Evolution des prix

Votre ami a bien raison.

S'il est tout juste au niveau de son budget, mais qu'il peut se permettre d'acheter un appart, c'est que son locataire paye un loyer supérieur à la mensualité qu'il paye à la banque.

Au début, son bénéfice est nul. Il transfère le loyer à la banque en direct. Dans 10 ans, avec l'inflation (du loyer, pas de la mensualité!), il aura du bénéf. Et dans 20, il aura un complément de pension équivalent à un loyer.

Jamais il n'aurait pu faire cela autrement. Impossible à faire avec les fonds de pension: on emprunte pas pour acheter des action...

Et l'achat de brique est l'achat le mieux remboursé auprès des banques. Chacun fera ce qu'il peut pour payer ses dettes de briques.

Non, vraiment, votre ami est un malin. Et la seule chose qui le retient de recommencer, c'est la tête de son banquier (qui n'y comprend rien) quand il vient demander des millions.

On va encore me dire que la France n'est pas la Belgique mais je trouvais ce petit article assez instructif. Bonne lecture.

"Tous les modèles spéculatifs et les “fondamentaux” montrent que la bulle spéculative de l’immobilier en France en est rendue à la 5e phase de Bagehot, la phase de stagnation qui rend tout le monde nerveux.

Elle a dû commencer à l’automne-hiver 2005 et va sans doute durer de un an à un an et demi, avec une très légère variation des prix (autrement dit un palier) dans un sens ou dans l’autre. Tout cela sera suivi par une chute inéluctable. (La Grande-Bretagne a, à peu près, un peu plus d’un an d’avance sur la France et le palier semble maintenant se terminer.)

Les cycles sont inéluctables, comme l’avait déjà fait remarquer Walter Bagehot (1826-1877) en 1873 dans ses écrits financiers — il fut l’ami de Charles Dickens et le premier directeur de la respectable revue The Economist- et est surtout connu pour son importante étude économique de la Bourse de Londres dans la deuxième moitié du XIXe siècle, Lombard Street. A Description of the Monetary Market. London, 1873 —, l’euphorie spéculative a toujours eu plusieurs phases et son modèle est toujours d’actualité.

1. Phase d’investissement. C’est un premier niveau de croissance tranquille, où les acheteurs recherchent avant tout un revenu raisonnable en fonction des montants investis ou, dans le cas de l’immobilier, une jouissance agréable et paisible de leur investissement.

2. Phase de confiance. La progression devient un peu plus forte et la confiance des investisseurs devient de plus en plus généralisée.

3. Phase de spéculation. C’est une période avec forte croissance et euphorie généralisée. On peut dire que c’est à ce moment-là que l’on entre dans une bulle.

4. Phase de surchauffe. C’est la période où ce qui prime avant tout, indépendamment de tout revenu, est un fort gain en capital. Les investisseurs semblent atteints d’hystérie collective, comme dans le jeu de la “patate brûlante”, qu’il faut vite saisir et repasser au suivant avant qu’elle ne vous brûle les mains.

Comme l’affirmait le banquier anglais Joseph Martin, en 1720, juste avant le krach des actions de la Compagnie des Mers du Sud : « When the rest of the world is mad, we must imitate them in some measure. » [« Quand tous les gens deviennent fous, il faut les imiter jusqu’à un certain point. », malheureusement, dans son cas, tout se termina mal, car il ne put vendre ses actions et il perdit sa fortune. Par la suite, il affirma “qu’il avait été aveuglé par les conseils d’autres personnes”.]

Dans cette quatrième phase, alors que la spéculation atteint des sommets vertigineux, la qualité des produits vendus tombe au plus bas, suite à la raréfaction des produits d’excellente qualité et aussi suite au manque de discernement des vendeurs qui sont incapables d’évaluer à son juste prix ce qu’ils désirent vendre. Cela finit par provoquer une rupture à un certain moment.

5. Phase de stagnation. Pour les raisons dites précédemment, par cause d’engorgement, dû à l’absence de produits de bonne qualité et aux prix irréalistes des vendeurs qui restent avec leurs invendus, le marché se calme peu à peu et mène à son effondrement inexorable.

Malgré tout, dans le début de cette 5e phase, de petits investisseurs mal informés, qui croient qu’ils vont “rater le coche”, achètent toujours, alors que les insiders se sont retirés à la fin de la troisième phase, mais leur nombre devient de plus en plus faible et ne peut maintenir en vie le marché.

Contrairement au cas des spéculations boursières pour lesquelles, en général, cette phase ne dure que quelques jours — au pire une semaine —, dans le cas des spéculations immobilières cette phase peut durer assez longtemps. En premier, à cause de la tension entre les vendeurs résistant à la baisse et les acheteurs poussant dans cette direction, mais surtout parce que le marché immobilier, de par son organisation même, est un marché à évolution lente, qui n’est pas particulièrement transparent dans le domaine des informations objectives. Son opacité est telle que la “transmission du bruit” (pour utiliser un langage technique) se fait très lentement.

Ainsi, lors de la chute immobilière de 1991-1998, cette cinquième phase a pratiquement duré de 1991 à 1992. Récemment, dans le Royaume-Uni, ce même phénomène a commencé vers la fin de 2004.
Lien : http://www.housepricecrash.co.uk/indices-hometrack-national.php

Comme toute tension, elle finit toujours par craquer, du côté du point faible et, comme dans tous les phénomènes de résistance, plus celle-ci a été longue, plus la rupture est forte et se fait rapidement.
6. Phase d’effondrement. La chute se produit presque toujours de façon inattendue, provoquée le plus souvent par une cause externe à la spéculation : événement historique, mauvaise nouvelle, problèmes sociaux, soudaine perte de confiance. Une fois démarrée, il est impossible de l’arrêter.

