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Evolution des prix

lucas
Pimonaute
Inscription : 25-12-2005
Messages : 9

Evolution des prix

Bonjour,

Pensez-vous que le boom immobilier que l'on connaît en ce moment durera très longtemps ?

Est-ce que quelqu'un aurait par ailleurs un site où je pourrais voir l'évolution des prix du marché immobilier à Bruxelles ?

Merci

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Evolution des prix

L'argent emprunté pour invest immobilier rapporterait à l'emprunteur en moyenne 4 à 12% net indexé ?

Effectivement, vous ne me comprenez pas.

L'argent que j'ai investi personnellement dans la dernière affaire me rapporte en cash de l'ordre de 25% immédiatement. Sur long terme (horizon 20 ans), c'est du 30-35% actuariel théorique. En pratique, cela dépend de l'inflation, de l'index, de l'entretien que je fais du batiment, et de l'état du marche au moment où je revendrai.

J'avais écrit une jolie bafouille sur ma "théorie" mais je ne sais plus où je l'ai mise. Elle doit être enterrée dans une des 40 pages de ce fil homérique. Je vous laisse le relire, j'ai un immeuble à acheter.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Evolution des prix

Je serais aussi très intéressée de voir une étude relative à l'évolution du marché locatif. J'ai personnellement l'impression que les loyers n'ont absolument pas suivi l'envolée des prix au cours des 10 dernières années, bien au contraire. Cela serait-il du à la surabondance de logements à louer à Bruxelles ne trouvant pas preneur?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Evolution des prix

Il est clair que les loyers n'ont pas suivi l'envolée des prix de vente.

C'est la raison pour laquelle les rendements dans l'investissement immobilier ont baissé. Mais comme le loyer de l'argent a baissé aussi ces dernières années, c'est une certaine concurrence qui fait "vase communicant" entre les deux type d'investissements.


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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Evolution des prix

Et voici comme promis, l'article en français:

http://www.lecho.be/actualite/belgique/Les_prix_de_l'immobilier_n'ont_pas_baisse_en_2008_(ERA).8129580-589.art

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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : Evolution des prix

@ Grmff :

J'ai donc été sur les traces d'Homère mais nulle part je n'ai vu l'explication annoncée. Quelle déception. Vous voulez vraiment pas éclairer ma (notre) lanterne ?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Evolution des prix

Après recherche, voyez ce post-ci
. C'est un bon début, même si ce n'est pas à celui-là que je pensais (et que je ne retrouve plus...)


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jc
Pimonaute assidu
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Messages : 100

Re : Evolution des prix

Grmff a écrit :

Après recherche, voyez ce post-ci
. C'est un bon début, même si ce n'est pas à celui-là que je pensais (et que je ne retrouve plus...)

Exemple assez unique: 14,400 de revenu pour 135,000 de prix d'achat, ca fait du 10% brut et c'est une tres bonne affaire si le loyer est renouvellable facilement.

Mais pour le gros du marche, les rendements bruts sur le residentiel sont plutot entre 3% et 7% avec le gros des troupes autour de 4% ou 5% ce qui n'est pas tres loin du loyer de l'argent.

Pour faire un exemple, si on assume 2500 euro au m2, 10 euro du m2 par mois, ca fait presque 5% brut. Pour faire du 10% brut il faut soit l'acheter a 1250 euro du m2 ou le louer a 20 euro du m2 par mois.

Quand a l'effet de levier du a l'emprunt, ca marche dans les deux sens (a la montee et a la descente). Si l'appartement est vacant la perte est aussi beaucoup plus forte par rapport a l'apport initial. Voir les problemes de capitalisation des banques qui ont eu la bonne idee d'emprunter pour  acheter des subprimes.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : Evolution des prix

Donc ça veut dire que vous demandez un loyer de 1200€ / mois  pour un bien acheté 135.000 € ???

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jc
Pimonaute assidu
Inscription : 09-12-2006
Messages : 100

Re : Evolution des prix

Panchito a écrit :

Donc ça veut dire que vous demandez un loyer de 1200€ / mois  pour un bien acheté 135.000 € ???

