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#1721 Re : Locations et baux » Libération de garantie locative compliquée » 02-12-2025 13:24:49
grmff a écrit :Mon texte ne ressemble-t-il pas au texte légal? Il permet au locataire d'ouvrir un compte, comme la loi le prévoit, et en plus l'en informe.
Le texte légal prévoit , à mon avis , que le bailleur devra veiller à faire ouvrir un compte au nom du locataire et à y transférer les fonds. Sans autre précision.
Bien sur, il est évident qu'un tribunal saisi pourra émettre des critiques... mais l'idée est bonne. C'est intelligent et pragmatique et ça tient la route. Cela contourne l'esprit de la loi mais cela évite bien des soucis. Perso, j'adore !
#1722 Re : Copropriétés forcées » Manque de transparence dans le décompte annuel » 06-02-2023 14:20:23
Conclusion : à une très large majorité "décompte annuel des deux bâtiments " approuvé
C'est quoi ça ???
D'abord votre "président" est le syndic. Rien de plus et rien de moins. Ensuite, j'espère que c'est vous qui avez pondu cette "conclusion" et pas le syndic.
Le PV doit mentionner clairement QUI a voté pour, contre, ou s'est abstenu. Par exemple, les comptes sont approuvés, sauf par XXX et YYY qui ont voté contre et ZZZ qui s'abstient.
#1723 Re : Locations et baux » je veux récupérer mon compteur électrique » 09-12-2022 09:48:54
jelou a écrit :Depuis avril 2022 personne ne paye ni la redenance ni la consomation à qui ira la note ?
Si vous n'êtes pas client, on peut difficilement vous réclamer des sommes. Gardez précieusement votre facture de clôture d'Electrabel.
Par mail, contestez la demande ce clôture. Vous recevrez un accusé de réception automatique; sans plus. Mais au moins vous aurez la preuve de vos démarches.
Perso, en tant que propriétaire, j'ai reçu une facture de SIBELGA (Bruxelles) pour "consommation hors abonnement" dans un bien loué. La période couvrait une fin de bail, trois mois de bien vide, et le début d'une nouvelle location. Soit 1500 euros.
Après contact avec SIBELGA, j'ai envoyé à leur demande copie du bail de la locataire 1, ainsi que copie de la date de son expulsion par huissier. Plus copie du bail de la locataire 2. Avec un trou de trois mois entre les deux. Je reçois maintenant une facture "prorata" de 222 euros.
C'est mieux... Mais je ne suis pas client et on me réclame un paiement alors que je ne vis pas dans cet immeuble. Est-ce légitime ???
#1724 Re : Copropriétés forcées » Frais travaux à partager entre co-propriétaires » 09-01-2023 16:03:44
Le remplacement des sonnettes est à charge des utilisateurs.
La question est de savoir si ils ont actuellement leur sonnette du côté de l'entrée principale.
Mon raisonnement fait un parallèle avec les ascenseurs. Même si les ascenseurs sont communs, les appartements du rez qui n'ont aucune utilité de l'ascenseur ne doivent pas payer les frais d'ascenseur. Il me semble qu'il existe de la jurisprudence ancienne à ce sujet.
Le code civil parle aussi du critère d'utilité.
Je faisais aussi le parallèle avec les ascenseurs et je tenais le même raisonnement. La "sonnette" est accessoire ici. Il est question de remplacer la vidéophonie, ce qui implique bien plus qu'un bouton-poussoir : remplacement du cablage et installation d'un écran dans les appartements.
#1725 Re : Copropriétés forcées » Manque de transparence dans le décompte annuel » 06-02-2023 14:20:23
rexou a écrit :Gregory a écrit :Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.
Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.
C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf
Je ne vois pas en quoi ils disent qu'ils se chargent de poursuivre en justice qui que ce soit.
VOUS allez en justice et vos frais d'avocat seront remboursés pour ce que j'en sais... sous certaines conditions et avec certaines limites.
#1726 Re : Copropriétés forcées » Manque de transparence dans le décompte annuel » 06-02-2023 14:20:23
Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.
Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.
#1727 Re : Copropriétés forcées » Frais travaux à partager entre co-propriétaires » 09-01-2023 16:03:44
Bonjour,
Je vous explique mon cas :
Nous sommes une petite co-propriété de 9 appartements.
Nous avons décidé d'installer dans la porte d'entrée principale de l'immeuble un vidéophone et dans les appartements l'écran avec ouverture de porte.
