Evolution des prix

lalibre.be: Bruxelles dope l’immobilier belge

06/02/2013

La capitale est loin de connaître la crise, d’après le rapport des notaires.

Bruxelles a fait démentir les prévisions les plus pessimistes en 2012. C’est du moins ce qui ressort du rapport annuel de la société de services internes des notaires de Bruxelles et des deux provinces de Brabant (NVN). " Chaque année, certains prévoient le pire. Or les prix continuent d’augmenter à Bruxelles. Est-ce que cela va s’arrêter un jour ? On ne sait pas le dire" , explique Gaétan Bleeckx, notaire à Saint-Gilles.

1) Toujours plus d’achats. L’augmentation des transactions a été plus forte à Bruxelles (+ 3,8 % par rapport à 2011) que dans les deux autres Régions (+ 0,8 % pour la Flandre et la Wallonie). " La courbe rentrante que nous avions pu craindre fin 2011 n’a pas du tout été confirmée par les chiffres, que du contraire" , expliquent les notaires. Ils y voient "la confirmation de la reprise" après une régression en 2008 et 2009.

2) Maisons rares et chères. Bruxelles reste de loin la région la plus chère au niveau des villas et des maisons. Les prix moyens ont augmenté de plus de 10 % passant de 364 000 euros à 404 000 euros dans la Région-Capitale. L’écart se creuse avec la Flandre (245 000 euros) et la Wallonie (171 000 euros).

3) Appartements : Bruxelles à contresens. Le constat avait inquiété le secteur : le prix moyen des appartements a chuté en Belgique (- 3 %). Il n’en est rien à Bruxelles où les chiffres continuent d’être à la hausse (+ 4,8 %). Les appartements représentent plus de deux tiers des ventes, à Bruxelles.

4) Une région qui se dualise. Les prix continuent d’augmenter à Bruxelles, au contraire des revenus de la plupart des ménages bruxellois. L’accès à la propriété se complique donc pour bon nombre d’habitants de la capitale. Ajoutons à cela, une dualisation géographique : l’écart se creuse entre un Nord-Ouest où les prix restent accessibles et un Sud-Est de plus en plus onéreux. Certaines communes, comme Ixelles, ont vu leurs chiffres exploser en 2012. La commune du sud de Bruxelles est d’ailleurs devenue la plus chère en ce qui concerne les maisons (prix médian de 545 000 euros). " Il faut prendre ces chiffres avec précaution , précisent les notaires. Mais c’est vrai que certains quartiers d’Ixelles sont très prisés par les étrangers fortunés, notamment les Français."

5) Pourquoi Bruxelles, et dans une moindre mesure la Belgique, ne connaissent pas la crise ? Plusieurs facteurs expliquent la relative stabilité du marché belge par rapport à ses voisins (cfr. notamment les fortes baisses aux Pays-Bas) depuis plusieurs années. Les notaires pointent tout d’abord l’impact des régularisations fiscales (via les DLU) qui ont rapatrié près de deux milliards d’euros en Belgique depuis 2006. D’après les notaires, une partie de ce montant a été investie dans l’immobilier. Cette hausse serait aussi favorisée par des taux " historiquement bas", la plus longue durée des crédits et l’épargne importante en Belgique. Celle-ci permettrait de faire face à des banques devenues plus strictes : la tendance est désormais d’exiger de l’acquéreur-emprunteur de disposer de 20 à 25 % de fonds propres. En plus des frais Il y a un autre facteur qui explique la poussée spécifique de Bruxelles : son "boom" démographique. Les biens deviennent plus rares (surtout les maisons) et donc plus chers.

6) Acheter maintenant ou attendre ? Les notaires ne prêchent évidemment pas contre leur paroisse. Pour eux, c’est plus que jamais le moment d’acheter. Du moins pour un premier achat. " L’attentisme n’est pas une solution car quel que soit le moment, lors de l’achat, le prix semble trop cher mais sur une période de dix à quinze ans, il y a toujours des plus-values , développe M e Bleeckx. Ceux qui rateront le train de l’achat dans les années futures risquent de rester définitivement locataires."

-

ECO dit :

" Ceux qui rateront le train de l’achat dans les années futures risquent de rester définitivement locataires.""

http://fr.wikipedia.org/wiki/H%C3%B4tel_capsule

"Dans Trends, ceci à propos du Brabant Wallon

Brabant wallon : le prix des terrains et villas en baisse

Le prix des maisons en Brabant wallon a augmenté de 4% en 2012 par rapport à 2011, et le prix moyen des appartements a augmenté de 2%. Par contre, pour la première fois depuis de nombreuses années, le prix moyen des terrains et celui des villas est en baisse."
----------------------------------------------------------------------------------------

Le brabant wallon s'en tire bien grâce a l'arriver massif de bruxellois et francophones de Flandre !