En parlant de rendement exceptionel, au risque de dire l'evident, se mefier tres fortement des projections locatives faites par les marchants de biens neufs pour investisseur.

Quelque bons peres de famille se mordent les doigts quand ils cherchent les locataires avec les loyers annonces par le vendeur, qui bien sur n'a plus aucune bille dans l'affaire.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Evolution des prix

Je ne comprends pas le sens de votre réponse. Il m'apparaît pratiquement impossible de louer une maison achetée 135.000 € en demandant un loyer de 1200 €/mois...
A moins qu'il s'agisse d'immobilier commercial??

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pfffff
Pimonaute bavard
Inscription : 21-08-2008
Messages : 258

Re : Evolution des prix

Merci pour le lien. Le tout est effectivement basé sur de forts beaux loyers de départ par rapport au prix d'achat. Prix de vente aussi d'ailleurs.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Evolution des prix

J'ai effectivement acheté un immeuble 135k€, frais de notaire compris. Il est actuellement loué 1300€ (en retirant 20% sur la partie louée à titre commerciale)

Voici le calcul sur cet immeuble. Cel apermettra d'expliquer mon calcul:
Prix d'achat: 115.000€
Frais de notaire: 20.000€
Emprunt: 115.000€
Cash investi: 20.000€

Loyers: 1300€ (en décomptant 20% du loyer commercial qui part en impot IPP)
Mensualité: 710€ fixe 20 ans
Assurance et précompte: 2600€

Net en main: 4480€/an
Soit un rendement net en main de 4480/20.000= 22.4%

Au bout de 5 ans à 2% d'indexation, cela fait un net de 6104, soit 30%. (à 0% d'indexation, cela ferait toujours 22.4%, et à 5%, cela ferait 43%)

Au bout de 10 ans à 2%, Cela fait 7896, soit près de 40%.

Tout cela sans compter que, dans la mensualité remboursée à la banque, il y a une partie d'intérêt, et une partie de remboursement de capital. Actuariellement, cette part de capital doit être rajoutée à mon rendement.

Je vous laisse faire le calcul.

A noter que les chiffres mentionnés ne sont pas fictifs, mais réels. Alors, même si mon bâtiment perd 5% de sa valeur chaque année pendant 20 ans, je m'en fiche! Si au bout de 20 ans je dois le raser, j'ai fait du 22% pour commencer, du 60% pour terminer.

Et si l'inflation explose à du 5%/an, mon rendement en bout de course sera de 150% par an. C'est donc un produit qui me protège totalement de l'inflation.

Mettez tout cela dans une jolie feuille de calcul, et faites vos jeu. Mais pas avec des actions Fortis: avec des emprunts hypothécaires.

J'avoue que ce fut une belle affaire. J'ai ai fait d'autres.

Le coup sur lequel je suis maintenant (à signer semaine prochaine) sera plutôt de l'ordre du 11% pour commencer. En cela, je dois dire que l'immobilier à continuer à augmenter, et les rapports à diminuer. J'avoue que les affaires ne sont plus aussi bonnes que par le passé. big_smile


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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Evolution des prix

Un tout grand merci pour tous ces détails! Nous comprenons beaucoup mieux.

Mais cet achat ne date donc pas d'hier et je pense que vous devez aussi tenir compte de l'inflation et que vos 135000€ d'alors valent beaucoup plus aujourd'hui. Quelle formule utilisez-vous pour tenir compte de cela?
De quand date votre achat?

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : Evolution des prix

En plus quand on doit emprunter, il faut souvent rembourser plus du double de la somme empruntée en fin de compte. Votre calcul ne tient donc pas compte de ces charges d'intérêt (+ taxes précompte immobilier et IPP). Vous calculez le rendement seulement sur le minuscule montant investi en cash (20.000€).

Je suis donc très sceptique par rapport au rendement que vous annoncez...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Evolution des prix

L'achat date de fin 2005. C'est pas une éternité: 3 ans (l'époque ou on commençait à déconseiller d'investir!)

