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#1381 Re : Locations et baux » modification du bail locatif » 06-09-2023 07:02:30
Bonsoir, non le bail est conclu pour une durée d'un an. Si aucune des 2 parties n'a donné de préavis, le bail initial se poursuit mais il est supposé avoir été conclu pour une période de 9 ans. Donc fin de bail en 2031!
Fin de bail en 2031 ça ne veut rien dire ! Le locataire part quand il veut : 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité s'il part la première année, deux la seconde et un la troisième. Ensuite, le locataire fait exactement ce qu'il veut avec seulement les 3 mois de préavis. La seule contrainte concerne le bailleur.
#1382 Re : Copropriétés forcées » Coupure du chauffage en été » 10-06-2023 20:06:38
En Effet, je ne suis pas copropriétaire depuis longtemps mais j'ai été élu au conseil. Les propriétaires ne sont pas très intéressés par l'immeuble et c'est un gros syndic pas hyper dynamique. A l'AG de Mars un copropriétaire à indiqué qu'il avait un grenier plein d'archives que le syndic devrait récupéré (il a acheté l'appartement à l'ancien gestionnaire de l'immeuble).
L'ancien gestionnaire/syndic à pris sa retraite et revendu son portefeuille de biens. J'ai cru comprendre qu'il faisait le minimum (syndical) et que les dernières années c'était moins que le minimum, cela explique que l'habitude de couper la chaudière s'était perdue.
bon week-end
Je crois qu'il serait bon qu'une bonne âme se dévoue pour récupérer les documents relatifs à l'ACP.
Pour faire simple, tous les PV d'AG depuis la création de l'ACP sont à récupérer, les dates d'achat/vente, les factures importantes ou de moins de 10 ans, et tous les éléments de compta des sept dernières années. De façon générale, tout ce qui est relatif à la compta de plus de 7 ans peut être liquidé. Ça devrait faire de la place dans le grenier
Concernant les PV, une copie sera idéalement conservée par un CP (membre du conseil de copro par exemple)
#1383 Re : Copropriétés forcées » Dégâts communs copro.. » 10-06-2023 18:31:43
Bonjour...
Gros dégâts cette nuit dans les communs (rez-de-chaussée) d'un immeuble. La plupart des copropriétaires n'habitent pas. Le syndic peut-il déposer plainte à la police au nom des copropriétaires ? merci
A mon sens oui.
En tout cas, il peut faire appel à la police pour constater les dégâts et indiquer son intention de déposer plainte contre inconnu en tant que représentant de l'CP. Seulement en cas de refus de la part de la police d'acter la plainte (sous quel motif) il faudra creuser plus loin...
#1384 Re : Copropriétés forcées » Coupure du chauffage en été » 10-06-2023 20:06:38
Merci à tous,
J'avais cherché dans l'acte de base et dans les PV d'AG en ma possession mais j'avais oublié les statuts (43 pages...).
En effet il y est repris une décision d'AG de 2002 avec coupure du 15 mai au 15 septembre.
J'ai donc informé le syndic de son obligation d'agir. Ouf
Il serait quand même bon de faire la chasse aux anciens PV d'AG qui seraient encore en possession des CP ou disponibles afin de mettre à jour autant que faire se peut les décisions prises.
Reste une question : quand et suite à quoi cette coupure a-t-elle été supprimée? Probablement un oubli qui se sera répété, mais aussi peut-être une autre décision d'AG. Mais finalement, ce qui est important, c'est l'intérêt de l'ensemble des CP.
Pour ma part, en tant que syndic, j'agirais sans aucune décision d'AG, et j'aurais coupé en été dans le cadre d'une bonne gestion dans l'intérêt de la copro. Et en cas de plainte ou désaccord d'un CP, porté ce point à l'odj de la prochaine AG.
#1385 Re : Locations et baux » modification du bail locatif » 06-09-2023 07:02:30
Bonjour, ma locataire a signé en août 2022 un bail d'une année se terminant donc le 31 août 2023. Sans nouvelles de sa part le bail se poursuit jusqu'en août 2031. Elle a oublié de me donner son préavis de 3 mois fin mai 2023 (1 an d'occupation), et me demande un arrangement!
Que puis-je faire comme arrangement sachant que je n'ai pas encore reçu de lettre de préavis de sa part il y aura bientôt 15 jours de retard.
