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#1481 Re : Copropriétés forcées » approbation procès verbal assemblée générale » 26-04-2017 12:19:11
Luc Pim Recou et Panchito Grmff a écrit :Si vous désirez connaître le suivi apporté aux affaires judiciaires, demandez le rapport au conseil de copropriété, demandez de mettre ce point spécifique à l'ordre du jour. C'est direct, précis et transparent.
(...) au nom de la LIBERTE aucun juge n'a le pouvoir de contraindre un organe rebelle à faire un rapport qu'il ne veut pas faire.
@tous
Le JP n'a pas le pouvoir de contraindre "manu militari" ... .
Mais le JP peut faire subir l'ACP les conséquences
- de son obstruction "civile"
- de son refus a tenir compte avec l'intérêt général.
Ce qu'il fait maintes fois dans mon cas. En effet, il ne faut pas suivre la voie des autres, mais votre propre voie, tracé vers votre bût, transparent et légal.
@ninifel
Pour vous j'ai publié dans un autre sujet comme exemple les données d'une formation accessible à tous.
Voir: Les Lundis de la Copropriété ou les 50 nuances du syndic (EFP-Bru)
Ils serait probablement utile pour vous de suivre cette formation (ou une de la diziane d'autres formations similaires).
Cela coute moins qu'une citation et aura plus de rendement.
PS: je n'aime pas qu'on fait l'amalgame de mes dires avec ceux d'autres. Qui a dit quoi?
#1482 Copropriétés forcées » Les Lundis de la Copropriété ou les 50 nuances du syndic (EFP-Bru) » 30-06-2016 03:29:20
- luc
- Réponses : 0
Pour ceux qui veulent en connaître plus concernant la copropriété :
Soirées thématiques sur le thème de la Copropriété :
Ces soirées ont pour objectif d'éclairer cette matière complexe qu'est la copropriété au travers d'un programme établi à l'attention de tous ses acteurs, qu'ils soient syndics professionnels ou non, membres de conseil de copropriété ou encore tout simplement copropriétaire.
Les séances sont dispensées par des experts en la matière (avocats, syndics, médiateurs,...).
Les exposés seront illustrés par des exemples pratiques et des échanges d'expériences.Formateur(s) : Somers Emilie, Mostin Corinne, Robert Serge, Lannoy Jean-Pierre, Arpigny Eric, Legrand Philippe, Tordoir Marc-Philippe, Sohier Grégory
Pour les professionnels, chaque module donnera droit à 3 heures de formation continue reconnues par l'IPI.
Module 1 : La Copropriété et ses grands principes:
Le cadre légal - L'association des copropriétaires comme personne morale - Ses organes : assemblée générale, syndic, conseil de copropriété et commissaire aux comptes.
Date : le 18/04/2016 - Référence : FC/SERV/Syndic-Mod1-2016
Formatrice : Corinne Mostin, Licenciée en droit, Avocat au Barreau de Bruxelles, membre du comité de rédaction du Guide de droit immobilier.Module 2 : Les modalités de travaux en Copropriété:
Les assurances, les fournisseurs, les relations contractuelles, la réception des travaux et la portée des garanties.
Date : le 23/05/2016 - Référence : FC/SERV/Syndic-Mod2-2016
Formateur : Philippe Legrand, Juriste, Syndic de copropriété, Administrateur de l'ABSA.Module 3 : La communication à l'épreuve dans une Copropriété et la prévention des conflits:
Comment faire face aux différentes visions de gestion de la copropriété ? Prévenir les conflits, solutions,...
Date : le 20/06/2016 - Référence : FC/SERV/Syndic-Mod3-2016
Formateurs : Emilie Somers, Diplômée en communication visuelle, Consultant-Formateur management créatif et Jean-Pierre Lannoy, Syndic d'immeubles, Expert judiciaire certifié en "Immobilier - Copropriété", Vice-Président FEDERIA.Module 4 : Trucs et astuces du nouveau propriétaire. Que dois-je savoir avant de m'engager ?
Fonds de réserve et de roulement, budget, appel de fonds, statuts, assemblée générale, rôle du syndic,...