Pour ce qui est du remboursement des intérêts, c'est décompté des revenus. Donc, on en tient compte.

Minuscule montant investi en cash? Ben, oui. En fonction des moyens de chacun. Si vous avez 10x plus, il suffit de faire 10x l'opération... ou de faire 2x une opération 5x plus grosse!

Finalement, c'est fonction des moyens disponibles, et de la capacité d'emprunt.

Si on emprunte moins, le rendement diminue mais la sécurité augmente. Chacun son choix, son histoire, sa capacité d'investissement, et sa capacité d'emprunter aux banques.

Mettez tout cela dans une feuille de calcul, avec un paramètre sur les années, sur l'indexation, le taux d'emprunt, etc. Faites vos simulation en fonction de VOTRE capacité d'autofinancement et de votre capacité d'emprunt.

Pour le reste, je me fiche de votre scepticisme. Vous n'êtes pas le seul à être sceptique. Même ma femme me modère.

Si la brique ne vous tente pas, investissez en Fortis, c'est le moment... L&H, c'est trop tard.


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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Evolution des prix

Non justement, j'investi énormément dans la brique et utilise la feuille de calcul parue dans Trends / Cash qui tient compte des paramètres suivants pour calculer la rentabilité d'un investissement immobilier s'il faut emprunter:

Données de base à remplir

Valeur d'achat de l'immeuble :
Apport financier personnel :
Taux de l'emprunt :
Durée de l'emprunt (années) :
Loyer estimé (par mois) :
Précompte immobilier :
Revenu cadastral indexé :
Taux d'imposition le plus élevé :

Paramètres supplémentaires (optionnel) :

Frais sur l'achat de l'immeuble :
Taux d'occupation :
Réparations :
Assurances :
Hausse annuelle du bien :
Inflation :
Majoration du revenu cadastral :

Montant à financer :
Mensualité :


Ce calcul ne donne que qlq % de rendement mais je préferre tout de même la brique à Fortis...

Je peux vous envoyer la feuille Excel...pour que nous puissions comparer des pommes avec des pommes.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Evolution des prix

Pas de soucis. Chacun son calcul. Chacun sa méthode. Chacun sa prudence.

Vous avez les paramètres pour un investissement que j'ai fait. Mettez les dans votre feuille de calcul habituelle et comparez.

L'exemple que j'ai exposé n'est pas prévu pour convaincre les convaincus, mais pour bousculer les idées reçues des plus pessimistes des convaincus de la bulle.


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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Evolution des prix

Oui, vous avez raison: je suis très, très prudent et réfléchis 7 fois avant d'emprunter pour faire du "buy-to-let". Je trouve cela très courageux et fuis donc comme la peste les agents immobilier qui vous promettent des return locatifs mirobolants dans ce type de business.
Moi, j'atteinds plus qu'un simple livret (mais pas beucoup plus) s'il faut emprunter pour financer ce type d'achat et espère donc faire une plus-value car la bulle immobilière n'a pas, à mon avis, contaminé la Belgique.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Evolution des prix

Effectivement, chacun son truc. Perso, je suis en buy-to-let. Prudent. Prenant le temps de faire des opérations à ma taille, mais le plus régulièrement possible, et dans un périmètre géographique que je maitrise (je pense...)

2007 a été calme, et je suis en dessous de mes objectifs.

Pourtant, des affaires avec un rendement de 10%, il y en a encore en Belgique.


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Panchito-9340
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Re : Evolution des prix

J'ai effectivement acheté un immeuble 135k€, frais de notaire compris. Il est actuellement loué 1300€ (en retirant 20% sur la partie louée à titre commerciale)

S'agit-il d'un immeuble à appartments avec un rez commercial? Sur combien de locataires résidentiels le risque est-il réparti?

Personnellement, je n'ai encore jamais loué à des commerçants. Les banques demandent probablement des business plans en béton avant de prêter de telles sommes surtout quand il ne s'agit pas de sa propre habitation...

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