Elle me demande maintenant, si on peut reconduire le bail pour "1 an". Puis-je me contenter de reprendre le bail conclu en 2022, et si elle quitte la seconde année elle doit me donner 3 mois de préavis et payer 2 mois d'indemnités. Ou dois-je faire un avenant au bail initial et le faire enregistrer? L'enregistrement est-il alors payant, et puis-je lui porter cela en compte?
Donc, en résumé :
-Elle a oublié de donner ses 3 mois de préavis pour 2023.
-Puis-je demander des indemnités de retard?
-Veut "recommencer" 1 an jusqu'en 2024, probablement pour ne pas devoir me payer 2 mois d'indemnités en quittant à ce moment-là.
-Dois-je faire enregistrer l'avenant?
-Est-ce payant?
-Qui paye?
Merci beaucoup pour vos bons conseils.
Tous les arrangements sont possibles ! Pour ma part, je pense que je laisserais le bail en l'état. Ce serait donc un bail de 9 ans qui va bientôt entrer dans sa deuxième année. si le préavis est donné maintenant, l'indemnité maximum sera de deux mois. Un préavis remis dans un an (en juin 24) donnera lieu à une indemnité max de un mois.
Vous pourriez par exemple envoyer un mail disant que si le préavis vous est remis au cours de la troisième année (à partir de juin 24 donc) vous ne demanderez pas d'indemnité à condition que le locataire par exemple fasse tout pour favoriser la relocation et ait toujours été ponctuel dans le paiement de ses loyers.
Un accord win win qui ne demande aucune formalité administrative et motivera votre locataire à favoriser la relocation... Plus au moins un an de tranquillité de gagné.
#1386 Re : Copropriétés forcées » Formule de la chauffe de l'eau » 04-07-2023 23:38:21
A Bruxelles, dans un immeuble avec TECHEM, il est comptabilisé 30% des frais de gaz pour la chauffe de l'eau.
Les boucles sanitaires, tant pour l'eau que pour le chauffage sont effectivement très énergivores. Le problème est que ce système collectif étant prévu lors de la conception de l'immeuble, il est la plupart du temps casi impossible de passer au chauffage individuel.
La donnée fiable, c'est la consommation totale. La répartition sera quant à elle toujours calculée selon des données forfaitaires.
#1387 Re : Copropriétés forcées » Coupure du chauffage en été » 10-06-2023 20:06:38
Aucun ancien proprio n'a d'archives plus ancienne?
Il serait bon de faire le tour des CP de longue date et de récolter les archives qui seraient encore disponibles, concernant les AG et PV.
Il peut être considéré que la coupure du chauffage en été relève de la bonne gestion de la copro et ne nécessite pas de décision en AG pour être appliquée. Le point peut être mis à l'odj de la prochaine AG pour fixer les dates et conditions éventuelles de réactivation anticipée.
Un syndic un peu énergique agira ainsi dans l'intérêt collectif et je doute qu'il puisse lui être reproché quoi que ce soit. Même s'il y a un ou deux CP "réfractaires à tout" (cela existe et divertit souvent les autres) ce sera majoritairement apprécié par l'ensemble des CP à mon avis.
#1388 Re : Copropriétés forcées » Frais bancaires pour ACP (BELFIUS) » 20-06-2023 15:09:14
Je suppose que c'est la conséquence de l'obligation de connaître le bénéficiaire ultime des comptes bancaires.
En effet, il est facile de faire des versements en cash ou de l'étranger sur un compte de copropriété. C'est une manière simple de recycler du black... et c'est ce que veut éviter le fisc.
Suis pas vraiment convaincu par cet argument. Il n'entre normalement jamais de cash sur un compte ACP et les versements de l'étranger sont d'une part identifiables et d'autre part limités à de petites sommes. Je pense que les comptes des ACP ne sont pas des facteurs possibles de blanchiment d'argent.
#1389 Re : Copropriétés forcées » Frais bancaires pour ACP (BELFIUS) » 20-06-2023 15:09:14
Bonjour,
D'après le tarif, il n'y a pas de TVA.