Date : le 19/09/2016 - Référence : FC/SERV/Syndic-Mod4-2016
Formateur : Grégory Sohier, Syndic d'immeubles, Médiateur en matière civile et commerciale.Module 5 : Comprendre les rouages de la comptabilité de sa Copropriété et le rôle des commissaires aux comptes:
Mieux comprendre les décomptes, identifier les anomalies ou les incohérences, lire le bilan de votre copropriété, les fonctions du commissaire aux comptes,...
Date : le 17/10/2016 - Référence : FC/SERV/Syndic-Mod5-2016
Formateur : Serge Robert, expert en administration de biens, Diplômé en Administration et Gestion des affaires de l'ecole de commerce de Solvay, Syndic d'immeubles, Past Président et administrateur de l'ABSA.Module 6 : Trucs et astuces pour déjouer et/ou limiter les contentieux dans une Copropriété:
Lister les contentieux les plus fréquents, les pistes possibles d'apaisement, la rédaction du procès-verbal d'une assemblée générale.
Date : le 21/11/2016 - Référence : FC/SERV/Syndic-Mod6-2016
Formateur : Marc-Philippe Tordoir, Avocat au Barreau de Bruxelles, spécialisé en droit immobilier et de la responsabilité civile. Revue de la Copropriété.Module 7 : L'Assemblée générale en pratique:
"Les Lundis de la Copropriété" se veulent essentiellement un outil pratique de compréhension des processus de fonctionnement de la copropriété.
Un jeu de rôle mettant en scène une assemblée générale fictive sera le point de départ pour rvoir l'ensemble de la matière et répondre aux questions des participants via l'intervention des différents experts présents.
Date : le 19/12/2016 - Référence : FC/SERV/Syndic-Mod7-2016
Présence de l'ensemble des formateurs des soirées thématiques.OBJECTIF DE LA FORMATION
Informer des droits et devoirs tant des copropriétaires que du Syndic.
Apporter les connaissances de base liées aux missions du Syndic et de la vie de la copropriété.PUBLIC CIBLÉ
Syndics non professionnels. Copropriétaires intéressés par le sujet. Agents immobiliers impliqués dans cette branche de la profession.PRÉREQUIS
Aucun. Quelques connaissances dans la mission du Syndic sont un atout.CONDITIONS D'ADMISSION
Le coût de la formation est à payer minimum 8 jours avant le début des cours.
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#1483 Re : Copropriétés forcées » approbation procès verbal assemblée générale » 26-04-2017 12:19:11
Dans un article instructif intitulé "Vers plus de professionnalisme" publié dans le n° 2016/1 de la revue" res et jura immobilia", son auteur Yves VAN ERMEN (actuel président du bureau de l'IPI) écrit que les chambres de l'IPI ont retenu comme grief le fait de mettre à l'ordre du jour "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente alors que ces procès-verbaux sont devenus définitifs à défaut de recours introduit dans le délai légal, et avoir ainsi donné aux copropriétaires la fausse illusion que les décisions prises ne deviennent définitives qu'à l'assemblée générale suivante".
Bref, il semble que la mise à l'ordre du jour par un syndic d'un point concernant l'approbation du PV de l'année précédente serait susceptible de constituer un manquement déontologique dans le chef du syndic concerné ouvrant la porte à une sanction disciplinaire prononcée par l'IPI.
@tous
Je viens d'acheter et de recevoir un exemplaire du N° 2016/1 (62 pages) de cette revue, qui contient les quatre articles suivants (tous les auteurs écrivent à titre personnel sans mention de leur titre actuel) :
1. « La comptabilité des copropriétés après la promulgation de l’AR du 12 juillet 2012 », par Eric Arpigny, comptable fiscaliste (p. 3 à p. 24.);
2. « Vers plus de professionnalisme » par Yves Van Ermen, président de l’IPI (p.25-p.42);
3. « Responsabilité notarial et copropriété », par Jean Goemare, Avocat au barreau de Bruxelles depuis 1977, spécialisé en responsabilité civile professionnelle des notaires (p. 43-p.52);
4. « Le contentieux de la copropriété : questions choisies » par Damien Van Ermen, avocat. Depuis 2010, il est régulièrement désigné par les magistrats cantonaux comme syndic judiciaire afin de redresser des copropriétés en difficulté (p. 53-62).
