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Evolution des prix

lucas
Pimonaute
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Evolution des prix

Bonjour,

Pensez-vous que le boom immobilier que l'on connaît en ce moment durera très longtemps ?

Est-ce que quelqu'un aurait par ailleurs un site où je pourrais voir l'évolution des prix du marché immobilier à Bruxelles ?

Merci

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PIM
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Re : Evolution des prix

zvennyboy a écrit :

bientôt dans l'echo :

Et probablement dans les autres journaux, abonnés à Belga, aussi...

Le plus simple dans ce cas, c'est d'aller directement à la source (communiqué au format pdf


Erik DECKERS
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jc
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Re : Evolution des prix

Bon il semblerait que de facon surprenante les stats Trevi soient pas tres fiables  mad . Ou alors c'est les notaires qui pipotent.

Ou alors c'est simplement que Trevi indique les prix demandés et les notaires les prix de vente smile ce qui impliquerait de plus grosses marges de negociation.

Un appartement à Bruxelles coûte 9 % de moins

"Le prix moyen des maisons a chuté de 2,3 % au premier trimestre en Belgique. Les tarifs des appartements ont, eux, carrément dévissé, avec une baisse de 8,7 % à Bruxelles, où ils ont coûté 20.000 euros de moins en moyenne. [...] Ces résultats entrent en contradiction frontale avec ceux de Trevi, qui publiait hier lundi un indice concluant à une augmentation des prix."

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luc
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Re : Evolution des prix

Citation des textes officiels, en soulignant les mots qui font la différence:

TREVI:

L'indice TREVI est basé sur le prix de mise en vente d'un échantillon de 7.500 biens immobiliers recensés au cours du trimestre précédent sa publication.

Source : ici 

NOTAIRES :

Les chiffres des notaires, présentés dans le Baromètre des notaires, représentent les ventes qui ont eu lieu au cours du trimestre écoulé.

Source : ici (voir aussi le post de PIM)

On compare selon moi des poires avec des pommes, si on veut comparer les deux statistiques.


Cordialement,

Luc

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jc
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Re : Evolution des prix

luc a écrit :

On compare selon moi des poires avec des pommes, si on veut comparer les deux statistiques.

Oui, mais le fait que les deux chiffres partent en sens opposes implique que a) au moins l'un d'entre eux est bidon ou b) les marges de negociation ont serieusement augmenté.

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grmff
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Re : Evolution des prix

Comme d'habitude, les bullistes prennent des conclusions qui les arrangent.

Je pense quand même que l'indice Trevi a un peu d'avance, puisqu'il concerne la mise sur la marché, par rapport aux Notaires qui se basent sur les actes notariés.


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jc
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Re : Evolution des prix

grmff a écrit :

Je pense quand même que l'indice Trevi a un peu d'avance, puisqu'il concerne la mise sur la marché, par rapport aux Notaires qui se basent sur les actes notariés.

C'est pas idiot.

Sauf que ca ne semble pas se verifier sur l'indice trevi du dernier trimestre 2011 par rapport aux chiffres des notaires pour le premier trimestre.  wink

Meme conclusion si on dit que les biens trainent 6 mois en moyenne.

Et puis cet indice, il m'enerve avec ses 5 chiffres de precision quand on sait que l'echantillon est de 7500 biens. mad

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luc
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Re : Evolution des prix

jc a écrit :

(..)
Et puis cet indice, il m'enerve avec ses 5 chiffres de precision quand on sait que l'echantillon est de 7500 biens. mad

La remarque est pertinente. Il est probablement utile dans ce cadre de consulter:

- http://en.wikipedia.org/wiki/Accuracy_and_precision (en anglais mais les trois dessins méritent un détour - ceux qui ont été à l'armée comprendront les 2 derniers dessins)

- http://fr.wikipedia.org/wiki/Calcul_d%27incertitude (en français - avec les formules mathématiques - pour ceux qui connaissent la courbe de Gauss).


