Evolution des prix

je suis actif depuis 2001 à charleroi, j'ai une maison à marcinelle, une à courcelle et une à saint amand.  Mon oncle fait la même chose depuis 1974, avec le même enthousiasme. Les familles qui habitent mes logements de marcinelle et de saint amand sont tous chômeurs, et je n'ai jamais eu plus de trois jours de retard en cinq ans.  Jamais rien de cassé, jamais une action en justice, jamais aucun souci.  jamais une garantie locative qui n'ait pas été débloquée. Jamais une engueulade. Jamais une nuit sans sommeil.

Si je n'étais pas obligé d'aller travailler chaque matin (ce qui me rapporte 1319 lamentables euros par mois) , j'aurais une vie paisible.

Si chacun de ces "experts" citait ses sources de référence et ses modes de calculs, on y verrait déjà un peu plus clair...

Comme vous le dîtes, le DERNIER farwest. Je veux bien croire que des propriétaires ont fait de très bonnes affaires dans la location. Mais je répète que lorsque tout le monde veut sa part du gâteau, les morceaux deviennent de plus en plus petits.

En ce qui concerne Charleroi, je connaissais aussi quelqu'un qui avait comme activité principale d'y louer des appartements. Fort heureusement pour lui, il faisait partie d'un club de boxe. Et ce n'était pas inutile, pour aller déloger les parasites qui soit cassaient tout, soit ne payaient pas le loyer. Environ chaque semaine au moins un problème. Dois-je mentionner les échanges interminables de recommandés, les visites chez le juge de paix, les frais d'avocat, les engueulades avec le voisinage, les menaces physiques, les dégâts tellement élevés qu'ils ne sont pas couverts par la garantie locative, les procès qui s'étalent sur 10 ans, et bien sûr, les prescriptions d'anxyolitiques, ...

Si on aime se plonger dans la vie de ses locataires, jongler avec le CPAS et tous les organismes de fonctionnaires wallons, si on a les nerfs solides et qu'on aime ça, oui, probablement qu'il y a moyen de dégager un bénéfice.

chuttt  ne donnez pas tous les filons à ceux qui ne veulent pas voir plus loin que le bout de leur....écran.

Charleroi est un eldorado. Le dernier farwest . Rendement net de 12% par an sans exagérer, mieux que partout ailleurs, chômage locatif nul nul nul, .. la seule chose à gérer, c'est votre sentiment d'impuissance : avec une seule maison, .. vous ne pouvez faire plaisir qu'à une seule famille à la fois   

Bien sur, il y a toujours ceux qui trouveront mille raisons de ne pas le faire, tant pis pour eux.

Bien sur, et c'est fabuleux. Et ça n'a pourtant rien à voir avec de la spéculation à court terme, donc ce n'est pas malsain, et pas risqué.  Seule conséquence possible : une lente et saine évolution des prix. En fait, une vie tranquille et paisible !

Mais alors, il suffirait donc de toujours investir dans l'immobilier, qu'il soit cher ou pas, quel que soit le contexte, et on est sûr de ne pas se tromper?? C'est donc si simple de faire fortune?

J'ai plutôt l'impression que les bonnes affaires ne peuvent pas se réaliser quand tout le monde va dans la même direction. Ca me fait penser aux arnaques "pour devenir riche, faites ce que je fais, je vais vous expliquer"...
C'est justement quand il y a un excès de confiance généralisé dans un secteur que la catastrophe n'est pas loin.

Car finalement, pour que quelques uns fassent de bonnes affaires, il faut bien que d'autres paient la note. Tout le monde ne peut pas bénéficier du bon filon.

Or aujourd'hui, chacun espère s'enrichir dans l'immobilier parce que chaque personne a au moins entendu une fois l'histoire de l'homme qui a vu l'homme qui a vu l'ours du beau frère du jardinier qui a gagné beaucoup en renvendant etc...

Mais quand on en est à cette étape, c'est déjà trop tard. J'ai eu l'occasion de rencontrer une personne qui a revendu sa "startup internet" en 1998 pour 6 millions d'euros. Son produit n'était ni plus intelligent, ni plus utile, ni plus sérieux que les autres. Mais il était simplement le premier, à un moment où c'était nouveau et inconnu. Donc ce genre de coup était encore possible. 2 ans plus tard il se serait planté comme les autres.
Je pense que l'immo passe par les mêmes étapes. Et là on est dans la phase "trop tard".

Je ne comprends pas très bien certains raisonnements ou alors je fais fausse route depuis des années et mon banquier aussi.
Tous les propriétaires ne sont pas des capitalistes mafieux qui recyclent leur argent tombé du camion.  Penser cela est faire preuve d’une malhonnêteté intellectuelle ou d’une totale méconnaissance du secteur immobilier.  Bien sur il y a de tels propriétaires, mais ils restent marginaux et disparaissent après quelques années.  Je me souviens de russes établis à Anvers et propriétaires de plusieurs appartements de standing à Bruxelles, le tout loué et gère par société de comptables +- occultes.  Après quelques années tous les appartements ont été revendus relativement à la sauvette et, à mon avis, avec une perte légère si l’on tient compte de tous les frais…mais le but n’était pas d’en faire un profit.
Quant au jeune couple qui achète un appartement pour le revendre 3 ans plutard pour acheter une maison, j’appelle cela de la spéculation et pas autre chose.  Espérer faire un profit en si peu de temps , avec l’amortissement des frais d’achat et du PH, est illusoire.  Les pro de l’immobilier capables de réaliser de telles affaires fructueuses à court terme et à coup sur sont très rares et pourtant ils ont un avantage indéniable sur le commun des acquéreurs.  Ils vivent le marché au jour le jour et sont en première ligne lorsque les biens sont proposés.  Je reste persuadé qu’à moyen et à long terme l’immobilier reste un investissement de qualité et très rentable, Pas sur 3 ans ou alors il faut se lancer dans la revente par appartement et là aussi les risques sont importants et les crashs courants.
Effectivement il reste toujours un risque mais bien moindre qu’avec d’autres investissements.  Je connais un agent immobilier qui, marre des briques, avait placé son argent dans Leernault et Hauspie…. Il s’en mord les doigts.
Je rencontre régulièrement, vu mon métier, des nouveaux propriétaires, le leur logement ou en placement, jeunes ou vieux, riches ou moins, et chacun d’entre eux est un cas différent et chaque achat de même.  Peu se plaignent après l’achat lorsqu’ils ont été bien conseillés et ont su garder la tête froide et ne pas tomber dans les modes…

Je découvre aussi les prix immobiliers dans d’autres pays et suis les évolutions.  Mais il n’est pas possible d’en déduire l’évolution des prix belges.  Il est déjà tellement difficile pour les experts de comparer des biens d’un quartier à l’autre et d’établir une courbe d’évolution.  Les statistiques publiées par qui que ce soit sont à prendre avec de telle réserve qu’elles ne servent en définitive à rien, si ce n’est parfois à justifier une valeur obtenue par d’autres méthodes.

En conclusion, la brique correctement négociée et gérée, restera mon investissement préféré.  Et tant pis pour les chevaux…qui ne resteront qu’une passion.

Malheureusement je n'ai jamais vu autant de jeunes faire ce genre de c...... que ces 2 dernieres annees. Tous convaincus par la pensee unique ambiante que la brique ne peut que monter et que dans quelques annees ils revendront avec une bonne plus value. C'est desesperant...