Evolution des prix

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et maintenant la Belgique vue de la Belgique  ..

évolution des prix réels en 2006

et

les petites maisons à liège

Dans un prochain article : l'évolution des prix des petites maisons à charleroi mmmhhh : )

Oui d'ailleur quand on donne un prix max a certains agents, curieusement  ils vous presentent des biens allant jusqu'a 20% or 30% au-dessus de votre prix max :-)

enfin, ça dépend comt on appelle ça.  10-15-20% trop cher, oui, mais ils appellent ça des "marges de négociation" !!

> Comme je disais en novembre...

Desole si je vous ai repete (sans le savoir).

> Ces biens auraient-ils été évalué 40% au-dessus de leur prix ?

Jai vu qq cas ou le prix initial etait 40-50% au-dessus du prix actuel (biens dans haut du marche). Le probleme est que les agents sont en concurrence par rapport aux vendeurs: du coup ils preferrent accepter un prix qu'il savent trop eleve plutot que de perdre le vendeur, en esperant qu'au fil du temps le vendeur se fera une raison et qu'ils finiront par faire un vente.

Pour un exemple de panique en preparation sur le haut de gamme, voir Grez-Doiceau, coin pomme au bout d'un autoroute encombre et ou il y a la place de construire une ville de la taille de Bruxelles.

Oui la hausse de taux a moins d'impact sur le haut du marche.

Mais mon sentiment est qu'il n'y a pas eu d'effet domino majeur (apres inflation) en 2006 (voir l'indice trevi: inflation + 1% grosso modo).

De toute facons, le haut du marche s'est ralenti, tout au moins sur certaines communes que je connais mieux (mais qui sont representatives des marches pour 'etrangers'). Exemples:
- mai 2006 825,000 --> 799,000 -> 745,000 -> 689,000 toujour en vente
- mai 2006 1,100 --> 900 -> 749 toujour en vente
- mai 2006 1,100 --> 1,100 toujours en vente
- aout 2006 1,800--> 1,240 toujours en vente
- mai 2006: 650 -> 615->580->570->560 toujours en vente
- je passe sur les doux reveurs (voir Uccle ou Rhode) qui ont des prix 2x le marches

Bien sur ca n'indique pas directement la tendance sur les prix reels, mais ca donne une idee (triste probleme d'ailleur que le manque de transparence du marche: seul les notaires et les agents connaissent les vrais prix, modulo les dessous de table et tante Lulu - que les acheteurs etrangers evitent generallement).

Petite parenthese, pour ouverture d'esprit et comparaison: dans d'autres pays, quand on visite un bien on recoit d'entree la liste des transactions (avec description du bien) dans le meme quartier pour les 6 derniers mois avec les prix *reels* d'achat. Rien de tel pour que les acheteurs potentiels se sentent informes et fassent une offre rapide (quand le marche est hot, ca veut dire qu'une maison au prix du marche se vend en une semaine typiquement); mais ca, on y est pas encore en Belgique ou le vendeur a terriblement peur que ses amis ou voisins sachent le prix exact de sa vente (bien sur ils peuvent en avoir une idee a 10% ou 20% pres mais c'est beaucoup moins catastrophique que de savoir le prix exact  )

Mais en general, mon sentiment sur le haut du marche est que les prix demandes en moyenne sont au moins 10%, voir 20% et plus, au-dessus du prix du marche, surtout quand le bien n'est en vente que depuis quelque mois. Soyez agressif dans vos offres d'achat et n'ayez aucune confiance dans l'agent immobilier pour evaluer le bien 'au feeling' (agent immobilier qui, pour memoire, est remunere par le vendeur).

L'impot sur la fortune en Belgique parait peut probable:

- en europe seule la france, le lux et l'espagne ont un ISF (l'allemagne en a un, mais il est 'suspendu' depuis pas mal de temps). Les Pays Bas l'ont elimine pour eviter que les fortunes ne passent en Belgique.

- les francais venus en belgique passeront en suisse rapidement (ce qui serait pas sans consequence sur l'immobilier de certaines communes comme Uccle). Ils ont change une fois de pays et n'auront aucun probleme a le refaire.

- l'ISF a des effets pervers (sur les investissements, la creation d'emploi, l'emmigration fiscale, couteux a auditer), que les Belges, plus pragmatiques que les francais comprennent mieux. De plus, en france par exemple, si il n'y avait pas d'ISF et que les gens fortunes soient restes en france, l'etat collecterait beaucoup plus sur les autres impots que le manque a gagner sur l'ISF.

Maintenant s'il y a une impot a etablir en Belgique ca serait plutot un petit impot sur les plus-values mobilieres. Ca fera fuir personne si il est raisonable (disons 15% comme aux US) et ca serait socialement plus equitable et sans effets pervers.