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Avec une inflation supérieure a 2.3% clairement la "hausse" ne suffit pas et donc les prix baissent.
Ceci dit pourquoi croire les agences de notations aujourd'hui plutot que quand elles annoncent que les prix en Belgique sont trop elevés de plus de 15%?
Trevi annonce de son coté une baisse des prix demandés de 5 à 10% ?
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Notamment (Belga....) dans La Libre
S&P exclut un effondrement de l'immobilier belge
La croissance des prix belges devrait ralentir à 1% en 2013
Selon un rapport de Standard&Poor's, les prix de l'immobilier résidentiel vont poursuivre leur baisse cette année dans la plupart des pays européens, en raison de la faiblesse de l'activité économique, sauf en Belgique, rapporte vendredi L'Echo. Parmi les pays analysés, la Belgique est le seul pays qui a échappé à un recul des prix de l'immobilier depuis 2009.
"Le marché immobilier belge devrait se refroidir à court terme, en raison des perspectives économiques incertaines. Mais nous attendons un rebond dès 2014, parce que les prix de l'immobilier et la dette des ménages restent modérés, en comparaison avec les autres pays, et que la demande pour l'immobilier est élevée", estime l'agence de notation.
La dette des ménages belges atteint 54,7% du PIB, contre une moyenne de 65,3% dans la zone euro.
D'autres facteurs limitent les risques d'effondrement du marché de l'immobilier belge dans les prochains trimestres. Les taux hypothécaires restent historiquement faibles - le taux moyen octroyé aux nouveaux prêts hypothécaires atteignait 3,47% en octobre dernier.
"A plus long terme l'offre immobilière limitée en comparaison à la demande, devrait continuer à soutenir le marché", précise encore S&P.
La croissance des prix belges devrait ralentir à 1% en 2013, après une hausse de 1,8% en 2012, avant de se reprendre à +1,6% en 2014, selon les estimations de l'agence.
(fin de citation)
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5 facteurs qui expliquent la stabilisation des prix immobiliers
"Le temps où la hausse des prix de l’immobilier semblait sans fin est révolu. Cinq facteurs déterminent cette nouvelle réalité.
La valeur des maisons a augmenté deux fois moins vite en 2012. Et du côté des appartements, les prix sont déjà en baisse. Ce sont les premières conclusions du baromètre des notaires. Et on assiste à une stabilisation du volume des transactions. "L’immobilier belge résiste donc bien en dépit de la baisse, mois après mois, d’autres indicateurs économiques", conclut la fédération des notaires.
La question est dès lors de savoir quels sont les facteurs susceptibles de soutenir le secteur en Belgique. Et les spécialistes se heurtent ici aux éléments qui expliquent la hausse exhorbitante des prix. Hausse qui ne devrait pas se répéter au cours des prochaines années.
1. La crise économique et financière
En caricaturant, on pourrait avancer que l’évolution des prix des maisons, entre 1975 et 2012, a été déterminée par quatre paramètres: le revenu disponible des ménages, le niveau d’emploi, les taux hypothécaires et le nombre de ménages. "Les deux premiers paramètres évoluent évidemment de manière négative en 2012 et 2013", reconnaît Johan Van Gompel, économiste en chef de KBC. "Il est même étonnant que le marché immobilier ait résisté aussi longtemps pendant la crise économique et financière qui nous a déjà touchés en 2008. Nous partons de l’hypothèse qu’une correction est intervenue dans la seconde moitié de 2012."
Van Gompel s’attend à ce que cette correction se poursuive en 2013, avec une baisse des prix de 6% pour les appartements et de 7% pour les maisons. La plupart des spécialistes s'attendent à une correction plus progressive. Environ la moitié table, pour les cinq prochaines années, sur une hausse nominale moyenne limitée de 0 à 1% par an. Seule une minorité d’experts pense que durant cette période, la hausse des prix de l’immobilier pourra encore suivre l’inflation.
2. Les incertitudes fiscales
Les dernières mesures d’économie décrétées par le gouvernement ont eu peu d’impact direct sur l’immobilier résidentiel (sauf pour ceux qui ont placé leur immeuble dans une société). Mais il est évident que le gouvernement repartira à la pêche aux revenus supplémentaires dans les années à venir. "Je crains que le gouvernement finisse par tailler dans le statut fiscal des emprunts hypothécaires", avertit ainsi Frank Maet de la Banque Belfius.
