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#1421 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
A ceux qui applaudissent à l'entorse légale sous prétexte de "sens pratique":
si la loi est mal faite, il faut changer la loi. Au lieu de préconiser de la contourner.Sagesse populaire: "L'enfer est pavé de bonnes intentions"
Le risque de dérive invoqué par Yves Van Ermen n'est pas anodin.
Des entorses légales, on en fait tous et probablement très régulièrement : un petit excès de vitesse, un court stationnement en double file, une déduction de frais pas tout à fait professionnel, une procuration écrite pas encore reçue au moment de l'AG, le doc qui certifie qui est le propriétaire entre Mr ou Mme, le doc indiquant le représentant d'une indivision, les 3 devis quand on a pu en avoir que 2, ....
Ce n'est pas sous le prétexte de "sens pratique" mais pour avancer et économiser des frais inutiles dans la gestion d'un bien privé
La loi n'est pas mal faite puisqu'elle permet de s'opposer aux risques de dérives invoqués pour celui qui se sentirait lésé...
Dans le cas qui nous occupe ici, "l'entorse légale" ne se fait pas dans un souhait d'abus ou de dérive (car dans ce cas, il y aura la possibilité d'un recours indiscutable puisque le côté illégal de la convocation est indiscutable et indiscuté) mais uniquement pour un côté pragmatique : contourner le fait que certains copropriétaires ne se préoccupent pas de la gestion de leur bien (sans qu'on puisse les "punir" ou les faire assumer en payant les frais qui vont en résulter) au détriment de ceux qui en comprennent l'importance et y investissent du temps.
#1422 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
rexou a écrit :Oui c'est illégal. Et l'IPI ne peut raisonnablement le cautionner.
Mais cette manière de faire n'a pas pour but "que de contourner le prescrit légal" le but est de simplifier la vie des CP et de leur faire économiser des frais supplémentaires. Personne n'est préjudicié il me semble et je ne comprends dès lors pas la vindicte exprimée ici.
Copropriétaires, vous voulez économiser de l'argent et vous simplifier la vie!!!
Facile, venez à la première AG!! Intéressez vous à votre bien !!!
Mais justement, le cas visé par rexou c'est que les CP les plus volontaires sont bien là... juste qu'ils ne sont pas assez nombreux pour tenir l'AG car les autres se moquent de l'évolution de leur bien.
Pousser les syndics à adopter une manière de faire irrégulière parce que les copropriétaires ne se préoccupent pas de leurs propres biens, vous trouvez cela normal ?
Si l'acp est d'accord et que cela permet de faire avancer la situation sans que personne ne trouve à redire.... pourquoi pas ?
Mais, il y a peut-être une autre solution. Que les syndics mettent dans leurs honoraires complémentaires la tenue d'une deuxième AG à 1.000€ !
Je rigole. Quoique...
ça pourrait être une solution si la loi prévoyait que les frais de la 2è AG devait être porté à la charge des absents & non représentés.... mais la loi ne le permet pas !
Et maintenant, si vous ne voyez pas le risque de dérive (un petit groupe de CP bien présent qui décide de tout dans la copro) et les risques juridiques (annulation de décisions d'AG car irrégulière - coût d'avocat - procédure longue). J'en suis désolé et j'espère que cela nous vous arrivera jamais. En tout les cas, il ne faudra pas venir pleurer ici :-)
Pas besoin de venir pleurer, il suffira de faire annuler l'AG mal convoquée...
Rexou parle d'une AG ordinaire où tout va plutôt bien sur ces points....
C'est quand même la grande majorité des acp j'espère...
#1423 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
Est-ce que la 2ème convocation doit être aussi complète que la 1ère vu que c'est le même ordre du jour ?
Par exemple, avec toutes les annexes, devis, ...
#1424 Re : Ventes et achats » Achat maison via agence immobilière: visite via journée maison ouverte et offre » 21-05-2019 08:15:31
Et n'hésitez pas à limiter très fortement la durée de votre offre : quelques heures, le lendemain maximum.
