Evolution des prix

Opinion de cinq spécialistes belges, dont l'IPI, dans la section "Ik ga bouwen" du  Knack en N, mais avec une table très lisible.

Maisons belges 50% trop chere d'apres l'Economist

Mais j'ai pas lu l'article original dans l'Economist.

Cela dit il vaut mieux pas que la correction soit trop rapide car ca acheverait definitivement le secteur banquaire belge...

Moins gros titre accrocheur: j'ai entendu que les banques sont plus frileuse depuis le debut de l'annee sur les prets (augmentation de l'apport initial en particulier). Un banquier sur le forum pour commenter?

Pas affligeante, prévisible.
Article de commande, un jeune pigiste pond un article sans inspiration sur un sujet où les perspectives de Madame Irma sont aussi fiable que celle des spécialistes plus ou moins neutres et pioche de l'info contradictoire pour faire son thèse/antithèse/synthèse de base.
Ensuite, le rédacteur en chef lit en diagonale, trouver un titre accrocheur qui créé à la fois "l'Envie" de la part d'une partie des lecteurs (les futurs acheteurs potentiels actuellement frustrés) et "la Peur" d'une autre partie (les propriétaires, potentiellement futurs frustrés), deux des moteurs de la vente de papier, et en voiture, Simone!

Je préfère consulter les publications des résultats de ventes publiques, tout en visitant quelques rui... pardon, quelques "Maisons de Maître à rafraichir" pour me faire une idée du marché.

Je viens de recevoir ceci:

Du coup, je me suis farci la lecture du "chat" concerné et je cherche toujours où se retrouve ce qui est annoncé par ce titre.

A moins d'avoir mal compris ceci ?:
"A contrario, l'immobilier continue à fluctuer en fonction de l'offre et de la demande. Et la demande reste élevée car l'immobilier demeure une valeur refuge pour beaucoup de Belges. De plus, les prévisions en termes de besoins et le nombre de logements pour les prochaines années restent fort élevés. Pour ces différentes raisons, nous ne nous attendons pas à une forte baisse des prix de l'immobilier mais plutôt à une stabilisation ou à une croissance modérée."

Bref: la presse devient de plus en plus affligeante !

Pour les expatriés fortunés, chaque année "The Bulletin" organise un séminaire sur le marché immobilier belge qui fait toujours salle comble.

Il est vrai que quand vous travaillez à la CEE ou à l'OTAN et gagnez parfois entre 10 et 15.000€ net/mois (sans devoir payer de taxes), vous voyez les prix des villas à Woluwe-Saint-Pierre, à Lasne, à Rode-Saint-Genèse ou au Prince d'Orange à Uccle, d'un autre oeil...

Allez au marché de Stockel place Dumon le dimanche matin: vous n'entendrez pratiquement pas parler ni Français, ni Néerlandais...

Il est vrai que Charleroi est un microcosme à lui tout seul.

Sur Charleroi, les loyers sont extrêmement bas. Les appartements deux chambres sont à 450-500€ hors charge, pour des biens dans des quartiers "corrects". L'équivalent à Bruxelles se louerait le double.

On trouvait également des studios à 250€ charges comprises il n'y a pas si longtemps. Mais ces studios n'étaient pas en ordre d'urbanisme et/ou n'avaient pas le permis de location.

Aujourd'hui, la Ville de Charleroi refuse les domiciliation dans ce genre de studio. C'est illégal de refuser la domiciliation, mais quel "client" d'un studio à 250€ va se battre contre une ville? Personne. Ils font donc ce qu'ils veulent...

Le résultat est que les petits logements pas en ordre vont se retrouver désertés. Et donc que les petits logements en ordre vont voir leur valeur locative monter en flèche.

Idem pour des maisons divisées sans autorisation.

Le pouvoir en place (déjà depuis quelques mois) a donc décidé de donner un coup de pied dans la fourmilière immobilière de Charleroi: coup de force à l'urbanisme (merci l'ex-échevin de l'urbanisme Massin, devenu bourgmestre aujourd'hui) Coup de force à la police. Coup de force au service population. Coup de force au CPAS.

Bref, les choses bougent un peu.

Mon avis? Les immeubles qui se négocient à la moitié du prix de reconstruction (ou au 1/3 de la valeur assurée...), c'est en train de disparaître. Il va encore y avoir de nombreux chancres qui ne se vendront plus. Et de nombreux propriétaires qui vont se retrouver avec des studios inlouables et inloués. Avec les huissiers aux fesses parce qu'ils ne sauront plus payer leur prêt. Et avec des maisons qui se taudifient parce que inloué, inlouable, non payé, invendables, et saisies par les banques.

Et donc, l'immobilier va se retrouver en deux catégories: les uns exploités, les autres inexploitables et bons à raser.

Le prix de l'immobilier exploitable, tiré vers le bas par l'immobilier insalubre, finira vers le haut. Le tri va se faire. Et l'immobilier pourrait bien doubler en peu de temps. Sans bulle. Juste par le nettoyage du marché, et la reprise de la valeur normale.

