Les experts que je connais travaillent toujours ainsi: sur base de leur rapport d'état des lieux d'entrée, ils regardent tout avec minutie et note la liste des dégâts locatifs qu'ils font signer par les parties en présence.

Ensuite quelques jours plus tard, après qu'ils aient pu consulter les tableaux des experts géomètres qui donnent une idée par m² de l'indemnité compensatoire relative à chaque type de dégâts, ils chiffrent le total qu'ils envoient alors aux parties.

Vous avez tous ces tableaux ici

Tableaux

Et notamment en ce qui concerne le nettoyage (30€ de l'heure):

Voir ici

Notez que ces tableaux datent de 2016 et doivent être indexés.

Certains experts calculent une indemnité compensatoire de 50€/heure aux locataires qui ont l'indélicatesse de rendre un bien qui n'est pas ans un état de propreté et d'entretien impeccable.

Pour le calcaire et le moisi, le vinaigre blanc chaud peut faire des merveilles!

Bail au pluriel devient baux...

Un seul bail de toute façon.

S'ils habitent ensemble et sont domiciliés à la même adresse, ils seront considérés comme un seul ménage, donc impossible de frauder la sécurité sociale!

Vous ne vouliez tout de même pas vous rendre complice d'un telle fraude?

Je vous rejoins: un bon syndic doit à la fois être un bon maître d'oeuvre, un bon juriste, et un bon directeur financier tout en sachant remettre à leur place les copropriétaires qui ne connaissent pas les lois (ou font semblant)...

Un mouton à 5 pattes en quelque sorte...

C'est pourtant vous qui êtes aux manettes avec les autres CP et qui décidez en AG d'approuver les comptes ou pas, de donner décharge et quitus ou pas, de pardonner les "fautes" (pourquoi ne demandez-vous pas de les corriger???) et de réélire votre syndic pour une année supplémentaire ou pas, et donc d'en choisir un autre.
Il n'est en fait responsable de rien, puisqu'il n'est que le bras qui exécute vos décisions (prises en AG)...

De toute façon difficile (en fait impossible) de se prononcer sans voir le business plan avec les chiffres exacts et les devis pour les travaux.
GTA possède un appartement dans une copropriété qui est intégralement payé, qui génère donc beaucoup de cash flow, avec un locataire fidèle qui paie son loyer en temps et heure et qui entretient le bien en bon père de famille (j'ose espérer).

Donc pourquoi irait-il jeter la proie pour l'ombre?

Son locataire actuel a-t'il le même profile que les candidats d'une maison de coron de 60m² louée à 450€?

Quel est le montant du loyer de cet appartement? Sa valeur de revente?

Avant tout, rendez-vous à l'urbanisme pour voir si tout est OK

Oui mais je vous proposais d'autres véhicule d'investissement qui demandent beaucoup moins de capital de départ que l'immobilier. Car même pour votre coup de coeur pour une maison de coron complètement pourrie, la banque ne vous prêtera que 80% de la valeur du bien, donc vous devez déjà avoir un capital de départ de : 10.000€

Puis il y a les frais qui pour ce bien s'élèvent à 9.000€ (voir module de calcul sur ce site).

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il faut encore tenir compte des frais liés à cet acte supplémentaire (+/- 3.000€ ans votre cas, voir calcul sur ce site).

Donc pour devenir l'heureux propriétaire de cette maison de coron pourrie (comme vous dites si bien), vous devez déjà posséder une épargne de 22.000€.

Puis il y a les travaux, qui, comme l'a dit BIM, peuvent représenter 50.000€ supplémentaires...

Tout cela alors que vous me dites que vous n'avez pas les moyens de mettre 100€ dans un sicav tous les mois...

Donc quel est votre business plan pour acquérir cette maison à 50K?

Pour moi vous n'avez pas d'autre alternative que d'abord vous constituer une épargne pour couvrir les frais et les 20% que la banque ne va pas vous prêter.

Donc dans un premier temps, à part des actions ou des parts de sicav, je ne vois pas ce que vous pouvez vous permettre d'autre.

N'oubliez pas qu'il faut déjà garder au chaud 6 mois de salaire pour faire face à un souci professionnel....

C'est tout l'avantage des Sicav par rapport à l'immobilier, vous pouvez investir chaque mois ce que vous voulez, même 10€ par mois.

Tandis que pour l'immobilier les banques ne prêtent déjà plus pour les frais et l'emprunt en général ne peut dépasser les 80% de la valeur du bien convoité.

Donc sans fonds propres, l’immobilier est pratiquement inaccessible...

Ou alors vous vous dirigez vers la brique papier. Exemple: Home Invest Belgium qui est spécialisée dan l'investissement résidentiel. Vous touchez les loyers sous forme de dividende.

Voir ici

une action coûte moins de 120€!

Je me disais aussi mais sans avoir les chiffres c'est totalement irréaliste et vous allez effectivement passer pour un rigolo auprès des banques...

Car même GTA avec des maisons de coron complètement pourries à 50K louées à 450€/mois n’atteint que 10% (hors frais, hors travaux).

450*12=5400 €

5400€ / 50.000€ = 10,8%

Bien entendu!

La toute grande partie de mes avoirs sont en bourse. Mais régulièrement, dès que j'atteinds un certain seuil, j'écrême en achetant un bien neuf pour sécuriser mes gains.

Oui tout à fait. 3% brut avec tous les frais d'achat inclus (même tous les frais de donation et d'achat scindé compris puisque vu mon âge, je fais d'abord une donation enregistrée pour que ma fille puisse acheter la nu-propriété.)

Le budget total des locataires n'est pas grandement utilisé pour payer des charges locatives qui varient du simple au triple quand on passe du neuf (PEB A) à de l'ancen. Ce qui permet de mettre des biens neufs sur le marché locatif avec des loyers beaucoup plus élevés...car les charges locatives sont très faibles.