Le vendeur est décidé à vendre et il connait son prix. S'il ne vous réponds pas tout de suite, c'est qu'il joue la montre pour attendre de voir si d'autres offres arrivent.
Avec votre délai très court, vous l'obligez à se positionner : soit il accepte, soit il prend le risque que vous ne soyez plus d'accord d'acheter à ce prix
Et pour vous, le risque est nul puisque vous pourrez toujours accepter plus tard que votre échéance, il suffira de signer un accord sur votre offre & son accord
#1425 Re : Ventes et achats » Achat maison via agence immobilière: visite via journée maison ouverte et offre » 21-05-2019 08:15:31
Alors, vous êtes prêtes pour la visite et entrer dans la danse des candidats acquéreurs si elle vous plait vraiment !
Ne vous préoccupez pas des messages vous annonçant passer après les autres avec vos conditions suspensives, elles sont trop importante que pour tenter un coup de poker !
Un conseil par rapport à notre expérience : si la maison vous plait vraiment (et tout ce qui va avec), faites votre offre la meilleure tout de suite et refusez d'entrer dans un processus de négociations par petits pas.
#1426 Re : Ventes et achats » Achat maison via agence immobilière: visite via journée maison ouverte et offre » 21-05-2019 08:15:31
Un coup de coeur sur une annonce et un prix..... jamais bon comme approche !
Le coup de coeur, il vient en visitant un bien, en visitant les alentours, en visitant la région et, surtout, en ayant visité son banquier AVANT de faire une offre !
Si non, le coup de coeur risque de se transformer en crise cardiaque....
L'achat d'une maison, c'est certainement un des achats le plus important d'une vie.
Pensez au temps pris pour choisir une voiture, un vêtement, des chaussures, un ordinateur, une télé, un smartphone....
Quel est le prix d'achat des vôtres ? combien de temps pour le trouver, comparer, essayer, choisir, décider et passer à l'acte ?
Et par rapport à la maison ? 10x 100x 1000x moins.... ?
Voilà le temps qu'il faut pour bien choisir une maison pour 25 ans...
Et si vous ratez celle-ci, c'est que ce n'était pas la bonne et elle s'ajoutera à votre expérience pour un meilleur choix....
Par rapport à votre demande : nous avons vendu un bien sur le principe du faire offre à partir de....
En moins d'une semaine, le prix avait été augmenté de 20% de notre prix de départ....
C'est le but de cette façon de vendre un bien dont le prix du marché est compliqué à définir et qui dépend pour beaucoup des candidats à venir.
Je ne crois pas que le prix de départ est le prix espéré par les vendeurs, il doit être inférieur d'au moins 10% à mon avis voir un peu plus si plusieurs candidats sont présents.
#1427 Re : Locations et baux » conséquences de la non-domiciliation d'un locataire? » 10-05-2019 19:33:10
Max11 a écrit :Moi, tout ce que je demandais, c'est où vous avez trouvé qu'il était illégal pour un bailleur de signer avec un preneur non domicilié en Belgique....
C'est votre incompétence quant aux sujets qui touchent les expats qui fait bien rire tout le monde!
Je vous ai répondu, puisque vous avez hijacké ce forum pour vous former à la gestion de locataires "expats" que jamais je n'avais dit qu'il était illégal pour un bailleur de signer avec un preneur non domicilié en Belgique....
La prochaine fois cette formation sera payante....
Mais je n'en ai rien à cirer de vos expats ! je voulais juste savoir si c'est vrai qu'il est illégal de louer à quelqu'un qui n'est pas domicilié en Belgique comme vous l'affirmez à de multiples reprises....
Et vu vos réponses qui tournent en rond avant de se précipiter dans d'autres sujets n'ayant rien à voir, je peux en déduire que vous vous êtes plantée dans vos affirmations mais qu'en bonne "expert-consultant" vous ne pouvez pas l'admettre et devez noyer le poisson pour nous vendre un autre blabla...
