Evolution des prix

Dans L'Echo

Un article qui illustre bien le niveau de qualité & qualification des "experts".....

Immobilier: ING rejoint les rangs des optimistes sur le marché belge

"De ma­nière gé­né­rale, on peut dire que les ache­teurs sont re­ve­nus sur le mar­ché (ré­si­den­tiel belge) beau­coup plus tôt que ce que nous avions pu an­ti­ci­per l’an der­nier compte tenu de la vio­lence de la crise éco­no­mique", lit-on dans la der­nière édi­tion du "Focus Immo" de la banque ING (1). Un re­tour qui a eu "un effet sta­bi­li­sa­teur (…) sur les prix", ce qui ex­plique que "le creux de la vague ait été at­teint (…) après seule­ment un an". Et que donc "la cor­rec­tion du mar­ché aura fi­na­le­ment été net­te­ment plus mo­dé­rée que ce qu’il était pos­sible d’an­ti­ci­per".

Ce fai­sant, ING re­joint les rangs des op­ti­mistes. C’est un eu­phé­misme, il se­rait sans doute plus exact de dire que la banque néer­lan­daise fait une croix sur le pes­si­misme qu’elle af­fi­chait il y a un peu plus d’un an. Un pes­si­misme dont l’exa­cer­ba­tion avait ému le mar­ché et sus­ci­té de nom­breux re­mous (voir "L’Echo" du 20 fé­vrier 2009).

Il y avait de quoi : les ana­lystes im­mo­bi­liers d’ING pré­voyaient rien moins que des di­mi­nu­tions de prix de 15 à 25 % dans les quatre ans, soit à l’ho­ri­zon 2013. Ces pré­vi­sions ont ra­pi­de­ment été dé­men­ties par les faits puisque dès l’été der­nier, plu­sieurs sources in­di­quaient que les prix des biens im­mo­bi­liers étaient plu­tôt en voie de sta­bi­li­sa­tion, ce qui été confir­mé de­puis. On sait de­puis que les prix du ré­si­den­tiel n’ont bais­sé que de 2 à 4%, selon les sources. Les ana­lystes d’ING le re­con­naissent d’em­blée puisque dès les pre­mières lignes de l’étude pu­bliée hier ils font état " d’une cor­rec­tion to­tale (qui) a at­teint tout au plus 4,2% ".

On no­te­ra par contre que la banque néer­lan­daise per­siste dans le constat que l’écart se creuse entre les prix de l’im­mo­bi­lier et le re­ve­nu des Belges. Un écart com­blé jusqu’ici par le re­cours crois­sant aux ap­ports per­son­nels (des pa­rents).

J.Bl.

(1) "Focus on the Bel­gian Real Es­tate", 25 mai 2010, ING."

Prenons un peu de hauteur...

Dans Le Courrier International

Le studio de vos rêves

Si vous êtes un artiste et que vous ayez besoin d’espace pour créer, vous choisirez plutôt Berlin – une ville très étendue, donc moins chère que Francfort ou Hambourg – ou bien vous vous installerez à Madrid, où les prix de l’immobilier ont fortement chuté depuis deux ans, pour revenir à leur niveau de 2005. A Paris, en revanche, où l’espace est compté, vous aurez toujours du mal, sauf si vous allez en lointaine périphérie. Fin 2008, on pensait que le krach allait faire baisser les prix du mètre carré de 40 % en France : il n’en a rien été. Après s’être tassés en 2009, ceux-ci repartent à la hausse ce printemps, notamment au cœur de Paris !

Si vous êtes un simple particulier et que vous vouliez un pied-à-terre à Londres, il vous en coûtera 6 000 euros du mètre carré, soit trois fois plus qu’à Bruxelles, capitale cosmopolite très agréable, comme le note le Financial Times. Reste une autre solution : investir en Grèce, où la cure d’austérité devrait avoir un effet à la baisse sur les prix –ou carrément outre-Atlantique : à Manhattan, en raison de la crise et de la parité des monnaies, vous aurez à débourser “seulement” 400 000 euros pour un studio.

Disons que pour les chiffres, je leur fais plus confiance qu'aux agents immobiliers. Tout est relatif bien sur 

Quant a une analyse, il faut pas demander la lune non plus.

Début d'une serie sur l'immobilier de Trends:

http://trends.rnews.be/fr/economie/actu … 325904.htm

La plus grosse baisse de prix est les villas sur bruxelles: -22% et ce malgré une augmentation de 2% du volume.

