Evolution des prix

Sur RTL aujourd'hui, Sous le titre:  "Baisse de 2,46 pc des prix de l'immobilier à Bruxelles"

Le prix de l'immobilier à Bruxelles est en baisse de -2,46 pc par rapport à l'année dernière, ont annoncé mardi les Notaires de Bruxelles au cours de leur conférence de presse annuelle consacrée au marché de l'immobilier bruxellois.
La baisse est même de l'ordre de 6 pc, tous biens et toutes communes confondus, pour le 4e trimestre de l'année 2008. "Il convient toutefois de prendre ce chiffre avec beaucoup de prudence" explique Me Robert Langhendries, notaire à Uccle. "Car la baisse des prix ne se ressent que sur le marché des maisons unifamiliales". Tous les autres biens: maison de rapport, appartements, garages et même terrains, connaissent ainsi une hausse de prix par rapport à l'année précédente, expliquent encore les Notaires. Malgré la crise, l'immobilier reste une valeur sûre, concluent les Notaires bruxellois.

et

sur la publique RTBF, "Le prix des appartements ne connaît pas la crise à Bruxelles":

La baisse de régime du marché immobilier dans la capitale n'a jusqu'à présent pas freiné la hausse du prix des appartements à Bruxelles, selon le ministre bruxellois des Finances Guy Vanhengel.

Selon lui, quatre appartements sur cinq se vendent actuellement à un prix supérieur à 100.000 euros, alors que la moitié de ceux qui ont changé de propriétaire en 2003 n'atteignaient pas ce montant.

Les droits d'enregistrement sur les ventes de biens immobiliers ont rapporté 451,2 millions d'euros à la fin de l'année 2008, soit 9,5 pour cent de moins qu'au cours de l'année 2007 (un peu plus de 500 millions d'euros) à la Région.

Durant la période de 2003 à 2007, les recettes augmentaient en moyenne de 8,5 pour cent par an, malgré les deux diminutions successives des droits d'enregistrement introduites à l'initiative du ministre des Finances, a souligné Guy Vanhengel.

Toujours d'après le ministre, le tassement observé au niveau des droits d'enregistrement n'a pas (encore) été observé au niveau du prix des appartements.

Au cours des dernières années, le nombre d'appartements vendus a considérablement augmenté (+24 pour cent durant les années 2003 à 2007), alors que le nombre de maisons d'habitation est resté quasi stable.

"Rien de plus logique, du fait de la hausse continue des prix, les candidats-acquéreurs ont dû se rabattre sur le marché des appartements dont les prix moyens sont moins élevés", a commenté Guy Vanhengel, qui était interpellé par Jan Beghin (sp.a).

En 2003, un appartement sur deux se vendait encore pour moins de 100.000 euros, aujourd'hui il s'agit tout juste d'un appartement sur cinq. Deux tiers des appartements vendus se trouvent aujourd'hui dans la catégorie de 100.000 à 250.000 euros. Les maisons d'habitation aussi ont glissé vers une catégorie de prix plus élevée. En 2003, 30 pour cent des maisons se sont vendues pour plus de 250.000 euros. Aujourd'hui, 60 pour cent des maisons se vendent pour plus de 250.000 euros, a-t-il encore précisé .

(Belga)"

Environ 200m2 habitables, hors escalier et caves. Vieil immeuble dans un vilain quartier. Moitié moins cher que la reconstruction donc.

A titre pedagogique, c'est quoi les metres carres habitable sur ces immeubles?

J'espère que je n'arrive pas comme les cavaliers d'offenbach...

Autres exemples vécus:

achat début 2006 : 225.000 + 36.000 frais
emprunt : 250.000 + 15.000 pour travaux
apport total : 25.000
mensualité : 1.600
loyers nets actuels : 3.000€
(au fait, je le vends si ca intéresse quelqu'un  )

autre immeuble
achat 2008 : 245.000 + frais
edit : revente imédiate à 35.000 d'un bout de terrain + ruine
mensualités : 1.600
loyers (y compris un bail commercial) : 3.000

Ce sont des rendements de l'ordre de 14% pour les loyers.
Evidemment, tous ne sont pas comme ça, c'est sur. De plus, il faut des bons nerfs pour gérer des locations, surtout des petits logements.
Mais une bonne gestion du stress, il en faut aussi pour les investisseurs en actions 
Quand j'entends parler de crise, je pense : " mais alors, c'est le bon moment pour acheter"

S'agit-il d'un immeuble à appartments avec un rez commercial? Sur combien de locataires résidentiels le risque est-il réparti?