Le proprio du rdc commercial à l'avant de l'immeuble dit qu'il ne participera pas aux frais car il a une entrée privative et n'utilise jamais l'entrée principale de l'immeuble où sera installé le vidéophone
Le propro du rdc arrière dit qu'il ne participera pas aux frais car il a une entrée privative qui donne dans la rue parallèle de l'immeuble (à l'arrière) sur laquelle une sonnette est mise (il entre par cette porte pour accéder directement dans son appartement mais il utilise aussi parfois l'entrée principale pour longer le couloir jusqu'au fond et accéder ainsi à son appartement)
Les 7 autres proprios l'installeront dans leurs appartements respectifs
La facture totale devra être divisée par 7 ou 9 ? (= autrement dit, les deux proprios du rdc sont-ils obligés de participer aux frais ? puisque ça concerne l'immeuble dont ils sont aussi o-propriétaires)
1001 mercis d'avance pour vos avis éclairés
Inès
Les deux proprios des rez PEUVENT entrer par cette porte. Ils sont tenus de partager les frais dans la mesure où ils peuvent bénéficier de l'installation. C'est le même principe que pour un ascenseur : les occupants du rez partagent les frais si cela peut leur permettre de descendre à la cave. Ceci pour le principe général.
Dans votre cas, il s'agit ici de parlophonie individuelle. Si les intéressés n'installent pas l'écran dans leur appartement, avec tout le câblage nécessaire, ils ne bénéficieront pas de l'installation. Il serait donc cohérent qu'ils soient aussi dispensés de payer dans la mesure où ils n'en tireront aucun avantage. A voir aussi comment il a été procédé aux votes et que disent les statuts de l'immeuble. Par contre, si vous placez une nouvelle serrure de sécurité à cette porte, tous devront payer, sans exception. Tous bénéficieront en effet de l'accroissement de la sécurité de l'immeuble, si pas de la nouvelle serrure.
Notez que le fait d'utiliser la porte principale n'induit pas de tirer avantage du système de vidéophonie que vous allez installer.
#1728 Re : Copropriétés forcées » Manque de transparence dans le décompte annuel » 06-02-2023 14:20:23
rexou a écrit :grmff a écrit :J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.
Il est vrai que la situation est pour le moins interpellante... Curieux que l'ensemble des CP s'en accommode...
Il est très loin d'être exceptionnel de constater que des copropriétaires sont incapables d'expliquer la manière dont leur sont imputés les frais d'eau, d'électricité, mazout, gaz, électricité, pellets.
Cela ne les empêche pas d'approuver les comptes généraux de la copropriété et les décomptes individuels.
La législation ne prévoit pas que les copropriétaires ont une obligation de justifier leurs votes.
Ce qui est interpellant est que tous les CP (19 lots quand même !) s'accommodent de ce flou et du refus d'explications. On peut comprendre que certaines infos en rapport avec un travail de nettoyage non déclaré ne soient pas communiquées par écrit (c'est une prudence élémentaire) mais le mode de répartition des frais de chauffage doit -ou devrait- être explicité.
Ceci dit, si le montant des frais est normal, pas de raisons de monter dans les tours. Dans le cas contraire, oui, il est possible de refuser les comptes (même isolément) lors de l'AG, et introduire une requête en justice dans les 4 mois qui suivent si le syndic ne donne toujours pas suite aux demandes d'infos.
@ GT : Heureusement que comme vous dites la législation n'impose pas de justifier ses votes !!! 
#1729 Re : Copropriétés forcées » Manque de transparence dans le décompte annuel » 06-02-2023 14:20:23
J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.
Il est vrai que la situation est pour le moins interpellante... Curieux que l'ensemble des CP s'en accommode...
Par contre, le PV est un rapport décisionnel. Il est seulement obligatoire d'y reprendre les décisions (et les quotités des votes). Vu le contexte, je doute que la demande telle que vous la formulez soit satisfaite.
Mais il est toujours possible, même isolé, de ne pas approuver les comptes et intenter une action judiciaire dans les 4 mois qui suivent l'AG. Et voir le juge, à moins d'obtenir entre-temps satisfaction et réponse à ses questions.
#1730 Re : Copropriétés forcées » Pénalité administrative pour non-respect du ROI » 02-12-2022 18:29:09
Les clauses et les sanctions relatives au non-paiement des charges figurent non pas ds le ROI mais dans le règlement de copropriété
Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§1er
(...)
Le règlement de copropriété doit comprendre:
(...)
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.Les modifications apportées au règlement de copropriété doivent faire l'objet d'un acte authentique
Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§1er
§ 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe
d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique
(...)
Vous voulez dire que pour être valable, la décision prise en AG doit faire l'objet d'une modification de ce règlement decopropriété ET d'un acte authentique ???