Vu votre "compétence" auto-déclarée, je vous informe officiellement ne pas vouloir que vous me vendiez une formation en quoi que ce soit !
Ma vie et mes compétences se portent très bien sans vos "éclairages" sur des choses ne présentant aucun intérêt pour moi !
#1428 Re : Locations et baux » Fin de bail s'approche et silence radio des locataires » 13-05-2019 19:50:09
Ou bien c'était en mars 2018 et vous avez prorogé officiellement? Quand exactement? Pour à nouveau 5 ou 6 mois?
Excusez-moi mais les écrits relèvent ici d'une importance capitale.
Et tout doit être fait dans les formes.
Quels sont les prorogations officielles que vous avez consenties par écrit?
Et si vous lisiez les autres postes du fil de discussions avant d'intervenir ? parfois, on y trouve des infos intéressantes 
#1429 Re : Locations et baux » conséquences de la non-domiciliation d'un locataire? » 10-05-2019 19:33:10
Parce que nous avons une amie allemande (malheureusement divorcée) qui était femme au foyer en Belgique quand son mari travaillait à la commission.
Chaque fois qu'elle doit renouveler son titre de séjour, elle doit à chaque fois prouver ses moyens de subsistance (avoirs bancaires ou éventuels revenus étrangers) alors qu'elle est propriétaire d'une magnifique villa à Uccle.
Non seulement vous semblez ne rien connaître au monde des expats mais en plus vous êtes bouché à l'emeri.
Ne discutez donc pas de choses dont vous n'avez pas la moindre idée.
La Belgique est un des rares pays en Europe qui a cette notion de RESIDENCE.
Ce qui se chache là-derrière c'est évidemment une affaire de gros sous pour l'Etat Belge puisqu'à partir du moment où vous décrochez votre Residence Permit, vous devez déclarer au fisc belge tous vos revenus mondiaux, ainsi que tous vos avoirs (comptes, immobiliers, constructions juridiques etc...)
Un peu comme à Monaco...
Oserais-je vous dire que je m'en moque de tout cela dans le cadre de ce forum ? c'est vous qui venez avec tout cela pour vous faire mousser !
Moi, tout ce que je demandais, c'est où vous avez trouvé qu'il était illégal pour un bailleur de signer avec un preneur non domicilié en Belgique....
Mais vous me faites bien rire.... continuez 
#1430 Re : Locations et baux » conséquences de la non-domiciliation d'un locataire? » 10-05-2019 19:33:10
MAx11 a écrit :il doit demander une attestation d’enregistrement (au choix : carte électronique E payante
Oui il a la carte E payante à renouveler régulièrement.
Les cartes électroniques des Belges doivent aussi être renouvelées tous les 10 ans.
Votre curiosité déplacée est satisfaite?
ahahahah et c'est vous qui dites ça ?
Je n'ai fait que copier le texte trouvé sur le site annoncé, je ne vous demandais rien !
Demander le renouvellement d'un document (carte d'identité ou de séjour) ce n'est pas la même chose que renouveller sa demande de titre de séjour !
Je ne vois donc pas la pertinence de votre longue explication sur votre mari allemand marié et vivant avec vous en Belgique depuis 1992 qui est toujours et encore obligé de renouveller son titre de séjour tous les 5 ans... comme tout belge est tenu de le faire pour sa carte d'identité !
A part parler de votre vie, ça servait à quoi ?
#1431 Re : Locations et baux » conséquences de la non-domiciliation d'un locataire? » 10-05-2019 19:33:10
Grmff a écrit :Libre circulation des biens et des personnes, les Européens (de l'Union Européenne) peuvent s'établir où bon leur semble en Europe (Union Européenne)
Malgré que je l'ai déjà expliqué à de nombreuses reprises, vous n'avez toujours pas compris. La Belgique (comme Monacco) fait une énorme différence entre la liberté de CIRCULER et la liberté de RESIDER.