Tout cela permet de retourner paisiblement à la case de départ ou très nettement en dessous. Ainsi va la vie !

Dans une telle escalade par paliers, les insiders (qu’on pourrait traduire en français par les “initiés”) vont agir dans les échelons intermédiaires pour “faire monter la mayonnaise” et sortir au plus vite en revendant leurs actifs dès qu’ils auront fait un profit considérable, alors que les outsiders (qu’on pourrait là aussi traduire par les “innocents”) vont acheter au plus haut, seront pris dans la spirale descendante et devront revendre au plus bas.

Ainsi les pertes énormes des uns équilibreront-elles les gains monstrueux des autres, sauf que le plus souvent les conséquences économiques et sociales de cette fièvre seront désastreuses, parfois pour toute la société, y compris pour ceux qui n’y auront jamais pris part.

Moralité de cette histoire : Wait and see !"

L'immobilier est certainement moins volatil que la bourse mais depend de l'evolution de l'offre et de la demande comme n'importe quel marche.

On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir les frais et taxes.

Je suis quand même un peu plus sceptique que Grmff sur la 'valeur de la brique'.

Je veux bien lui reconnaitre une valeur de 'bien de première nécessité' dans le cadre d'une habitation principale, et une valeur 'refuge' quand tous les bousicoteux ont les pétoches sur les marchés.

Je vais même jusqu'à lui accorder une valeur 'refuge' pour les différentes mafias qui cherchent à 'recycler' de l'argent un peu douteux car les contrôles sur l'investissement immobilier (achat/rénovation) me semblent bien légers (et je dis tant mieux d'un autre côté...)

En dehors de ces cadres, il me semble que le nombre d'habitations, y compris à Bxl croit bien plus vite que le nombre d'habitants ou le nombre d'emplois disponibles, à part les emplois de conseils en placements immobiliers bien sûr...

10% de pertes... ajoutés à
- 12.5% exhorbitants de frais d'enregistrements,
- à l'inflation galopante alors que la valeur du bien diminue,
- au rendement d'autres types de placements,
- à la fiscalité inhérente à la propriété,
- aux frais inhérents à l'entretien ou la rénovation du bien,
- au risque lié à la non-rentabilité si non loué ou locations non payées.
- immoreal complétera ce qui manque...

Et encore, 10%, c'est pas grand chose comme dépréciation de départ.

Si l'invest dure plus de 10 ans, où est le problème? Vous oubliez tous les effets que je mentionnais précédemment.

Je n'oublie pas, sauf qu'un autre type de placement rapporte lui aussi toujours après 10 ans...

J'avoue que j'ai tendance à penser qu'au delà de son habitation propre, l'immobilier est un investissement qui ne peut rapporter que si on met soi-même la main à la pâte pour les différents aspects de la gestion d'un parc.

Mais faire cela en plus d'une autre activité professionnelle, il est préférable de placer ses tunes sur des mix actions/obligations, y compris sur du long terme, et laisser l'immobilier à ceux qui ne font que ça, et qui ont un beau-frère maçon ou polonais...

et j'oubliais ceux qui veulent recycler de l'argent tombé d'un camion....

Pour placer ses tunes, il faut en avoir . Pour acheter de l'immobilier, il suffit que le banquier vous prête.

C'est sans doute la différence fondamentale. Certes, cela donne du boulot. Mais qui a dit que le poulet tombait roti du ciel?

il faut reconnaître que c'est assez maladroit de placer tous ses oeufs dans le même panier...

L&H est un véritable cas d'école pour le placement spéculatif, la vague nouvelle techno, teinté d'une touche d'orgueil 'national' et un business model pas très clair pour les investisseurs mais qui suivent comme des moutons quand même.

Ensuite, j'ai encore visité récemment quelques maisons à Bxl en très bon état apparent à un prix indécent vendu par de jeunes 'veuves russes' qui devaient partir aux US sous peu...

Je dis simplement que, de mon point de vue, l'investissement locatif est assez contraignant pour quelqu'un qui a une activité professionelle autre, et pour un rendement qui finalement ne dépasse pas sur le long terme d'autres placements soi-disant plus risqués, et encore je parle d'un mélange 'action/obligation' pour les plus réticents...

Un point pour Grmff, pour placer des tunes, encore faut-il en avoir, mais nos amis banquiers filaient plein de tunes il n'y a encore pas si longtemps à n'importe quel jeune diplômé sachant utiliser powerpoint pour présenter un pseudo-business model sur base de nouvelle technos clairs comme des écrans de fumés...

Pour résumer, une maison à soi (et encore, parce-qu'on 'aide' l'accession à la propriété), et le reste uniquement si j'ai le temps parce que c'est mon métier.

C'est ce que je me tue à dire à tout qui me connait depuis 10 ans. Ils m'ont tous dit "Ah, c'est chouette". Et ils travaillent tous encore.

Et je persiste et signe: Oui c'est facile. Non on ne devient pas millionnaire en euros en 15 jours. Non cela ne va pas vite. Oui c'est un peu de suivi et de boulot administratif (au moins) Oui, il faut prendre le temps de ce complément.

Et le coup qui tue: Oui 30% par an sur le cash investi, c'est possible. Et 50 aussi.