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#1481 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
Bagio a écrit :@panchito: je n'ai aucun problème avec la TVA, je suis assujetti et j'ai opté dès le début pour le régime de la franchise (cfr max11). Et les revenus sont considérés -dans ma situation- comme la simple gestion d'un patrimoine privé et donc pas professionnels.
Vous n'avez rien compris à mon intervention!
Moi je ne vous parlais pas de la TVA, je vous parlait d'un autre grand méchant loup: LE FISC!
Si votre locataire utilise le bien à titre professionnel, et qu'il déclare le loyer qu'il vous paie en frais professionnel, tous vos loyers seront considérés comme des revenus professionnels et vous en perdrez la moitié!
En plus vous avez les problèmes de TVA...qui sont totalement séparés de ceux avec le FISC....
Il n'y a aucune raison que les loyers soient requalifiés en "revenus professionnels" par rapport à ce qu'on sait de la situation de Bagio ! c'est à nouveau du grand n'importe quoi !
Soit c'est une location à un usage privé (code 106), soit c'est une location à un locataire qui l'affecte à son activité professionnelle (code 110).
Et il est plus que probable (pour ne pas dire certain... ) que l'impôt sur ces loyers ne sera pas de 50% du loyer perçu.
#1482 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
En ce qui concerne l'activité du locataire, je ne sais pas grand-chose. Sur base de tous vos conseils et commentaires, je crois que je vais éviter la location à un particulier (au moins dans ce cas-ci) et préférer louer le hangar à un professionnel qui l'affecterait à l'exercice de son activité, en toute transparence, même si, comme dit rexou "s'il se livre à un commerce "en noir", ce n'est à priori pas de la responsabilité de son bailleur".
Je ne comprends pas vos réticences par rapport à l'activité du locataire.
Vous êtes en ordre vis-à-vis de la TVA
Vous louez votre entrepôt à un locataire privé ou pro ne change rien pour vous.
Des personnes qui louent un entrepôt pour stocker un bateau, un camping car, des belles voitures, du matériel, ...
ça pourrait aussi être pour jouer de la musique sans embêter les voisin
Un groupe qui cherche un endroit pour mettre des tables de ping pong... 
Il peut y avoir beaucoup de raisons avant de voir le mal. Il suffit de lui demander la destination et la noter dans le bail.
Même pour une activité en black, ce n'est pas un problème pour vous
Par contre, j'éviterais la culture de plantes vertes
#1483 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
[
Vous avez raison. Je savais qu'une série de boxes de garages était soumise à cette obligation, quand le montant des loyers dépasse un certain plafond (25000 annuels il semble).Quant à un boxe dans une copro ordinaire, ils sont quelques milliers à être loués indépendamment d'un logement, rien qu'à Bruxelles, sans jamais répondre à cette obligation, d'ailleurs ignorée de l'immense majorité des bailleurs.
Je crois que les services de contrôle de la TVA ont d'autres choses à faire et le particulier qui loue un boxe -ou un petit entrepôt- sans se conformer aux obligations mentionnée ne court qu'un risque minime, pour ne pas dire inexistant.
Juste pour ne pas laisser une mauvaise info sur le forum : l’assujettissement à la TVA ne dépend pas du montant du loyer. Même à moins de 25000 €, il faut s'inscrire à la TVA pour louer des garages. Le plafond de 25000€ (de total activitéS TVA donc loyers et revenus pro d'un indépendant complémentaire compris) permet juste d'être dispensé, si on le demande, d'ajouter la TVA au loyer et de remplir une déclaration chaque trimestre. Il faudra juste déposer une déclaration par an avec le total des loyers encaissés et le nom des locataires qui ont un numéro de TVA.
Le risque pour un seul parking est très minime (100€ de loyer, ça fait 21€ de TVA... pas de quoi agiter un contrôleur à se lancer dans une grande campagne de redressement mais il pourrait).
s'il tombe dessus "par hasard", il pourrait facilement enrôler sur cette absence d'inscription à la TVA...
Le risque est beaucoup plus grand pour le propriétaire d'un ensemble de box ou d'un entrepôt.
Un plombier qui loue un petit entrepôt pour stocker un peu de matériel va mettre le loyer dans ses charges.
Il a un contrôle fiscal classique qui se fait maintenant à deux (impôt + TVA) pour sa compta.