Si les Européens peuvent librement circuler à travers l'espace Schengen, il n'en est pas de même quand ils souhaitent venir RESIDER en Belgique!
Mon mari est allemand, nous sommes mariés en Belgique et vivons ensemble en Belgique depuis 1992.
Il doit toujours et encore renouveler son titre de séjour régulièrement.
Et la commune vérifie à chaque fois si toutes les conditions sont bien remplies pour lui octroyer son renouvellement.
Alors qu'il travaille en Belgique et paie tous impôts depuis 1992.
C'est quand même pas compliqué à comprendre!
CIRCULATION n'est pas égal à RESIDENCE
Il y a quelque chose qui cloche dans le monde de panchito.... ou Woluwe St Pierre n'est plus en Belgique....
"Le séjour des ressortissants européens et des membres de leur famille
Le citoyen de l’Union européenne
Le citoyen de l’Union européenne a le droit de circuler librement sur le territoire de l'Union européenne pendant 3 mois et doit déclarer, dans les 10 jours de son entrée sur le territoire, sa présence auprès de l’administration communale, sous peine d’une amende administrative. S'il souhaite s'établir en Belgique plus de 3 mois, il doit demander une attestation d’enregistrement (au choix : carte électronique E payante ou document papier (annexe 8 - gratuit) .
Après 5 ans de séjour en Belgique, il pourra bénéficier d’un séjour permanent et recevra une carte électronique E + ou un document papier (annexe 8bis).
Le membre de la famille d’un citoyen de l’Union européenne
L’étranger non ressortissant de l’Union européenne, qui est autorisé à rejoindre en Belgique un citoyen de l’Union dans le cadre du regroupement familial, reçoit :
La carte électronique F ou carte de séjour de membre de la famille d’un citoyen de l’Union
Après 5 ans , il reçoit:
La carte électronique F + ou carte de séjour permanent de membre de la famille d’un citoyen de l’Union"
#1432 Re : Locations et baux » conséquences de la non-domiciliation d'un locataire? » 10-05-2019 19:33:10
Max11 a écrit :Quid sur l'obligation maintes fois répêtées par panchito sur l'obligation d'être domicilié en Belgique pour signer un bail d'habitation ?
Cela c'est vous qui l'avez dit! Moi jamais!!
J'ai juste dit qu'en principe vous n'avez pas le droit de consentir un bail de RESIDENCE principale à un non belge qui n'a pas de titre de séjour lui permettant de séjourner en Belgique pour plus de 3 mois.
Maintenant comme je ne loue pratiquement qu'à des expats, je le fais évidemment souvent. Car c'est l'histoire de la poule et de l'oeuf. Sans bail un non-belge ne peut pas décrocher son titre de séjour....
Et pan, une couche de mauvaise foi... 
Relisez vos écrits. Rien que dans ce poste, vous retrouverez cette affirmation au moins deux fois et c'est loin d'être le seul fil de discussion où vous avez cette affirmation péremptoire !
En voilà une, juste pour vous éviter de chercher...
Et vous avez signé un bail de résidence principale avec quelqu'un qui n'avait pas le droit de RESIDER en Belgique pour plus de 3 mois?
Ce qui est une infraction...
#1433 Re : Locations et baux » conséquences de la non-domiciliation d'un locataire? » 10-05-2019 19:33:10
Je ne sais pas où vous avez trouvé votre texte, mais ce n'est pas le texte du code civil art. 1123 et 1124.
Sur le site indiqué dans mon poste, dans la brochure sur la nouvelle loi à Bruxelles....
La présentation n'est peut-être pas la meilleure mais les articles donnés et les vôtres donnent la même réponse....
art 1123 : tout le monde peut contracter (pas de réserve sur une domiciliation en Belgique)
art 1124 : donne l'exception pour les "personnes protégées" (en très simplifié) mais ce n'était pas ma question.
Quid sur l'obligation maintes fois répêtées par panchito sur l'obligation d'être domicilié en Belgique pour signer un bail d'habitation ?
