Panchito,

Middelkerke m'est très bien connu, puisque j'y vais en vacances depuis les années 50. Je crois que je connais votre promoteur (deux possibilités: C. ou D.).

Si c'est un des deux, je sais qu'ils ont les moyens juridiques et financiers pour réaliser ce qu'ils veulent faire. Quand cela pose problème (= procédures dans l'ombre), c'est qu'ils savent très bien qu'il y a des problèmes réels.

Mais ils sont aussi membres du groupe des promoteurs immobiliers (CIB, ...) qui font du lobbying pour adapter le Code Civil pour permettre la réalisation de leur projets (avec un minimum de frais et un maximum de bénéfices). Lisez les recommendations faits au Ministre Geens récemment (lire un autre sujet sur ce forum). 

Je déconseille de les aider, puisque vous vous limitez ainsi vos possibilités plus tard, si vous voulez contester une ou autre décision.

Dans le contexte de la comptabilité, je donne raison à l'association temporaire "promoteur-entrepreneur". Je crois qu'aucun syndic bruxellois ne présente actuellement les comptes ACP tel qu'imposé par la loi. But inavoué: cacher des choses.

Ce qui rend tout très complexe au niveau d'un propriétaire qui est une association temporaire, qui doit suivre les régles comptables imposés par le livre III du CDE. L'AR du 12.07.2012 (= Bulletin CNC N° 63) impose aux ACP ce qu'il faut pourque entre autres cela est possible.

Le "droit des briques" était une méthode des années 60. L'ACP gantoise de mon frère avait été construit selon une méthode analogue. Mais le notaire qui a coordonnées les statuts l'a effacé comme n'étant plus d'application dés une l'indivision forcée est activé. Il est important de savoir si juridiquement l'ensemble des bureaux actuels forment un CP ou 2. Si 2, cela force le deux à passer par l'ACP pour tout accord entre eux, puisque cela implique des parties communes à au moins 2 CP, do,nc l'ACP (assurance, ...).

Est vous avez consulté le cadastre, et y demandé:
- La plan cadastral de votre copropriété (un A4 - ca 25 EUR)
- La liste des propriétaires (ca 1 EUR/CP)

Avez vous consulté la BCE pour tous les adresses de votre copropriété et vérifié quels ACP, ... y sont enregistré?

L'ACP Gantoise de mon frère était dans un contexte similaire.
Le notaire qui a fait la coordination des statuts a déterminé qu'il fallait une unanimité (CP présents+représentés+absents). Tous ont signé l'acte (signature chez le notaire pour les absents & représentés et les autres par mandat donné à l'AG au syndic).

Panchito,

Dans votre cas je suis persuadé qu'il faut reconstituer la chonologie des besoins/actions de ce promoteur "CP".

S'il fallait en 1995 mettre les conventions dans les statuts et qu'il essaie maintenant à régulariser, alors il a probablement besoin de l'accord de tous (signature 100%).

Il est pour moi essentiel que vous obtenez le texte EXACT de l'acte authentique proposé par son notaire, y compris l'introductif, ... . J'ai appris cette leçon très dure dans mon ACP en faisant confiance au texte approuvé par l'AG et de ne pas avoir demandé la copie exacte de l'acte authentique. Le texte introductif du notaire me donnait raison en 1998  (l'ensemble est un seul immeuble) pour la discussion en 2006 des deux deux permis (un par imeuble). Copie diffusée suite l'expertise judiciaire cette année par le gérant actuel du syndic actuel.

Il faut tenir compte avec le fait que des mandataires comme les notaires ont une très grande responsabilité et qu'ils essaient d'ouvrir leur parapluie à tout moment. Il faut donc lire scrupuleusement tout ce qu'ils écrivent.

Pour revenir au sujet: qui décide des (petites) réparations ? Le syndic, qui en est pécuniairement responsable tant qu'il n'a pas fait rapport à l'AG et obtenu décharge.

Le vrai problème structurel est épargner de l'argent à court terme qui coûte plus à long terme
- la suppression des conciergeries (copropriétés moyens)
- la suppression de la boîte aux lettres du syndic (une par entrée), qu'il faisait vider tous les jours dans les immeubles sans concierge.

Dans mon ACP avec tant de problèmes cet aspect (l'entretien quotidien) fonctionne, grâce au lien entre le syndic et la
concierge.

Quand cet aspect ne fonctionne pas (cela a été le cas en 2014), alors le syndic ne fonctionne pas. Ce syndic a donc du quitter aprés un an.

Un exemple concret: la concierge fait le tour le soir des locaux communs et signale les problèmes éventuels au syndic le lendemain. En tout la concierge nous a fait gagner son salaire par ses observations signalés au syndic, qui ont évité des qu'un sinistre d'ordre de 10.000 EUR se répète dans les deux autres entrées. Le ex-gérant (architecte!) qui n'avait pas pris des mesures préventives n'a plus d'agrégation de l'IPI.