Pour la charge supplémentaire, un ami qui travaille chez Belfius m'a répondu : "Pour une ACP, chaque propriétaire doit être identifié individuellement comme un client. Du coup, le compte n’est pas rentable assez par rapport aux formalités administratives…"
Chaque copropriétaire doit être identifié comme un client ???
L'ACP ouvre un compte. La banque ignore tout du nombre ou de l'identité des copropriétaires. Dès lors, j'imagine mal de quel type de formalités administratives il serait question. Votre ami vous a dit n'importe quoi !
Une éventualité serait que les ACP changent souvent de compte (pratiquement à chaque changement de syndic). Mais d'autre part, les capitaux (comptes courant + épargne) sont généralement plus conséquents que sur les comptes de particuliers...
#1390 Re : Locations et baux » Bail d'un an + paiement loyer cash + boîte aux lettres commune » 08-06-2023 05:05:40
Pour moi personnellement il s'agit bien d'un bail de 1 an et reconduit une seule fois et donc en novembre 2023 c'est la fin du bail.
Par contre pour la boite aux lettres fermée à clef il me semble que c'est obligatoire.
C'est à priori ce que j'aurais dit aussi, mais les clauses étant mal rédigées, il semble que les avocats soient unanimement d'un autre avis. Dont acte pour moi
La boite aux lettres individuelle n'est pas obligatoire à Bruxelles. Donc certainement pas en plus à fermer à clé.
#1391 Re : Locations et baux » Responsabilité gérant SRL ? » 07-06-2023 21:18:27
Ah ? C'est pour un bail existant et pas pour un nouveau.
La clause actuelle est "plaidable", mais est-il solvable à titre privé ?
Merci déjà pour cette bonne nouvelle.
Solvable je ne sais pas vraiment, mais en tout cas je vois une possible marge de manoeuvre. Il pensait qu'une faillite le mettrait à l'abri de toute obligation... Nous n'en sommes pas encore au stade du tribunal, mais il est clair que la donne est différente si le locataire prend conscience que sa responsabilité personnelle est engagée. La faillite ne sera donc pas la solution à son problème... et telle était bien mon idée en rédigeant le bail.
#1392 Re : Locations et baux » Responsabilité gérant SRL ? » 07-06-2023 21:18:27
- Gérant ? Plutôt administrateur
- Vérifier à la BCE search s'il peut engager valablement la société
- je préfère la formulation : le preneur:
a) la société représentée par ...
b) M. Tartempion qui s'engage solidairement des obligations souscrites par la société dans le cadre du présent bail
Je vérifierai en effet auprès de la BCE ) Pour ce que j'en sais, ce monsieur est bel et bien administrateur de la société.
Gérant ou administrateur, ce n'est pas ce qui devrait impacter la validité de la clause, mais je corrigerai pour le futur
Deux preneurs différents, la société d'une part et son représentant d'autre part, une autre correction possible.
Mais quid de la validité de la formulation actuelle ? Déjà utilisée dans le passé, mais sans jamais avoir été confronté à une "menace de faillite". Ici, les impayés et la situation du preneur lassent entrevoir cette issue dans un futur proche, d'où mes craintes.
#1393 Locations et baux » Responsabilité gérant SRL ? » 07-06-2023 21:18:27
- rexou
- Réponses : 4
Dans le cadre de la signature d'un bail de bureau, le preneur est une SRL, et le bail est signé par son gérant Mr XXX (nom prénom, adresse, NN et lieu et date de naissance) "qui se porte personnellement responsable du bon respect des obligations du présent bail."
Cette mention est-elle bien suffisante pour engager la responsabilité du signataire en cas de dépôt de faillite de la société ?
Merci )
#1394 Re : Copropriétés forcées » Financement de travaux et appel de fonds » 26-05-2024 11:54:03
Comme vous avez l'air de tout savoir: Comment vous savez que le bien "prend de la valeur"?
Les charges augmentent, les salaires pas vraiment, mais il faut se taire, parce que "c'est comme ça pour tout le monde" donc, si tu crèves c'est de ta faute, c'est ça? Bravo la mentalité des années 30. Vous êtes peut être agent immobilier, pas nous autres. On n'hérite pas tous. Bref, c'est gratuit comme réponse...mais bon. Il y a un écart générationnel très important dans ce fil de discussion vraisemblablement.
Whawww !
