Evolution des prix

Je serais aussi très intéressée de voir une étude relative à l'évolution du marché locatif. J'ai personnellement l'impression que les loyers n'ont absolument pas suivi l'envolée des prix au cours des 10 dernières années, bien au contraire. Cela serait-il du à la surabondance de logements à louer à Bruxelles ne trouvant pas preneur?

Et voici comme promis, l'article en français:

http://www.lecho.be/actualite/belgique/Les_prix_de_l'immobilier_n'ont_pas_baisse_en_2008_(ERA).8129580-589.art

Après recherche, voyez ce post-ci
. C'est un bon début, même si ce n'est pas à celui-là que je pensais (et que je ne retrouve plus...)

Donc ça veut dire que vous demandez un loyer de 1200€ / mois  pour un bien acheté 135.000 € ???

Je ne comprends pas le sens de votre réponse. Il m'apparaît pratiquement impossible de louer une maison achetée 135.000 € en demandant un loyer de 1200 €/mois...
A moins qu'il s'agisse d'immobilier commercial??

J'ai effectivement acheté un immeuble 135k€, frais de notaire compris. Il est actuellement loué 1300€ (en retirant 20% sur la partie louée à titre commerciale)

Voici le calcul sur cet immeuble. Cel apermettra d'expliquer mon calcul:
Prix d'achat: 115.000€
Frais de notaire: 20.000€
Emprunt: 115.000€
Cash investi: 20.000€

Loyers: 1300€ (en décomptant 20% du loyer commercial qui part en impot IPP)
Mensualité: 710€ fixe 20 ans
Assurance et précompte: 2600€

Net en main: 4480€/an
Soit un rendement net en main de 4480/20.000= 22.4%

Au bout de 5 ans à 2% d'indexation, cela fait un net de 6104, soit 30%. (à 0% d'indexation, cela ferait toujours 22.4%, et à 5%, cela ferait 43%)

Au bout de 10 ans à 2%, Cela fait 7896, soit près de 40%.

Tout cela sans compter que, dans la mensualité remboursée à la banque, il y a une partie d'intérêt, et une partie de remboursement de capital. Actuariellement, cette part de capital doit être rajoutée à mon rendement.

Je vous laisse faire le calcul.

A noter que les chiffres mentionnés ne sont pas fictifs, mais réels. Alors, même si mon bâtiment perd 5% de sa valeur chaque année pendant 20 ans, je m'en fiche! Si au bout de 20 ans je dois le raser, j'ai fait du 22% pour commencer, du 60% pour terminer.

Et si l'inflation explose à du 5%/an, mon rendement en bout de course sera de 150% par an. C'est donc un produit qui me protège totalement de l'inflation.

Mettez tout cela dans une jolie feuille de calcul, et faites vos jeu. Mais pas avec des actions Fortis: avec des emprunts hypothécaires.

J'avoue que ce fut une belle affaire. J'ai ai fait d'autres.

Le coup sur lequel je suis maintenant (à signer semaine prochaine) sera plutôt de l'ordre du 11% pour commencer. En cela, je dois dire que l'immobilier à continuer à augmenter, et les rapports à diminuer. J'avoue que les affaires ne sont plus aussi bonnes que par le passé.

En plus quand on doit emprunter, il faut souvent rembourser plus du double de la somme empruntée en fin de compte. Votre calcul ne tient donc pas compte de ces charges d'intérêt (+ taxes précompte immobilier et IPP). Vous calculez le rendement seulement sur le minuscule montant investi en cash (20.000€).

Je suis donc très sceptique par rapport au rendement que vous annoncez...

Non justement, j'investi énormément dans la brique et utilise la feuille de calcul parue dans Trends / Cash qui tient compte des paramètres suivants pour calculer la rentabilité d'un investissement immobilier s'il faut emprunter:

Données de base à remplir

Valeur d'achat de l'immeuble :
Apport financier personnel :
Taux de l'emprunt :
Durée de l'emprunt (années) :
Loyer estimé (par mois) :
Précompte immobilier :
Revenu cadastral indexé :
Taux d'imposition le plus élevé :

Paramètres supplémentaires (optionnel) :

Frais sur l'achat de l'immeuble :
Taux d'occupation :
Réparations :
Assurances :
Hausse annuelle du bien :
Inflation :
Majoration du revenu cadastral :

Montant à financer :
Mensualité :

Ce calcul ne donne que qlq % de rendement mais je préferre tout de même la brique à Fortis...

Je peux vous envoyer la feuille Excel...pour que nous puissions comparer des pommes avec des pommes.

Oui, vous avez raison: je suis très, très prudent et réfléchis 7 fois avant d'emprunter pour faire du "buy-to-let". Je trouve cela très courageux et fuis donc comme la peste les agents immobilier qui vous promettent des return locatifs mirobolants dans ce type de business.
Moi, j'atteinds plus qu'un simple livret (mais pas beucoup plus) s'il faut emprunter pour financer ce type d'achat et espère donc faire une plus-value car la bulle immobilière n'a pas, à mon avis, contaminé la Belgique.

S'agit-il d'un immeuble à appartments avec un rez commercial? Sur combien de locataires résidentiels le risque est-il réparti?

Personnellement, je n'ai encore jamais loué à des commerçants. Les banques demandent probablement des business plans en béton avant de prêter de telles sommes surtout quand il ne s'agit pas de sa propre habitation...