conséquent, le Tribunal constate que les décisions prises par l’assemblée  générale  du 8 avril 2020 sont irrégulières, et qu'il ya lieu de les annuler intégralement.

12. Quant a l'A.G. extraordinaire du 17 mai 2020

L'A.G. extraordinaire du 17 mai 2020 s'est tenue a !'initiative du syndic, Monsieur XXXXXX. La convocation pour cette réunion a été envoyée aux copropriétaires le samedi 16 mai a 17.08h, pour être tenue le lendemain a 11.00h.
Tout comme pour l’assemblée générale extraordinaire du 8 avril 2020, la partie requérante a introduit, dans les temps par citation du 7 aout 2020, une demande en annulation sur base de
!'article 577-9 §2 du Code civil .
Cette assemblée générale fait suite a !'altercation violente du 15 mai 2020 entre  le  syndic  et Madame XXXXXXXXX, cette dernière s’étant interposée a !'évacuation par une société
externe des encombrants / effets personnels se trouvant dans les communs, tel qu’autorisée par le procès-verbal de l'A.G. du 8 avril 2020 en cas de défaut d’évacuation de ces encombrants par Monsieur XXXXXX/ Madame XXXXXXXX pour le 30 avril 2020.
II est tout a fait compréhensible que Monsieur XXXXX ait été profondément affecte  par la tournure des événements du 15 mai 2020, qui a par ailleurs donne lieu a une plainte déposée a la police pour coups et blessures volontaires.
Cependant, le Tribunal estime que la précipitation dans laquelle s'est  tenue  cette  assemblée générale ne se justifie pas au regard de la loi qui précise que le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fols qu'une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété (art. 577-6, §2 Code civil) (Nous soulignons). II ya
lieu de  relever  que l’intérêt  de la  copropriété  ne s'assimile  pas a l’intérêt  du syndic,  ni a celui des
copropriétaires ou occupants individuel s. L'altercation en tant que tel ne justifie pas la tenue d'une assemblée générale d'une telle urgence, d'autant plus qu'il semblerait, a la lecture de son proces­ verbal d'audition a la police, que Madame XXXXXXX ait fait le nécessaire  pour évacuer les encombrants le lendemain de !'incident. De plus, le syndic n'occupe pas lui-même un des appartements de la copropriété, et n'est donc pas amené a rencontrer Madame XXXXXXXX a  une  fréquence  justifiant  de  tenir  une  assemblée  générale  dans  les  deux  jours  de
!'incident. L'echeance extremement breve pour la tenue de l'assemblee generale forme une entrave singuliere  a la  serenite  des  debats,  et rend  surtout  quasi impossible  pour  les coproprietaires   de s'organiser pour etre presents ou valablement representes lors de celle-ci.
C'est en outre a juste titre que la partie requerante releve, dans la mesure ou le syndic se fait juge pour « sanctionner » des coproprietaires en cas d' « entrave a la bonne gestion de la copropriete », ou d' « infraction au ROI de la copropriete », le caractere abusif des decisions prises. Dans ce cadre, ii
ya  lieu de tenir compte des circonstances  specifiques  au sein de la  copropriete, a savoir la situation
systematique  de  2 contre 1 et  le fait  que  les problemes  de la  copropriete  semblent  trouver   leurs
origines bien plus dans les relations interpersonnelles entre les occupants de l'immeuble que dans des problemes  tenant a l'etat de l'immeuble,  alors meme qu'apres !'incident  du 15 mai 2020, la
neutralite du syndic dans la gestion de la copropriete peut etre tenue pour illusoire.
La demande principale de la partie requerante est des lors, fondee, le Tribunal tenant tant la tenue que les decisions de l'assemblee generale extraordinaire du 17 mai 2020 pour irregulieres et abusives.

Sur le feu, les intéressés étant condamnes de part et d'autre, tant que dure leur copropriété des  parties communes de l'immeuble, a coopérer.

.19. Quant aux frais et depens
Chacune des parties succombant respectivement sur quelque chef, ii y lieu de compenser les indemnites de procedure en application de !'article 1017, al. 4 du Code judiciaire, et de mettre les autres depens de la procedure a charge de chacune des parties a parts égales.

