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Evolution des prix

lucas
Pimonaute
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Evolution des prix

Bonjour,

Pensez-vous que le boom immobilier que l'on connaît en ce moment durera très longtemps ?

Est-ce que quelqu'un aurait par ailleurs un site où je pourrais voir l'évolution des prix du marché immobilier à Bruxelles ?

Merci

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PIM
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Re : Evolution des prix

"Les transactions immobilières ont progressé en 2012

Le marché résidentiel belge se porte bien, révèle le Baromètre trimestriel des notaires rendu public ce mercredi. Le nombre de transactions immobilières en 2012 a augmenté de 1,1% par rapport à 2011. L’indice d’activité pour l’année écoulée s’établit ainsi à 102,6 (contre 101,5 en 2011). Cette augmentation d’activité est commune aux trois Régions, mais est toutefois plus marquée à Bruxelles (3,8% contre 0,8% en Wallonie et en Flandre).

L’indice d’évolution moyen progresse de manière constante depuis 2009. L’immobilier belge résiste durablement alors que les autres indicateurs économiques, comme la confiance des consommateurs, tendent à se dégrader chaque mois. Les taux d’intérêt hypothécaire, au plus bas, contribuent au maintien du marché immobilier, et cela malgré des conditions d’octroi de crédit plus sévères.

En 2012, le prix des maisons d’habitation affichait une hausse de 5,8%. Ainsi, une maison en Belgique a coûté en moyenne 226.814 euros. De fortes disparités sont à noter entre les différentes régions du Royaume. Le prix moyen d’une maison ayant fait l’objet d’une transaction l’année dernière était de 403.920 euros à Bruxelles (+10,7%), 171.066 euros en Wallonie (+3,6%) et 244.695 euros en Flandre (+6,7%).

Les prix des appartements, quant à eux, ont progressé de manière plus modeste. En 2012, un appartement se négociait en moyenne à 219.302 euros à Bruxelles (+4,4%) et 152.951 euros en Wallonie (+1,3%). En Flandre, par contre, les prix sont en recul! Le prix de vente moyen s’est établi 203.168 euros, soit une baisse de 2,5% par rapport à 2011."

baromètre des notaires


Erik DECKERS
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Phoenix
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Re : Evolution des prix

Franchement je me demande ou se trouve la vérité lorsque l'on sait que parfois les notaires n'incluent pas certains biens dans les stats qu'ils considèrent non représentatifs...

Vraiment bizarre.

Je dis ce que j'ai déjà dit plein de fois..... il y a un déficit de biens et une offre insuffisante pour le moment.

Reste plus qu'a attendre les stats du SPF et de  voir ce que le premier trimestre 2013 va donner :0)

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PIM
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Re : Evolution des prix

Et, dans le même temps:

Un cinquième de crédits hypothécaires en moins en 2012

"Sur l'ensemble de l'année 2012, la BNB a enregistré 321.261 nouveaux contrats pour un crédit hypothécaire. En 2011, 402.271 nouveaux contrats avaient été enregistrés.

Le nombre de crédits à la consommation a aussi fortement reculé: -13,1% pour les prêts à tempérament (480.424) et -25,3% pour les ventes à tempérament (100.444).

Les défauts de paiement ont augmenté l'année dernière. A la fin décembre, la centrale a constaté 330.129 emprunteurs ayant au moins un arriéré de crédit (+3,5% sur un an).

Le nombre de nouveaux contrats défaillants a augmenté de 31,1% à 154.926 et la plus forte hausse a été remarquée dans les nouvelles ouvertures de crédit (+69,7%).

Le montant total des contrats défaillants a augmenté de 6,8% entre 2011 et 2011 à 2,72 milliards d'euros soit 5.640 euros en moyenne par contrat. "

(fin de citation)


Erik DECKERS
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jc
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Re : Evolution des prix

PIM a écrit :

Un cinquième de crédits hypothécaires en moins en 2012

On a un peu de mal a reconcilier ces chiffres avec ceux des notaires... ou l'article recent dans la libre.

A quand un marche immobilier plus transparent? Une reglementation du metre-carre serait un bon debut. Deja ca permettrait a nos amis notaires de publier des chiffres au metre-carre, et aux acheteurs de comparer les prix de facon equitable.

Combien d'annonces ont le CPEB? La plupart du temps il reste 'en attente' des mois.

