Evolution des prix

lucas · #1 10-01-2006 21:42:20

Bonjour,

Pensez-vous que le boom immobilier que l'on connaît en ce moment durera très longtemps ?

Est-ce que quelqu'un aurait par ailleurs un site où je pourrais voir l'évolution des prix du marché immobilier à Bruxelles ?

Merci

Zoupla · #401 19-09-2006 15:01:30

Comme quoi l'expérience des uns et des autres.
Je pense qu'il sera très difficile d'en tirer des conclusions pour tout Bruxelles.

Ben1980 a écrit :

bruxelles, c'est aussi la capitale sociale et presque gratuite de l'europe
la majorité des propriétaires vendeurs que nous avons rencontré en dix mois de visites sont des 'anciens bruxellois' pas spécialement particuliers de plus de 50 ans. Nous avons juste rencontré une fois une anglaise employée à la commission, rue meyerbeer. Bon, peut être que les appartements qu'on a visité n'étaient pas assez cher .. !
dans un immeuble où vit un ami rue **** à Uccle, on trouve une couturière retraitée qui travaille au noir, un ancien vendeur de fruits et légumes qui vit avec son chat, et un couple de retraités .. les voisins du dessous ont deux enfants, et semblent plutôt "normaux" ... et j'ai remarqué une fois qu'ils ont une toyota .. : ) Pas de quoi fouetter le chat du voisin ...

jmnil · #402 19-09-2006 15:08:45

Je serais plutôt d'accord avec ben. Même dans les quartier dit "chic" il y a encore beaucoup de mixité social. J'habite pas loin du chatelain ou à côté des immeubles "sociaux" (CPAS et Petits riens) on trouve des apparts de 80 m² loués plus de 1500 euro par mois.

Ceci dit ce ne sont que des expériences personnels.
Il faudrait beaucoup plus de données pour connaitre le réel impact des "étrangers" sur le prix de l'immo à BXL : Nombre exact des étrangers "aisés", leur revenu moyens, la quantité et le type de biens qu'ils achêtent?

Zoupla · #403 19-09-2006 15:22:33

Il n'y a que le fisc qui dispose de ce genre d'information et je ne pense pas qu'ils fassent ce genre de statistiques enfin p-e en interne ...

Personnellement, j'ai pas l'impression que les prix vont descendre ou augmenter dans les prochaines années du moins si la situation économique reste identique.
Les biens de bonne qualité partent relativement vite je trouve et ceux présentant des défauts sont plus facilement négociable.
Impression perso après 1,5 ans de recherche.
Vous en pensez quoi ?

jmnil a écrit :

Je serais plutôt d'accord avec ben. Même dans les quartier dit "chic" il y a encore beaucoup de mixité social. J'habite pas loin du chatelain ou à côté des immeubles "sociaux" (CPAS et Petits riens) on trouve des apparts de 80 m² loués plus de 1500 euro par mois.
Ceci dit ce ne sont que des expériences personnels.
Il faudrait beaucoup plus de données pour connaitre le réel impact des "étrangers" sur le prix de l'immo à BXL : Nombre exact des étrangers "aisés", leur revenu moyens, la quantité et le type de biens qu'ils achêtent?

Ben1980 · #404 19-09-2006 15:57:42

pour les bonnes localisations (pas les grandes chaussées bruyantes), on a souvent été surpris (et à chaque fois un peu déprimé : ) de voir cette année des biens partir pas loin des prix affichés , pour les 90m²/2chambres. En vente publique, il y a à chaque fois quelqu'un qui est prêt à payer le prix. Parfois, ça ne partait pas spécialement vite, mais ça partait. Le plus cher que nous ayons vu , comme prix effectivement réalisé pour le seconde main, c'est 2470 euros/m² pour un 85m² de 1950 avec deux emplacements de parking à 12 500 euros chacun achetés en supplément. Il y avait pourtant 300 euros de charges en tout, et il y avait un projet de construction de penthouse sur le toit !!! Ca ne les a pas découragé !

notre avis c'est que pour les appartements dans de petits immeubles, qd les chambres sont à l'arrière, que les communs sont corrects, qu'il ne s'agit pas d'un appart mansardé sous les toits , ni d'un rez, que c'est pas situé sur une grande chaussée , que l'appartement traverse et est donc assez lumineux, que la vue arrière est agréable et calme, et que les charges ne sont pas trop élevées, alors, ça part encore vite, et pas loin des prix affichés.

grmff · #405 19-09-2006 18:13:50

Je pense qu'il sera très difficile d'en tirer des conclusions pour tout Bruxelles.

P'têt que c'est parce que Bruxelles ne forme pas un "tout", mais une multitudes de quartiers avec chacun sa spécificité, son genre de clientèle, sa catégorie sociale...