Personnellement, je n'ai encore jamais loué à des commerçants. Les banques demandent probablement des business plans en béton avant de prêter de telles sommes surtout quand il ne s'agit pas de sa propre habitation...

Oui, vous avez raison: je suis très, très prudent et réfléchis 7 fois avant d'emprunter pour faire du "buy-to-let". Je trouve cela très courageux et fuis donc comme la peste les agents immobilier qui vous promettent des return locatifs mirobolants dans ce type de business.
Moi, j'atteinds plus qu'un simple livret (mais pas beucoup plus) s'il faut emprunter pour financer ce type d'achat et espère donc faire une plus-value car la bulle immobilière n'a pas, à mon avis, contaminé la Belgique.

Non justement, j'investi énormément dans la brique et utilise la feuille de calcul parue dans Trends / Cash qui tient compte des paramètres suivants pour calculer la rentabilité d'un investissement immobilier s'il faut emprunter:

Données de base à remplir

Valeur d'achat de l'immeuble :
Apport financier personnel :
Taux de l'emprunt :
Durée de l'emprunt (années) :
Loyer estimé (par mois) :
Précompte immobilier :
Revenu cadastral indexé :
Taux d'imposition le plus élevé :

Paramètres supplémentaires (optionnel) :

Frais sur l'achat de l'immeuble :
Taux d'occupation :
Réparations :
Assurances :
Hausse annuelle du bien :
Inflation :
Majoration du revenu cadastral :

Montant à financer :
Mensualité :

Ce calcul ne donne que qlq % de rendement mais je préferre tout de même la brique à Fortis...

Je peux vous envoyer la feuille Excel...pour que nous puissions comparer des pommes avec des pommes.

En plus quand on doit emprunter, il faut souvent rembourser plus du double de la somme empruntée en fin de compte. Votre calcul ne tient donc pas compte de ces charges d'intérêt (+ taxes précompte immobilier et IPP). Vous calculez le rendement seulement sur le minuscule montant investi en cash (20.000€).

Je suis donc très sceptique par rapport au rendement que vous annoncez...

J'ai effectivement acheté un immeuble 135k€, frais de notaire compris. Il est actuellement loué 1300€ (en retirant 20% sur la partie louée à titre commerciale)

Voici le calcul sur cet immeuble. Cel apermettra d'expliquer mon calcul:
Prix d'achat: 115.000€
Frais de notaire: 20.000€
Emprunt: 115.000€
Cash investi: 20.000€

Loyers: 1300€ (en décomptant 20% du loyer commercial qui part en impot IPP)
Mensualité: 710€ fixe 20 ans
Assurance et précompte: 2600€

Net en main: 4480€/an
Soit un rendement net en main de 4480/20.000= 22.4%

Au bout de 5 ans à 2% d'indexation, cela fait un net de 6104, soit 30%. (à 0% d'indexation, cela ferait toujours 22.4%, et à 5%, cela ferait 43%)

Au bout de 10 ans à 2%, Cela fait 7896, soit près de 40%.

Tout cela sans compter que, dans la mensualité remboursée à la banque, il y a une partie d'intérêt, et une partie de remboursement de capital. Actuariellement, cette part de capital doit être rajoutée à mon rendement.

Je vous laisse faire le calcul.

A noter que les chiffres mentionnés ne sont pas fictifs, mais réels. Alors, même si mon bâtiment perd 5% de sa valeur chaque année pendant 20 ans, je m'en fiche! Si au bout de 20 ans je dois le raser, j'ai fait du 22% pour commencer, du 60% pour terminer.

Et si l'inflation explose à du 5%/an, mon rendement en bout de course sera de 150% par an. C'est donc un produit qui me protège totalement de l'inflation.

Mettez tout cela dans une jolie feuille de calcul, et faites vos jeu. Mais pas avec des actions Fortis: avec des emprunts hypothécaires.

J'avoue que ce fut une belle affaire. J'ai ai fait d'autres.

Le coup sur lequel je suis maintenant (à signer semaine prochaine) sera plutôt de l'ordre du 11% pour commencer. En cela, je dois dire que l'immobilier à continuer à augmenter, et les rapports à diminuer. J'avoue que les affaires ne sont plus aussi bonnes que par le passé.