Les bons syndics et les bons pères de famille n'avaient pas besoin d'une nouvelle loi puisque tout allait bien dans leurs ACP.

ET grâce à la nouvelle loi qui impose des actes supplémentaires à ces syndics coutera cher à ces bons pères de famille qui ignorent peut-être même aujourd'hui qu'une nouvelle loi a été votée.

Cela, c'est la réalité !

Je ne suis pas pour faire du juridisme pur comme vous et si mon ACP avait fonctionné démocratiquement et en toute transparence, je ne serais jamais venu sur PIM.be pour exposer ce qui ne fonctionnait pas, et nous ne nous serions jamais rencontrés.

Et pour en terminer avec la problématique des commissaires aux comptes, je vous avais signalé à l'époque, que dans une toute nouvelle ACP encore en construction et gérée par Madame D..., (mon ancien syndic), un commissaire aux comptes avait été désigné à l'unanimité.

Cette dame, réviseur d'entreprise retraitée, faisait un travail remarquable de contrôle tant sur la forme que sur le fond (la réalité et l'opportunité des dépenses), en refusant notamment des factures pour des prestations inexistantes.

Grâce aux procurations du promoteur de l'immeuble, la syndic, Madame D..., désigna un second commissaire aux comptes, contrôleur des finances dans la vie professionnelle, mais n'habitant pas l'immeuble.

En AG, ces deux commissaires présentaient leurs rapports respectifs.

Le contrôleur des finances signalait avoir contrôlé toutes les factures, attestait de la régularité de la comptabilité et invitait les CP à approuver les comptes, alors que l'autre commissaire faisait un rapport circonstancié et proposait de rejeter des  opérations qu'elle déclarait non conformes à la réalité.

In fine, elle fut virée grâce aux voix du promoteur et celles du conseil de gérance ... à la botte du syndic !!!

Voilà pourquoi, je dis qu'un seul commissaire, à fortiori professionnel et extérieur à l'ACP sera TOUJOURS préféré par les syndics.

Vous ne dites pas, Luc, en quoi la désignation de deux commissaires aux comptes serait préjudiciable aux copropriétaires.

J'ai bien dit: PREJUDICIABLE.

Je ne pense pas que devant un Juge vous obtiendriez satisfaction, tout comme moi, j'ai été débouté d'une demande d'annulation d'AG parce que j'apportais la preuve que tous les CP n'avaient pas été convoqués à cette AG.

Le Juge a estimé que la large majorité des copropriétaires l'avaient été et que cela n'aurait rien changé aux délibérations...ce qui est faux car UNE seule personne peut, grâce à des arguments pertinents, faire basculer une majorité.

On fait du juridisme pur lorsque l'on n'a aucun autre moyen pour se défendre, au même titre que certains avocats sont réputés procéduriers et gagnent des procès...sur la forme, pas sur le fond.

C'est un choix de méthode.

Personnellement je préfère gagner un procès au fond, pas sur un vice de procédure.

Selon moi, partant du principe que la loi est impérative SAUF si les statuts sont plus sévères que la loi, l'AG étant souveraine peut très bien désigner deux commissaires aux comptes, à fortiori si un des deux est extérieur à l'ACP.

Deuxième argument en faveur de la désignation de deux commissaires aux comptes :
si le commissaire aux comptes est un expert-comptable extérieur à l'ACP, sa mission se bornera exclusivement à contrôler l'exactitude des chiffres et la conformité au plan comptable normalisé.

Je m'étonnerais fort qu'il vérifie si les dépenses imputées correspondent à des travaux réellement effectués, ou à des décisons d'AG, ou à des travaux urgents et indispensables, etc...., bref, à l'opportunité des dépenses.

Pour affirmer cela je me réfère à la décision de jurisprudence de l'IPI (D614) relative à mon ancien syndic où l'IPI parle précisément de "factures à l'apparence réelle" .

Il me semble donc parfaitement légitime et dans l'intérêt des CP qu'un contrôleur interne à l'ACP effectue un contrôle sur l'opportunité des dépenses et par conséquent que l'AG désigne 2 commissaires aux comptes.

Vous dites bien : "en principe" !!!

Je regrette que la loi n'ait pas rappelé ce principe de précaution en le chiffrant comme vous le faites, car depuis 12 ans je déclare en vain en AG que ce fonds est beaucoup trop important et qu'il faut le rembourser pour ne laisser qu'un minimum d'environ 4/12 des charges prévues.

Ce fonds de caisse est actuellement de 8/12 mais il est allé jusqu'à 12/12 des charges de copropriété ce qui a permis les mêmes malversations que celles dénoncées par l'IPI dans sa jurisprudence D614 pour mon ancien syndic....mais seulement reconnu dans une autre ACP.

Pouvez-vous me donner l'art. de la loi de 2010 qui autorise le commissaire aux comptes à vérifier mensuellement les comptes de l'ACP ?

J'ai beau lire et relire cette loi, je ne trouve pas cette disposition.

D'avance merci.