Le transfert de la déduction des emprunts hypothécaires du fédéral vers les Régions doit encore se concrétiser d’ici 2014. Or, c’est précisément la longue période d’incertitude relative à la nouvelle fiscalité immobilière qui a aggravé la situation aux Pays-Bas. Chez nous, la question qui se pose est la suivante: les Régions auront-elles autant de moyens à y consacrer?
"À partir de 2014, la régionalisation du bonus logement et la réforme risquent de vraiment peser sur le marché. Je pars de l’hypothèse que les gens vont l’anticiper. Cela aura donc un impact positif sur le nombre de transactions en 2013, mais un impact négatif en 2014", prévoit Luc Machon, courtier en immobilier et président de l’Institut professionnel des agents immobiliers.
3. Les taux et les banques
La faiblesse des taux a été le principal soutien du marché immobilier en 2012. "Mais les banques ont dans le même temps fortement resserré leurs conditions d’octroi de crédits hypothécaires", observe Iain Cook, du réseau d’agences ERA. Le notaire Bart van Opstal constate lui aussi que de plus en plus de transactions échouent au stade de la remise du dossier à la banque.
Les taux hypothécaires sont restés très bas en 2012: 3,7 à 3,9% pour un taux fixe à 10 ans. "Ils ont cependant reflué moins vite que les taux à long terme", précise Bart Van Craeynest, économiste en chef chez Petercam. Encouragées par la Banque nationale (BNB) et les nouvelles règles internationales (Bâle III, qui seront sans doute reportées....), les banques profitent de ce déclin des taux pour augmenter leurs marges et imposer des conditions plus strictes. Cette politique plus sévère, en vigueur depuis l’été, est aujourd’hui confirmée noir sur blanc par le "lending survey" de la BNB. Ne sous-estimez pas l’impact de ce resserrement des conditions de crédit. Celui qui veut acheter une maison doit prévoir un apport personnel important. "Jadis, vous pouviez emprunter 100%, voire 110% de votre prix d’achat. Aujourd’hui, dans la plupart des cas, c’est 80% au maximum, voire moins. Pour une habitation moyenne, cela signifie donc que vous devez pouvoir mettre 100.000 euros sur la table. Et ce, au moment précis où la capacité des gens à épargner est moindre", analyse Philippe Janssens du bureaux d’études Stadim.
Personne ne s’attend à ce que les taux hypothécaires remontent fortement en 2013. La plupart des spécialistes tablent sur un statu quo. L’inflation sur base annuelle pourrait reculer de 2,9% à 1,6%. La question est surtout de savoir ce qu’il adviendra des taux réels (taux nominal moins l’inflation). L’an dernier, ils étaient proches de 0%. "Les prix de l’immobilier baissent surtout lorsque les taux réels se mettent soudain à grimper de manière spectaculaire. À ce moment, les autres classes d’actifs deviennent aussi intéressantes. Mais aussi longtemps que ce taux reste bas, les investisseurs sont attirés par l’immobilier", précise Pol Tansens de BNP Paribas Wealth Management.
4. Erreurs et opportunités
L’ensemble du marché immobier ne sera pas intéressant dans les années à venir. "Il devient plus difficile d’éponger des décisions d’achat erronées en laissant simplement passer quelques années", avertit Stefaan Gielens, le CEO de la Sicafi résidentielle Aedifica. "Le potentiel de plus-value s’amenuise d’année en année. Il est en outre surtout présent dans les grandes villes", ajoute son collègue Xavier Mertens de Home Invest Belgium. Heureusement, la demande reste soutenue dans certains segments. "C’est certainement le cas pour les petits appartements neufs, à une ou deux chambres. Leur attrait s’explique par l’accroissement de la population, le vieillissement mais aussi par la multiplication des plus petits ménages", précise Julie Loeckx, manager opérationnel chez l’agent immobilier Certes. Jusqu’à 700 euros par mois, les appartements restent louables. Et comme les banques exigent un apport personnel plus important de la part des candidats acquéreurs, les jeunes ménages restent plus longtemps sur le marché locatif. C’est évidemment négatif pour le marché des petites et moyennes habitations car les jeunes ménages continuent à postposer l’achat d’une maison.
