C'est ballot. Je suppose que vous avez renoncé à l'indexation dans le bail et sa prolongation.

Revenons au texte de loi wallon:

A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le <bail> est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le <bail> initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le <bail> initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58.

Ce qui veut dire que si vous avez renoncé à l'indexation par écrit dans le bail, cela reste comme cela.
En effet, si vous ne faites rien, cela devient un bail de 9 ans.
Et si vous faites un nouveau contrat, cela reste le contrat initial, avec les même conditions.

Bref, vous n'avez guère d'option: il vous faut mettre fin au bail si vous voulez que votre bien ne perde pas de valeur.

max11 a écrit :

Oui, il peut compter les honoraires du syndic à son locataire.
Et, oui aussi, le locataire a le droit de les contester à son propriétaire d'abord, devant le juge de paix ensuite....
Au final, c'est le juge de paix, seul maître à bord dans son tribunal, qui tranchera....
Le locataire devra ensuite assumer son action et les futures réactions du propriétaire

PS : attention de ne pas confondre les "honoraires du syndic" et les "frais de gérance" qui seraient des frais de gestion privative (le propriétaire qui délègue l'agence pour s'occuper de sa location).
Dans le cas des frais de gestion privative, clairement, cela ne peut pas être mis à charge du locataire.

Merci. Clair, net, précis . Il s'agit bien des honoraires du syndic (qui ont grimpé en flèche car jusque l'an dernier c'était un syndic bénévole ...). J'en informe mes voisins locataires, à eux de voir.

PIM a écrit :

mvhl a écrit :

Dans mon expérience, je n'ai jamais rien lu qui dise que les honoraires de syndic soient des charges locatives (ce qui ne veut pas dire que c'est impossible, évidemment). En France c'est à charge du bailleur. En Flandre c'est 34% maximum à charge du locataire. En Wallonie c'est à charge du bailleur. A Bruxelles je n'ai pas trouvé de loi.

Références légales ??

Je n'en ai aucune idée, c'est pourquoi je pose la question ici.

Ce que j'ai trouvé :

- Flandre : https://www.independer.be/fr/assurance- … embre-2018

- Wallonie : https://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_l … l/fiche/38

- Briuxelles (ce qui me concerne) : rien trouvé !

Concernant mes voisins, leurs bails sont muets quant aux charges à supporter (perso je suis un CP occupant).
Ils ont un bail standard de l'Office des Propriétaires, ou de Belfius.
Vous ne me croyez pas, peu m'importe. Je ne m'autorise pas à scanner leur contrat et les publier ici pour vous convaincre.

Mon "expérience", c'est ce que j'ai trouvé sur internet (liens déjà publiés). Je ne suis pas plein de certitudes, sinon je ne poserais pas la question. Simplement, tous les sites que je trouve vont dans la même direction. Encore un exemple trouvé entre-temps : https://www.logic-immo.be/fr/faq/locata … ition-4614
Les frais de syndic sont à charge du propriétaire. Le locataire n’a d’ailleurs pas de contact avec le syndic, qui est engagé par la copropriété et les copropriétaires.

Pour être très clair : En l'absence de mention dans le bail, un propriétaire à Bruxelles peut-il légalement facturer au locataire les honoraires du syndic ?

rexou a écrit :

Donc comme déjà mentionné, référez-vous à votre bail. Si le bail stipule -et c'est TRES majoritairement le cas- que les frais de syndic sont à charge du locataire, ils sont à payer par le locataire.

Concernant mes voisins, leurs bails sont muets quant aux charges à supporter (perso je suis un CP occupant).
Ils ont un bail standard de l'Office des Propriétaires, ou de Belfius.

Dans mon expérience, je n'ai jamais rien lu qui dise que les honoraires de syndic soient des charges locatives (ce qui ne veut pas dire que c'est impossible, évidemment). En France c'est à charge du bailleur. En Flandre c'est 34% maximum à charge du locataire. En Wallonie c'est à charge du bailleur. A Bruxelles je n'ai pas trouvé de loi.

- les honoraires du syndic sont portés en compte des locataires. Est-ce correct ? Je pense qu'en Belgique la loi ne dit rien (en France c'est pour les propriétaires), mais l'usage ou la jurisprudence disent que c'est à charge des propriétaires, sauf si le contrat de bail mentionne que c'est à charge des locataires, totalement ou partiellement. Qu'en est-il ?

rexou a écrit :

Je ne sais pas d'où vous tenez que les usages et la jurisprudence portent ces frais à charge du bailleur.

Ici : https://blog.immoweb.be/fr/louer/frais- … prietaire/

Frais de syndic
Ces frais doivent être mentionnés explicitement dans le contrat de bail et sont, en principe, à la charge du propriétaire. Ils peuvent éventuellement être partagés entre les deux parties si elles en conviennent ainsi.

ou ici : https://lebail.be/page89.shtml

On estime que le syndic est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires, sans intervention ni responsabilité du preneur, que dès lors les frais de gestion incombent au bailleur seul. Ainsi, on estime que sauf accord des parties, il n’incombe pas au bailleur de mettre à charge du locataire la quote-part de rémunération du syndic nommé par l’assemblée générale.

