Evolution des prix

lucas · #1 10-01-2006 21:42:20

Bonjour,

Pensez-vous que le boom immobilier que l'on connaît en ce moment durera très longtemps ?

Est-ce que quelqu'un aurait par ailleurs un site où je pourrais voir l'évolution des prix du marché immobilier à Bruxelles ?

Merci

cochise · #321 16-07-2006 18:26:33

J'ai du mal à imaginer les prix de l'immo à la baisse... Ce n'est pas parce que quelques agents immo mettent "prix à la baisse" sur leur vitrine pour appater le client que c'est général. C'est certain que des gens qui demandent des prix de fou, il y en a toujours et y'en aura encore (petite anecdote, j'ai été amateur d'un terrain à bâtir en vente depuis...15ans et pas moyen de faire baisser le prix tongue ). Il ne faut pas oublier que les matériaux de constructions coûtent également plus cher, que le transport de ceux-ci aussi (pétrole à la hausse.), qu'on est toujours plus nombreux et qu'il y a de moins en moins de place.

Immoreal · #322 16-07-2006 19:29:04

cochise a écrit :

J'ai du mal à imaginer les prix de l'immo à la baisse.

Ouvrez les yeux...

Trevi, Juillet 2006: "Les immeubles de rapport ont stoppé leur hémorragie pour se stabiliser légèrement à la baisse par rapport au 1er janvier 2006."

cochise a écrit :

Il ne faut pas oublier que les matériaux de constructions coûtent également plus cher, que le transport de ceux-ci aussi (pétrole à la hausse.), qu'on est toujours plus nombreux et qu'il y a de moins en moins de place.

Exactement la meme situation que dans les annees 80, ca n'a pas empeche les prix de chuter. Ca a fait mal, tres mal...

Ben1980 · #323 16-07-2006 21:16:28

s'il est devenu difficile de vendre aux prix espérés à bruxelles, c'est aussi parce qu'il y a moins de candidats acquéreurs qu'il y a cinq ans. Ceux qui le pouvaient ont acheté, et ceux qui spéculaient sont partis. Le taux d'endettement des ménages belges pour des crédits hypothécaires est aussi plus élevé que jamais. Quand il y a moins d'amateurs pour une chose, le prix de cette chose diminue ..

cochise · #324 16-07-2006 21:26:29

Ben1980 a écrit :

s'il est devenu difficile de vendre aux prix espérés à bruxelles, c'est aussi parce qu'il y a moins de candidats acquéreurs qu'il y a cinq ans. Ceux qui le pouvaient ont acheté, et ceux qui spéculaient sont partis. Le taux d'endettement des ménages belges pour des crédits hypothécaires est aussi plus élevé que jamais. Quand il y a moins d'amateurs pour une chose, le prix de cette chose diminue ..

Bah, on augmente la durée des PH. Maintenant c'est 30 ans mais on va arriver au PH à 35 ou 40 ans, comme ça se fait dans d'autres pays...

Immoreal · #325 17-07-2006 02:31:07

cochise a écrit :

Bah, on augmente la durée des PH. Maintenant c'est 30 ans mais on va arriver au PH à 35 ou 40 ans, comme ça se fait dans d'autres pays...

Ce n'est pas si simple. Les banques pretaient facilement lorsque les prix montaient car le risque etait limite mais il est devenu beaucoup plus difficile d'obtenir des prets "exotiques".

Plusieurs de mes amis se sont vu refuser des prets qui leur auraient ete facilement accordes il y a un an. Les banques se mettent a l'abri. Elles ont bien compris...

domdoom · #326 17-07-2006 09:02:37

Les messages de cochise sont assez consternant de naiveté (réelle ou de circonstance ?)

Tous les poncifs y passe du rattrappage à l'alongement de la durée du prêt.

Maintenant, la réalité est autre :

- Les gens n'ont pas trop envie de s'endetter sur 40ans voire 50 d'ailleurs le 20 ans fixe est tjrs le chouchou

- La valeur de l'immobilier est différent selon les zones mais globalement tout le monde trouve qu'il est trop cher.

- La fiscalité belge est + lourde qu'au luxembourg et le salaire poche moins élevé

- Le tx de chômage et de pauvreté de la wallonie va crécendo.

- Le prix du pétrole grève le pouvoir d'achat des ménages et les salaires ne montent pas.