----------------------------------------------------------------------------------------

Le BW prisé par les Bruxellois (05/02/2013)

Les Francophones de Flandre débarquent dans la Jeune Province
BRABANT WALLON La Jeune Province n’est pas la seule région du pays à subir une hausse croissante de ses prix depuis quelques années : la région bruxelloise est également touchée. Si bien que les biens s’y monnaient à plus de 403.000 € pour des maisons classiques tandis qu’il faut y débourser, en moyenne, 220.000 € pour devenir propriétaire d’un appartement.

Résultat : les Bruxellois sont de plus en plus nombreux à quitter la Capitale… pour venir s’installer en Brabant wallon. “Le marché immobilier de la couronne sud de Bruxelles (NDLR : Braine-l’Alleud, La Hulpe, Lasne, Rixensart et Waterloo) est soutenu par les Bruxellois qui cherchent à acquérir une maison en ne s’écartant pas trop de Bruxelles”, confirme Bernard Laconte, notaire à Rixensart. “C’est d’autant plus vrai que les communes de la périphérie sud offrent une facilité de communication avec Bruxelles. Et cela risque encore de s’accentuer avec l’arrivée prévue du RER en Brabant wallon.”

Mais les Bruxellois ne sont pas les seuls à s’expatrier en direction de ces communes. La chambre des notaires du Brabant wallon a en effet constaté une arrivée des francophones de Flandre. “Ceux-ci ne se retrouvent plus dans la politique menée dans les communes flamandes dans lesquelles ils sont établis et viennent donc s’installer à Rixensart ou La Hulpe. Même si nous ne constatons pas un exode massif.”

-

Dans Trends, ceci à propos du Brabant Wallon

Brabant wallon : le prix des terrains et villas en baisse

Le prix des maisons en Brabant wallon a augmenté de 4% en 2012 par rapport à 2011, et le prix moyen des appartements a augmenté de 2%. Par contre, pour la première fois depuis de nombreuses années, le prix moyen des terrains et celui des villas est en baisse.

Alors qu'en 2011, les villas du Brabant wallon se vendaient en moyenne à 405.807 euros, ce prix est passé à 396.445 euros en 2012. Soit une diminution de 2,3%. Pour les terrains, le prix moyen par mètre carré, 97 euros en 2011, s'est fixé à 95 euros en 2012. Ces baisses sont les premières enregistrées depuis des années dans la Jeune Province.

Les notaires l'expliquent par l'évolution antérieure des prix, plus importante que celle des revenus des acquéreurs potentiels, mais aussi les restrictions plus sévères mises par les banques pour l'octroi des crédits hypothécaires et un certain pessimisme ambiant.

Le prix moyen des maisons en Brabant wallon, lui, n'en continue pas moins à monter : on passe de 234.245 euros en 2011 à 243.191 euros en 2012, soit plus 4%. Les appartements, eux, se sont vendus en moyenne 6,2% plus cher en 2012 par rapport à 2011: 213.936 euros l'an dernier, contre 201.498 euros l'année précédente. Ce sont les conclusions principales de l'étude du marché immobilier en Brabant wallon, présentée lundi par la chambre provinciale des notaires.

(fin de citation)

ps: le choix des titres m'épate toujours...

Les cycles immobiliers sont lent par nature.
Le meilleur moment pour 'investir' selon moi c'était le milieu des années 90.
Il y a eu de l'exagération (et il y en a toujours) , tant mieuxpour ceux qui ont fait des profits. tant pis pour ceux qui cherchent à se loger.
Ceci étant les arbres ne montent pas jusqu'au ciel :0) et la tendance semble doucement s'inverser. Le climat économique, le fait que l'on aie déja monté très fortement, l'incertitude fiscale.. devraient contribuer à enfoncer le clou.
Tout cet argent que l'on doit mettre dans l'immobilier, c'est autant d'argent qui n'est pas investi dans l'économie réelle.  Autant d'emplois en moins.
Quand on prend le supplément immob du trends (pour autant qu'on lui accorde un peu de crédit, a chacun de voir), il  y  a de plus en plus de rouge. Comment ne pas trouver malsain que le prix des maisons à doubler en qques années alors que la pression sur les salaires est toujours plus forte. Honnêtement aujourd'hui plus que jamais pour celui qui veut achter il ne faut pas hésiter à négocier ferme.