Tiens, c'est comme ceux qui me disent que "l'immobilier va baisser". C'est comme quand on a dit "le prix de la viande va baisser" pendant la crise de la dioxine des poulets...
Le cour du poulet s'est effondré, mais celui du veau s'est très bien tenu...

L'immobilier ne forme pas un tout!
Plateau de bureau dans le centre ville?
Dans la couronne, dans la périphérie?
Appartement bon marché?
Studio meublé chic pour quinca en goguette?
Pied à terre pour médecin proche de son hopital?
Bureau pour petite entreprise?
Maison de campagne à Charleroi?
Terrain à Gand?
Terre agricole à Libramont?
Parcelles boisées sur Chevigny?
Ferme en carré dans le Brabant Wallon sur 14ha?
Kot d'étudiant?
Maison bourgeoise à Lasne? A Gembloux? A Noville-sur-Mehaigne?
Maison villageoise dans les mêmes localités?
Maison transformée en gites dans les mêmes localités?
Appartement dans les mêmes localités?
Immobilier pour habiter? Pour travailler? Pour investir en nom propre? Pour les sociétés d'investissement?

Milles façons d'acheter de l'immobilier... milles raisons de voir les prix monter ou descendre de manière tout à fait locale...

oli · #406 21-09-2006 10:09:16

Encore un article sur la chute de l'immo US...
lien

Extrait intéressant: "En dépit de rabais quasi systématiques, " de nombreux acheteurs potentiels attendent de voir comment va évoluer le marché avant de s'engager ", remarque l'expert.". Cela montre bien le principe de "la baisse entraîne la baisse"... Tout comme la hausse a entraîné la hausse...

Et pour la France... Extrait: "Les prix à la vente sont désormais à la baisse et la hausse des loyers constatée en 2006 est la plus faible enregistrée depuis 1999"

Mon lien2

jmnil · #407 21-09-2006 11:10:08

oli a écrit :

Et pour la France... Extrait: "Les prix à la vente sont désormais à la baisse et la hausse des loyers constatée en 2006 est la plus faible enregistrée depuis 1999"

C'est clair qu'en France la baisse (le crack ????) a officiellement commencé (voir l'euphorie hystérique depuis quelque temps sur le forum bulle-immobiliere
).

La vraie question pour nous est de savoir dans quel mesure cette baisse va nous impacter. Le précédent crack en France (91-97) n'a pas eu de répercution en Belgique. Depuis, l'avancée de l'intégration européenne a changé la donne (Euro, mobilité plus grande des européen, boumlversement des possibilité de transport ...)

curieux · #408 21-09-2006 12:12:41

jmnil a écrit :

oli a écrit :
C'est clair qu'en France la baisse (le crack ????) a officiellement commencé (voir l'euphorie hystérique depuis quelque temps sur le forum bulle-immobiliere
).

Je m'intéroge quand à la pertinence de cette étude. Pour la Belgique j'ai des doutes. En effet, on ne peut être plus parisien dans le choix de ses exemples donc bien moins représentatif du comportement bruxellois. Les quartiers choisis ne sont pas les plus recherchés.
Comparer oui, mais savoir ce que l'on compare.

jmnil · #409 21-09-2006 12:28:58

curieux a écrit :

Je m'intéroge quand à la pertinence de cette étude. Pour la Belgique j'ai des doutes.

Je ne m'interroge même pas. C'est clair que l'auteur n' a jamais mis les pied à Bruxelles et que c'est une vue très parisienne de l'immobilier. smile

Par contre le forum est très actif et les posts de quelques intervenant sont très interessants. Cela donne aussi une idée de l'ambiance générale sur le marché.

Immoreal · #410 21-09-2006 15:21:41

Paru dans le soir de ce matin:

"L'âge d'or de l'immobilier belge a vécu

Le marché immobilier belge a vécu son âge d'or. En effet, si des habitations chères sont encore vendues - ce qui permet aux prix de rester relativement élevés -, le nombre de transactions a reculé de 16,5% en 2005, selon le rapport annuel de l'agence immobilière européenne ERA."

oli · #411 21-09-2006 15:57:49

Pour moi un bon indicateur est le différentiel loyer-achat.

Exemple: un ami vend son appart. Le loyer qu'il en tirait était de 550 euros par mois (appart 1 chambre, immeuble Avenue Albert (bruyant) (entre avenue Fonsny et Parc Duden) à majorité d'immigrés, 3eme étage sans ascenseur.

Il le met en vente à 185.000 euros. A l'achat, cela coûterait plus de 1000 euros par moi sur 25 ans... Il n'y a pas photo, le décalage est énorme et la rentabilité locative est proche de 0.