J'ai lu régulièrement cette remarque qu'elle fait et l'accusation de violation de la loi qu'elle porte à chaque fois au bailleur qui n'aurait pas respecter cette "obligation".
Pour une fois, je me suis décidé à vérifier cette affirmation et je ne trouve rien sur cette "obligation" imposée par panchito... d'où ma question...
#1434 Re : Locations et baux » conséquences de la non-domiciliation d'un locataire? » 10-05-2019 19:33:10
Max11 a écrit :Je rebondis sur ce point : faut-il vraiment être domicilié en Belgique pour signer un bail ?
Pour signer un bail de résidence principale de 9 ans les non-belges doivent évidemment être en possession d'un titre de séjour les autorisant à Résider pour plus de 3 mois en Belgique. Cela tombe sous le sens. Cela n'a rien à voir avec l'article que vous citez qui parle de capacité juridique.
Mais vous pouvez parfaitement, en tant qu'étranger, signer un bail de résidence secondaire sans être domicilié au préalable en Belgique.
Et il sort d'où votre "évidemment" ? si la loi ne l'impose pas, il pourrait très bien signer un bail de résidence principal et faire les démarches après.
En quoi le bailleur serait tenu de s'assurer que le preneur est bien en ordre de documents avant de signer le bail ?
C'est comme pour l'ouverture d'un compte bancaire.... où est-ce écrit qu'il faut être domicilié en Belgique pour ouvrir un compte en Belgique ?
Comment se fait-il qu'il y ait autant de résidents belges qui disposent d'un compte à l'étranger ?
Vous énoncez vos vérités mais j'aimerais, pour celles-ci, avoir une vérité juridique
#1435 Re : Locations et baux » conséquences de la non-domiciliation d'un locataire? » 10-05-2019 19:33:10
Et vous avez signé un bail de résidence principale avec quelqu'un qui n'avait pas le droit de RESIDER en Belgique pour plus de 3 mois?
Ce qui est une infraction...
Je rebondis sur ce point : faut-il vraiment être domicilié en Belgique pour signer un bail ? je n'ai jamais remarqué cette obligation et tout ce que j'ai trouvé c'est :
"Qui peut conclure un contrat de bail ?
CODE CIVIL, ART. 1123 ET 1124
Toute personne majeure (c’est-à-dire toute personne âgée
de 18 ans accomplis) et tout mineur émancipé peut conclure
valablement un contrat de bail.
Les personnes qui font l’objet d’une mesure de protection
judiciaire (médiation de dettes, administration de biens et de
personnes, tutelle) ne peuvent cependant conclure un bail
elles-mêmes. C’est leur représentant légal qui doit le faire." (https://logement.brussels/louer/bail-dhabitation)
#1436 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
Tiens, pour cette fois, je suis d'accord avec panchito et grmfff
En quoi cela vous gêne t'il ? Cela vous porte t'il préjudice ?
pouquoi voudriez-vous porter plainte contre un syndic qui vous fait économiser de l'argent ?
Vous allez aussi porter plainte contre les autres copropriétaires qui, eux, vous feraient dépenser de l'argent et perdre une soirée pour aller les attendre dans une salle pendant une demi-heure pour une AG qui n'aura pas lieu ?
#1437 Re : Divers (hors achat/location) » problème de fuite à une piscine » 07-05-2019 08:25:45
panchito a écrit :Vous n'avez aucune preuve que vous avez payé, donc inutile de penser à aller en justice. Combien coûtent les réparations?
si j'ai une preuve de payement de 2 virements à sa société
comme je l'ai dit environ 5000 euros
Ce n'est pas parce que le solde d'une facture n'est pas payé que la garantie (si elle existe) ne joue pas....
Mais c'est à vous d'initier l'action si vous la jugez utile : une mise en demeure pour signaler le problème et exiger une intervention suivi d'une citation au tribunal...