Il est évident que votre syndic ne doit pas trouver d'un bon oeil l'envie du conseil de copropriété de le virer.

A-t-il réellement une autre AG à cette date ?

A votre place, je m'en assurerais auprès de l'autre ACP. Renseignez-vous.

A priori, il semble cependant que votre syndic ne soit pas contre cette AGE mais que son intention est seulement de "faire durer", puisque la loi autorise le demandeur de cette AGE de l'organiser lui-même mais après un certain délai.

Relisez la loi à ce sujet.

Rassurez-vous Grmff, je ne l'ai jamais ressenti comme une insulte de votre part.

J'aimerais cependant que dans ce cas précis vous répondiez à ma question: "emmerdeur" ou "sauveur" ?

J'oublie de vous signaler que pour les CP, ce n'est pas Mistral qui est parvenu à virer la syndic, mais le président du conseil de gérance.

Dans sa pétition, le président du conseil de gérance, qui avait accès à la comptabilité de l'ACP, confirmait les malversations et détournements de fonds.

Sur les conseils du nouvel avocat de l'ACP, donc celui du syndic, ces dénonciations n'ont pas été faites à l'IPI, ni au Parquet alors qu'un Juge d'instruction avait été désigné d'office.

Ces mêmes malversations sont reprises aujourd'hui par l'IPI, mais dans une autre ACP, pour justifier la radiation de cet agent.

Je n'ose pas imaginer que Grmff prend les copropriétaires pour des c..., mais alors il ignore la réalité des copropriétés.

Peut-on imaginer qu'un copropriétaire lambda puisse proposer un nouveau syndic ?

A plusieurs reprises depuis 14 ans que je suis confronté à la toute puissance du couple infernal syndic-conseil de gérance, j'ai tenté de demander offre à des syndics concurrents.

Leur première question est: êtes-vous membre du conseil de gérance ?

Ma réponse: NON.

Leur seconde question: êtes-vous opposé au conseil de gérance en place ? (sous-entendu qui soutient le syndic actuel).

Ma réponse: OUI.

Leur réponse a à chaque fois été : dans ces conditions, nous n'avons aucune chance d'être élu et nous ne vous remettons pas offre.

Un syndic n'acceptera jamais de venir dans une ACP s'il n'a pas la garantie d'avoir le conseil de copropriété (dont les pouvoirs sont à présent reconnus par la nouvelle loi) avec lui.

En conclusion, seul le conseil de gérance (ou de copropriété pour faire plaisir à ceux qui croient encore en la nouvelle loi !) a la faculté de proposer un nouveau syndic.

Le fait de proposer trois offres en AG ne change rien à la situation, puisque le conseil de copropriété  a déja choisi SON candidat.

Les pressions exercées sur les copropriétaires par le conseil de gérance pour qu'ils votent comme eux fait le reste.

Tout le reste n'est que du bluff.

Je comprends parfaitement le désarroi de Zlurp, puisque je vis la même situation dans ma république bananière de copropriété et ce n'est pas la nouvelle loi qui y changera quelque chose.

Bref, il faut avant tout avoir la possibilité de changer de conseil de copropriété, et je ne vois RIEN dans la nouvelle loi qui facilitera la chose dans une ACP république bananière.

L'IPI se garde bien d'informer ces copropriétaires que Madame D... a été RADIEE.

Je rappelle que la radiation est la sanction la plus lourde pour un agent.

Ne croyez-vous pas qu'il faudrait surtout repasser au sujet que vous avez lancé, à savoir   "CONFLITS d'INTERET"  ?

La syndic D..., dont mention ci-avant, a été mon syndic de 1996 à 2004.

Je prends connaissance de la mesure de RADIATION de l'IPI pour des faits graves, dénoncés dans un seul dossier, celui de la résidence B..., et qui sont identiques à ceux dénoncés par d'autres ACP depuis 1996, dont la mienne, dossiers toujours classés sans suite parce que la syndic D... était protégée par C... haut responsable de l'IPI jusqu'il y a peu et actuellement condamné dans l'affaire citée par Luc et Saxo.

En novembre 2009, la syndic D..., a comparu devant le Tribunal correctionnel dans un dossier initié en 1996 par l'IPI pour présomption d'exercice illégal de la profession et par une ACP (qui n'est pas la mienne) au motif notamment de détournement de fonds.

Dans cette affaire, plusieurs ACP ont été déclarées parties lésées.

AUCUNE ACP ne se constituera partie civile, les syndics successeurs de la syndic D... ayant décidé, en dehors de toute information aux copropriétaires et en conséquence de décision d'AG, de tourner la page et ainsi d'assurer l'impunité de leur consœur D... !!

Seuls quelques copropriétaires, dont moi-même, se constitueront parties civiles à titre individuel.

A la lecture du dossier clôturé par le Juge d'instruction en 2005 mais seulement présenté en novembre 2009 (!!) devant la Chambre du Conseil, il apparait qu'il est vide parce qu'il y a eu très peu d'investigations.