Le Belge doit en outre arrêter de croire que le prix des terrains à bâtir ne peut que monter compte tenu de leur rareté croissante. "La hausse du coût de la construction et la stagnation du budget disponible font qu’à un moment donné, le prix des terrains à bâtir ne peut plus monter", analyse Luc Vastmans, l’économiste du logement de la KU Leuven, qui s’attend à une baisse des prix.
5. Sous-évaluation limitée
L’élément encourageant, c’est que personne ne pronostique un véritable dérapage du marché immobilier en Belgique. La surévaluation dont l’hebdomadaire britannique The Economist faisait état ("jusqu’à 60% trop cher") il y a quelques mois, tous les experts la jettent au panier. La plupart spécialistes estiment pouvoir "vivre" avec les 15% de surévaluation que Luc Coene, le gouverneur de la Banque nationale, prévoit. Quant à savoir si et comment cette surévaluation va disparaître, les avis sont partagés. La plupart tablent sur le fait que l’inflation fera son œuvre, en toute quiétude. "Il est important que les gens comprennent que les prix de l’immobilier ne peuvent pas toujours monter", avertit Ivan Van de Cloot, économiste en chef de l’institut de recherche Itinera Institute."
(fin de citation)
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Oui bien sur!
De nombreuses études ont démontré qu'il n'y a plus que 8% d'actionnaires individuels sur les marchés boursiers.
Mais ceux qui y sont encore actifs, sont de vrais investisseurs purs et durs, et en tant que tels, ont en général 5% de leur avoirs totaux en immobilier (souvent briques et non papier pour assurer la diversification).
Suivant la taille de ces portefeuilles privés, les 5% d'immobilier "brique" peuvent représenter de nombreux immeubles...
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Probablement des anciens "actionnaires" qui sont dégoûtés de la bourse qui ne rapporte plus rien depuis plus de 10 ans.
Beaucoup d'investisseurs ont revendu la totalité de leurs portefeuilles pour le placer dans l'immobilier.
Il reste pourtant fort souvent intéressant fiscalement d'acheter la brique en contractant un emprunt (au moins partiel) en conservant un portefeuille d'actions qui est une garantie pour la banque.
Je ne pense en outre pas que beaucoup d'investisseurs en bourse aient "tout" vendu pour placer en immobilier ou sur des comptes d'épargne à rendement quasi-négatif.
Investir, c'est diversifier. Et les actions sont une alternative intéressante, parmi d'autres, dont l'immobilier en bonne position.
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Pour le calcul de m², une petite évolution Mon lien
mais qui tarde à être acceptée par certaines professions !
D'ailleurs votre lien me fait penser que ca serait un bon sujet de loi pour l'EU. Le metre carres europeen.
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Probablement des anciens "actionnaires" qui sont dégoûtés de la bourse qui ne rapporte plus rien depuis plus de 10 ans.
Ca tiendrait debout si le volume en transaction avait augmente d'environ 20%.
(Sans rapport avec le sujet, mais les bourses ont fait 15% a 20% en 2012).
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Probablement des anciens "actionnaires" qui sont dégoûtés de la bourse qui ne rapporte plus rien depuis plus de 10 ans.
Beaucoup d'investisseurs ont revendu la totalité de leurs portefeuilles pour le placer dans l'immobilier.
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Et, dans le même temps:
Un cinquième de crédits hypothécaires en moins en 2012
(fin de citation)
20% des gens achetent cash !?
C'est la seule explication si l'activité se maintient, ce qui est plutot bien pour les agences..
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Un cinquième de crédits hypothécaires en moins en 2012
On a un peu de mal a reconcilier ces chiffres avec ceux des notaires... ou l'article recent dans la libre.
A quand un marche immobilier plus transparent? Une reglementation du metre-carre serait un bon debut. Deja ca permettrait a nos amis notaires de publier des chiffres au metre-carre, et aux acheteurs de comparer les prix de facon equitable.
Combien d'annonces ont le CPEB? La plupart du temps il reste 'en attente' des mois.
Mais le penchant national pour les "petites magouilles immobilieres entre amis" et la crainte de voir la bulle se degonfler fait que le gouvernement laisse courir.