Il me faudra du temps pour les lire, étudier et en tirer des conclusions dans le contexte du fonctionnement des copropriétés en général.
@GT
Mille fois merci pour cette référence qui sera très utile dans le contexte de mon ACP et la série d'AG de 2015/2016.
#1484 Re : Copropriétés forcées » approbation procès verbal assemblée générale » 26-04-2017 12:19:11
Ninifel a écrit :mais d'1 dissimulation de la réalité (procédure en cours) dans les procès-verbaux;
Impossible de dissumuler celà!
Dès qu'il y a la moindre procédure judiciaire en cours, il faut aboslument un point à l'ODJ de chaque AG tel que:
- Procédures judiciaires en cours
S'il y en a plusieurs, le Syndic doit évidemment les signaler toutes ex:
Affaire ACP contre X (mauvais payeur)
etc...
Aucune loi ne l'impose.
En pratique on peut dissimuler pendant un certain temps, parfois très trés long.
Donc un syndic qui veut cacher des choses, peut entre autres (cas réels):
- ou ne met pas ce point "procédures judiciaires en cours" à l'OJ
- ou le met sans mentionner des détails et n'en donne pas de synthése dans l'invitation ou dans le PV.
- ou discute des citations, conclusions, avant ouverture de l'AG sans en mentionner quelque chose dans le PV.
#1485 Re : Copropriétés forcées » Copropriété: qui est consommateur ? » 26-06-2016 12:52:48
(...) Le syndic est mandataire de l'ACP, par des CP individuellement. (...)
Le syndic est mandaté par l'AG, organe décisionnel de l'ACP, et n'est pas mandaté par les CP individuellement.
Cela dit, pense que le statut de consommateur et la protection qui va avec devrait être lié au rapport de force entre le client et son fournisseur, au moyen que chaque partie peut mettre en œuvre pour négocier ou analyser le contrat et non au statut de personne physique.
L'Etat et l'EU veulent protéger des gens qui consomment. Ils partent du fait que des entreprises ont été créé par des gens qui investissent et qui ont donc les moyens à se protéger soi-même.
- La protection de l'investisseur peut se faire par la voie de lois spécifiques, comme les Art. 577-3 à 577-14 CC pour un immeuble en copropriété forcée.
- Si le client est une personne physique la protection par l'État des consommateurs est d'application.
Voir la page "Protection des consommateurs" du site SPF Économie.
Concernant l‘application du TVA, la fiscalité des entreprises, … les codes NACEBEL sont utilisés. Ces codes sont une application d’une directive européenne, puisque le TVA est une taxe européenne, … .
Dans le contexte du sujet le Code 68.32 (version 2008) est significatif :
68.32 Administration de biens immobiliers pour compte de tiers
Appartient à
- 68.3 Activités immobilières pour compte de tiers
contient
- 68.321 Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers
- 68.322 Administration de biens immobiliers non résidentiels pour compte de tiers
L'activité du code 68.321 concerne en essence les ACP où les personnes physiques sont résidents (= appartements, ..) et celui du code 68.312 concerne en essence les ACP constitués par des lots privatifs avec la destination de bureaux, magasins, … utilisés par des sociétés.
En d'autres mots ceux du code 68.321 sont des consommateurs, ceux du code 68.322 ne le sont pas.
#1486 Re : Copropriétés forcées » approbation procès verbal assemblée générale » 26-04-2017 12:19:11
GT a écrit :Dans un article instructif intitulé "Vers plus de professionnalisme" publié dans le n° 2016/1 de la revue" res et jura immobilia", (..)
Serait-il possible d'avoir connaissance du texte de cet article complet auquel vous faites référence ? (...)
Le N° de cette revue peut être acheté par la voie d'une page internet. Je crois que c'est un numéro thématique "copropriété".