Selon les informations du Substitut en charge du dossier, c'est en raison du manque de moyens de la Justice !!

C'est dire l'importance pour les ACP d'exiger une comptabilité probante et complète, mais aussi de s'assurer que les archives récupérées auprès de l'ancien syndic sont exhaustives, sinon, c'est l'impunité garantie pour les syndics malhonnêtes.

Quant à nous, copropriétaires individuels,  sans mandat de l'ACP et sans la moindre information communiquée par la syndic D..., nous ne pouvions fournir aucune preuve des irrégularités constatées (travaux fictifs, détournements de fonds, fausses déclarations à l'assurance, etc...) puisque la syndic D... refusait systématiquement que nous puissions contrôler au bureau la comptabilité de notre ACP.

Toutes ces pratiques faisaient partie des méthodes courantes de gestion de cette syndic puisque identiques dans les ACP que nous connaissons.

Seule la résidence B... citée dans la décision de la chambre d'appel de l'IPI a eu la chance, grâce à des vérificateurs aux comptes vigilants et compétents, de dénoncer, preuves à l'appui, leurs affirmations, ce qui a abouti à la radiation.

C'est dire qu'un syndic « peu scrupuleux » a tout intérêt à se faire « assister » de contrôleurs « innocents ».

Lors de son éviction dans mon ACP, la syndic D... a affirmé au président du conseil de gérance « vous n'avez jamais rien compris à la comptabilité ».   

C'est dire comment elle a roulé les membres du conseil de gérance dans la farine, mais c'est nous qui avons payé la note !!

Lors de l'audience du Tribunal correctionnel, la Présidente, qui a bien étudié le dossier de ma plainte, pose les bonnes questions au syndic D... concernant la comptabilité, les interventions de son compagnon, plombier habituel de l'immeuble, ainsi que la régularité de sa situation IPI.

La syndic D...ne convainc pas la Présidente au sujet des deux premiers points, et concernant l'IPI, elle assure qu'elle a terminé brillamment son stage (débuté en juin 1999 !!!, soit il y a 10 ans) et qu'elle doit obtenir prochainement sa titularisation qui n'est plus qu'une question administrative.

Sentant qu'il y a "quelque chose" dans ce dossier, la Présidente met l'affaire en continué.

Lors de l'audience du 27 janvier 2010, la syndic D... n'est pas présente au motif d'une hospitalisation et malheureusement entretemps, la Présidente du Tribunal a changé, et nous n'aurons pas de réponse à nos questions, la syndic D... échappant ainsi à l'instruction d'audience qui aurait pu être constructive.

Aujourd'hui, à la lecture de la sanction de RADIATION de l'IPI, je constate que le 26 janvier 2010, soit la veille de l'audience du 27 janvier 2010, la syndic D.... avait été RADIEE par la chambre exécutive concernant la plainte de la résidence B...

Je m'étonne que l'avocat de l'IPI, n'ait pas mentionné cette mesure disciplinaire, ce qui aurait corroboré nos plaintes.

Quant à la plaidoirie de l'IPI, exclusivement axée sur l'exercice illégal de la profession, l'avocat plaida la perte de cotisations pour la période incriminée (de 1995 à 1999)  mais surtout le préjudice pour les consommateurs de ne pas avoir un syndic agréé  !!!!!!!!!!!!!!!!

L'IPI a obtenu TOUT ce qu'il réclamait comme indemnité et les copropriétaires lésés RIEN parce que les faits venaient d'être prescrits.

Remarques:

Si la syndic D... a effectivement été en exercice illégal de la profession du 1 août 1995 à juin 1999, sa société a toujours été couverte au cours de cette période par un agent agréé, à l'exception de 3 mois au cours desquels la syndic D... n'a plus trouvé de « pigeon » pour la couvrir.

En fait, ce n'est pas l'IPI qui a été lésé au cours de la période 1995-1999, mais l'ONSS puisqu'il suffisait que la syndic D... administrateur-délégué de sa société, devienne l'employée de sa société,  en payant sa cotisation ONSS, pour être en ordre vis-à-vis de l'IPI.

Quant à la sécurité pour le consommateur de faire appel à un syndic agréé IPI, je dois constater que les faits reconnus par l'IPI ne concernent que la période où la syndic D... était agréé IPI !!

Où est la sécurité pour le consommateur  et qu'elle est la valeur d'une agréation IPI ?

Conséquence de cette radiation, la mesure disciplinaire la plus grave: AUCUNE.

Madame D..., devenue employée de sa société, continue comme par le passé à gérer des ACP, qui ignorent sa radiation puisqu'il n'y a aucune publicité en ce sens, et sa société est toujours couverte par son dernier maître de stage.

Quant à son protecteur, C..., ancien haut responsable de l'IPI (membre du bureau national jusqu'en 2008), connu à l'IPI sous le prénom A..., il est toujours agréé IPI mais sous son autre prénom, W..., en fait le prénom repris dans les actes de constitution de ses sociétés parus au Moniteur.