Dans tous les documents, il y a un paiement de loyer ou une facture d'électricité de l'entrepôt que voit le contrôleur et le piège est grand ouvert... Le contrôleur vient de découvrir qu'il y a un entrepôt loué et pas de facture de ce loyer....
Il demande une copie du bail et dispose de tout ce qu'il lui faut pour prendre contact avec le propriétaire.
Même un loyer de 500€ par mois peut faire très mal :
TVA à payer : 105€ de TVA x 12 mois x 3 ans
Déclarations non rentrées : 4 par an x 3 ans x 50€ d'amende si le contrôleur est gentil
On est déjà à plus de 4200 € et il faut encore ajouter les majorations et intérêts de retard
Ne jamais sous estimer le risque d'un contrôle.... Cela ne vient pas nécessairement directement mais par bête ricochet...
#1484 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
Ce n'est pas "en principe" et théorique... c'est obligatoire !
L'implication n'est pas sur les impôts mais bien pire : c'est la TVA !!! et c'est beaucoup plus grave 
En cas de contrôle, il n'y aura pas échappatoire ou de négociation : la TVA de 21% est due par le bailleur et elle n'a pas été payée (le régime de la franchise est une option qu'il faut demander avant le début de l'activité, on ne peut pas l'obtenir après). Et un contrôle TVA, c'est de 3 à 5 ans en plus de l'année en cours (voire 7 ans mais c'est plus rare).
Sans oublier que l'admin TVA a la plus grosse panoplie d'accroissements et d'amendes à coup de 10 à 100% de la TVA non payée, 50 à 500€ par déclaration non déposée, idem pour le listing client non rentré, .... Et, bien sûr, les intérêts de retard....
Il faut vraiment être très prudent avec cet assujettissement. Certainement pour un entrepôt ou un ensemble de parking ou série de box
Pour un parking dans une "copropriété ordinaire", je n'ai jamais entendu de poursuite mais ils pourraient....
#1485 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
max11 a écrit :Location d'un entrepôt = TVA à ajouter au loyer même si le locataire est non assujetti !!!
Je ne partage pas cet avis. Une location à un particulier n'est pas soumise à la TVA. Pas plus que la location d'un boxe de garage.
Si, la location d'un entrepôt est soumise à TVA....
Location d'entrepôt
Location d'un entrepôt
Et pour un box de garage non attaché à la location d'un appartement aussi....
Location garage
Le fait de pouvoir éventuellement bénéficier du régime de la franchise de TVA n'évite pas l'assujetissement à la TVA et le respect des obligations de déclaration prévues dans ce régime
#1486 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
Location d'un entrepôt = TVA à ajouter au loyer même si le locataire est non assujetti !!!
#1487 Re : Copropriétés forcées » décompte 'informatique' » 29-11-2018 12:12:53
Bizarre et très vague votre question....
* PDF : tout ce qui s'imprime ou s'écrit peut se faire en pdf avec un logiciel gratuit
* Application : même réponse : si un programme compta génère des décomptes papiers, il peut aussi faire des pdf
* Genre Dropbox : même réponse : il suffit d'avoir un dropbox partagé où sont placé les décomptes pdf. Un peu le foutoir selon moi mais pourquoi pas pour un tout petit immeuble
* Site web : il fournirait quoi votre site web ? si c'est uniquement les décomptes, ça me semble démesuré. Si c'est une base de données de l'acp, oui ça existe mais il faudra payer en fonction de ce que vous voulez : la construction, l'hébergement, les accès, la gestion du site,...
* un logiciel libre : pour faire des pdf ? oui, ça existe. Pour faire les décomptes, je doute qu'il y ai quelque chose de performant
* zoom-it : là, on est dans un autre monde plus professionnel et, probablement, plus contraignant. Donc, probablement uniquement pour de très gros syndic
#1488 Re : Divers (hors achat/location) » Création d'une société immobilière : intérêt et calcul » 29-11-2018 11:22:43
Le détail du montage se retrouvait dans un autre lien, mais l'explication générale se retrouve tout de même dans le 3ème lien (ipcf).
De vos réponses, je comprends que personne ne semble avoir vécu le cas.
J'irai certainement consulter un fiscaliste, et reviendrai avec les conclusions ici.