Il fait beau, il y a du soleil et je suis de bonne humeur. Continuez à gémir sans moi. En ce qui me concerne, fin de la conversation.
#1395 Re : Ventes et achats » Annuler une offre d'achat possible ? » 06-06-2023 15:45:28
Je ne comprends pas où est le problème?
Si l'offre n'a pas été, explicitement, clairement, acceptée dans un délai raisonnable par le vendeur ou son mandataire, il suffirait d'envoyer un courrier au vendeur lui notifiant que vous vous retirez du processus de vente et que votre offre est annulée.
Des experts qui auraient un avis plus nuancé sur la question ??
Le problème c'est que nous ne savons rien de ce qui a été signé, ni à quelle date. Un courrier tel que vous le mentionnez est une bonne idée. Pas sûr que cela résolve tous les problèmes...
#1396 Re : Ventes et achats » Annuler une offre d'achat possible ? » 06-06-2023 15:45:28
NoName9876 a écrit :Bonjour à tous,
J'ai récemment effectué une offre d'achat pour une maison. Cependant après reflexion, j'aimerai me retracter pour plusieurs raisons.
Les documents étaient redigés en néerlandais (langue que je ne connais pas) et je m'en suis tenu à ce que le vendeur m'a brievement expliqué lors du remplissage de l'offre.
Seulement je n'avais pas réellement connaissance de tout ce que ça impliquait au niveau de l'engagement, et j'aimerai savoir si il y a une possibilité pour moi de me retracter ?
Je rajoute aussi que je n'ai pas indiqué de date limite de l'offre (ce qui est extrèmement débile mais je ne réalisais pas sur place à ce moment là).
Je n'ai pas encore contacté le notaire mais lui m'a contacté pour lui fournir des informations complémentaires sur l'offre, comme la signature de la personne avec qui je comptais acheter. Je n'ai pas non plus encore contacté le vendeur. J'ai même loupé d'indiquer la mention en néerlandais "lu et approuvé", je ne sais pas si ça peut jouer pour se retracter ?
J'ai conscience que j'ai fais une grosse erreur, si vous avez une idée de comment je pourrais m'en sortir.
Merci d'avance
Je ne comprends pas où est le problème?
Si l'offre n'a pas été, explicitement, clairement, acceptée dans un délai raisonnable par le vendeur ou son mandataire, il suffirait d'envoyer un courrier au vendeur lui notifiant que vous vous retirez du processus de vente et que votre offre est annulée.
Des experts qui auraient un avis plus nuancé sur la question ??
Votre offre a été signée à quelle date ?
Dans quelle région se trouve le bien ?
Votre interlocuteur est le vendeur ou une agence ?
Quel notaire vous a contacté ? Le vôtre ou celui du vendeur ?
Vous avez signé un document que vous ne comprenez pas ???
Qui a rédigé cette offre ?
L'avez-vous montrée à votre notaire ?
#1397 Re : Copropriétés forcées » Financement de travaux et appel de fonds » 26-05-2024 11:54:03
Bonjour,
Je suis copropriétaire d'un immeuble à 25 étages et j'avais quelques questions.
Nos charges trimestrielles ont été augmenté de 900 à 1300 euros sous prétexte du covid, l'inflation, le prix de l'énergie etc.
A ce rythme là, on va bientôt finir par payer la même chose pour les charges que ce que je paie pour mon prêt hypothécaire, donc ca devient vraiment intenable. J'ai essayé de vendre et personne n'en veut ou alors on veut l'acheter pour des cacahuètes... j'ai travaillé dur pour avoir cette petite propriété donc je ne souhaite pas vendre ça pour un rien.
De l'autre côté, je veux pas aussi non plus que mes enfants héritent d'un bien/capital dans lequel ils auront que des problèmes, bref... c
Je ne comprends pas l'indifférence des autres copropriétaires à ce sujet. Aux AG, nous sommes toujours minoritaires à se plaindre et nos initiatives n'obtiennent pas gain de cause.
De plus, le prix qu'ils ont négocié pour le chauffage est de 0.03 € par unité alors qu'il était à 0.008 avant.
J'ai l'impression qu'on est sans aucun recours et ces changements sont en train de tuer nos finances et pour finir je pense que je ne vais plus être capable de payer les charges.