C'est expliqué ici sur leur site

Ps: pourquoi indiquer ouvertement votre adresse email ?
C'est l'idéal pour être 'spammé'....

Je ne comprends pas très bien à quoi correspond l'indice TREVI?

Indice trevi 31/12/2011: 111.02
Indice trevi 31/12/2012: 109.80

Soit environ 1,1% de baisse. Ce qui prouve que l'indice trevi (qui est un indice des prix demandes et non des prix de vente reels) n'est pas tres significatif par rapport a la baisse des prix de vente 2012 que Trevi  annonce.

Bien sur, reste le mystere des chiffres des notaires en complete opposition avec les chiffres ci-dessus.

Encore une fois, Trevi se mouille par rapport aux autres acteurs en annoncant une baisse.

Avec une inflation supérieure a 2.3% clairement la "hausse" ne suffit pas et donc les prix baissent.

Ceci dit pourquoi croire les agences de notations aujourd'hui plutot que quand elles annoncent que les prix en Belgique sont trop elevés de plus de 15%?

Trevi annonce de son coté une baisse des prix demandés de 5 à 10% ?

Dans L'Echo:

5 facteurs qui expliquent la stabilisation des prix immobiliers

"Le temps où la hausse des prix de l’immobilier semblait sans fin est révolu. Cinq facteurs déterminent cette nouvelle réalité.

La valeur des maisons a augmenté deux fois moins vite en 2012. Et du côté des appartements, les prix sont déjà en baisse. Ce sont les premières conclusions du baromètre des notaires. Et on assiste à une stabilisation du volume des transactions. "L’immobilier belge résiste donc bien en dépit de la baisse, mois après mois, d’autres indicateurs économiques", conclut la fédération des notaires.
La question est dès lors de savoir quels sont les facteurs susceptibles de soutenir le secteur en Belgique. Et les spécialistes se heurtent ici aux éléments qui expliquent la hausse exhorbitante des prix. Hausse qui ne devrait pas se répéter au cours des prochaines années.

1. La crise économique et financière

En caricaturant, on pourrait avancer que l’évolution des prix des maisons, entre 1975 et 2012, a été déterminée par quatre paramètres: le revenu disponible des ménages, le niveau d’emploi, les taux hypothécaires et le nombre de ménages. "Les deux premiers paramètres évoluent évidemment de manière négative en 2012 et 2013", reconnaît Johan Van Gompel, économiste en chef de KBC. "Il est même étonnant que le marché immobilier ait résisté aussi longtemps pendant la crise économique et financière qui nous a déjà touchés en 2008. Nous partons de l’hypothèse qu’une correction est intervenue dans la seconde moitié de 2012."
Van Gompel s’attend à ce que cette correction se poursuive en 2013, avec une baisse des prix de 6%  pour les appartements et de 7% pour les maisons. La plupart des spécialistes s'attendent à une correction plus progressive. Environ la moitié table, pour les cinq prochaines années, sur une hausse nominale moyenne limitée de 0 à 1% par an. Seule une minorité d’experts pense que durant cette période, la hausse des prix de l’immobilier pourra encore suivre l’inflation.

2. Les incertitudes fiscales

Les dernières mesures d’économie décrétées par le gouvernement ont eu peu d’impact direct sur l’immobilier résidentiel (sauf pour ceux qui ont placé leur immeuble dans une société). Mais il est évident que le gouvernement repartira à la pêche aux revenus supplémentaires dans les années à venir. "Je crains que le gouvernement finisse par tailler dans le statut fiscal des emprunts hypothécaires", avertit ainsi Frank Maet de la Banque Belfius.
Le transfert de la déduction des emprunts hypothécaires du fédéral vers les Régions doit encore se concrétiser d’ici 2014. Or, c’est précisément la longue période d’incertitude relative à la nouvelle fiscalité immobilière qui a aggravé la situation aux Pays-Bas. Chez nous, la question qui se pose est la suivante: les Régions auront-elles autant de moyens à y consacrer?
"À partir de 2014, la régionalisation du bonus logement et la réforme risquent de vraiment peser sur le marché. Je pars de l’hypothèse que les gens vont l’anticiper. Cela aura donc un impact positif sur le nombre de transactions en 2013, mais un impact négatif en 2014", prévoit Luc Machon, courtier en immobilier et président de l’Institut professionnel des agents immobiliers.