#1487 Re : Copropriétés forcées » Copropriété: qui est consommateur ? » 26-06-2016 12:52:48
(...) Les copropriétés ne sont plus "consommateurs" protégés, et les syndic qui font parfois n'importe quoi engagent les copropriétés. En cas d'erreur (ou de stupidité congénitale) du syndic, le contrat reste signé, et c'est à la copropriété de se retourner contre son syndic. (...)
C'est donc à l'AG de mettre le syndic devant ses responsabilités. L'AG a assez d'instruments à le responsabiliser. Si elle ne veut pas les utiliser alors ... c'est la volonté de l'AG de se laisser rouler. Il ne faut alors pas venir pleurer que les charges augmentent d'une façon démentielle (comme c'est le cas dans mon ACP et d'autres).
#1488 Re : Copropriétés forcées » approbation procès verbal assemblée générale » 26-04-2017 12:19:11
ninifel a écrit :Je propose " Suivi des décisions de la précédente assemblée générale"
qu'en penseriez-vous ?Implicitement, les syndics mettent déjà ce point à l'ordre du jour : "Point X : Quitus à Y syndic pour l’exercice de sa mission à ce jour.", (idem pour le CC et CdC)
Mais ils ne joignent pas un rapport d'exécution de leur mission. Ce qui est obligatoire dans le cas de l'application du droit des consommateurs ... .
#1489 Re : Copropriétés forcées » Copropriété: qui est consommateur ? » 26-06-2016 12:52:48
Que le droit des consommateurs est applicable ou non aux relations entre les copropriétaires individuels et l'ACP, l'impact financier sera toujours pour le copropriétaire en fonction de la répartition prévue par les statuts. Donc que le CP face usage de son droit ou pas, il paiera toujours la facture.
Qui paiera la facture si le syndic est rénuméré ?
Le syndic et/ou son assureur RC.
#1490 Copropriétés forcées » Copropriété: qui est consommateur ? » 26-06-2016 12:52:48
- luc
- Réponses : 7
Contexte :
1. En 1924 la première loi concernant la copropriété ne réglait rien quand à représentation de la communauté des copropriétaires. En pratique le syndic représentait, assisté par un conseil de gérance. En cas de doute le syndic s’imposait souvent.
2. En 1994 le législateur a donné la personnalité juridique à cette communauté, qui s’appelle dorénavant « association des copropriétaires » (ACP). Le pouvoir décisionnel était donné à l’AG et le pouvoir exécutif au syndic. Tout cela a été consolidé en 2010.
3. En 2010 le législateur belge a intégré dans la législation belge une décision européenne qu’un consommateur doit être une personne physique.
Un principe à première vue négatif pour les copropriétaires et pour les associations de défense des intérêts des copropriétaires.
Le CNIC en a subi les conséquences et a du fermer boutique en avril 2016.
4. En 2013 le législateur a créé le « Code de Droit Économique » (CDE) et y intégré entre autres le droit comptable de 1975 (CDE-Livre III), les règles du BCE (CDE - Livre III) et le droit des consommateurs de 2010 (CDE - Livre VI).
5. En 2014 le tribunal de commerce est devenu compétent pour entre autres pour les litiges entre des entreprises.
(...) Le tribunal de commerce est depuis le 1 juillet 2014 compétent pour connaître des "contestations entre entreprises", définies comme suit : "les contestations entre toutes personnes qui poursuivent de manière durable un but économique, concernant un acte accompli dans la poursuite de ce but et qui ne relèvent pas de la compétence spéciale d'autres juridictions".
En outre, un non-commerçant qui entame un procès contre un commerçant a la faculté, s'il le préfère, de porter l'affaire devant un tribunal de commerce. Par contre, un commerçant ne peut entamer aucune procédure devant le tribunal de commerce contre un non-commerçant.
Les jugements du tribunal de commerce dont la valeur du litige est inférieure à 2500 euros ne sont pas susceptibles d'appel devant la cour d'appel.