Cette présentation parle du choix d'un indépendant de prester son activité professionnelle dans une société plutôt qu'en nom propre.
Cela n'a rien à voir avec votre projet d'avoir une société qui posséderait ou louerait un immeuble !
Oubliez ce lien, il ne vous concerne en rien pour votre projet.
#1489 Re : Divers (hors achat/location) » Création d'une société immobilière : intérêt et calcul » 29-11-2018 11:22:43
grmff a écrit :max11 a écrit :Himura a écrit :grmff a écrit :Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.
Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.
Le principe est essentiellement de louer l'ensemble de l'immeuble à la société constituée. Donc la question du crédit n'est pas vraiment liée.
Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire tous les travaux réalisés dans l'immeuble !
Le fisc y verra un abus : un locataire ne paie pas des travaux de rénovations profondes sauf s'il y a un intérêt "caché" (simulation).Effectivement.
Mais je pense que Himura n'a pas compris ce que le notaire propose.
Si vous achetez "en société", c'est la société qui achète le bien et le bien est au nom de la société. Le crédit aussi. Et donc vous ne louez pas "à la société constituée"!
Ou bien vous parlez d'achat scindé "usufruit/nue propriété" et c'est votre société qui va exploiter?
En tout cas, soit je n'ai pas compris, soit c'est Himura...
Hors des liens listés dans mon message initial, il en ressort que le montage est parfaitement possible, et même fréquent.
C'est une location d'un privé à une société de gestion. Aucun problème à ce que la société prenne en charge ces frais de gestion, y compris les transformations.
L'élément limitatif est le montant du loyer entre la personne physique et la société, qui ne peut être dépossédée totalement de tout capital.Après, je suis très loin de maitriser le sujet. D'où mon message, évidemment.
Merci pour ces éléments de réflexion.
A quel lien faites-vous allusion ? je les ai parcouru rapidement tous les 3 et je ne vois pas de quoi vous parlez.
Votre affirmation me surprend et j'ai de gros doutes sur la faisabilité d'un tel montage avec la grosse difficulté de contourner les dispositions anti-abus.
Mais je suis bien loin de maitriser le sujet comme les 3 rédacteurs de vos articles... sauf que je ne vois pas duquel vous parlez.
#1490 Re : Divers (hors achat/location) » Création d'une société immobilière : intérêt et calcul » 29-11-2018 11:22:43
grmff a écrit :Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.
Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.
Le principe est essentiellement de louer l'ensemble de l'immeuble à la société constituée. Donc la question du crédit n'est pas vraiment liée.
Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire tous les travaux réalisés dans l'immeuble !
Le fisc y verra un abus : un locataire ne paie pas des travaux de rénovations profondes sauf s'il y a un intérêt "caché" (simulation).
#1491 Re : Copropriétés forcées » indexation honoraires » 23-11-2018 12:48:13
Alors ma chère Panchito,
On se lance dans un concours de Fake News? Bonne chance. C'est bien de parler de Fake News, mais encore faut-il le démontrer. Et le but n'est pas ici de faire de la surenchère. Je persiste à croire que l'indexation du précompte immobilier a une influence plus petite que l'indexation des salaires et loyr pour le citoyen lambda, propriétaire ou non. Comme dirait Luc: je repose ma valise! (en français, mais avec un point d'exclamation, pour vous faire plaisir et que vous vous sentiez comme chez vous...)
Mon grain de sel...
Il me semble que l'indice des prix à la consommation ne sert plus que pour les augmentations de prélèvements de l'état.... ou à peu de choses près.
L'indice santé a été inventé par la grande bonté de l'état (qui impose mais ne se l'applique pas) pour régler les relations financières entre les citoyens (le riche bailleur ou le riche employeur qui exploite le pauvre locataire ou le pauvre salarié)
#1492 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Madame Max11, vous n'avez rien compris.
Papyrus est convaincu que les régularisations énormes de charges demandées à ce CP sont justifiées. Et qu'il s'agit d'un problème de "comportement" tel que laisser ses fenêtres ouvertes pendant tout l'hiver alors que les vannes des radiateurs sont ouvertes à fond pendant toute l'année.
Tant que le CP en question ne présente pas le certificat énergétique de l'appartement (que Payrus peut consulter gratuitement sur le site de Bruxelles Environnement) il est d'usage de partir de l'hypothèse que cet appartement est aussi bien isolé que les autres.