Si je suis financièrement incapable de payer les charges, qu'advienda-t-il de ma propriété? J'avoue que je comprends pas tous les enjeux des ACP, j'aurais voulu obtenir un peu d'aide
J'ai fais appeler à un avocat et même l'avocat était réticent à m'aider. Il disait que les honoraires coûteront extrêmement cher, etc etc.
EDIT: j'ai oublié de mentionner qu'il y a des travaux encore. En plus des charges trimestrielles, nous payons également une mensualité d'environ 180 euros pour financaux ces grands travaux. Pourquoi n'utiliseraient ils pas l'argent du fonds de réserve notamment?
Ca devient invivable et j'ai l'impression que c'est déjà perdu d'avance cet investissement.
Vos charges ont augmenté non pas "sous prétexte" de l'inflation et des prix de l'énergie, mais suite à une réalité à laquelle toute la population est confrontée. Oui, le prix des énergies a augmenté... mais pour le moment c'est reparti à la baisse
Vous ne comprenez pas l'indifférence des autres copropriétaires ? Vous vous plaignez de quoi et à qui ? Qu'attendez-vous de vos "plaintes" en AG ? Vous auriez voulu obtenir un peu d'aide... de qui ?
Vous avez fait appel à un avocat et il était réticent ? Il vous a dit que les honoraires vous couteront très cher. Voilà un bon avocat ! Qu'attendiez-vous de lui exactement ?
Il vous est demandé d'alimenter un fonds de réserve pour financer des travaux futurs. C'est normal et cohérent. Il faut d'abord alimenter le compte... et ensuite seulement on peut envisager d'utiliser l'argent disponible.
Vous avez acheté un bien immobilier. Il prend de la valeur. Vous en profitez. Oui, les charges augmentent. Oui, il faut payer plus cher qu'avant. Ni vos voisins, ni le syndic, ni votre avocat n'ont de solution miracle à vous proposer. Ni personne sur ce forum, sauf grosse erreur de ma part. A vous de gérer votre budget pour le mieux.
#1398 Re : Locations et baux » Bail vs locataire qui ne respecte par le règlement d'ordre intérieur » 05-06-2023 20:21:42
Je vous remercie de vos réponses.
Le problème est que la locataire actuelle promet toujours de déposer plainte mais ne le fait jamais...
Le syndic peut-il de son côté demander au juge que la locataire trouve une solution et si çà ne fonctionne pas demander au juge de casser le bail pour troubles graves du voisinnage ?sinon çà risque d'encore durer longtemps.
merci encore
Tous les voisins peuvent faire appel à la police. Toute victime des désagréments subis peut se plaindre. Et l'accumulation de ces plaintes formera un dossier que vous pourrez (comme bailleur) présenter au juge de paix si votre locataire n'est pas collaboratif.
Le troubleur peut être interpellé et verbalisé si effectivement il commet des délits...
Votre locataire a peut-être simplement peur de son ex et n'ose pas prendre le risque d'envenimer les choses. Elle pense peut-être qu'avec le temps il se lassera (et c'est fort possible!).
#1399 Re : Locations et baux » Bail vs locataire qui ne respecte par le règlement d'ordre intérieur » 05-06-2023 20:21:42
Un mix de ces deux solutions est également possible: vous lui proposez votre aide, et vous lui dites que le dossier aura plus de poids si il est sous le coup d'une menace d'expulsion...
En voilà une excellente idée !!! Je plussoie totalement, tout en restant plus aux côtés du locataire -s'il est de bonne composition- que dans l'exécution ou d'une menace de jugement à son encontre.
Un locataire qui paie et est de bonne composition, je le soutiens.
#1400 Re : Locations et baux » Bail vs locataire qui ne respecte par le règlement d'ordre intérieur » 05-06-2023 20:21:42
En outre, votre locataire semble être persécuté.e à son corps défendant par son ancien compagnon. Il est victime autant que les voisins. Il (ou elle) devrait collaborer avec vous pour faire cesser ces perturbations. Quelle est son attitude ?
Chercher à casser le bail ne me semble pas la meilleure idée, et si le locataire est déjà victime, je doute fort qu'un juge le pénalise pour les faits que vous évoquez.
Quelles sont par ailleurs vos relations avec ce locataire ? Quelle est son attitude vis-à-vis de vous même et des voisins ?
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