Reste a voir ce que l'indice Trevi va nous sortir... sachant qu'ils ont quand meme annonce une baisse ce qui est pas mal pour un agent immobilier:
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Et, dans le même temps:
Un cinquième de crédits hypothécaires en moins en 2012
"Sur l'ensemble de l'année 2012, la BNB a enregistré 321.261 nouveaux contrats pour un crédit hypothécaire. En 2011, 402.271 nouveaux contrats avaient été enregistrés.
Le nombre de crédits à la consommation a aussi fortement reculé: -13,1% pour les prêts à tempérament (480.424) et -25,3% pour les ventes à tempérament (100.444).
Les défauts de paiement ont augmenté l'année dernière. A la fin décembre, la centrale a constaté 330.129 emprunteurs ayant au moins un arriéré de crédit (+3,5% sur un an).
Le nombre de nouveaux contrats défaillants a augmenté de 31,1% à 154.926 et la plus forte hausse a été remarquée dans les nouvelles ouvertures de crédit (+69,7%).
Le montant total des contrats défaillants a augmenté de 6,8% entre 2011 et 2011 à 2,72 milliards d'euros soit 5.640 euros en moyenne par contrat. "
(fin de citation)
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Franchement je me demande ou se trouve la vérité lorsque l'on sait que parfois les notaires n'incluent pas certains biens dans les stats qu'ils considèrent non représentatifs...
Vraiment bizarre.
Je dis ce que j'ai déjà dit plein de fois..... il y a un déficit de biens et une offre insuffisante pour le moment.
Reste plus qu'a attendre les stats du SPF et de voir ce que le premier trimestre 2013 va donner :0)
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"Les transactions immobilières ont progressé en 2012
Le marché résidentiel belge se porte bien, révèle le Baromètre trimestriel des notaires rendu public ce mercredi. Le nombre de transactions immobilières en 2012 a augmenté de 1,1% par rapport à 2011. L’indice d’activité pour l’année écoulée s’établit ainsi à 102,6 (contre 101,5 en 2011). Cette augmentation d’activité est commune aux trois Régions, mais est toutefois plus marquée à Bruxelles (3,8% contre 0,8% en Wallonie et en Flandre).
L’indice d’évolution moyen progresse de manière constante depuis 2009. L’immobilier belge résiste durablement alors que les autres indicateurs économiques, comme la confiance des consommateurs, tendent à se dégrader chaque mois. Les taux d’intérêt hypothécaire, au plus bas, contribuent au maintien du marché immobilier, et cela malgré des conditions d’octroi de crédit plus sévères.
En 2012, le prix des maisons d’habitation affichait une hausse de 5,8%. Ainsi, une maison en Belgique a coûté en moyenne 226.814 euros. De fortes disparités sont à noter entre les différentes régions du Royaume. Le prix moyen d’une maison ayant fait l’objet d’une transaction l’année dernière était de 403.920 euros à Bruxelles (+10,7%), 171.066 euros en Wallonie (+3,6%) et 244.695 euros en Flandre (+6,7%).
Les prix des appartements, quant à eux, ont progressé de manière plus modeste. En 2012, un appartement se négociait en moyenne à 219.302 euros à Bruxelles (+4,4%) et 152.951 euros en Wallonie (+1,3%). En Flandre, par contre, les prix sont en recul! Le prix de vente moyen s’est établi 203.168 euros, soit une baisse de 2,5% par rapport à 2011."
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Des maisons a 80 000 euros il y en a pléthore sur la region de charleroi.
En apportant les frais de notaire , le remboursement est de 480 à 600 euros par mois.... pourquoi payer un loyer du meme montant ?
La plupart des gens qui travaillent, même au minimum devraient pouvoir savoir se payer ca.... sauf circonstances de la vie bien sur.
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A Gerpinnes et à Montigny-Le-Tilleul, il y a encore moyen de trouver des locataires qui veulent bien payer pour du beau, en parfait état d'entretien, et de rénovation.
Mais même dans le haut de gamme, il a aussi des problèmes, même avec des diplomates qui gagnent plus de 6000€ net le mois...
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Bonjour à tous,
Petite contribution...