Enfin il semble que les journaleux n'ont pas suivi les conseils de trevi demandant d'eviter les nouvelles negatives ou alarmantes.

Je rajouterai même  que si, en temps qu'investisseur compulsif, vous voulez atteindre un certain niveau d'investissement, il vous faudra de nombreuses opérations.

Et si vous commencez petit, chaque année est une année perdue...

Il reste des opportunités, et même si cela baisse de 5%, votre banquier ne le verra pas. Et vous pourrez enchainer les opérations suivantes, et les remboursements de PH suivants.

Donc, une année perdue en début de "carrière", cela fait combien de % de raté en fin de carrière?

Le raisonnement reste donc valable à toutes les échelles. Pour votre maison modeste. Pour votre belle villa. Pour l'investissement pour vos vieux jours. Pour vos investissements immobiliers compulsifs. Le Belge ne s'y est pas trompé. Il a une brique dans le ventre.

Il y a juste que quand on lit les articles des dossiers spéciaux immobiliers du Trends/Vif/Express/Echo et autres journaleux, on se rend compte que ce n'est pas le journaliste qui aide le belge à investir...

Dans Le Soir, sur base de chiffres statistiques officiels:

Le prix moyen des maisons a baissé en 2009

(vendredi 23 avril 2010, 11:42)

"Pour la première fois depuis de nombreuses années, le marché immobilier sur base annuelle n’a pas été dominé par la hausse des prix de ventes moyens.

C’est surtout dans le segment le plus cher - les villas - que les diminutions des prix ont été importantes, indique vendredi la direction générale statistique et information économique du SPF Economie. Le prix moyen des villas a en effet diminué de 316.338 euros (2008) à 300.816 euros (2009) en un an, soit une baisse de 4,9%.

Les prix des maisons d’habitations moins chères ont aussi baissé mais dans une moindre mesure. Leur prix moyen était de 172.656 euros en 2008 contre 172.005 euros en 2009, soit une légère baisse de 0,4%.

Le prix des appartements ont, quant à eux, poursuivi leur progression constante (+2%). Le prix moyen des appartements oscillait l’an dernier autour de 175.000 euros. Le quatrième trimestre 2009 a vu une très forte augmentation se manifester et les prix atteindre 183.473 euros par appartement.

Les terrains à bâtir ne connaissent pas la même évolution. Au contraire, la hausse des prix s’est légèrement accélérée ces dernières années. Les terrains à bâtir se font en effet de plus en plus rares, ce qui se répercute sur leur prix: au dernier trimestre de 2009, le prix moyen était de 97,5 euros le m2.

En Région flamande, une maison d’habitation ordinaire coûte en moyenne 183.867 euros, contre 134.232 euros en Région wallonne. "

L'indice trevi est a 108.94 pour le 1er trimestre, c'est a dire le niveau du 2eme trimestre 2006 sans tenir compte de l'inflation.

Il s'agit d'un indice des prix demandes et non des prix de vente.

Nos amis de chez Trevi font de tres gros efforts de 'cheerleading' et grondent meme les vilains journalistes qui publient des nouvelles negatives ou alarmantes. Ils admettent neanmoins que les ventes dans le haut de gamme restent anemiques... c'est le moins que l'on puisse dire sur certaines communes comme Lasne ou Waterloo

Peur des bulles et des crises 
Hayek contre Keynes...

source

Trevi n'est pas un indice des prix de vente

D'apres le commentaire de Trevi suite a l'indice de decembre:

Et l'indice trevi:
- decembre 2008 = 107.61
- decembre 2009 = 108.39
ce qui correspond a une hausse de moins de 1% (probablement inferieur a une marge d'erreur).

L'indice Trevi ne mesure pas les prix de vente mais les prix de mise en vente demandés par le vendeur sur le conseil de son agent immobilier Trevi.

Donc en resume, les prix demandes par les vendeurs utilisant Trevi n'ont quasiment pas bougés en 2009 mais les prix de vente sont descendus et Trevi ne sait pas de combien ("tout le monde s'accorde a chiffrer").

Les vendeurs traditionellement ajoutent 5% a 10% de marge de négociation dans les prix de mise en vente qui n'ont pas bougé en 2009 (voir indice trevi). De plus l'estimation de Trevi (donc optimiste) de la baisse des prix de vente est de -5% at -10% en 2009. Donc ca implique que le gros des transactions en 2009 s'est fait entre -10% et -20% du prix demandé.