À noter que dans les tribunaux de commerce siègent aussi des juges n'ayant pas une formation juridique les juges consulaires qui représentent les milieux du commerce et de l'industrie nommés par le Roi pour 5 ans. (...).
Source: Wikipedia
6. Durant les débats concernant le CDE il est apparu qu’un Code des Entreprises est en voie d’être proposé (2018 ?), qui reprendra probablement en essence le Code des Sociétés et y intègera probablement la loi sur les ASBL, les règles de fonctionnement des ACP, … . Le Ministre compétent ne serait dans ce cas plus le Ministre d’Économie, mais conjointement les Ministres d’Économie et de Justice. Donc deux commissions parlementaires devront donner leur avis.
7. Avant la création de ce code le Tribunal de Commerce devra en principe intégrer le Tribunal de première instance. En plus le système des juges consulaires (voir ci-devant) devrait au moins être adapté et inclure des juges consulaires qui représentent les milieux des ASBL, copropriétaires, … . Il serait utile de réflichir quand à leur utilié, vu qu'on n'est plus dans le 19ème siècle. Pour les tribunaux militaires on a déja tiré ses conclusions. Ces tribunaux avaiant un système analogue de juges non-professionnels.
8. On devrait aussi être plus concret quand au représentant permanent du syndic, si ce syndic est une personne morale. Mais aussi quant à la publication de l'identité de la personne qui représente l'ACP, tant physique (Art. 577-8 §2 CC) que électronique (Art. 577-8 §2/1 CC).
Analyse :
Depuis 2010 la question suivante me perturbe: "Qui est consommateur au sein de la copropriéte". Je sais que les règles européens ne sont pas fantaisistes, mais basé sur un contexte global. Ils ne sont pas complet, puisque le droit européen n'est pas un droit fédéral. Il doit toujours être mis en oeuvre, par les Etats membres, qui doivent prendre leur responsabilité. D'un coté intégrer ces règles dans la législation nationale, mais d'un autre coté, et surtout, d'informer la nation du contexte tant européen que nationale qui impose ce changement spécifique. Pas se limiter à dire "l'EU l'impose".
Finalement ma conclusion est que le résultat de l'application de ce principe ("l'ACP n'est pas un consommateur mais soumis au droit des entreprises") est une bonne chose et va (après une (longue) période de transition) permettre d'arriver à une meilleure gestion de la copropriété, surtout dans le contexte de la gestion du contentieux. Il va mettre à leur place réelle les copropriétaires, mais aussi l'ACP et ses mandataires. Il va clarifier les relations entre les différents composantes de la copropriété et les rendre beaucoup plus simples.
Pourquoi? Parce que le droit existant des consommateurs est/sera applicable aux relations entre les copropriétaires et l'ACP.
Question:
Est-ce mes conclusions suivantes sont correctes?
I. Qu'on évolue/évoluera lentement vers une application du droit des consommateurs entre l'ACP et les copropriétaires?
II. Que ce droit des consommateurs est déja applicable aux relations entre les copropriétaires individuels et l'ACP?
#1491 Re : Copropriétés forcées » Qui doit signer le contrat d'entreprise ? » 19-06-2016 16:12:55
(...) Il vous suffit de prendre RV chez votre Syndic, qui suivant les barèmes IPI (...)
Les barèmes IPI n'existent plus. C'est à l'ACP de les fixer (par voie de statuts et/ou contrat du syndic). Donc décision explicite ret préalable de l'AG est nécessaire. Le juge ne va pas les fixer (jugement de 2005 en ma possesion)
#1492 Re : Copropriétés forcées » Qui doit signer le contrat d'entreprise ? » 19-06-2016 16:12:55
Luc, dans toutes les copropriétés où j'ai des biens, les copropriétaires (majoritairement des cadres supérieurs expatriés) n'ont vraiment ni le temps, ni l'envie de gérer ce qui pour eux n'est que tracasseries. Ils ont des tas d'autres chats à fouetter et de très nombreux biens pas seulement en Belgique.
Le Syndic, lui, ne veut pas perdre son temps à analyser tous ces contrats dans les moindres détails. Pour 20€/mois et par appartement, il ne vous offre bien souvent qu'un service mini-minimum.