Il n'est pas normal actuellement de trouver des immeubles avec un rendement de 10-20-30% annoncés... Cela ne va pas durer.

En attendant, il est possible de trouver un appartement salubre et correct pour 40.000€, parce le marché se retrouve avec des appartements semblables, mais invendables même à 25.000€ car hors possibilité de régularisation urbanistique!

Une fois le tri fait, l'appartement invendable à 40.000€ se vendra au prix normal de 75.000€ pour un 60m2. (Ne pas comparer aux prix de Bruxelles sous peine d'infa...)

Dans Le Soir de ce 2 mars 2012:

(article rédigé sur base de :
http://www.slideshare.net/redacsel/la-b … n-chiffres )

L'immobilier a décuplé en 35 ans

Les prix de l'immobilier ont augmenté près de trois fois plus vite que ceux des autres produits.

Au premier semestre 2011, une maison coûtait en moyenne 185.737 euros, un appartement 191.083 euros et une villa 327.750 euros. Le prix des terrains à bâtir s'élevait en moyenne à 99 euros le mètre carré. « Depuis 1975, le prix de vente moyen d'une maison d'habitation a été multiplié par dix, alors que, sur la même période, le niveau général des prix s'est accru d'un facteur dépassant trois. En trente-cinq ans, la valeur des maisons a donc augmenté presque trois fois plus vite que celle des autres produits », indique le SPF Economie dans sa brochure« La brique en chiffres ».

Wallonie : le Brabant wallon reste la province la plus chère
Le prix moyen d'une maison en Brabant wallon est de 231.500 euros alors qu'il ne faut débourser que 120.237 euros dans le Hainaut, province la moins onéreuse. Pour un appartement, le Brabant wallon occupe encore le haut du classement avec 196.744 euros, contre 127.927 euros dans le Hainaut. Pour les terrains à bâtir, le candidat bâtisseur débourse 100 euros par m2 dans le Brabant wallon contre seulement 30 euros en province de Luxembourg. Enfin, pour une villa, il faut compter sur 400.000 euros dans le Brabant contre 214.425 en province de Namur, province la moins chère.

Les cinq communes les plus chères pour l'achat d'une maison en Wallonie sont : Lasne (354.509 euros), La Hulpe (303.000 euros), Rixensart (300.017 euros), Waterloo (290.800 euros) et Chaumont-Gistoux (280.375 euros). A l'inverse, les communes les moins chères se retrouvent presque toutes en Hainaut : Colfontaine (82.301 euros), Dour (89.474 euros), Quiévrain (89.538 euros), Merbes-Le-Château (90.775 euros) et Bievre (91.770 euros, province de Namur).

Bruxelles : Woluwe-Saint-Pierre tient le haut de la brique
Le prix moyen d'une maison est de 341.113 euros dans la capitale. Le prix des villas plafonne à 1.014.272 euros. Les appartements se négocient quand à eux à 202.149 euros et le terrain à bâtir 440,7 euros le mètre carré. Woluwe-Saint-Pierre (488.283 euros), Ixelles (461.195 euros), Woluwe-Saint-Lambert (455.411 euros), Uccle (446.305 euros) et Watermael-Boitsfort (424.439) sont les communes les plus chères. Anderlecht (234.139 euros), Molenbeek-Saint-Jean (238.099 euros), Ganshoren (242.048 euros), Jette (264.312 euros) et Evere (276.326 euros) constituent le top 5 des communes les moins chères.

Les maisons à peine plus chères que les appartements en Flandre

Une maison coûte en moyenne 198.677 euros, soit environ 2.000 euros de plus qu'un appartement (196.818 euros). Les villas se négocient quant à elles 351.300 euros et les terrains à bâtir 155,1 euros le mètre carré.

Le prix moyen d'une maison en Brabant flamand est de 231.500 euros, contre 175.397 euros dans le Limbourg, province la moins chère. Pour un appartement, la Flandre occidental occupe le haut du classement (232.937). Anvers est quant à elle la province la plus favorable pour ce type d'achat (173.654 euros). Pour les terrains à bâtir, les prix moyens sont les plus élevés dans le Brabant flamand (175 euros le mètre carré) et les moins chers dans le Limbourg (124 euros le mètre carré). Le prix des villas culmine en Flandre occidentale (386.418 euros), contre 251.790 euros en province du Limbourg, qui est la province la moins chère pour ce type de bien.

hum.... je dirais plutôt que les spéculateurs savent que ce n'est pas le moment de vendre...

Et Bxl reste une ville à taille humaine et moins chère que d'autres capitales, cela n'a pas que des avantages.
Il suffit d'entretenir savamment la pénurie sur les biens disponibles et utilisables pour les segments demandeurs. (parce qu'en 15 ans à Bxl, j'ai toujours vu énormément de jachères, des maisons, voire parfois des ilots entiers abandonnés, dans des quartiers stratégiques où la demande est forte, en attente de projets qui viendront sûrement un jour...).