Evolution des prix

Merci Pumpob.
L'appartement visé est effectivement un une chambre et le locataire type est le jeune couple (sans enfant) qui démarre dans la vie, sans gros moyens (jeunes travailleur). Il y aura effectivement une rotation de locataires tous les 2-3 ans, mais je n'habite pas loin et peut assurer moi-même la mise en location + le service en cas de problème (fuites,...) .
Je ne préfère pas me mettre une pierre au coup en me lançant dans une grosse structure (3 chambres,...) car les sommes en jeux seraient trop lourdes à assumer en cas de gros vides locatifs.

A titre indicatif, quel return locatif est la norme dans ce genre de dossier?
X = (prix d'achat + frais de notaire)/ 10 mois de loyers

Rem: Je me base sur 10 loyers afin de pallier aux frais de précompte + eventuel vide locatif.
L'appart visé est en parfait état. 
Je devrai y être de ma poche de +/- Eur 250 par mois pour compenser la différence loyer / charge de l'emprunt. C'est gérable dans mon budget.

MERCI.

Pour en revenir au sujet initial de ce fil de discussion, voici le communiqué publié ce jour par les notaires belges:

Le « baromètre des notaires » de la Fédération Royale du Notariat belge sonde les activités des citoyens dans des domaines tels que la famille, l’immobilier et les sociétés.

Les chiffres pour l’ensemble de l’année 2011 indique qu’il y a eu quasi 3% de transactions en plus par rapport à 2010. Le cap des 200.000€ a été franchi pour le prix moyen des maisons et des appartements. L’année passée, les maisons ont couté 10,7% plus cher qu’en 2010 et les appartements 8,4%. En 2011, le prix moyen d’une maison est de 214.000€
et celui des appartements 206.000€

La situation la plus récente possible du marché immobilier

Les chiffres des notaires, présentés dans le Baromètre des notaires, représentent les ventes qui ont eu lieu au cours du trimestre écoulé. Les notaires collectent les données de manière électronique au moment du compromis, soit 3 à 4 mois avant la signature de l’acte. Grâce à cela, les
notaires peuvent présenter la situation la plus récente possible du marché immobilier en Belgique.

L’activité immobilière poursuit sa progression

Sur l’ensemble de l’année 2011, le niveau d’activité est également supérieur à celui de 2010 avec une progression de quasi 3% et un indice moyen de 101,5 contre 98,6 en 2010. 
Ces 2,9% d’augmentation sont notamment dus à la belle progression de l’activité immobilière à Bruxelles (5,2%). Ensuite, la Flandre a le mieux évolué avec 3,2% suivie de la Wallonie avec une amélioration de 1,9%.

Maisons

Bart van Opstal, président FRNB : « En 2011, le cap des 200.000€ a été franchi, en Belgique, pour le prix moyen des maisons et des appartements. » En comparant les prix moyens pratiqués sur l’ensemble de 2011 avec ceux de 2010, nous constatons une augmentation de 10,7% pour la
Belgique avec 214.480€ contre 193.714€ l’an dernier.
En Flandre, le prix moyen, en 2011, est de 229.374€ (+ 8,4%). Dans le sud du pays, le prix moyen s’élève à 165.066€ (+12,6%). A Bruxelles, une maison d’habitation s’est, en moyenne, vendue à 364.982€ (+8,1%). 
Ces augmentations doivent être relativisées avec la haute inflation (3,5%) a connue en 2011.

Appartements

S’agissant des prix moyens des appartements, le baromètre des notaires note une évolution de 8,4% avec un prix moyen de 206.441€ contre 190.491€ en 2010.
Cette tendance est principalement influencée par la progression enregistrée en Flandre où le  prix moyen pour un appartement passe de 194.196€ à 208.463€ (+7,3%). L’évolution est plus discrète à Bruxelles avec 2,8% d’augmentation et un coût moyen qui est désormais de 210.056€
contre 204.355€ l’an dernier. Le prix moyen d’un appartement évolue aussi favorablement en Wallonie en passant de 143.346€ à 150.993€ (+5,3%).

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement de 2011 devraient être supérieurs à ceux de 2010. Cette progression est à la fois due au bon niveau de l’activité immobilière et à l’évolution des prix moyens des transactions.