En marge je dois bien dire que si la concierge est aussi copropriétaire, cela change la donne. Deux sur cinq l'étaient.

Si chaque membre de l'AG n'a pas reçu une copie de ce contrat avec le PV de l'AG qui l'a nommé il y a un problème.
Gérer c'est aussi informer les décideurs du contenu des décisions prises, qui leur seront opposé plus tard par le syndic (Ex: frais de la copie de documents demandés par la firme du syndic au CP).

Je cite une partie de cette page:

- expert spécialisé: non
- Jonction AG 2015 et 2016: oui (le 20.10.2016)
- Jonction avec AG 2017: ultérieurement

En phase 1 les dossiers très urgents, comme AIB_VINCOTTE, qui est occupé à contrôler depuis février 2015 l'installation électrique. 12 pages de remarques (une ligne par remarque), ... . Le gérant-architecte de ce moment n'est plus agréé IPI.

En phase 2 j'ai préféré d'entamer les finances. L'expert judiciaire est donc un reviseur d'entreprise et il se concentre actuellement à vérifier si la comptabilité correspond avec la réalité. En principe j'aurais demandé un audit, mais j'avais trop peu de preuves (le syndic me refuse l'accés). Le syndic incriminé est lui-même syndic provisoire. La demande d'un administrateur provisoire pour l'AG sera probablement réactivé si l'AG prolonge le mandat du syndic actuel. La "photo" 2013-2017 de la comptabilité actuelle (= fichiers PDF des journaux auxilaires) est fait par l'expert judiciaire.

En phase 3 un audit technique "état des lieux" de la copropriété devrait être faite par une firme A avant 2019 (demande de permis 1A à faire avant le 25.07.2020). Dans ce cadre une firme B spécialisée doit être désigné comme contact entre l'ACP et l'IBGE. On essaie de désigner la même frme (50% du travail est identique).

En phase 4 on traite la mise en concordance des statuts (2020)

Le commentaire bref de ickx me fait relire ce sujet.

D'abord une adaptation du RC est et reste un changement des statuts qui requirt de passer par un notaire désigné par l'AG.

Il y a des arrets de Cassation dans ce sens (je crois de 2004, mais je ne suis pas certain, en tout cas le législateur de 2010 en a tenu compte - lire entre autre les modifications de l'Art. 577-14 CC).

Ce n'est pas la notaire qui impose le texte à l'ACP, mais le notaire enregistre la proposition de l'ACP, par la voie de son mandataire le syndic. Il est impératif que le syndic demande un mandat préalable et explicite à l'AG pour changer les  statuts.

Je sais qu'un groupe de syndics, minoritaire mais très actif, a une autre opinion.

Ils sont plutôt de la tendance d'une démocratie présidentielle (une personne représente le peuple), que de la tendance démocratie parlementaire (une majorité n'existe que quand une minorité peut s'exprimer).

Diminuer les exigences pour qu'on puisse avoir un commissaire interne n'est selon moi pas la voie à suivre.

Exemple: Si en 2002 mon ACP (250 appartements) n'avait pas refusé de suivre la majorité silencieuse et le pouvoir en place n'avait pas trop insisté sur "ce qu'on fait soi-même est toujours mieux", alors mon ACP ne serait pas dans son imbroglio actuel.

En néerlandais un adage existe : "een zachte heelmeester maakt stinkende wonden".
Sur internet j'ai trouvé une traduction libre, qui rèflète bien le sens fonctionnel de l'adage:

Est-ce qu'il a eu deux AG ou une AG avec deux PV?
Si deux AG = deux citations qui seront joint sur votre demande.

Expérience concrète: Je conteste actuellement des décisions de trois AG, une de décembre 2015 et deux de 2016 (fevrier et mai). Deux citations: une en mars pour les deux premiers et une en juillet pour la 3ème. En fait les trois AG essayent de traiter le même set de points, mais ils n'y arrivent pas. En octobre le juge a joint l'ensemble dans un dossier, nommé un expert judiciaire (pas de comptabilité depuis 2012), condamné l'ACP et le syndic à me permettre la consultation de certains pièces (le syndic continue à refuser l'accès), ... . 

Y sera peut-être joint une 3ème citation de mai 2017 concernant l'AG de janvier 2017, qui a aussi certains "mérites"..

Synthèse: Une citation donne une date certaine et un destinataire certain.

Le syndic a un seul mandant: l'ACP, qui s'exprime exclusivement par voie de l'AG.
Un syndic qui "sonde" l'avis du conseil ou d'un CP spécifique avec une "puissance" de procurations, court de grands risques.
Les dispositions suivants (et surtout l'Art. 1994) du Code Civil méritent d'être lus attentivement (sousligné ou mis en gras par moi):

La tendance est de les remplacer
- par un système éléctronique, par exemple un site fermé d'annonce, site du type "MySyndic", ... .
- et/ou par une bulletin péridioque "papier" (la solution dans mon ACP jusqu'en 2009)