Donc à chaque fois l'AG mandate le CdC composé de copropriétaires qu'ils élisent pour leurs compétences (souvent très nettement supérieures à celles du Syndic), pour tout analyser les contrats et devis dans les moindres détails et faire rapport à l'AG en recommandant la solution qu'ils préconisent.
Vous et Ninifel, vous voyez le mal partout et sautez sur toute une panoplie d'articles de lois pour répondre à n'importe quelle question.
Un peu de bon sens et de pragmatisme et vous verrez que bien souvent donner mandat au CdC que vous avez vous-même élu donnera des résultats dont la qualité est infiniment supérieure pour beaucoup moins d'argent puisque ces gens se dévouent et mouillent leur chemise bénévolement au profit de tous les autres qui veulent juste avoir la paix et qui se désintéressent complètement de la copropriété, trop pris qu'ils sont par leur vie professionnelle et/ou l'éloignement.
@panchito
En fait vous avez mis en pratique une partie de la solution que je voulais proposer à l'AG de Sep 2016. Je l'appelle la méthodique "commission parlementaire".
1. Votre approche est celui d'un offre.
2. Dès qu'on a besoin d'un cahier des charges, alors il faut en plus un expert indépendant qui fait ce cahier des charges sur base de besoins déterminé par l'AG.
Ma proposition inclurera aussi l'intégration des opinions des autres CP et une information transparente, pour que aussi la majorité silencieuse qui se réveille de temps à temps soit "content".
Cette proposition sous forme d’une décision d’AG en attente d’une coordination des statuts, sera finalisé dans environs 8 semaines (c'est l'été). Ayez de la patience … . Je tiens compte avec l’expérience réelle rencontré dans une ACP gantoise avec votre méthode, ACP avec un profil de CP similaires à vos ACP (cvadre et personnel universitaire).
Dès que c'est prêt je poserai des questions sur ce forum, qui touchent les points clés de ma poposition. Ceci pour être certain que cette méthode est pragamatique, transparente et simple, tout en restant dans le cadre légal.
Dans ces copropriétés-là, tout fonctionne à merveille et tout le monde est content.
Je ne suis pas persuadé de cela. Dans un cas normal statistiquement 10% des évènements ne sont pas merveilleux et 1% posent réel problème.
Pour une ACP de 10 ACP cela veut dire : un grave problème avec un CP tous les 10 ans.
#1493 Re : Copropriétés forcées » Qui doit signer le contrat d'entreprise ? » 19-06-2016 16:12:55
Agathe a écrit :Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise;
Question à laquelle j'ai répondu oui! Si et seulement si l'AG a mandaté le CdC pour mener ces négociations.
On parle ici de négociations
Le Syndic signe le contrat après les négociations menées.
@Agathe
Ce sont le représentants des deux parties (ACP & entrepreneur) qui négocient, a pas les membres d'un organe de surveillance.
Si l'AG veut préalablement imposer son point de vue (= définir ses besoins), ce qui est souhaitable, alors il doit préalablement approuver un cahier des charges.
@panchito
Et si le CdC négociait aussi des commissions "indirects" pour eux? Quel organe surveille alors le CdC ?
Le CdC a sa mission de surveillance. Qu'il le fasse et qu'il se mêle pas avec la mission exécutive du syndic.
Chacun son boulot et pas de mélanges d'intérêt.
#1494 Re : Copropriétés forcées » Qui doit signer le contrat d'entreprise ? » 19-06-2016 16:12:55
Luc a écrit :La nomination d'un syndic et l'approbation de son contrat est une mission légale de l'AG (voir les extraits de la loi ci-devant) qu'elle ne peut en aucun cas déléguer.
Luc s'est trompé...
Il n'a pas vu que la question posée par Agathe concernait un contrat avec un entrepreneur et pas le contrat du Syndic!
Exact, je l'avais perdu de vu.
Mais dire que je me suis trompé, est un pas trop loin selon moi. La procédure du contrat de syndic est une application de la règle de base, énoncé par les points 3 et 4 de l'Art. 577-8 §4 CC:
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(...)