Et c'est là que la galère de la justice commence : avocat, citation, expertise, échanges de conclusions,....
A vous de voir si ça vaut la peine par rapport aux coûts de la réparation (vous devrez accepter que ce soit le fournisseur qui fasse les travaux).
Je ne comprends pas votre autre choix de vouloir attaquer votre courtier : vous avez lu et signé votre contrat.
Comment reprocher à votre courtier de ne pas vous avoir ajouter une couverture sur un contrat que vous avez librement signé ?
Cela me semble encore plus compliqué à défendre que le liner mal collé....
#1438 Re : Ventes et achats » Offre de vente acceptée mais acheteur veut diminuer l'acompte » 06-05-2019 17:01:10
C'est ma maman qui a les contacts, je ne pose donc pas les questions directement.
L'inquiétude de ma mère porte sur le risque lié à la réduction de l'acompte.
Si la vente se fait, la réduction de l'acompte n'aura rien changé.
Si la vente ne se fait pas par la faute du vendeur, la réduction de l'acompte n'aura rien changé.
Si la vente ne se fait pas par la faute de personne (condition suspensive par exemple), la réduction de l'acompte n'aura rien changé.
Si la vente ne se fait pas par la faute de l'acquéreur, il faut voir le montant prévu pour l'indemnité : si c'est 10%, il manquera 5% à récupérer auprès du vendeurde l'acquéreur(edit Pim) plutôt qu'auprès du notaire... Et si c'est le prix total qui doit être indemnisé, la réduction de l'acompte n'aura rien changé.
#1439 Re : Locations et baux » indemnité résilation de bail courte durée 1 mois » 04-05-2019 11:48:47
Mais la loi est muette à ce sujet. C'est donc juste une question de savoir vivre, et d'éducation.
Dans mon cas le locataire sortant est muet sur cette question je lui ai donc rappelé cette nouvelle loi, qui est nouvelle pour tous Ils connaissent bien leurs droits mes pas leurs devoirs.
D'où ma question peut t'on déduire de la garantie locative cette somme due d'autant plus que la garantie sert uniquement pour les dégâts locatif.
L'expert est t'il habilité pour déduire cette somme et la reprendre dans son état des lieux de sortie.
L'état des lieux de sortie (et donc l'expert qui le réalise) n'a rien à voir avec cette indemnité. L'état des lieux (et l'expert) fixe le montant des dégâts locatifs et rien d'autre.
C'est ensuite entre le bailleur et le preneur de prendre la suite pour décider-négocier comment & quand vont se clôturer les comptes (charges, dégâts locatifs, indemnité, dernier(s) loyer(s), ...).
Et aussi la répartition de la libération de la garantie locative entre les parties !
Quand le bail est terminé, il faut oublier cette phrase "la garantie sert uniquement pour les dégâts locatif" qui n'a plus aucune raison d'être.
Le bail est terminé, la garantie n'existe plus.... c'est juste de l'argent du locataire qui se trouve sur un compte bloqué qu'il faut libérer avec l'accord des deux parties.
#1440 Re : Locations et baux » indemnité résilation de bail courte durée 1 mois » 04-05-2019 11:48:47
Mais la loi est muette à ce sujet. C'est donc juste une question de savoir vivre, et d'éducation.
Qu'est-ce que le savoir vivre et l'éducation viennent faire dans cette histoire ?
Cela peut être une question contractuelle, de négociation, de bonne volonté, de libre choix, ... mais d'aucune façon de savoir vivre ou d'éducation !
Ce qui est normal, puisque pour le bailleur les frais commencent lorsqu'il reçoit le renom.
Et rien de normal ou d'anormal non plus ! c'est juste à régler entre les parties mais, à part si c'est contractuel, le bailleur n'a rien "à exiger" sur ce point.
Il peut demander et négocier.
Si le bailleur passe par une agence, ses frais ne commenceront que lorsque le bail sera terminé, pas avant !
Et s'il loue par lui-même, c'est son choix personnel de gestion.
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