#1731 Re : Locations et baux » Bail non enregistré, travaux non fait » 03-12-2022 09:56:13
L'interdiction de procéder à l'indexation pour cause d'absence d'enregistrement n'existe à Bxl que depuis ce 14 octobre 2022 et ne sera applicable, dans votre cas, que pour la date anniversaire de 07/2023.
En ce qui concerne les travaux, il faut adresser une mise en demeure à votre bailleur, avec un récapitulatif des manquements antérieurs, de manière à ce que vous puissiez ester en justice, si la mise en demeure n'est pas suivie d'effet.
Sauf que si vous envoyez effectivement maintenant une mise en demeure et si vous cassez les pieds de votre propriétaire d'une manière générale, il vous notifiera très probablement dans trois ou quatre mois qu'il ne prolongera pas votre bail. Vous devrez donc déménager en juillet prochain.
#1732 Re : Copropriétés forcées » Pénalité administrative pour non-respect du ROI » 02-12-2022 18:29:09
En principe cela s'appelle des clauses pénales.
il s'agit de clauses qui fixent un montant (par ex : pour paiement tardif , pour non respect du règlement de CP)
Cela ne peut être excessivement élevé . cela doit rester raisonnable et cadrer avec le préjudice susceptiblement subi par la copropriété .
Les clauses pénales doivent en outre être réciproques et similaires.
Si une copropriété réclame (par ex ) un montant en cas de paiement tardif , une clause doit également stipuler d'un même montant similaire être octroyé au CP en cas de non respect par la copropriété d'un service ou d'une obligation (remboursement ).
La clause est réputé abusive s'il y a un déséquilibre entre les parties .Personellement je pense qu'il ne peut y avoir une clause pénale ( style 10% en plus si un CP) ne paie pas ses factures à heure et à temps
si déjà l'acte de base impute à cette situation des intérêts de retard . c'est l'un ou l'autre .
J'ai suggéré d 'inclure des clauses pénales dans ma copropriété (poubelles non conformes , vélo laissé dans les couloirs .....)
le syndic s'y est violemment opposé .Il a d'ailleurs indiqué que si l'AG votait mon texte ... il ne l'appliquerait pas ... n'étant pas un "flic dans la copropriété " ( ce que personnellement je conteste étant entendu que c'est au syndic à faire respecter l'acte de base )
Tout les CP ont donc voté contre .
La proportionnalité de la pénalité est en soi bien sur dépendante d'un jugement personnel. Chacun appréciera différemment la réalité et l’importance du préjudice subi.
Des provisions ou charges impayées obligent les autres CP à pallier au trou laissé par le défaillant. La pénalité ne s'applique ici que pour une dette restée impayée de plus de 500 euros. Et le montant en serait versé au fonds de réserve, dont profite aussi le pénalisé. La somme prise en compte est la somme due sur la totalité de l'exercice. Année comptable du 01.04 au 31.03, décomptes finaux établis en septembre/octobre et application d'une pénalité si dette supérieure à 500€ fin novembre (voire fin décembre, le temps d'un rappel).
Quant à la pénalité "administrative" pour stationnement dans l'aire de manœuvre, elle est appliquée au bénéfice du syndic qui doit faire le constat, envoyer le courrier et calmer les mécontents. Nous avions déjà pensé au blocage de roues, mais c'est interdit. La police s'y oppose parce que c'est une entrave méchante à la circulation d'un véhicule. Qui plus est, cela implique l'obligation non seulement de venir le placer, mais encore de rester disponible pour l'enlever, le tout dans une situation conflictuelle. Constat, photo, et pénalité en frais privatifs me semblent plus simples et dissuasifs.
#1733 Re : Copropriétés forcées » Pénalité administrative pour non-respect du ROI » 02-12-2022 18:29:09
Le concept est donc bien légal et applicable, mais la décision du tribunal reste une inconnue sujette à varier sans autre élément concret que la perception du juge... Merci 
#1734 Re : Copropriétés forcées » Pénalité administrative pour non-respect du ROI » 02-12-2022 18:29:09
Une pénalité administrative est une pénalité décidée et mise en oeuvre par une administration.
Il s'agit ici de pénalités "privées" se situant hors de ce cadre administratif.
D'accord, je conçois que la terminologie n'est pas absolument adéquate... mais le concept est-il légal et applicable au sein d'une ACP ?
Quelle serait la position d'un juge en cas de contestation des pénalisés?
#1735 Re : Divers (hors achat/location) » Régularisation eau » 01-12-2022 18:44:16
Le compteur est bien individuel.
