Evolution des prix

Article intéressant à propos de nos voisins hollandais

Krach immobilier néerlandais à l’américaine

La Libre

Charlotte Mikolajczak et Patrick Van Campenhout

Signe imparable de cette crise : l’inactivité sur le marché. Depuis 2009,le nombre de transactions a reculé de 30 à 35 %.

Quand on parle de grave crise immobilière en Europe, on pense d’emblée à des pays comme l’Espagne ou l’Irlande. Les Pays-Bas sont très rarement cités, hormis peut-être par les professionnels de la finance et de la brique.

Et pourtant… Ce pays qu’on associe aisément à la Belgique présente un marché résidentiel bien différent. Rien n’est vraiment pareil. Ni le volume de constructions : les développeurs y ont produit beaucoup trop de logements durant les années d’avant krach. Ni les taxes : les frais d’une vente sont faibles (2 à 3 %), incitant les Néerlandais à revendre et racheter plus souvent (tous les 11 ans en moyenne, contre 18 ans en Belgique). Ni, surtout, le type de financement.

Depuis le pic de fin 2008, les prix se sont effondrés de plus de 15 %. Et c’est la banque centrale européenne qui le dit. Sur les 16 trimestres qui séparent ce pic du creux actuel, 14 sont en recul ! Pire ? Cette crise ne fait que commencer : le gros de la régression (-8 %) se situe en effet entre le 3e trimestre 2011 et le 3e trimestre 2012 ! Dans l’esprit des agents immobiliers, qui s’abîment dans l’inactivité, ce recul prend des proportions catastrophiques. Au point qu’ils évoquent, eux, une chute des prix de 20 % pour cette seule année !

Autre signe imparable de cette crise : l’inactivité sur le marché. Une platitude qui a débuté dès 2009, avec un recul de 30 à 35 % du nombre de transactions, selon le réseau d’agences Era. Et ce, alors qu’en Belgique le volume de transactions ne chutait que de 7 %.

En 2011, 118000 habitations seulement ont été vendues aux Pays-Bas. “C’est moins qu’en Belgique”, relève Era dans son rapport annuel 2012. “Malgré une économie relativement forte, le marché s’est presque arrêté dans de nombreuses régions.” “En 2009, il y eut encore 203000 ventes aux Pays-Bas, confirme Mathieu Verwilghen, general manager du réseau Century 21 Benelux.

Mais quelque 110000 seulement en 2011 et 95000 cette année. Les Néerlandais ne cherchent plus à acheter, mais à louer. Plus de 700000 familles sont dans ce cas. C’est 43 % de plus que l’an dernier ! Les loyers sont dès lors à la hausse : de 13 % sur deux ans.” Tout en étant plus faibles qu’en Belgique, flirtant avec les 700 euros par mois en moyenne.

Si les Néerlandais ont déserté le marché acquisitif, ce n’est pas tant parce qu’ils s’inquiètent de leur avenir professionnel et financier que parce que l’investissement immobilier est fiscalement moins attractif que par le passé et, surtout, que les banques ne financent plus la brique.

Un marché immobilier mal encadré

Où l’on mesure, comme le relevait Robert de Mûelenaere, administrateur délégué de la Confédération Construction, l’impact de mesures publiques tantôt d’incitation, tantôt de frein. Et, dans le cas des Pays-Bas, les défauts des systèmes d’encadrement du marché immobilier. “La crise immobilière qui y sévit est précisément liée au système de remboursement des prêts hypothécaires : chez nos voisins, on rembourse des intérêts et rien que des intérêts pendant 20 ans puis on rembourse le capital emprunté… Or, avec le coup de déprime du marché immobilier, il y a là un problème.”

Plus qu’un problème : le chaos, selon Julien Manceaux, économique auprès d’ING. “Les Néerlandais pratiquent ce qu’on appelle le ‘crédit boulet’: remboursement des intérêts pendant la durée du prêt et, en parallèle, placement du capital dans un fonds. En fin de période, celui-ci est censé avoir rapporté suffisamment pour rembourser le capital.

Un système qui fonctionne bien quand les marchés sont solides, mais quand les fonds… se cassent la figure, c’est tout le marché qui en pâtit. Avec une augmentation des ventes forcées à la clé et un recul net du nombre de demandes.” “La valeur des hypothèques est beaucoup plus élevée aujourd’hui que la valeur des biens”, précise Mathieu Verwilghen.