Cordialement,

Luc

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zvennyboy
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Re : Evolution des prix

Prix immobiliers stables en 2011, compte tenu de l'inflation

http://monargent.lecho.be/

http://statbel.fgov.be/fr/binaries/immo … 172298.pdf

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grmff
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Re : Evolution des prix

Effectivement, avec une inflation de 3.5%, l'augmentation de 3.5% est neutralisée. Heureusement que j'avais tout mon argent sur un compte épargne.


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jc
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Re : Evolution des prix

grmff a écrit :

Effectivement, avec une inflation de 3.5%, l'augmentation de 3.5% est neutralisée. Heureusement que j'avais tout mon argent sur un compte épargne.

Achetez plutot des obligations indexees inflation + coupon de 1% a 1.5% lui aussi indexe.

En plus les frais d'achat sont 0.5% au lieu de 12.5%.  wink

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grmff
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Re : Evolution des prix

Et vos obligations payent un loyer?
On peut acheter ce genre d'obligation avec un prêt hypothécaire, remboursé par ce loyer?


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jc
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Re : Evolution des prix

grmff a écrit :

Et vos obligations payent un loyer?

C'etait une comparaison avec le compte eparge c'est a dire dans la categorie 'investissement qui demandent pas de chercher des locataires, de reparation etc'.  wink

grmff a écrit :

On peut acheter ce genre d'obligation avec un prêt hypothécaire, remboursé par ce loyer?

Ca c'est genial. Sauf qu'on est en general tres loin du compte avec les rendements locatifs bruts (et qui plus est nets), tout au moins a bruxelles.

Cela dit, le beaba du bon pere de famille c'est la diversification. Et pour celui qui a le temps c'est tres bien.

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grmff
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Re : Evolution des prix

Ca c'est genial. Sauf qu'on est en general tres loin du compte avec les rendements locatifs bruts (et qui plus est nets), tout au moins a bruxelles.

e
Vous savez quoi? Je n'investis pas à Bruxelles...
Et c'est pas si génial. C'est à la portée de n'importe quel péquin qui pêut présenter une fiche de paye à son banquier.

Je rajouterai que l'investissement, même à Bruxelles, rapporte plus que 2,5% avec capital indexé. Donc plus que vos obligations dont je n'ai jamais entendu parlé...

Je rajouterai même que le capital que vous n'avez pas encore remboursé est indexé aussi!!!

Mais c'est vrai qu'il faut courrir un peu: chercher des locataires, signer des contrat, surveiller les payements, changer les ampoules, repeindre entre les locataires,... et faire toute la paperasse infernale imposée par les autorités et qui change chaque année sans qu'elle soit plus utile...


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jc
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Re : Evolution des prix

grmff a écrit :

Et c'est pas si génial.

J'avais oublie de mettre un smiley... c'etait ironique. wink

grmff a écrit :

Je rajouterai que l'investissement, même à Bruxelles, rapporte plus que 2,5% avec capital indexé.

Donc, en net c'est loin de rembourse un pret. Quand j'avais regarde, on pouvait autofinancer dans les 40% sans chomage locatif (donc de facon optimiste).

grmff a écrit :

Je rajouterai même que le capital que vous n'avez pas encore remboursé est indexé aussi!!!

Tout a fait comme tout investissement avec levier. Levier qui marche dans les 2 sens, baisse et augmentation. Ce qui est pas un probleme en soit tant qu'on en est conscient.

grmff a écrit :

Mais c'est vrai qu'il faut courrir un peu: chercher des locataires, signer des contrat, surveiller les payements, changer les ampoules, repeindre entre les locataires,... et faire toute la paperasse infernale imposée par les autorités et qui change chaque année sans qu'elle soit plus utile...