3. Les taux et les banques

La faiblesse des taux a été le principal soutien du marché immobilier en 2012. "Mais les banques ont dans le même temps fortement resserré leurs conditions d’octroi de crédits hypothécaires", observe Iain Cook, du réseau d’agences ERA. Le notaire Bart van Opstal constate lui aussi que de plus en plus de transactions échouent au stade de la remise du dossier à la banque.
Les taux hypothécaires sont restés très bas en 2012: 3,7 à 3,9% pour un taux fixe à 10 ans. "Ils ont cependant reflué moins vite que les taux à long terme", précise Bart Van Craeynest, économiste en chef chez Petercam. Encouragées par la Banque nationale (BNB) et les nouvelles règles internationales (Bâle III, qui seront sans doute reportées....), les banques profitent de ce déclin des taux pour augmenter leurs marges et imposer des conditions plus strictes. Cette politique plus sévère, en vigueur depuis l’été, est aujourd’hui confirmée noir sur blanc par le "lending survey" de la BNB. Ne sous-estimez pas l’impact de ce resserrement des conditions de crédit. Celui qui veut acheter une maison doit prévoir un apport personnel important. "Jadis, vous pouviez emprunter 100%, voire 110% de votre prix d’achat. Aujourd’hui, dans la plupart des cas, c’est 80% au maximum, voire moins. Pour une habitation moyenne, cela signifie donc que vous devez pouvoir mettre 100.000 euros sur la table. Et ce, au moment précis où la capacité des gens à épargner est moindre", analyse Philippe Janssens du bureaux d’études Stadim.

Personne ne s’attend à ce que les taux hypothécaires remontent fortement en 2013. La plupart des spécialistes tablent sur un statu quo. L’inflation sur base annuelle pourrait reculer de 2,9% à 1,6%. La question est surtout de savoir ce qu’il adviendra des taux réels (taux nominal moins l’inflation). L’an dernier, ils étaient proches de 0%. "Les prix de l’immobilier baissent surtout lorsque les taux réels se mettent soudain à grimper de manière spectaculaire. À ce moment, les autres classes d’actifs deviennent aussi intéressantes. Mais aussi longtemps que ce taux reste bas, les investisseurs sont attirés par l’immobilier", précise Pol Tansens de BNP Paribas Wealth Management.

4. Erreurs et opportunités

L’ensemble du marché immobier ne sera pas intéressant dans les années à venir. "Il devient plus difficile d’éponger des décisions d’achat erronées en laissant simplement passer quelques années", avertit Stefaan Gielens, le CEO de la Sicafi résidentielle Aedifica. "Le potentiel de plus-value s’amenuise d’année en année. Il est en outre surtout présent dans les grandes villes", ajoute son collègue Xavier Mertens de Home Invest Belgium. Heureusement, la demande reste soutenue dans certains segments. "C’est certainement le cas pour les petits appartements neufs, à une ou deux chambres. Leur attrait s’explique par l’accroissement de la population, le vieillissement mais aussi par la multiplication des plus petits ménages", précise Julie Loeckx, manager opérationnel chez l’agent immobilier Certes. Jusqu’à 700 euros par mois, les appartements restent louables. Et comme les banques exigent un apport personnel plus important de la part des candidats acquéreurs, les jeunes ménages restent plus longtemps sur le marché locatif. C’est évidemment négatif pour le marché des petites et moyennes habitations car les jeunes ménages continuent à postposer l’achat d’une maison.

Le Belge doit en outre arrêter de croire que le prix des terrains à bâtir ne peut que monter compte tenu de leur rareté croissante. "La hausse du coût de la construction et la stagnation du budget disponible font qu’à un moment donné, le prix des terrains à bâtir ne peut plus monter", analyse Luc Vastmans, l’économiste du logement de la KU Leuven, qui s’attend à une baisse des prix.

5. Sous-évaluation limitée

L’élément encourageant, c’est que personne ne pronostique un véritable dérapage du marché immobilier en Belgique. La surévaluation dont l’hebdomadaire britannique The Economist faisait état ("jusqu’à 60% trop cher") il y a quelques mois, tous les experts la jettent au panier. La plupart spécialistes estiment pouvoir "vivre" avec les 15% de surévaluation que Luc Coene, le gouverneur de la Banque nationale, prévoit. Quant à savoir si et comment cette surévaluation va disparaître, les avis sont partagés. La plupart tablent sur le fait que l’inflation fera son œuvre, en toute quiétude. "Il est important que les gens comprennent que les prix de l’immobilier ne peuvent pas toujours monter", avertit Ivan Van de Cloot, économiste en chef de l’institut de recherche Itinera Institute."

(fin de citation)