Cette situation est également due en grande partie au changement de régime de déductibilité des intérêts en 2010, qui a écorné le pouvoir d’achat. Changement dont il fut question déjà en 2009. “Dès le moment où le gouvernement a parlé de diminuer l’avantage – et aux Pays-Bas, il est vraiment important, représentant bien plus que les 3 à 4 mois de mensualités dont les Belges bénéficient –, le marché s’est resserré, poursuit Julien Manceaux. Et il annonce pour l’an prochain une nouvelle diminution, jusqu’à 50 % des avantages.”

La contraction des valeurs, qui a pris de l’ampleur cette année, risque donc de s’amplifier encore. “Avec ceci que les Néerlandais avaient pour habitude d’emprunter jusqu’à 125 % de la valeur du bien…, ajoute l’expert.

Quand vous basez votre remboursement sur la performance d’un fonds, vous êtes moins regardants sur le montant emprunté.” “Une situation à l’américaine, conclut Mathieu Verwilghen. Sauf qu’à l’inverse des Américains, les Néerlandais ont mis du temps pour se rendre à l’évidence et accepter que leur marché ne fonctionnait plus. Ce n’est que maintenant que les vendeurs diminuent leurs prétentions.”

Suite du feuilleton

http://monargent.lecho.be/famille_et_ar … 6-1786.art

Un facteur favorable est certainement aussi un realisme plus marque du cote des vendeurs... et de certaines agences immobilieres.

Illustration: voir le nombre de prix revises a la baisse sur imm0w3b ces 2 ou 3 derniers mois (tout au moins sur le marche bruxelles sud).

Communiqué de presse                                                                                                Fédération Royale du Notariat belge
11 octobre 2012                                                                                                     
"BAROMETRE DES NOTAIRES : 3ÈME  TRIMESTRE 2012

UNE ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE INTENSE CET ÉTÉ

Le « baromètre des notaires » de la Fédération Royale du Notariat belge sonde, notamment, les activités des citoyens dans le domaine de l’immobilier.
Au cours du 3
ème
trimestre 2012, le nombre de transactions immobilières a augmenté de
4,3% par rapport au même trimestre de l’année passée. L’influence cyclique des grandes vacances a été très limitée cette année.
Au 3ème  trimestre 2012, le prix moyen des maisons en Belgique connait une légère augmentation (1,7%). Une maison d’habitation coûte en moyenne 232.468€. Quant au prix moyen des appartements, il reste stable et passe de 198.782€ à 199.682€ (0,5%).

Une meilleure vision du marché immobilier 

Les chiffres des notaires, présentés dans le Baromètre des notaires, représentent les ventes qui
ont eu lieu au cours du trimestre écoulé. Les notaires collectent les données de façon manière
électronique au moment du compromis, soit 3 à 4 mois avant la signature de l’acte. Grâce à cela, les notaires peuvent présenter la situation la plus récente possible du marché immobilier en Belgique.

Un 3ème trimestre plus fort que de tradition

L’activité immobilière du 3ème trimestre 2012 est contrastée. Le trimestre est traditionnellement plus bas en raison des vacances annuelles or, ce ne fut pas le cas cette fois. Ainsi, par rapport au 3e trimestre 2011, le baromètre des notaires indique une augmentation de 4,3%. Bien au-dessus des niveaux enregistrés pour les mêmes mois en 2011, l’activité du mois de juillet est de 22,6% et celle d’août 2012 de 1,7%. Pour rappel, le mois de juillet 2011 avait été le plus faible de l’année.
Toutefois, l’activité se tasse en septembre avec comme conséquence un indice d’activité de 98,9. Si l’on compare l’indice avec celui du 2e trimestre 2012, on constate une baisse de 3,8%.

Des taux d’intérêt hypothécaire très bas

Les taux d’intérêt hypothécaire connaissent des niveaux plancher avec 3,58% en juillet et 3,59% en
août pour un crédit hypothécaire à taux fixe sur plus de 10 ans (source BNB). Ce taux était de 4,05%
en août 2011.
Ce paramètre continue d’influencer favorablement le marché immobilier belge qui tend à se maintenir, malgré des indicateurs macroéconomiques plus mitigés.