Oui c'est ce que j'essayais de dire je crois. yikes

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grmff
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Re : Evolution des prix

Donc, en net c'est loin de rembourse un pret. Quand j'avais regarde, on pouvait autofinancer dans les 40% sans chomage locatif (donc de facon optimiste).

A Bruxelles, vos chiffres sont corrects. Mais il n'y a pas que Bruxelles sur la planète...

Et en Belgique, il est encore possible d'acheter avec l'argent des banques et de rembourser avec l'argent des locataires.

Quand vous disiez "c'est génial", vous avez parfaitement raison... et totalement tort. C'est effectivement génial, mais il ne faut pas être un génie pour le faire.

Juste voir à long terme, avoir le courage, et ne pas croire que "quand c'est trop beau pour être vrai, c'est forcément faux"

Et je le répète: même si l'immobilier devait baisser pendant 5 ans de 5% par an, cela reste intéressant de ne pas attendre...


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PIM
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Re : Evolution des prix

L'avis d'ING (La Libre / Belga)

"2012, mauvaise année pour l'immobilier



En ce qui concerne les prix, ING s'attend à une moins bonne année en 2012, avec une hausse des prix d'1,5%, inférieure à l'inflation.
Si l'année 2011 a été marquée par une hausse des prix sur le marché immobilier belge qui a péniblement atteint le niveau de l'inflation, l'année 2012 n'offre pas de meilleures perspectives, en particulier dans le secteur du neuf, indique une étude d'ING sur l'évolution du marché immobilier et de la construction en Belgique.

Certes, l'année dernière a enregistré un nombre exceptionnel de transactions, 127.330 soit 5% de plus que la moyenne de 2004-2008, en raison de l'arrivée d'investisseurs en cours d'année sur le marché. "Mais le dynamisme au niveau des transactions ne s'est pas retrouvé au niveau des prix", a résumé au cours d'une conférence de presse Julien Manceaux, senior economist chez ING.

Avec une croissance annuelle de 3,7%, les prix de l'immobilier en Belgique ont, de fait, évolué en ligne avec l'inflation. Un résultat en demi-teinte mais qui fait figure d'exception en comparaison avec l'évolution du marché immobilier d'autres pays européens comme l'Italie, l'Espagne ou l'Irlande.

En ce qui concerne les prix, ING s'attend à une moins bonne année en 2012, avec une hausse des prix d'1,5%, inférieure à l'inflation, tandis que 2013 devrait connaître une conjoncture économique plus favorable. A partir de 2014, une probable hausse des taux d'intérêt pourrait toutefois venir peser sur le marché immobilier."

(fin de citation)


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Evolution des prix

Evolution des prix? Vous avez dit évolution des prix?

Un immeuble me casse les pieds actuellement. Il a été acheté à 320.000€ il y a 3 ans. Il est expertisé 490.000€ aujourd'hui. Un agent immobilier me dit qu'il peut le vendre 430.000 sans problème ni délai, et l'offrir à la vente à 460.000.

Vu les frais de notaires et autres frais d'acte, hypothèques et mainlevées, il m'aura coûté 370.000€. Cela me fera une plus-value de 60.000€ en 3 ans, soit 5.4% par an.

Je trouve que c'est peu. Avez-vous une meilleure méthode pour investir dans la brique?

(En réalité, l'augmentation de valeur doit être calculée sur la valeur d'achat, et non sur le coût d'achat - 110.000 d'augmentation de prix sur 320.000€ = 11.4%/an d'augmentation....)

(En réalité, le rapport sur la plus value doit être calculée sur la somme mise en jeu. J'ai emprunté 200.000€ et "mis sur la table" 170.000€. Soit 60.000 de bénéf sur 170.000€ d'investissement = 11.7%/an de rendement... hors loyers)

En fait, ne faites pas confiance à une banque pour vous dire comment investir. Ils n'y connaissent rien (avec tout le respect que j'ai pour mon excellent banquier de la même couleur que l'avis ci dessous...)