C'est au CP à prouver par son certificat de performance énergétique, ou un audit fait par un expert, ou n'importe quel autre moyen de preuve que son appartement est mal isolé. Peut-être aussi par sa faute; par exemple s'il est le seul CP à avoir gardé des châssis simple vitrage....Il me semble aussi vous avoir dit que dans une copropriété où j'ai un bien il y a un CP qui chaque année, lors du décompte annuel, doit repayer souvent plus de 6000€ de frais de chauffage , alors que d'autres sont remboursés, parce qu'il a un appartement 5 chambres et ne peut vivre avec une température inférieure à 27° dans chacune de ses pièces. Il a pourtant le même PEB que les autres. Mais il s'agit d'un problème de style de vie. Mais lui il paie rubis sur ongle...Et c'est comme cela depuis qu'il a acquis ce bien (plus de 30 ans....)
Et ... ?
Il faut apprendre à lire et comprendre ce que vous lisez avant d'en arriver à vos conclusions (toutes vos conclusions 
) ...
#1493 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
La question concernant la présence de cette clause spécifique dans l'Acte de Base date du 18 novembre.
La réponse à cette question permet de résoudre immédiatement le problème posé par Papyrus.
Qu'attend-il pour vérifier?
Il vous aura peut-être échappé que depuis lors la discussion est plutôt tournée vers la justification ou non de la dette via la consommation de chauffage...
Il a reçu l'info sur la "saisie" possible du loyer si l'AB le prévoit.
Qu'il vienne nous dire que c'est prévu dans son AB ou pas n'apporte rien à la discussion.
Les "experts" de ce forum n'ont donc plus à intervenir sur ce point et la réponse n'a donc pour eux plus aucune importance...
Sauf à revenir avec une autre question qui mériterait un nouvel fil à lui seul : le CP qui conteste les comptes peut-il contester la "saisie" des loyers autorisée par l'AB ?
Un débat qui pourrait être intéressant mais qui n'a pas (encore) lieu d'être puisque la question n'est pas posée.
#1494 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Papyrus je vous ai donné deux 2 pistes en béton armé pour vous faire avancer.
Ce matin, je constate que vous n'avez encore fourni les éléments de ces deux pistes aux experts de ces forums qui passent leur temps bénévolement pour vous aider.La 1ère piste: vous deviez vérifier dans votre Acte de Base si le syndic peut saisir les loyers versés par le locataire du CP défaillant. Qu'en est-il?
La 2ème piste est de vérifier le certificat de performance énergétique de l'appartement en question (vous le trouverez sur le site de Bruxelles environnement) et de venir nous dire si c'est vrai que cet appartement-là en a un beaucoup plus mauvais.
Que faites vous?
C'est vrai quoi. On vous donne une piste de réflexion à 22h30 et à 7h30 vous n'avez pas encore répondu ?
Mais que faites-vous ? vous dormez ? alors que vous avez un fil de discussion sur le feu dans ce forum ?
Vous ne vous sentez pas concerné pas la recherche de la résolution de votre problème si vous prenez le temps de dormir, voir de travailler !
Attention, c'est une cause de panchi-banissement et vous ne pourrez plus bénéficier de ses conseils éclairés d'expert
!
#1495 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Donc, si les frais de chauffage de votre ACP sont de 25.000 € par an :
Le CP bad paie : 12.500 € voir 17.500 € pour son locataire maintenant (70%)
Les autres CP en moyenne paie chacun 25.000 - 12.500 / 13 CP = 961 € donc moins de 4% de la consommation totale de l'acp....Vous continuez à prendre 35% de sa "dette" chauffage ou c'était un one shot ?
Et vous ne comprenez pas pourquoi il n'est pas d'accord ?
On peut aussi voir le problème sous un autre angle....
Pouvez-vous nous donner la consommation facturée à l'appartement en question et ce qui est facturé à quelques autres CP ?
Si le CP bad ouvre ses vannes et ses fenêtres, il sur-consomme c'est certain mais, dans ce cas, le chauffage de l'acp doit être très élevé et ceux des voisins dans une moyenne raisonnable.