Une décision d Tribunal de Gand, rendu le 6 mai 1998, estime que les frais d’administration comptabilisés par le syndic au bailleur ne sont pas à charge du locataire, le syndic intervenant comme mandataire du bailleur, exerçant à sa place ses propres obligations.

ou encore ici : https://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_l … l/fiche/38

Bail de résidence principale région de Bruxelles-Capitale – modèle disponible sur www.PIM.be – v2021_12 4

5. CHARGES COMMUNES - CONSOMMATIONS PRIVEES - FINANCEMENT
Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur
à raison de sa quote-part, comprennent les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de
chauffage, le salaire et les charges des concierges éventuels, la rémunération du syndic, ainsi
que l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux
ascenseurs et aux équipements techniques, tels que décrits à sa charge par arrêté du
Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non-
limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Preneur ou du
Bailleur.

5. CHARGES COMMUNES - CONSOMMATIONS PRIVEES - FINANCEMENT
Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur
à raison de sa quote-part, comprennent les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de
chauffage, le salaire et les charges des concierges éventuels, la rémunération du syndic ainsi que
l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux
ascenseurs et aux équipements techniques, tels que décrits à sa charge par arrêté du
Gouvernement de la Région Wallonne du 28 juin 2018 instaurant une liste non-limitative des
réparations, travaux et entretiens à charge du Preneur ou du Bailleur.

Bonjour,

Désireux d’investir dans l’immobilier, j’ai eu connaissance d’une maison unifamiliale à vendre à Uccle pour un prix avoisinant 500.000 Euros. Vu son état je ne l’ai pas achetée. Deux mois plus tard je retrouve a même maison à vendre mais cette fois sous forme de 3 appartements distincts, chacun pour environ 250.000 Euros. Gain appréciable en quelques mois....
Je m’interroge sur la procédure à suivre lorsqu’on veut diviser une maison en plusieurs lots et sur la mise en vente de ces lots. Le vendeur prétend qu’il est en train de rédiger un acte de base mais il n’y a eu à ce jour, aucune enquête publique sur la division de la maison en 3 lots (c’est un quartier de maisons unifamiliales). D’autre part est-il normal qu’une agence immobilière mette en vente des biens qui ne sont pas encore définis sur le plan de l’urbanisme et pour lesquels il n’y a aucune matrice cadastrale. L’agence annonce qu’elle a déjà reçu une offre pour un des trois appartements mais l’acheteur ne sait pas ce qu’il achète puisque les parties privatives et les parties communes ne sont pas définies. J’imagine donc que cette offre est en attente d’obtention des autorisations de diviser la maison en lots. Ce délai peut être long. Combien de temps cette offre est-elle valable ? Bref, quelles sont les démarches à remplir par le vendeur avant qu'il puisse vendre et comment dois-je procéder lorsqu’en tant qu'acheteur potentiel je me trouve devant une telle situation?
D’avance merci pour vos réponses.

grmff a écrit :

Ce que vous pouvez aussi faire, c'est vous ouvrir à votre propriétaire. Mais vite, parce qu'il vous reste 3 jours pour quitter les lieux...

Il est possible que le suivant puisse déplacer son déménagement. Il est possible qu'il puisse rester une semaine de plus. il est possible qu'il puisse rester un mois de plus. Il est possible que cela l'arrange bien, finalement. Tout est possible.

Mais ne rien dire, c'est mettre tout le monde dans l'embarras.

Espérons que la locataire n'ait pas perdu auprès du propriétaire un capital sympathie pour l'une ou l'autre raison.

rexou a écrit :

Il est raisonnable de partir du principe que le syndic, surtout dans une grande copro, répartit les charges locataire/bailleur selon les usages les plus courants. Les frais de gérance étant à charge du locataire, comme c'est généralement mentionné dans les baux, comme les frais d'entretien. Cela reste indicatif bien sur, mais c'est généralement valable sauf si le bail contient un élément en faveur du locataire.

J'ai reçu cette semaine d'un syndic un décompte relatif à une "petite" copropriété.
Néanmoins, la comptabilité tenue est en partie double.

En dessous du décompte qui m'est adressé en qualité de propriétaire ( exercice comptable 1/1/2022 au 1/12/2022), une mention : "la répartition  propriétaires/occupants est donnée à titre purement indicatif". Le syndic ne facture pas d'honoraires pour cette prestation de répartition.
Il répartit les charges locataire/bailleur selon les usages les plus courants. Ce qui ne signifie pas que les baux ne contiennent pas des dispositions spécifiques.

Cela ne signifie pas aussi que le syndic applique correctement les usages les plus courants.

Il est à mon avis exceptionnel qu'un syndic présente la répartition propriétaires/occupants après avoir pris connaissance des contrats de baux.

Et, si un copropriétaire exerce la fonction de syndic dit bénévole ma curiosité augmente surtout si des frais de gestion (éventuellement camouflés) sont imputés au locataire.

( note : au siècle dernier, j'ai utilisé cette procédure sur base de la législation fédérale - de mémoire art.1728ter, ancien code civil. Après avoir pris rendez-vous, je me suis déplacé au siège social du syndic - aller-retour environ 40 kms - pour consulter les documents relatifs aux charges. Je me souviens notamment d'avoir relevé l'existence d'une facture concernant une autre copropriété gérée par le même syndic)