Voilà, pourquoi l'immobilier doit baisser inévitablement ! Il m'a d'ailleurs dit que s'il en avait 150.000 Euros il serait déjà très content. Bref, il essaie de plumer les derniers pigeons qui ne sont pas capables de calculer !

Et, il ne faut pas oublier que près d'un bruxellois sur deux vit avec moins de 1000 euros par mois. He oui, c'est ça, la dualité sociale de notre belle capitale !

curieux · #412 21-09-2006 18:42:59

Immoreal a écrit :

Paru dans le soir de ce matin:
"L'âge d'or de l'immobilier belge a vécu
Le marché immobilier belge a vécu son âge d'or. En effet, si des habitations chères sont encore vendues - ce qui permet aux prix de rester relativement élevés -, le nombre de transactions a reculé de 16,5% en 2005, selon le rapport annuel de l'agence immobilière européenne ERA."

Baisse d'asprès ERA mais hausse continue d'après les statistiques officielles du SPF (secrétariat fédéral à l'économie, pme, énergie)
Avec une réserve concernant un mode de répartition entre les différentes catégories d'habitation (villas-maisons-appartements) qui a été modifiée en 2005. Probablement neutralisée ici puisque j'ai calculé les totaux pour tout le résidentiel

chiffres provisoires - la publication complète pour 2005 devant avoir leu en novembre 2006
valeur en 1.000.000 € des ventes immobilières résidentielles
année - habitations - habitations+terrains

2000 - 10304,9 - 11779,1
2001 - 11119,6 - 12604
2002 - 12565,3 - 13917,3
2003 - 13926,4 - 15315,8
2004 - 15506 - 17102,4
2005 - 18305,8 - 21476,9

Baxter · #413 21-09-2006 18:59:14

curieux a écrit :

Immoreal a écrit : Paru dans le soir de ce matin:
"L'âge d'or de l'immobilier belge a vécu
Le marché immobilier belge a vécu son âge d'or. En effet, si des habitations chères sont encore vendues - ce qui permet aux prix de rester relativement élevés -, le nombre de transactions a reculé de 16,5% en 2005, selon le rapport annuel de l'agence immobilière européenne ERA."
Baisse d'asprès ERA mais hausse continue d'après les statistiques officielles du SPF (secrétariat fédéral à l'économie, pme, énergie)
Avec une réserve concernant un mode de répartition entre les différentes catégories d'habitation (villas-maisons-appartements) qui a été modifiée en 2005. Probablement neutralisée ici puisque j'ai calculé les totaux pour tout le résidentiel
chiffres provisoires - la publication complète pour 2005 devant avoir leu en novembre 2006
valeur en 1000 € des ventes immobilières résidentielles
année - habitations - habitations+terrains
2000 - 10304,9 - 11779,1
2001 - 11119,6 - 12604
2002 - 12565,3 - 13917,3
2003 - 13926,4 - 15315,8
2004 - 15506 - 17102,4
2005 - 18305,8 - 21476,9

Evidemment, si on donne une valeur scientifique aux études du réseau ERA... on n'est pas sorti de l'auberge !

Merci à Curieux pour ses chiffres plus fiables.

oli · #414 21-09-2006 22:05:26

Baxter, ne confondez-vous pas la valeur moyenne des ventes et le nombre de transactions ? Car ERA parle du nombre de transactions réalisées et celui-ci est bien en baisse d'après eux. Et la baisse du volume des ventes est un signe important du ralentissement du marché immobilier. !

grmff · #415 21-09-2006 22:26:59

La baisse des ventes est un signe du ralentissment du marché? Et cela fait une hausse ou une baisse?

Je connais le cas particulier d'une ville où les transactions se sont pratiquement arrêtées... ce qui a fait s'effondrer les prix il y a quelques années.

Et aujourd'hui, les transactions sont pratiquement arrêtées, ce qui fait exploser les prix.

Faut voir le stock qui est derrière. Si les ventes s'arrêtent alors que les offres sont très nombreuses, il est clair que le marché va s'effondrer. Ceux qui veulent vendre à tout prix... vont brader.

A l'inverse, si le nombre d'offre est très bas, si les vendeurs se font rares, il est clair que le marché risque de s'envoler. Ceux qui veulent acheter à tout prix... vont payer n'importe quoi.

Tiens, c'est pas le principe de l'offre et de la demande?

curieux · #416 22-09-2006 04:38:53

oli a écrit :

Baxter, ne confondez-vous pas la valeur moyenne des ventes et le nombre de transactions ? Car ERA parle du nombre de transactions réalisées et celui-ci est bien en baisse d'après eux. Et la baisse du volume des ventes est un signe important du ralentissement du marché immobilier. !