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PIM
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Re : Evolution des prix

Irréductible brique belge ?
Charlotte Mikolajczak

Mis en ligne le 18/05/2012 (La Libre)

"Cette étonnante solidité - ne gageons pas qu’elle est irréductible - s’explique malaisément.
Mais comment se fait-il que le marché immobilier belge soit si solide ? Du moins par rapport à ses condisciples européens. En 2011, les prix des maisons et appartements y ont augmenté de 3,7 % par rapport à 2010. Ce n’est pas une croissance terrible (proche de l’inflation) et elle est moins soutenue qu’auparavant (+ 5,8 % en 2010), mais c’est une croissance quand même. Malgré la crise de 2008-2009, les prix de la brique belge sont 5 % plus élevés qu’en 2007. Ailleurs, ils sont, si pas en recul (- 10 % aux Pays-Bas, - 25 % en Espagne, - 45 % en Irlande), à peine identiques (France, Allemagne).

C’est d’ailleurs une des grandes différences entre la crise de l’immobilier des années 2008-2009 et celle de 2011. "Durant la première phase, le ralentissement a surtout été marqué en Espagne et en Irlande, indique Julien Manceaux, senior Economist chez ING. Durant la seconde phase, plus aucun pays d’Europe n’y échappe, sauf la Belgique, qui prend des allures de dernier village gaulois."

Cette étonnante solidité - ne gageons pas qu’elle est irréductible - s’explique malaisément. Parce que le Belge a une lourde brique dans le ventre et met la propriété aux faîtes de ses rêves ? Sans doute. Parce que le marché y est moins spéculatif ? Peut-être. Parce que les prix ne sont pas très élevés, du moins comparativement à d’autres pays ? C’est une explication aussi. Parce que les émois sur les marchés financiers furent tels (au mois d’août notamment) que pas mal d’investisseurs se sont rabattus sur la brique ? "Certainement, répond Julien Manceaux . Ce sont d’ailleurs eux qui ont soutenu l’activité en 2011 - plus de 127 000 transactions en 2011, soit 5 % de plus qu’avant la crise -, surtout à partir du troisième trimestre." Car pour les autres, ceux qui achètent à crédit pour occuper leur logement, les choses restent compliquées : l’indice d’accessibilité d’ING (*) n’est pas au plus bas (comme en 1981 ou en 2009), mais il est très très bas.

Toutefois, pour l’économiste d’ING, si le marché belge tient bon, c’est avant tout parce que les Belges ont de l’épargne à revendre. Un "coussin" énorme, bien plus remplumé que celui de ses voisins, Néerlandais exceptés. Et cette épargne, ils peuvent la placer dans la brique. En moyenne - la précision est importante -, un acquéreur n’emprunte que 60 % du prix du bien; 40 % sont acquittés grâce des apports personnels ! Il y a une dizaine d’années de cela, lesdits apports ne représentaient que quelque 20 % seulement du prix. "Plus de 10 % des transactions de l’année dernière se sont faites sans recourir à l’emprunt" , ajoute Julien Manceau.

Mais ces apports devraient aller en s’amenuisant. Notamment parce que ceux qui sont à la source - parents, grands-parents - non seulement vivent plus longtemps, mais dépensent de plus en plus. Ce qui veut dire moins de donation et des successions allégées.

Et c’est précisément cet appauvrissement des apports personnels qui, d’après ING, aura un impact, dans les prochaines années, sur le marché. Surtout si, dans le même temps, les taux d’intérêts hypothécaires augmentent. Car les Belges semblent être arrivés à un plafond en termes de mensualité. Ils ne pourront rembourser plus. Si les taux augmentent, ils seront contraints à emprunter moins.

Ce qui pourrait se traduire par une baisse des prix. Surtout dans le haut de gamme. Car on peut supposer que les amateurs, tout à coup moins nantis, se rabattront sur des biens plus petits ou en moins bon état.