Decision
           

Le Tribunal, statuant contradictoirement,
annule toutes les decisions contenues dans le proces-verbal de l'assemblee generale extraordinaire du 8 avril 2020 de l'ACP
annule toutes les decisions contenues dans le proces-verbal de l'assemblee generale extraordinaire du 17 mai 2020 de l'ACP
declare irrecevable la demande de remplacement  du syndic actuel par un syndic provisoire, et ce jusqu'a la prochaine assemblee generale ordinaire, ou d'adjoindre un syndic provisoire au syndic actuel, et en deboute XXXXXX;
declare non fondees !es autres demandes de XXXXXXXXX;
reserve a statuer quanta la demande reconventionnelle de l'ACP k relative aux arrieres de charges de copropriete dus par Monsieur XXXXXXX;
declare la demande reconventionnelle de l'ACP  relative a !'expulsion de Madame XXXXXXXX irrecevable;
declare non fondees les autres demandes de l'ACP
compense les indemnites de procedure;
condamne l'ACP a la moitie des autres frais de !'instance (frais de citation, soit 91,38 EUR, frais de contribution  au fonds d'aide, soit 10,00 EUR);

Le juge de paix condamne XXXXXXXX, avec le numero de registre national XXXXXXXXX, au payement du droit de mise au role de 50,00 €.
Ce droit de mise au role doit être paye a l'Etat Beige sur invitation.

Ce jugement est prononce contradictoirement a !'audience publique extraordinaire du lundi  vingt­ deux mars deux mille vingt et un de la Justice de paix du premier canton de SCHAERBEEK, par EV, juge de paix, assiste de MS, greffier délégué.
-------------------------

Voilà

max11 a écrit :

C'est normal de laisser comprendre si facilement le nom du syndic que cible nash et la galère ?

on a leurs versions tronquées et leur venin mais aucune vrai info sérieuse pour connaître la crédibilité de leurs reproches....

Mais qu'est ce qui vous fait couler votre rimmel à vous????
1) à aucun moment vous ne pouvez citer le syndic que je décris!
2) quand à mon venin, étouffez vous avec!
3) je ne vois rien de tronqué de MA part ici à part vos réponses à lamordmoilaqueuedevipèreçamefaitdubien!

Je suis d'accord avec vous. Telle était ma question de bon sens. Peut etre que le forum pourra me donner de plus amples explications sur cette pratique opaque et pas transparente. En tout cas, aucune garantie spécifique  n'est garantie pour la copropriété propre est mise en évidence dans le texte des PV (dossiers vides) ainsi que sur internet.

Tout à fait  d'accord, il n'y a pas que vous et votre entourage...mais manifestement sur ce site on aime beaucoup  les notaires....

max11 a écrit :

GT a écrit :

grmff a écrit :

Mais maintenant, ils ont été assez cons que pour interdire tout, sans penser plus loin que le bout de leur peur?

La peur d'une surcharge des hôpitaux serait- elle infondée ?

Est-ce bien de cela qu'ils ont peur ????  pas sûr que ce soit la motivation principale de tous les détails des décisions prises...

Extraits de l'arrêté ministériel du 26 mars 2021

Considérant que la moyenne journalière des nouvelles contaminations avérées au coronavirus COVID-19 en Belgique sur les sept derniers jours est très fortement remontée à 4331 cas confirmés positifs à la date du 26 mars 2021 ;
Considérant qu'à la date du 26 mars 2021, au total 2492 patients atteints du coronavirus COVID-19 sont pris en charge dans les hôpitaux belges ; qu'à cette même date, au total 651 patients sont pris en charge dans les unités de soins intensifs ;
Considérant que l'incidence au 26 mars 2021 sur une période de 14 jours est de 464 sur 100 000 habitants ; que le taux de reproduction basé sur le nombre de nouvelles hospitalisations s'élève à 1,153 ; qu'une diminution des chiffres est toujours nécessaire en vue de sortir de cette situation épidémiologique dangereuse ;
Considérant que l'augmentation de l'incidence touche tous les groupes d'âge, à l'exception des plus de 65 ans ; que l'augmentation est plus prononcée chez les 10 à 19 ans ainsi que chez les enfants de 0 à 10 ans ;
....