Tout comme au cours des deux premiers trimestres de l’année, les montants des droits d’enregistrement du 3e trimestre 2011 sont supérieurs à ceux connus ces dernières années, notamment avant la crise de 2008. Au 3e trimestre 2011, on note une progression de 5,3% par rapport au 3e trimestre 2010 et de 2,8% par rapport au trimestre précédent. 
Les chiffres d’octobre et novembre 2011 sont déjà connus et se situent respectivement à 7,6% et 5,7% au-dessus des valeurs enregistrées en 2010.

L’activité immobilière au 4ème  trimestre 2011

L’indice de l’activité immobilière au 4e trimestre 2011 est de 106,4, ce qui représente une progression de 12,2% par rapport au trimestre précédent. Lorsque l’on compare le 4e trimestre 2011 avec celui de 2010, on note une augmentation de 5,4%, ce qui est encore plus significatif étant donné l’excellent niveau d’activité enregistré fin 2010.

Les mois d’octobre et de novembre se sont avérés très prospères avec une activité supérieure de respectivement 6% et 12,7% par rapport à 2010. Le mois de novembre a battu tous les records d’activité depuis la création de notre indice"

(fin de citation)

Il est vrai que les prix à l'achat ont incroyablement augmenté.

Par contre les loyers stagnent depuis plus de 10 ans et souvent même il faut diminuer le loyer pour ne pas avoir trop de chômage locatif...

Pour en revenir au message de PIM sur le « baromètre des notaires » il convient d'appliquer une pondération aux chiffres de 2011 eu égard au fait que pas mal d'investisseurs en bourse se sont retirés du système et ont cherché à placer ailleurs leurs liquidités. Cela pourrait, en partie, expliquer la progression du marché immobilier.

Pour connaître la tendance et voir si elle va continuer ou s'infléchir, on manque donc de recul.

Et oui,... l'immobilier semble être aux yeux de tous comme la dernière valeur sure où l'on peut encore investir.

D'ou pléthore de biens à louer, et très peu de candidats de locataires.

Les loyers sont donc en baisse (loi de l'offre pléthorique - et de la demande très rare)...

"Les ministres-présidents des trois Régions ont toutefois tenu à rassurer, jeudi, assurant que tous les contribuables qui ont bénéficié d'une déduction fiscale pour leur emprunt hypothécaire «la conserveront» lorsque la compétence sera transférée aux Régions."

Clair qu'ils se sont fait tirer l'oreille par le lobby de la construction. Reste à savoir où les régions iront chercher l'argent pour continuer le système.

Il ne manque plus que l'estocade, l'augmentation de l'impôt foncier. J'espère que le Ministère des Finances n'a pas de membres ici, encore qu'ils n'ont pas besoin de moi pour trouver des idées 

Bonjour,
Nous cherchons à acquérir un bien depuis un an environ, on prend notre temps car nous sommes déjà propriétaires et cherchons vraiment le bien qui répond à un maximum de nos critères.

je me demandais quel est votre ressenti sur l'immobilier en ce moment ?
depuis 1 mois ou deux, je ressens un changement de comportement radical chez les agents immo. ils ne se passent plus un jour sans que je recoive au moins un coup de téléphone pour me proposer un bien, des mails de relances tous les jours, des mails m'annonçant des baisses de prix, deux agents m'ont dit de ne pas tenir compte du prix de présentation (?), des agendas de visite beaucoup plus flexible, deux agents m'ont dit de ne pas hésitez à faire une offre très en dessous du prix demandé, etc.

Bref pas mal de signaux qui me font dire que: la demande n'est plus là ? que l'offre est trop importante ? que les prix sont trop hauts ?
Les prix vont ils baisser ?

En tout cas, depuis 2006 que ce fil de discussion existe, les prix ont continué à grimper. Malgré les oiseaux de mauvais augure, malgré la crise des subprimes, malgré la crise des banques, malgré la récession, malgré la morosité des JT qui passent leur temps à parler de la crise.

Et je n'ai toujours pas le sentiment d'une bulle immobilière...

Mais en France la situation est totalement différente de chez nous.

Regardez à Bruxelles, la pléthore de biens à louer...
En France, il y a trop peu de logements disponibles. Chez nous, il y en a de trop sur le marché locatif.

Pour citer Cocteau...
"Puisque ces mystères nous dépassent, feignons d'en être l'organisateur".

C'est une maxime que le chef de la présipauté voisine semble avoir intégré depuis longtemps dans son plan communication.