Je n'ai reçu aucune facture de la société distributrice d'eau, uniquement un compte rendu écrit de sa main dans un pdf fournissant un relevé de compteur il y a 4 ans et un autre maintenant avec le calcul du coup.
Ahahaha, je comprends que c'est tentant mais je prefere rester réglo et en attends autant de la part de ma proprio.
Une régularisation ne peut être exigée que sur présentation des factures. Le calcul personnel de votre bailleur est sans aucune valeur.
Demandez à votre bailleur de vous présenter les factures reçues de la société de distribution d'eau, et vous paierez la différence entre les provisions versées et le montant des factures.
#1736 Re : Locations et baux » Mise en demeure ou signification du jugement ? » 08-12-2022 09:55:46
Jugement prononcé le 1er septembre...
Pas de réponses aux courriers et appels de votre avocat...
Nous sommes le 1er décembre...Signifiez le jugement.
Ce sera, in fine, à ses frais.ps: je suppose qu'il n'y a pas eu de convention écrite entre votre avocat et le défaillant, actant qu'il n'y aura pas de frais supplémentaires d'huissier...
Je note que je suis plus gentil conciliant que vous...
#1737 Copropriétés forcées » Pénalité administrative pour non-respect du ROI » 02-12-2022 18:29:09
- rexou
- Réponses : 9
Dans une petite copro, il y a une dizaine de garages et une cour arrière servant d'espace de manoeuvres. Certains occupants de garages garent leur véhicule dans cet espace commun, généralement devant leur garage, parfois devant celui d'un voisin. Ceci pose naturellement problème pour les entrées et sorties des autres véhicules. Deux personnes sont concernées, toujours les mêmes.
Les diverses demandes étant restées sans suite, le point suivant a été porté à l'ordre du jour de notre dernière AG : cour arrière : rappel de l'interdiction de stationner. Proposition d'une pénalité administrative de 50 euros par infraction constatée par le syndic et un témoin, à charge du propriétaire du garage ou du véhicule concerné. L'intéressé sera avisé et le montant à payer sera compté en frais privatifs.
Sauf SANS surprise, ce point a été accepté, sauf par les deux personnes concernées (18 quotités sur 48 votant OUI, et 10 votant NON. Les autres n'étant ni présents ni représentés.
Il avait déjà été voté l'année passée l'application d'une autre pénalité (pas encore appliquée jusqu'à présent) visant les copropriétaires en défaut ou gros retard de paiement des charges et/ou provisions. A savoir, un montant de 10% de la somme due pour toute dette supérieure à 500 euros et restée impayée deux mois après la tenue de la dernière AG et remise des comptes. Cette pénalité serait versée au fonds de réserve. Un CP accuse déjà un retard de plus de cinq mille euros quand même.
Tant pour les garages que pour le non-paiement des charges, deux CP (les mêmes) sont concernés.
Ces deux mesures sont-elles légalement applicables si un juge devait être saisi ? La première étant une pénalité administrative au bénéfice du syndic, la seconde étant au bénéfice de l'ensemble des CP via le fonds de réserve.
#1738 Re : Divers (hors achat/location) » Régularisation eau » 01-12-2022 18:44:16
Vous avez bien un compteur d'eau individuel dans votre appartement ?
Votre propriétaire vous fournit-elle les factures de la société distributrice pour chaque année ?
Le prix actuel de l'eau n'est pas le prix d'il y a 4 ans...
Les dettes pour charges se prescrivant après cinq ans, vous avez été mal inspiré de réveiller le chat qui dort.
Si vous recevez les factures (pas un calcul seulement établi par la propriétaire), vous pouvez payer les sommes dues en plusieurs mensualités, par exemple entre 50 et 100 euros chaque mois.
#1739 Re : Locations et baux » Mise en demeure ou signification du jugement ? » 08-12-2022 09:55:46
Vous pouvez demander à votre avocat de rédiger une dernière mise en demeure avec délai de 8 jours pour présenter plan d'apurement et faire un premier versement de régularisation.
Vous pouvez tout aussi bien sauter cette étape et faire signifier le jugement.
Le choix vous revient. (Perso, j'opterais pour l'option 1 avec signification et huissier si rien de positif avant le 31.12 par exemple.)
#1740 Re : Copropriétés forcées » Manque de transparence dans le décompte annuel » 06-02-2023 14:20:23
Gregory a écrit :Un grand merci pour votre analyse et la précieuse aide que vous m'apporter à cette heure tardive Mr grmff
Pas de quoi, vous connaissez mon tarif!
Et n'oubliez pas la TMA (taxe sur le manon ajouté) !
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