Un contrat avec une entreprise doit être signé par le syndic, comme représentant de l'ACP.
Préalablement il doit obtenir l'appprobation explicite du contrat par l'AG (Art. 577-8 §4 3° CC), sauf dans le cas d'un acte conservatoire ou un acte d'administration provisoire (Art. 577-8 §4 4° CC). Quand il applique le point 4, il devrait informer le CdC (sans plus) et demander lors de l'AG suivante la validation explicite de sa décision conservatoire ou provisoire.
Si le contrat en question est ni provisoire ni conservatoire, le syndic est obligé de le soumettre préalablement à l'AG pour approbation légale.
En même temps il doit appliquer explicitement les dispositions des points 13, 14 et 15 de l'Art. 577-8 §4 CC et en plus soumettre à l'AG une adaption du budget prévisionnel si nécessaire, en mentionnant le compte comptable concerné.
#1495 Re : Copropriétés forcées » Qui doit signer le contrat d'entreprise ? » 19-06-2016 16:12:55
Agathe a écrit :Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise;
Oui, mais ce point doit figurer à l'ordre du jour de l'AG et être voté.
Je me répète: NON
Et je m'explique:
Mission du CdC (extrait Art. 577-8/1 CC) :
Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Nomination du syndic (Art. 577-8 §1 CC):
§ 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.
S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
Conclusion :
La nomination d'un syndic et l'approbation de son contrat est une mission légale de l'AG (voir les extraits de la loi ci-devant) qu'elle ne peut en aucun cas déléguer.
#1496 Re : Copropriétés forcées » Qui doit signer le contrat d'entreprise ? » 19-06-2016 16:12:55
Merci beaucoup pour cette réponse claire.
Un dernier détail : l'AG peut-elle donner mandat au conseil de copropriété de négocier le contrat avec l'entreprise; étant bien entendu que celui-ci sera en dernier ressort approuvé par le syndic et signé par lui.
Il reste en effet quelques points techniques à préciser avec l'entreprise et nous préférons préciser cela nous-mêmes.
Non.
La proposition explicite du contrat doit être mis à la disposition des membres de l'AG, cela en principe au moment de l'envoi de l'invitation.
#1497 Re : Copropriétés forcées » Qui doit signer le contrat d'entreprise ? » 19-06-2016 16:12:55
Est-il exacte de dire que le maître d'ouvrage est l'ACP mais c'est le syndic qui représente dans tous les cas l'ACP ?
Oui. Dans tous les cas, sauf si le JP en juge autrement sur demande d'un CP en cas de non-exécution de travaux par l'ACP.
Le conseil de copropriété n'a pas de personalité juridique, ni auvun pouvoir à signer le contrat avce un entrepreneur, ... .
Si le syndic veut une approbation préalable de l'organe décisisonnel de l'ACP (=AG), il doit soumettre le contrat avant signature par lui à l'AG pour approbation (Art. 577-8 §4 3° CC). Si non l'Art. 577-8 §4 4°CC est d'application.
Attention: se le syndic omet d'autres conditions préalables (budget, cahier des charges, ..) il se peut que cette approbation du contrat d'entreprise par l'AG sera annulée par le juge, étant irrégulière, ... . Un syndic a beaucoup de pouvoirs, mais la contrepartie est que les règles à suivre par lui sont très contraigantes.
#1498 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent » 14-03-2017 08:42:23
Luc a écrit :Dans mon ACP ça traine depuis +20 ans
Donc oui, jusqu'à ce que mort s'en suive.
Qui peut supporter de payer des avocats pendant plus de 20 ans?
Vous ne pensez pas qu'il est temps de siffler la fin de la récréation?
Le jeu en vaut il la chandelle? Et surtout les dizaines de milliers d'euro payés chaque trimestre aux avocats??
Jusque la mort s'en suive? Du conseil de gérance de 1986, qui se sont séparés en partisans de la chose commune et partisans de la chose privative, déja 4 sont décédés (50%). Enjeu initial: 16 emplacements voiture (sur 217) et deux petits appartements (sur 250) pas vendu après 10 ans.