Les années passent, et votre site étant toujours aussi dense et plein d'informations, c'est donc toujours un plaisir de vous lire quand je peux (j'aime bcp le nouveau sujet 'statistiques' !!), ... tout en avancant dans mes petits projets, toujours à Charleroi...
Je viens de participer à trois ventes de maisons aux alentours de 80.000 euros. Trois échecs. C'étaient des petits coups de coeur, mais pas que pour moi apparemment.
Dans les trois cas, les prix réels ont été supérieurs aux prix affichés (notaires et agences), ces prix étant eux-mêmes en hausse de 20% par rapport aux prix réels que je connaissais de 2004 et 2006 et 2008 pour des biens équivalents.
Après deux offres au bluff , pour d'autres immeubles (qui n'auront bluffé personne!!!) , j'ai fait des offres plus courtes que ce que souhaitaient les agences, et malgré tout il y a eu surenchères à chaque fois dans le délai réduit. J'ai demandé à recevoir les scans des offres, et je les aies reçues à chaque fois.
Alors que faire ??
la nuit me semble longue ce soir, et j'ai besoin de vous pour deux petits conseils :
- vaut-il malgré tout mieux continuer à entrer en compétition pour des biens qui nous plaisent vraiment, sous peine de devoir y mettre le prix et de voir notre rapport diminuer (qui paye encore dans la région, au fond , pour du beau??) , ou plutôt sacrifier sur la qualité, sachant que de toute façon, la demande est telle sur la région que malgré tout le rapport restera bon. C'est agaçant quand même.
- ne devrais-je pas regarder plutôt les petits immeubles de rapport (ou maisons de maître divisées en deux ou trois appartements... Y aurait - il moins de candidats si le prix monte ? Quelqu'un connaîtrait ce marché à Charleroi?
Tiens, j'ai vu qu'à Louvain La Neuve, cette fois ci, il n'y a presque plus rien à vendre, et c'est 4000 euros du mètre carré !!!
Nous sommes maintenant en 2013, et la mer continue à monter , ..... Bonne Année à tous !!
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..les villas de luxe......ca veut dire le segment au dessus de 1M€?
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Sous le titre "Di Rupo enfonce le segment des villas de luxe", cet article de l'Echo met le doigt sur l'incidence de la nouvelle taxation sur les 'avantages en nature' pour les dirigeants de société, lorsque l'immeuble est 'en société"...
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La brique n'est pas à l'abri d'une tuile
Charlotte Mikolajczak
Mis en ligne le 18/12/2012
Pour 2014-2016, il faut s’attendre à des pertes sèches : -15 % sur les prix en trois ans.
L’année 2012 ne s’est pas encore terminée que chacun y va déjà de son bilan immobilier. Julien Manceaux, senior economist chez ING Belgium, est un de ceux à avoir fait l’exercice : en se basant sur les transactions du 1er semestre et en extrapolant celles qui ont été signées depuis le mois de juillet et jusqu’au 31 décembre. Qu’en ressort-il en termes de transactions et de prix ?
1. Une activité en berne. Sur les six premiers mois de l’année, l’activité sur le marché a baissé de 4 % par rapport au 1er semestre 2011. Et même de 7,5 % sur les maisons d’habitation ! Un ralentissement "net, sans être dramatique" , estime Julien Manceaux. Même si le nombre de transactions effectuées au cours de ce 1er semestre n’a jamais été aussi faible depuis 2004, "exception faite du 1er semestre 2009" . Ce qui ne veut pas dire que 2012 en sortira indemne. Car voilà, la baisse s’est accentuée au cours du 3e trimestre. "Ce qui laisse penser que l’année 2012 ne devrait totaliser qu’entre 115 000 et 120 000 transactions, soit 8 % de moins qu’en 2011." 2010 fut une année de rattrapage, après les reculs de 2009. 2011 s’est rachetée grâce au sauve-qui-peut des petits investisseurs fuyant les aléas de la Bourse pour se réfugier dans la brique. 2012 a surtout pâti du manque de confiance des consommateurs. "Les investisseurs n’ont pourtant pas déserté le marché immobilier", ajoute l’expert. Pour preuves ? " Un : l’importance des apports d’épargne : près de 40 % de la valeur totale des transactions. Deux : le fait que la baisse de 4 % enregistrée au 1er semestre est due à la baisse de 7,5 % des transactions sur les maisons alors que les appartements, généralement privilégiés par les investisseurs, ont continué de bien se porter (+3,6 % de transactions par rapport au 1er semestre 2011)."