- Pire, la BCE se réjouit que l'augmentation de l'énergie ne se répercute pas par contagion au reste de l'économie ce qui signifie de les entreprises la suporte sur leur marge bénéficiaire ce qui entraînera des mesures d'économies et une dégradation de l'emploi.

- La BCE veut lutter contre l'inflation dans la zone euro et continuera l'augmentation de ces taux.

- La population n'augmente plus que marginalement et on arrive bientôt à une inversion de cette tendance.

- Les experts d'ING affirmait qu'une hausse de 1% des taux égalait à un marché survalorisé de 40% et on est presque à ce 1%

- Les délais de vente s'allongent et pour que trévi parle de situation difficile, il faut vraiment que ce ne soit pas reluisant.

- C'est bien beau les propriétaires qui ne veulent pas vendre mais un terrain n'entraine pas trop de frais alors qu'une maison entraine des frais d'entretien pour éviter la dégradation et la dévalorisation.

Bref, la situation n'est plus ce qu'elle était il y a 5ans et avec +-75-80% de propriétaire, les acheteurs solvables deviennent une denrée rare

Immoreal · #327 17-07-2006 16:21:22

PIM a écrit :

suite du feuilleton "boule de cristal"...
Lu sur Universimmo (France) ce 10 juillet 06 :
Le débat sur l'existence ou non d'une "bulle immobilière" n'en finit pas de rebondir, et ce ne sont pas les chiffres du 2ème trimestre publiés coup sur coup cette semaine qui permettront de le trancher ! Certes, les prix des appartements poursuivent leur décélération, mais ceux des maisons semblent repartir à la hausse, et de toutes façons sur un rythme d'augmentation qui reste élevé : entre 8 et 10%, probablement jusqu'à la fin de 2006 ! De leur côté, les indicateurs de volume de transactions au cours du 2ème trimestre sont ceux d'un marché actif, allant comme chacune des années précédentes vers son pic saisonnier, même si ici et là apparaissent, aux dires d'un nombre croissant de professionnels, des signes d'essoufflement de la demande, voire même de disparition des acheteurs dans les secteurs ayant connu une hausse peut-être trop rapide...

Les soldes ont commencees...

Soldes Immo

Comme le dit Trevi: "Le temps ou le vendeur pouvait se permettre d'être attentiste est révolu. Place aux équilibrages de marché."

cochise · #328 17-07-2006 16:27:24

A force de vouloir matraquer tout le monde d'arguments répetitifs, on finit par se lasser. Pourquoi voulez vous tellement convaincre? Pourquoi vous sentez vous obliger de diminuer ceux qui ne pense pas comme vous? Est on naïf parce que pas d'accord?
Ce n'est pas naïf de croire que les prix vont diminuer parce que "Les gens n'ont pas trop envie de s'endetter sur 40ans" ou bien parce que "tout le monde trouve qu'il (l'immobilier) est trop cher"?
Enfin, pour ma part, ce débat est clos et je n'y participerai plus

PIM · #329 17-07-2006 16:30:56

Rien de neuf sous le soleil.

Que des répétitions.

Je ferme ce fil de discussion.

S'il y a vraiment du nouveau, j'enlève le cadenas.

PIM · #330 17-07-2006 18:24:39

PIM a écrit :

Rien de neuf sous le soleil.
Que des répétitions.
Je ferme ce fil de discussion.
S'il y a vraiment du nouveau, j'enlève le cadenas.

Vu les accusations de censure, je déverouille. Mais si c'est pour à nouveau répéter les mêmes choses, sans arguments neufs, je me réserve le droit de re-verouiller...

Francis · #331 17-07-2006 21:28:56

Ce sujet de discussion tourne en rond depuis très longtemps. Je vous livre ici quelques réflexions.
Je lis presque tous les messages et je constate que les arguments des uns et des autres ne font que s’entrechoquer. Aucun n’a à ce jour modifié son avis d’un iota, ni son argumentation.
Je vis dans l’immobilier depuis 30 ans et jamais je n’ai rencontré quelqu’un (de crédible) qui prétende posséder la vérité absolue, la boule de cristal qui permet de prévoir l’évolution des prix. Déjà l’estimation de la valeur d’un bien est toujours problématique à quelque période que ce soit, et j’en parle à l’aise étant expert. La juste valeur n’est jamais que le prix obtenu lors de la vente…. Mais il y a des ventes spéciales, des biens particuliers, etc… Ramener la valeur d’un bien immobilier à une simple formule n’existe pas.
L’investissement immobilier est un investissement à moyen ou à long terme, vouloir un bénéfice important à très court terme, c’est en quelque sorte pratiquer la piraterie. On peut réussir mais on peut aussi sauter avec sa sainte barbe.
La fiscalité belge ne favorise pas les reventes rapides même justifiées. Selon moi, le délai minimum pour obtenir une plus-value correcte lors de conditions de vente normales est de +-8 ans. Effectivement cela n’aide pas un jeune couple à acheter un petit appartement puis à le revendre ensuite pour acquérir un plus vaste et ainsi de suite plusieurs fois. C’est dommage ? à voir ? Acheter pour revendre avec bénéfice à court terme cela s’appelle de la spéculation et il faut avoir les moyens pour spéculer.