Dizaine de milliers à payer par moi à mon avocat ? Non
Dizaine de milliers à payer par l'ACP à l'avocat de l'ACP ? Chaque CP paie en moyenne 20 EUR/an par CP
Dizaine de milliers à payer à l'ACP? Oui, si j'abandonne (la dernière missive du commissaire aux comptes parlait de 500.000 EUR à payer par moi)
La "cour de récréation" (rénovation de l'immeuble) à une valeur de plusieurs millions d'EUR, mais est probablement gonflé de 20 à 50%, suite au refus net d'utiliser des experts indépendants.
L'enjeu vaut la chandelle? Je le crois bien, mais je l'analyse chaque année, quand je fait mon budget "ACP" à la réception de l'invitation pour l'AGO.
#1499 Re : Copropriétés forcées » ecologie ou économie? » 03-06-2016 09:24:07
Le Code Judiciaire belge dit:
Art. 32. Pour l'application du présent Code, l'on entend par :
1° " signification " : " la remise d'un original ou d'une copie de l'acte; elle a lieu par exploit d'huissier de justice ou, dans les cas prévus par la loi, selon les formes que celle-ci prescrit ";
2° " notification " : " l'envoi d'un acte de procédure en original ou en copie; elle a lieu par les services postaux ou par courrier électronique à l'adresse judiciaire électronique, ou, dans les cas prévus par la loi, par télécopie ou selon les formes que la loi prescrit
Le dictionnaire Larousse dit:
Notification – définition :
1.Action de notifier, de faire connaître expressément quelque chose à quelqu'un ; pièce par laquelle on notifie quelque chose (acte administratif, extrajudiciaire, judiciaire ou jugement).
2.En droit international, acte unilatéral de publicité à l'égard d'un tiers, pour que soient juridiquement connus de lui un document, un acte ou une situation (notification du blocus d'un port, notification de guerre).
Notification – synonymes :
1.annonce
2.avis
3.exploit
4.signification
La notification ne peut pas être limitée à un usage spécifique.
Dans notre cas le syndic à tout intérêt à notifier l'envoi du décompte et inventaire annuel. Ceci pour donner entre autres une date certaine à l’envoi de ce document. Ainsi il rend ces documents administratifs opposables aux membres de l'AG.
Comme le Code judiciaire spécifie la communication d'un acte judiciaire sera fait, les statuts d'une ACP devront mentionner comment la communication d’un document administratif (décompte annuel, inventaire annule, ...) sera faits aux membres de l'AG, aux copropriétaires sans droit de vote et aux résidents, tenant compte des prescrits du Code Civil.
#1500 Re : Copropriétés forcées » ecologie ou économie? » 03-06-2016 09:24:07
Donc pour répondre à votre question, recevoir ces documents par mail:
1/ Oui c'est écologique
2/ Oui c'est économique (vous diminuez les frais administratifs que votre syndic peut vous porter en compte)
Mais seulement opposable par le syndic et/ou ACP envers le CP s'il applique l'Art. 2281 CC:
Art. 2281. Lorsqu'une notification doit avoir lieu par écrit pour pouvoir être invoquée par celui qui l'a faite, une notification faite par télégramme, par télex, par télécopie, par courrier électronique ou par tout autre moyen de communication, qui se matérialise par un document écrit chez le destinataire, est également considérée comme une notification écrite. La notification est également considérée comme écrite si elle ne se matérialise pas par un document écrit chez le destinataire pour la seule raison que celui-ci utilise un autre mode de réception.
La notification est accomplie dès sa réception dans les formes énumérées à l'alinéa 1.
A défaut de signature au sens de l'article 1322, le destinataire peut, sans retard injustifié, demander au notifiant de lui fournir un exemplaire original signé. S'il ne le demande pas sans retard injustifié ou si, sans retard injustifié, le notifiant fait droit à cette demande, le destinataire ne peut invoquer l'absence de signature.
En plus il y a lieu d'éventuellement diminuer son honoraire ....
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