Maisons d’habitation

Au 3e trimestre 2012, le prix moyen des maisons en Belgique reste stable avec une évolution positive de 1,7%. Une maison d’habitation coûte, en moyenne, 232.468€ contre 228.525€ au 2e trimestre 2012.
En Flandre, le prix d’une maison passe de 246.711€ à 251.151€ (+1,8%), en Wallonie, le prix passe de 171.179€ à 176.229€ (+3%) et à Bruxelles, le prix moyen connaît une diminution de 5,3% qui vient compenser l’augmentation de 7,9% du précédent trimestre. Le prix moyen passe de 422.248€ à 399.662€.

Appartements

Au 3e trimestre 2012, le prix moyen des appartements en Belgique continue de se stabiliser et passe de 198.782€ à 199.682€ (+0,5%).
Cette stabilité est présente à travers les trois régions du pays avec un prix moyen en Flandre qui passe de 199.307€ au 2e trimestre 2012 à 201.456€ (+1,1%). En Wallonie, le prix moyen d’un
appartement passe de 155.547€ à 155.920€ (+0,2%) et à Bruxelles, on note une légère diminution de 1,1% avec un prix moyen de 222.398€ contre 224.912€ au trimestre précédent.

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement du 2e trimestre 2012 confirment le maintien de l’activité immobilière enregistré au début de l’année 2012. Les chiffres de ce 2e trimestre sont comparables à ceux du 2e trimestre 2011 avec une diminution de 1,2%. Ce tassement peut être corrélé avec le tassement des
prix constaté par le notariat au 1er trimestre, malgré le maintien de l’activité.

Notons que les chiffres de juillet sont déjà connus et sont également assez stables par rapport à juillet 2011, mais ceux-ci accusent à nouveau un léger recul de 2,1%. "

(fin de citation)

Quand les prix ont fait X2 et parfois X3 en 10 ans il y a quand même de quoi se poser des questions.  Mais bon ce n'est pas uniquement en Belgique.
Surtout qu'en ce moment on entretient une certaine pénurie...

Au prix finalement obtenu ;-)

Le dernier supplément du Trends fait état
- d'une stagnation des prix, des baisses un peu partout, peu de transactions, souvent le peu de transactions fait que les moyennes sont peu significatives
- quelques communes s'en tirent mieux que les autres (dont Uccle et Woluwe St Pierre sur Bxl)
- Bxl qui devient un marché d'investisseur

Je vois du rouge un peu partout, plus que ce que l'on avait auparavant.

Extrait qui m'a fait sourire: A Louvain La Neuve, des biens expertisés correctement sont mis sur le marché à des prix supérieurs de 25% à leur estimation....... Et oui l'offre ne suit pas la demande.

Reste plus qu'a attendre un changement de fiscalité.... comme en Italie..

- sauf qu il y a une évolution continue, et qu'il faut un capital de départ qui ne se construit pas immédiatement.
- les nouveaux primo acquérant sur le marché doivent avoir difficile. Tout le monde n'a pas un chèque de papa et maman de 200 000 euros comme je l'ai vu dans la presse concernant une jeune française (!) venant s'établir en Belgique.
- les loyers sont indexés mais les retours sur investissement aujourd'hui sont loin d'être garantis.  Souvent c'est se donner beaucoup de mal pour faire a peine mieux que la banque , si pas moins. Il faudra toujours entretenir son bien et c'est de plus en plus cher.
- c comme en bourse, on achete tant que l'on espère que qqun achetera plus cher plus tard. Et les cycles en immo sont longs.  - le vrai problème c'est le manque d'offre sur le marché et la concurrence des étrangers (sur Bxl Est/Uccle/Watermael/Woluwe/ Etterbeek etc)
-En fait le premier besoin c'est de se loger et non pas de faire de la spéculation (pour se préparer une meilleure pension?), et il y a un manque de logement de qualité en suffisance partout.

Les tendances de prix sont fortement locales, et bien entendu, les statistiques sont plus globales donc ca colle pas toujours. Par la-dessus on melange prix nominaux et prix ajustes pour l'inflation. Et en troisieme couche, il n'y a pas de reglementation sur les m2.

Un marche transparent (prix de ventes publies pas seulement pour les VP) serait le seul moyen d'avoir une information locale claire, mais comme le toto moyen a peur que ses voisins sachent s'il a vendu a X ou X-5% ou X-10%, ce n'est pas pres de voir le jour.

Cela dit la transparence totale n'evite pas les bulles non plus (voir US).