2. Le marché des appartements s’en sort. Le début de l’année n’a pas été folichon pour les valeurs des appartements. Surtout en Région flamande, où la croissance trimestrielle a été négative tant au 1 er qu’au 2 e trimestre. En Région wallonne, le second trimestre a vu un rebond des prix (+0,6 %). A Bruxelles, les hausses trimestrielles sont restées très élevées (+2,0 % au 1 er trimestre, +1,3 % au 2 e ). Le second semestre parviendra toutefois à récupérer les choses. ING s’attend à ce qu’au 31 décembre, l’année sur le marché des appartements se clôture en Wallonie et à Bruxelles par une accélération de la croissance des prix annuelle (de respectivement +3,7 % en 2011 à +4,5 % en 2012 et de +2,8 % à +4 %). En Flandre, la croissance de 2012 devrait être, si pas équivalente à celle de 2011 (+3,0 %), légèrement inférieure. Toujours est-il que "ce marché continue d’avoir la faveur des investisseurs" .
3. Le marché des maisons stagne. Et ce, depuis le 4e trimestre 2011. Mais à nouveau, les trois Régions n’ont pas réagi de la même manière. Au cours du 1er semestre, les prix des maisons ont progressé en Région flamande, ont baissé dans les deux autres Régions, mais plus en Wallonie qu’à Bruxelles. Ce mauvais départ ne sera sans doute pas rattrapé au second semestre. Et l’année, d’après les prédictions d’ING, se clôturera sur une hausse des prix des maisons entre 3,5 % et 4 %. En Wallonie, "même si la tendance se redressait quelque peu, il serait difficile d’atteindre 1,0 % de croissance cette année (contre 2,8 % en 2011)" . "A Bruxelles, à supposer une stabilisation de la tendance actuelle, la croissance du prix des maisons devrait atteindre entre 1,2 % et 2,0 % en 2012", poursuit Julien Manceaux. La baisse des taux d’intérêt au second semestre de cette année aura donc été trop faible "pour compenser la forte baisse de la confiance des ménages pour qui la crise s’est intensifiée au début du 4e trimestre" .
4. Sur le front des villas, rien ne va plus. Cela ne veut pas dire que les quatre façades et autres bungalows n’ont plus la cote, mais que les amateurs de ce genre de produits se tâtent. Le recul du nombre de transactions (-6 %) a fait plier les prix (tantôt en deçà de 0 %, tantôt légèrement au-dessus selon les Régions). "C’est le secteur qui a le moins bien récupéré sa valeur d’avant-crise : le niveau des prix dans ce secteur n’est aujourd’hui supérieur que de 2 % à sa valeur du pic d’avant-crise (3e trimestre 2008) alors que les appartements et les maisons ont vu leur prix augmenter de respectivement 15,5 % et 8,5 %" , commente Julien Manceaux.
5. Perspectives. ING est plus positif que ne le sont d’autres experts. KBC prédit, par exemple, une baisse des prix pour l’ensemble de l’année, alors qu’ING juge que la croissance devrait avoisiner 2 %. "Un taux très en deçà de l’inflation (prévue à 2,8 %)." L’an dernier, la croissance de prix était égale à l’inflation. Pour l’avenir, ING indique que "certains éléments portent à croire que la seconde partie de 2013 pourrait s’avérer meilleure, ce qui permettrait aux prix de croître entre 2 % et 4 % l’an prochain" . Alors que KBC y voit une baisse de 3 %. Par contre, pour ce qui est des perspectives à l’horizon 2014-2016, Julien Manceaux est bien morose. Et de revenir avec un risque de chute des prix de 15 % sur trois ans (voir ci-contre). Le marché immobilier belge, dont la stabilité semblait être à toute épreuve, pourrait, comme l’espagnol, l’irlandais, le néerlandais, s’écraser
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Bonjour,
Pensez-vous que le boom immobilier que l'on connaît en ce moment durera très longtemps ?
Est-ce que quelqu'un aurait par ailleurs un site où je pourrais voir l'évolution des prix du marché immobilier à Bruxelles ?
Merci
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