Ramener l’évolution de l’immobilier belge à une comparaison avec l’immobilier d’autres pays est erroné. On ne peut déjà pas comparer 2 régions, 2 villes voir 2 quartiers. L’immobilier dégringole aux USA ou en France, soit mais il grimpe à Dubai, Moscou ou à Anseremme.

Des biens ont été vendus trop cher, c’est évident et beaucoup. Mais cela a existé de tous temps et la cause de la dernière hausse est peut-être aussi à chercher dans les taux de prêts hypothécaires anormalement bas. Il y a 4 ou 5 ans on pouvait acheter des appartements et payer pour son PH moins que le loyer normal du même bien ! ce n’était pas normal, la hausse des prix a compensé cette anomalie, malheureusement pour certains qui ont tardés à acheter.
Certains acteurs de l’immobilier prévoient une stagnation des prix, voir une baisse pour 2007. Mais aucun n’envisage une baisse durable. D’ici 3, 4 ou 5 ans voir peut-être plus le marché se remettra à la hausse. Ceux qui ont acheter trop cher perdront quelques plumes s’ils ne peuvent tenir la longueur, mais c’est cela le risque de la spéculation. Les autres feront comme les colombophiles, attendre.

Merci à ceux qui ont eu le courage de me lire jusqu’au bout de ce long post et j’espère pouvoir lire de futurs messages plus mesurés et plus documentés

PIM · #332 18-07-2006 19:53:47

Francis a écrit :

Ce sujet de discussion tourne en rond depuis très longtemps. Je vous livre ici quelques réflexions.
Je lis presque tous les messages et je constate que les arguments des uns et des autres ne font que s’entrechoquer. Aucun n’a à ce jour modifié son avis d’un iota, ni son argumentation.
Je vis dans l’immobilier depuis 30 ans et jamais je n’ai rencontré quelqu’un (de crédible) qui prétende posséder la vérité absolue, la boule de cristal qui permet de prévoir l’évolution des prix. Déjà l’estimation de la valeur d’un bien est toujours problématique à quelque période que ce soit, et j’en parle à l’aise étant expert. La juste valeur n’est jamais que le prix obtenu lors de la vente…. Mais il y a des ventes spéciales, des biens particuliers, etc… Ramener la valeur d’un bien immobilier à une simple formule n’existe pas.
L’investissement immobilier est un investissement à moyen ou à long terme, vouloir un bénéfice important à très court terme, c’est en quelque sorte pratiquer la piraterie. On peut réussir mais on peut aussi sauter avec sa sainte barbe.
La fiscalité belge ne favorise pas les reventes rapides même justifiées. Selon moi, le délai minimum pour obtenir une plus-value correcte lors de conditions de vente normales est de +-8 ans. Effectivement cela n’aide pas un jeune couple à acheter un petit appartement puis à le revendre ensuite pour acquérir un plus vaste et ainsi de suite plusieurs fois. C’est dommage ? à voir ? Acheter pour revendre avec bénéfice à court terme cela s’appelle de la spéculation et il faut avoir les moyens pour spéculer.
Ramener l’évolution de l’immobilier belge à une comparaison avec l’immobilier d’autres pays est erroné. On ne peut déjà pas comparer 2 régions, 2 villes voir 2 quartiers. L’immobilier dégringole aux USA ou en France, soit mais il grimpe à Dubai, Moscou ou à Anseremme.
Des biens ont été vendus trop cher, c’est évident et beaucoup. Mais cela a existé de tous temps et la cause de la dernière hausse est peut-être aussi à chercher dans les taux de prêts hypothécaires anormalement bas. Il y a 4 ou 5 ans on pouvait acheter des appartements et payer pour son PH moins que le loyer normal du même bien ! ce n’était pas normal, la hausse des prix a compensé cette anomalie, malheureusement pour certains qui ont tardés à acheter.
Certains acteurs de l’immobilier prévoient une stagnation des prix, voir une baisse pour 2007. Mais aucun n’envisage une baisse durable. D’ici 3, 4 ou 5 ans voir peut-être plus le marché se remettra à la hausse. Ceux qui ont acheter trop cher perdront quelques plumes s’ils ne peuvent tenir la longueur, mais c’est cela le risque de la spéculation. Les autres feront comme les colombophiles, attendre.
Merci à ceux qui ont eu le courage de me lire jusqu’au bout de ce long post et j’espère pouvoir lire de futurs messages plus mesurés et plus documentés