Pour 2012, Julien Manceaux table sur une augmentation des prix de 1,5 % seulement. Pour 2013, il évoque "un rattrapage" , avec le retour sur le marché des acheteurs traditionnels, c’est-à-dire des acheteurs occupants. Pour 2014, 2015 et 2016, il est très dubitatif.

Surtout si la fiscalité vient mettre son nez dans l’immobilier (voir ci-contre). Un "gros danger" , indique-t-il. Surtout, aussi, si le marché de la construction, bien mal en point, ne se relève pas plus vite. "Cette crise de la construction pourrait avoir des conséquences importantes, explique l’économiste. Jusqu’à présent l’offre s’est assez bien adaptée à la demande. Mais en sera-t-il de même demain ?" On n’en est pas encore à un niveau de pénurie, mais elle guette. "En 2011, l’activité dans la construction s’est encore contractée (- 3,4 %), après une année 2009 catastrophique (- 9,1 %) et une année 2010 faiblarde (+ 1,7 %). Sur la période 2005-2008, la Belgique a produit en moyenne chaque année 54 000 logements neufs. Mais quelque 44 000 seulement en 2009, 46 000 en 2010, 36 000 en 2011. Et tout porte à croire qu’il n’y en aura que 34 000 cette année. Or, la demande, elle, tourne autour de 48 000 logements. Si pénurie de logement il y a, les prix de ceux qui existent augmenteront d’ici cinq à six ans. " Aïe, aïe, aïe.

(*) Cet indice se compose de quatre facteurs : les taux d’intérêt, la durée des prêts, les prix immobiliers et les revenus des particuliers."

(fin de citation)


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Re : Evolution des prix

J'ai revé ou dans le trends immo, l'echo, et d'autres publications on était un peu plus tempéré sur l'évolution future des prix....  notamment une phrase du genre ...les candidats acheteurs sont un peu refroidis car ils n'ont plus la certitude de revendre avec une plus value ....

une affaire à suivre donc. smile.

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PIM
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Re : Evolution des prix

Histoire d'alimenter le café du commerce, voici une nouvelle "étude"...

Trends Le Vif :

L’immobilier belge pas tant surestimé

Le prix des propriétés résidentielles belges n'est pas tant surestimé par rapport au reste de l'Europe.

Avec un prix moyen global pour les logements neufs à 2.000 euros/m2, la Belgique se situe en réalité juste dans le groupe intermédiaire de l'Europe occidentale, et reste concrètement moins chère que l'Italie, le Royaume-Uni ou la France, d'après les principales conclusions de la première édition de l'Indice de la Propriété Deloitte.

L'étude analyse les facteurs qui influencent le développement des marchés résidentiels et compare les prix de l'immobilier résidentiel dans certains pays d'Europe occidentale et d'Europe centrale, ainsi que dans les villes.

Concernant la Belgique, l'indice montre une croissance de 3% en 2011, en ligne avec l'inflation du coût de la vie. Plus important, l'intensité avec laquelle s'est développé le logement belge a sensiblement augmenté entre 2008 et 2011, ce qui a amené la Belgique dans la moyenne de l'UE.

"Nos points de vue nuancés sur le marché de l'immobilier 2011 résidentiel belge sont corroborés par un ratio des coûts totaux de logement qui fait de la Belgique un marché ouest-européen dans la moyenne, et par un ratio d'accessibilité favorable (coût par rapport au salaire), couplés d'une position de milieu de gamme en termes de dette résidentielle", indique Jean-Paul Loozen, associé chez Deloitte Belgique.

Parmi les pays et les villes comparés, Paris est la capitale la plus chère d'Europe avec un prix de transaction moyen dépassant les 8.000 euros/m2. Sans surprise, les villes les moins chères se situent dans les pays d'Europe centrale et d'Europe de l'est.

Trends.be, avec Belga

(fin de citation)


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