Si le problème est technique, l'ACP consomme un total moyen mais les autres CP ne paie quasi-rien comme chauffage
#1496 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Donc, si les frais de chauffage de votre ACP sont de 25.000 € par an :
Le CP bad paie : 12.500 € voir 17.500 € pour son locataire maintenant (70%)
Les autres CP en moyenne paie chacun 25.000 - 12.500 / 13 CP = 961 € donc moins de 4% de la consommation totale de l'acp....
Vous continuez à prendre 35% de sa "dette" chauffage ou c'était un one shot ?
Et vous ne comprenez pas pourquoi il n'est pas d'accord ?
#1497 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Max11 a écrit :il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....
Oui mais Payrus peut-il confirmer qu'en fait son appartement est loué et que c'est le locataire qui consomme autant? Il doit probablement avoir toutes ses vannes grandes ouvertes pendant toute l'année. Dans ce cas-là c'est évidemment possible d'avoir une consommation égale à plus de 50% de l'immeuble.
Papyrus pouvez-vous confirmer qu'il s'agit bien du CP qui loue son appartement?
Je crois que la réponse se trouve dans une intervention précédente : 50% quand le propriétaire occupait, 70% depuis qu'il loue. Ce qui augmente encore le côté curieux à vérifier
#1498 Re : Copropriétés forcées » Procédure contre les mauvais payeurs » 11-08-2024 07:07:47
Je suis d'accord avec vous, cela semble astronomique (50 ou 70%) mais les calorimètres ne mentent pas et surtout pas chaque année.
De plus, nous les avons changé il y a 2 ans pour passer à une collecte par radiofréquence.
Euh si, ça arrive que les calorimètres mentent... un peu moins avec les radiofréquences mais dire qu'une machine ne se trompe pas est un mauvais raisonnement...
Pour le reste, je n'en sais rien mais 50 ou 70% de consommations semble très curieux et mérite quand même de se pencher sérieusement sur la vérification de ce résultat. Ne serait ce que pour montrer au CP qu'on prends sa situation au sérieux et qu'on vérifie....
Le ou les problèmes peuvent se trouver à plusieurs endroits : les calorimètres chez le CP, les calorimètres chez les autres CP, l'installation de chauffage, ...
Je ne suis pas technicien mais j'en ai déjà vu beaucoup des "problèmes techniques" qui donnaient une consommation exagérée.
Ne pas oublier que le prix unitaire est dépendant de la consommation de tous les occupants. Des compteurs qui comptent trop peu d'unités peut donner une consommation en € excessive chez un autre propriétaire....
Chercher le compromis plus tôt que la procédure en justice. Elle va être longue et va vous coûter très cher sans rien résoudre pour le problème relationnel....
#1499 Re : Copropriétés forcées » Syndic sans réponses, sans actions après multiples demandes » 21-11-2018 21:08:17
IPI : Institut Professionnel de l'Immobilier.
Les syndics pro doivent y être inscrit à moins d'appartenir à un autre institut autorisé à pratiquer le métier de syndic.
Le numéro de membre doit être inscrit sur le papier à lettre de votre syndic, sur leur site, .... et vous pouvez aussi le retrouver sur le site IPI.be
#1500 Re : Copropriétés forcées » Syndic sans réponses, sans actions après multiples demandes » 21-11-2018 21:08:17
Ne chercher pas à comprendre quelque chose sur mon ton.... Il ne cherche pas à vous dire autre chose que ce qui est écrit....
J'essaie juste de vous demander des explications complémentaires par rapport à ce que vous reprochez à votre syndic pour répondre à votre question sur les "pouvoirs légaux" à votre disposition pour vous attaquer à votre syndic... comme vous le demandez !
Les "pouvoirs légaux", ce n'est pas moi qui vous les donnerez. Il y a de bien meilleurs intervenants pour cela ici.
Mais je voulais juste vous dire que, par rapport à votre message de départ, tout de suite chercher des attaques avec des "pouvoirs légaux" me semblait prématuré, coûteux, très long et très peu constructif sur base des problèmes évoqués pour une acp de 80 appartements.
Votre réponse ne me donne pas vraiment de signe de vouloir me suivre sur les questions de la résolution amiable de vos difficultés avec votre syndic, je vous laisse donc à votre recherche de réponse "de pouvoirs légaux"...
PS : non, je ne suis pas syndic mais cela ne m'empêche pas de donner mon avis sur ce forum
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