Evolution des prix

Lu ceci ici dans l'Echo

Immo: les prix se stabilisent

Pas de chute brutale des prix attendue, mais plutôt une stabilisation. C'est ce qu'attend Standard and Poors pour le marché immobilier belge en 2012 et 2013.

Le marché de l'immobilier belge s'est stabilisé au premier semestre 2011 et le ralentissement devrait continuer en 2012 et 2013, selon une étude réalisée par Standard & Poor's. Il ne devrait pas non plus y avoir de chute brutale des prix.

Lors des deux décennies précédant la crise financière de 2008, les prix de l'immobiler belge n'ont cessé de grimper. Même si la hausse n'a pas été aussi forte en Belgique qu'en Espagne ou en Irlande, la correction a été la plus faible et la plus brève de la zone euro (-1,2% sur le semestre 2009 en termes réels ), indique encore l'étude.

S&P's a encore établi quelques tendances de fond sur le marché immobilier belge:
l'offre reste limitée -particulièrement en Flandre -, notamment en raison des superficies disponibles, de la densité de la population et des avantages fiscaux.  La demande continue de croître, le nombre de ménages progressant plus vite que la population.

la situation des ménages: les ménages belges disposent d'un patrimoine financier parmi les plus élevés en Europe. Leur endettement a augmenté, mais reste modéré en regard de la moyenne de la zone euro (90% du revenu disponible et 55% du PIB au 1er trimestre 2012, contre 103% et 65% respectivement pour la zone euro).

D'après les analystes, le revenu disponible des ménages va probablement diminuer de 1,0% en 2012 avant d'augmenter légèrement en 2013. Pour différentes raisons. Premièrement, les analystes s'attendent à ce que le marché du travail se détériore: ils anticipent une hausse du taux de chômage  de 7,8% en 2012 à 8,0% en 2013. Deuxièmement, l'impôt sur la richesse et le revenu va augmenter de 5,0% dû à une consolidation des mesures fiscales en Belgique. Enfin, les revenus financiers nets vont très probablement diminuer suivant la diminution des taux d'intérêt et des dividendes.

Indice S&P d'accessibilité au logement : rapporté au revenu des ménages, le coût mensuel du crédit (intérêts compris) indique une détérioration de l'accessibilité au logement entre 2001 et 2007.  Depuis 2007, l’indice s’est redressé puis stabilisé.  Selon cet indice, les prix seraient surévalués de 30% environ en Belgique (à mars 2012 ), mais restent néanmoins attractifs. Bien que les taux d'intérêt baissent, l'accès aux crédits devient de plus en plus difficile. Les analystes anticipent une stabilisation des taux d'intérêt, à un faible niveau, de 2012 à 2013, parce qu'ils ne s'attendent pas à ce que la Banque Centrale Européenne augmente ses principaux taux de refinancement en 2013. Mais pour les crédits à l'immobilier, le taux de croissance est négatif depuis le début de l'année (-2% environ).

(fin de citation)

Les maisons ont la même valeur fiscale depuis 30 ans...
Le précompte immobilier, calculé sur base du revenu cadastral, n'est plus en phase avec la réalité. Difficile de dire quand cela va changer...

© News

Les revenus cadastraux des maisons et des appartements n'ont pas été revus depuis plus de trente ans, apprend-on dans le quotidien Het Belang van Limburg mercredi. La loi prévoit pourtant qu'une réévaluation doit avoir lieu tous les dix ans, mais, depuis 1979, aucun ministre ne s'y est attelé.

Le précompte immobilier dont le contribuable doit s'acquitter, est calculé sur base du revenu cadastral, mais celui-ci n'est, dans de nombreux cas, plus en phase avec la réalité. Il est en effet calculé sur ce que rapportait la bâtiment en 1975 comme revenu net moyen à son propriétaire pour une location d'un an. Si les maisons sont depuis pourvues de chauffage et de salle de bain, l'administration du cadastre ne le sait que si les propriétaires l'ont fait savoir ou si ceux-ci ont demandé un permis d'urbanisme.

La réévaluation des maisons est inscrite dans la loi depuis 1975. Mais, pour l'exécuter, il faut qu'une décision en ce sens soit prise, et il n'est pas encore certain que le ministre actuel des Finances, Steven Vanackere (CD&V) le prévoie. "C'est une question à laquelle seul le ministre peut répondre, et il est en vacances pour le moment", a répondu son porte-parole.

A noter cependant que depuis 1991 (exercice fiscal 1992) les revenus cadastraux sont indexés annuellement en vue de la taxation. S'il n’y a plus eu de péréquation cadastrale depuis 1975 alors qu’on est supposé en faire tous les dix ans,  l’indexation compense l’absence de péréquation depuis 1992.

• Une révision au niveau flamand est possible, car la Flandre lève l'impôt. Le ministre du Budget flamand, Philippe Muyters (NVA), a récemment suggéré d'utiliser une base de données géographique plutôt que le cadastre. "C'est un dossier complexe. Il est encore trop tôt pour faire des déclarations à ce sujet", a déclaré son porte-parole.