Toujours d'après le SPF économie, pme, énergie

année - Nbre transactions maisons, villas, etc - Nbre transactions appartements

2000 - 77.059 - 30.047
2001 - 77.043 - 32.786
2002 - 80.849 - 34.734
2003 - 81.929 - 37.011
2004 - 81.046 - 39.179
2005 - 86.818 - 31.625 ; + 7.12 % maisons ; - 19,29 % appartements

année - prix moyen maisons, villas, etc - prix moyen appartements
En €

2000 - 99.046 - 88.943
2001 - 104.960 - 92.515
2002 - 112.256 - 100.464
2003 - 120.492 - 109.551
2004 - 130.452 - 125.919
2005 - 157.688 - 145.948 ; + 20,87% maisons, villas ; + 15.90 % appartements

le nombre de permis de batir est en hausse continue pour les appartements:

année - autres logements - appartements

2000 - 24.444 - 18.477
2001 - 22.565 - 18.712
2002 - 21.467 - 20.689
2003 - 22.498 - 22.582
2004 - 25.124 - 27.062
2005 - 27.743 - 31.509

alors ? peut-on vraiment conclure à une baisse ?
Le nombre d'appartements vendus à diminué. Leur prix moyen a continué à augmenter.
La ventilation plus détaillée des maisons, villas, etc... est pour des raisons méthodologiques peu fiable (modification des catégories en 2005).

jmnil · #417 22-09-2006 09:28:03

A mon avis il ne sert à rien d'ergoter sur les chiffres de 2005 qui aura été l'année de la plus forte hausse.
Si baisse il y a, elle a commencée en 2006 (AMHA au Q3) et ne sera donc mesurés "officiellement" que l'année prochaine.

D'ici là il faudra s'en remettre à notre feeling personnel. Pour cela je crois effectivement que le stock dispo et la rapidité de vente est un bon indicateur.

Le nombre de bien dans ma sélection quotidienne de biens sur immoweb a tendance à augmenter depuis quelque semaine mais je ne dirais pas encore que c'est très significatif smile
Promis je vous préviens si elle double (199 biens ce matin)

PIM · #418 22-09-2006 10:15:58

jmnil a écrit :

A mon avis il ne sert à rien d'ergoter sur les chiffres de 2005 qui aura été l'année de la plus forte hausse.
Si baisse il y a, elle a commencée en 2006 (AMHA au Q3) et ne sera donc mesurés "officiellement" que l'année prochaine.
D'ici là il faudra s'en remettre à notre feeling personnel. Pour cela je crois effectivement que le stock dispo et la rapidité de vente est un bon indicateur.
Le nombre de bien dans ma sélection quotidienne de biens sur immoweb a tendance à augmenter depuis quelque semaine mais je ne dirais pas encore que c'est très significatif
Promis je vous préviens si elle double (199 biens ce matin)

- AMHA au Q3 : ????
- Ah ! Donc, maintenant, c'est Immoweb qui sert de base scientifique glasses
Combien de doublons dans votre sélection ?....

jmnil · #419 22-09-2006 10:40:05

PIM a écrit :

- AMHA au Q3 : ????

Juste une impression "subjective" basée sur ma recherche personnelle et donc pour un endroit donné et un type de bien donné.

PIM a écrit :

- Ah ! Donc, maintenant, c'est Immoweb qui sert de base scientifique
Combien de doublons dans votre sélection ?....

Tous à fait d'accord il n'y a absolument rien de scientifique.
Encore une fois c'est juste mon impression personnelle subjective et naturellement biaisée par le fait qu'une baisse m'arrangerait personnellement.

PIM · #420 22-09-2006 10:50:27

D'après la revue de presse que je reçois dans mon courrier, à propos d'ERA, l'info complète serait :
"Malgré la forte hausse des prix de l’immobilier résidentiel en 2005, Bruxelles reste une des capitales les plus abordables d’Europe. Cette hausse a par ailleurs diminué en importance au fur et à mesure que l’année avançait constate ERA Belgium. Ce réseau d’agents immobiliers franchisés estime aussi que les prix monteront encore en 2006 et en 2007 mais dans une proportion moindre. Plus d’informations dans L’Echo."

Donc, lorsqu'on parle de diminution de la hausse, pour ceux que cela arrange, on dit "cela baisse"....

Et quand on sort les chiffres officiels de 2005, on répond: "faudra voir ceux de 2006"...

Et à voir le succès de ce fil de discussion, je persiste à croire que c'est un vrai café du commerce...

Je vous conseille un ouvrage amusant publié par Laffont (si ma mémoire est bonne" et qui regroupe les "Brèves de comptoirs" tongue

Dont ma préférée :
"C'est très bien de faire des commandes par Internet. Mais, il faut tout de même toujours un abruti qui vienne vous livrer le paquet" lol

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