Immoreal · #333 19-07-2006 18:36:56

Francis, ton analyse semble confirmee par les notaires de la province de Liege.

Paru dans la libre ce matin:

"Après l'augmentation des activités en 2005, l'année s'annonce plus calme.
Dans un avenir proche, les prix ne devraient plus croître de manière importante.
Les taux d'intérêt de 2006 ont eu un impact quasi immédiat sur les opérations.

La Compagnie des notaires de la province de Liège - quelque 135 études - a présenté l'évolution du marché en 2005 où les décisions se prenaient rapidement car les candidats étaient nombreux et les perspectives d'augmentation réelles, ainsi que l'accalmie décelée au début de 2006."

Je crois que la grande inconnue est l'ampleur de la hausse des taux dans les 12 prochains mois. L'evolution du marche sera fort differente si les taux montent encore de 0.25% (stagnation), 0.5% (legere baisse des prix) ou de 1% (baisse importante des prix). Les trois scenarios sont possibles et dependent de l'evolution de nombreux parametres (PNB, inflation, masse monetaire, prix des matieres premieres, contexte geo-politique, etc.) qui sont extremement difficile a prevoir.

Aux Etats-Unis, aucun expert/analyste n'avait prevu que la FED allait augmenter ses taux 17 fois. Les analystes avaient prevu que la FED allait augmenter ses taux 6 ou 7 fois ce qui permettrait au marche immobilier d'atterir en douceur. Ils se sont tous plante et le marche immobilier aussi.

La Banque Centrale Europeenne (BCE) vient a peine d'entamer la remontee des taux. Elle n'a augmente ses taux que 3 fois mais a clairement annonce son intention de continuer. Les analystes europeens estiment que la BCE va encore augmenter ses taux 3 fois de 0.25% et que le marche immobilier va atterir en douceur. Ne sont-ils pas en train de faire la meme erreur que leurs confreres americains?

Je ne pretend pas avoir la reponse mais pense que la question vaut la peine d'etre posee...

jmnil · #334 19-07-2006 19:06:49

Bonjour

Il me semble que les arguments tant pour la baisse que pour la hausse se tiennent mais il ne s'agit pour l'essentiel que de spéculation intellectuelle.
Si baisse il y a, j'ai tout de même le sentiment que l'évolution des taux sera le déclencheur.
Je pense notament à tous les particuliers qui ont pris des taux révisables et qui se pourraient être contraint à revendre. Mais que représente le nombre de ces taux variable par rapport au taux fixe? Est-il anecdotique?
Ici comme pour d'autres facteurs je manque cruellement de chiffres pour étayer un sentiment.
Existe-t-il en belgique un indicateur fiable du prix moyen de l'immobilier?
Le seul que je connaisse est l'indice Trevi. Outre le fait qu'il soit vraiment simpliste (une seule valeur), quel crédit lui accorder?

immorp · #335 19-07-2006 20:03:19

jmnil a écrit :

Existe-t-il en belgique un indicateur fiable du prix moyen de l'immobilier?
Le seul que je connaisse est l'indice Trevi. Outre le fait qu'il soit vraiment simpliste (une seule valeur), quel crédit lui accorder?

Encore une fois… Pourquoi pas une base de donnée de points de comparaison gérée par l’IPI et alimentée par les agents immobilier ? Pas dans la mission de l’IPI ???

Immoreal · #336 19-07-2006 20:50:37

jmnil a écrit :

Je pense notament à tous les particuliers qui ont pris des taux révisables et qui se pourraient être contraint à revendre. Mais que représente le nombre de ces taux variable par rapport au taux fixe? Est-il anecdotique?
Ici comme pour d'autres facteurs je manque cruellement de chiffres pour étayer un sentiment.