Belga

Sur RTL:

"c'est le moment d'acheter un bien immobilier: voici pourquoi"

(fin d'intox. Oups. Fin de citation)

@ Pim, sujet interressant !

(?)

Peut-être, pourriez-vous déplacer ces interventions dans un nouveau post ?

Un certificat de mesurage qui suivrait d'autres normes que celles du CPE pour le mesurage des surfaces ajouterait encore de la confusion dans l'esprit des acheteurs et candidats locataires..

C'est tres bien mais ca n'entrera pas dans les moeurs tout seul.

Si il y avait une loi qui dise que la mise en vente ne peut se faire que s'il y a un certificat de surface (comme pour les CPEB, qui d'ailleur ont besoin d'une surface pour calculer les resultats) et que la loi soit appliquee (donc pas comme les CPEB actuel), ca 'entrerait dans les moeurs' beaucoup plus facilement.

Pour faire court, c'est la loi de la jungle. On pourrait faire un forum juste sur les metres carres.

Pour les francais, il faut savoir que les metres carres sur les annonces belges ne sont que tres rarement des metres carres habitables a la francaise. J'ai vu des cas ou on pouvait enlever 40% sans probleme (ce qui soudainement rend le m2 belge pas forcement si bon marche dans les comparaisons avec certains de nos voisins)

Le coup typique pour une villa RdC plus etage sous toit c'est de prendre la surface murs exterieurs RdC et de multiplie par 2 pour avoir la surface dite 'habitable' (ce qui est completement bidon, puisque, sans parler des murs, escaliers et cloisons, on perd facilement 30% a 50% sous toit quand on mesure une surface avec hauteur sous plafond a 2m ou 2.2m).

Quand il y a plusieurs agents sur le meme bien, il est courant de voir des surfaces tres differentes selon l'agent.

La reponse officielle, j'imagine, est que les agents suivent "des règles de déontologie régissant la profession". On sait ce que ca veut dire...

Comme on le voit avec les certificats energetiques qui sont encore absents de beaucoup d'annonces (on voit donc 'CPEB en cours', meme si ca fait 3 mois que l'annonce traine sur le site), le gouvernement s'en tape de proteger l'acheteur.

1180

C'est possible. Il y a 2 types de baisse: le bien qui est arrive depuis un ou deux mois et le bien qui est la depuis 6 mois et plus (jusqu'a plusieurs annees!).

Le bon moment pour acheter ?

Pouvoir emprunter à des taux planchers, c’est une bonne nouvelle pour les candidats propriétaires. Encore faut-il que le marché immobilier soit accessible. Dans le cas de notre pays, un mot s’impose : stabilité. Quels que soient les sons de cloches (agents, notaires, banques, analystes…), tous livrent le même message : le marché actuel est calme, serein. « En bonne santé, ajoute Bart Van Optsal, président de la Fédération royale du notariat belge. Il n’y a pas de pénurie de biens en vente, on enregistre beaucoup de transactions, ce qui signifie donc qu’il y a beaucoup d’acheteurs. »

« On constate un grand réalisme, tant de la part des propriétaires que des acquéreurs. Il y a un bon équilibre entre l’offre et la demande, ce qui entraîne une stabilisation des prix », enchaîne Éric Verlinden, administrateur délégué du groupe Trévi. Stabilisation ? « Disons que les prix grimpent moins vite que ce qu’ils n’ont augmenté par le passé », estime Philippe Ledent, senior economist chez ING.

Si, en avril dernier, le traditionnel baromètre des notaires faisait état d’une baisse (la première depuis sa création !) de 2,3 % pour les maisons et de 8,7 % pour les appartements, cela semble n’avoir été qu’un incident de parcours. Le prochain baromètre relatif au deuxième trimestre 2012 ne sera publié que dans quelques jours. « Mais je n’ai pas l’impression que la diminution que nous avions constatée se répétera sur plusieurs trimestres », glisse Bart Van Opstal. Le prix moyen des habitations devrait à nouveau dépasser les 222.434 euros, idem pour celui des appartements (198.372 euros début 2012). Mais cela n’empêche pas les acquéreurs d’investir dans la brique. « Ces derniers mois, moins de crédits hypothécaires ont été souscrits, mais on a enregistré plus de transactions, précise le notaire. On peut en déduire qu’il y a plus d’investisseurs sur le marché. »

Quid de l’avenir ? Éric Gobert et Gilles Gevers, analystes au sein du département Real Estate chez Belfius, s’attendent d’une part à une surchauffe des biens « entrée de gamme » à Bruxelles (« car les futurs projets se concentrent essentiellement sur du moyen et haut de gamme »), et d’autre part à une augmentation des prix des terrains en Wallonie.

Pour Philippe Ledent, les prix restent surévalués : « Mais il ne faut pas s’attendre à une correction brutale ». Et l’économiste d’ING de conclure : « Il ne faut toutefois pas oublier que le moral des ménages n’est pas bon et que leurs revenus ne vont sans doute pas augmenter ces prochaines années. La question sera de savoir combien de temps les acquéreurs pourront encore mobiliser leur épargne personnelle pour compenser la hausse des prix ? »