C'est precisement ce qui a fait basculer le marche aux US. En 2004, 53% des acheteurs avaient des taux variables alors qu'ils n'etaient que 4% il y a 5 ans et 2% dans les annees 80. Comme beaucoup de membres qui s'expriment sur ce forum, ils ont pris des risques excessifs pour satisfaire a la pression sociale qui les poussait a acheter.

Ces nouveaux proprietaires n'arrivaient plus a rembourser leur emprunt lorsque les taux ont montes et ont du vendre. Alors que l'offre de biens etait insuffisante entre 2002 et juillet 2005, le nombre de biens mis en vente et les faillites personelles ont double sur les 12 derniers mois. L'offre depasse desormais de tres loin la demande et les prix fondent comme neige au soleil.

D'apres un article publie recemment dans le Times, l'impact d'une remontee des taux depend de:

1/ le pourcentage de proprietaires qui ont contractes des prets a taux variables dans les 18 mois qui precedent

2/ l'ampleur de la remontee des taux

3/ la rapidite avec laquelle les taux montent.

4/ le contexte economique

Est-ce que quelqu'un a le pourcentage de prets a taux variables contractes en Belgique en 2005?

jmnil · #337 19-07-2006 21:17:37

Immoreal a écrit :

Est-ce que quelqu'un a le pourcentage de prets a taux variables contractes en Belgique en 2005?

Je crois que j'ai trouvé : http://www.upc-bvk.be/documents/public/ … igures.ppt
Voir le joli graphique sur le slide 44.

Si j'ai bien tout compris le taux variable révisable tout les 1-3 ans a explosé en 2004 pour diminuer sérieusement en 2005.

Immoreal · #338 19-07-2006 21:44:38

jmnil a écrit :

Immoreal a écrit :Est-ce que quelqu'un a le pourcentage de prets a taux variables contractes en Belgique en 2005?
Je crois que j'ai trouvé : http://www.upc-bvk.be/documents/public/credit%20-%20facts%20&%20figures.ppt
Voir le joli graphique sur le slide 44.
Si j'ai bien tout compris le taux variable révisable tout les 1-3 ans a explosé en 2004 pour diminuer sérieusement en 2005.

Waaaoooowwww, le pourcentage de prets variables de 1 a 3 ans a atteint presque 60% en 2004! C'est bien pire que je ne l'avais imagine. Cela montre clairement la sensibilite du marche belge a une hausse des taux.

Merci jmnil

curieux · #339 20-07-2006 06:35:01

jmnil a écrit :

.....Je crois que j'ai trouvé : http://www.upc-bvk.be/documents/public/credit%20-%20facts%20&%20figures.ppt.

Merci pour cet intéressant lien.

J'ai retenu :

slide 13 :
inflation 1994-2004 : 10 ans 20 %

slide 33 :
entre 1996-2004 = 8 ans
hausse du marché immobilier :
+ 73 % : appartements
+ 54 % : maisons

qui dit que l'immobilier ne peut pas faire face à un réajustement ?
qui dit que l'immobilier n'est pas un placement intéressant ?

Il faut bien entendu acheter judicieusement avec réalisme
- prix adéquat
- bien pas extravageant = assez large marché
- en fonction de ses moyens stables
Si pssible pas au sommet de la vague : il faudra attenfre plus longtemps une valorisation.
Et si on se fait plaisir (coup de coeur) considérer le surcout éventuel comme celui de tout plaisir = à usage personnel et probablement non récupérable à la revente

Si quelqu'un pouvaiit trouver des chiffres à plus long terme ce serait sympa de poster la référence.

Francis · #340 20-07-2006 16:44:23

Des acheteurs qui ne savent plus assumer leur achat, il y en a eu de tout temps et cela n’a que peu à voir avec une hausse des taux mais plutôt avec un manque de maturité de l’acheteur qui a eu les yeux plus grand que le portefeuille. Depuis quelques années il y a un engouement pour les taux variables. La mensualité est évidemment plus faible qu’avec un taux fixe et cela permet d’acheter un bien plus beau et plus cher. Revers de la médaille, en cas de hausse des taux on se mord les doigts.
Petit bémol toutefois, le contrat limite la hausse des taux d’intérêt à généralement 2%, je crois. Cela limite très fort l’augmentation de la mensualité.
Très souvent les clients pour ce type de prêt sont assez spéculateurs et choisissent cette formule en ne voyant que l’avantage à court terme. Comme l’acheteur d’une voiture de grosse cylindrée et qui se plaint après de sa consommation. Fallait réfléchir auparavant.

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