Mais le penchant national pour les "petites magouilles immobilieres entre amis"  et la crainte de voir la bulle se degonfler fait que le gouvernement laisse courir.  wink

Reste a voir ce que l'indice Trevi va nous sortir... sachant qu'ils ont quand meme annonce une baisse ce qui est pas mal pour un agent immobilier:

http://www.rtbf.be/info/economie/detail … id=7892686

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Francis
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Re : Evolution des prix

Pour le calcul de m², une petite évolution Mon lien

mais qui tarde à être acceptée par certaines professions !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Phoenix
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Re : Evolution des prix

PIM a écrit :

Et, dans le même temps:

Un cinquième de crédits hypothécaires en moins en 2012
(fin de citation)

20% des gens achetent cash !?
C'est la seule explication si l'activité se maintient, ce qui est plutot bien pour les agences..

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panchito
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Re : Evolution des prix

Probablement des anciens "actionnaires" qui sont dégoûtés de la bourse qui ne rapporte plus rien depuis plus de 10 ans.

Beaucoup d'investisseurs ont revendu la totalité de leurs portefeuilles pour le placer dans l'immobilier.

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jc
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Re : Evolution des prix

panchito a écrit :

Probablement des anciens "actionnaires" qui sont dégoûtés de la bourse qui ne rapporte plus rien depuis plus de 10 ans.

Ca tiendrait debout si le volume en transaction avait augmente d'environ 20%.

(Sans rapport avec le sujet, mais les bourses ont fait 15% a 20% en 2012).

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jc
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Re : Evolution des prix

Francis a écrit :

Pour le calcul de m², une petite évolution Mon lien

mais qui tarde à être acceptée par certaines professions !

D'ailleurs votre lien me fait penser que ca serait un bon sujet de loi pour l'EU. Le metre carres europeen.

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rexou
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Re : Evolution des prix

panchito a écrit :

Probablement des anciens "actionnaires" qui sont dégoûtés de la bourse qui ne rapporte plus rien depuis plus de 10 ans.

Beaucoup d'investisseurs ont revendu la totalité de leurs portefeuilles pour le placer dans l'immobilier.

Il reste pourtant fort souvent intéressant fiscalement d'acheter la brique en contractant un emprunt (au moins partiel) en conservant un portefeuille d'actions qui est une garantie pour la banque.

Je ne pense en outre pas que beaucoup d'investisseurs en bourse aient "tout" vendu pour placer en immobilier ou sur des comptes d'épargne à rendement quasi-négatif.

Investir, c'est diversifier. Et les actions sont une alternative intéressante, parmi d'autres, dont l'immobilier en bonne position.  wink


rexou

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panchito
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Re : Evolution des prix

Oui bien sur!

De nombreuses études ont démontré qu'il n'y a plus que 8% d'actionnaires individuels sur les marchés boursiers.

Mais ceux qui y sont encore actifs, sont de vrais investisseurs purs et durs, et en tant que tels, ont en général 5% de leur avoirs totaux en immobilier (souvent briques et non papier pour assurer la diversification).

Suivant la taille de ces portefeuilles privés, les 5% d'immobilier "brique" peuvent représenter de nombreux immeubles...

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PIM
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Re : Evolution des prix

Dans L'Echo:

5 facteurs qui expliquent la stabilisation des prix immobiliers

"Le temps où la hausse des prix de l’immobilier semblait sans fin est révolu. Cinq facteurs déterminent cette nouvelle réalité.

La valeur des maisons a augmenté deux fois moins vite en 2012. Et du côté des appartements, les prix sont déjà en baisse. Ce sont les premières conclusions du baromètre des notaires. Et on assiste à une stabilisation du volume des transactions. "L’immobilier belge résiste donc bien en dépit de la baisse, mois après mois, d’autres indicateurs économiques", conclut la fédération des notaires.
La question est dès lors de savoir quels sont les facteurs susceptibles de soutenir le secteur en Belgique. Et les spécialistes se heurtent ici aux éléments qui expliquent la hausse exhorbitante des prix. Hausse qui ne devrait pas se répéter au cours des prochaines années.

1. La crise économique et financière

En caricaturant, on pourrait avancer que l’évolution des prix des maisons, entre 1975 et 2012, a été déterminée par quatre paramètres: le revenu disponible des ménages, le niveau d’emploi, les taux hypothécaires et le nombre de ménages. "Les deux premiers paramètres évoluent évidemment de manière négative en 2012 et 2013", reconnaît Johan Van Gompel, économiste en chef de KBC. "Il est même étonnant que le marché immobilier ait résisté aussi longtemps pendant la crise économique et financière qui nous a déjà touchés en 2008. Nous partons de l’hypothèse qu’une correction est intervenue dans la seconde moitié de 2012."
Van Gompel s’attend à ce que cette correction se poursuive en 2013, avec une baisse des prix de 6%  pour les appartements et de 7% pour les maisons. La plupart des spécialistes s'attendent à une correction plus progressive. Environ la moitié table, pour les cinq prochaines années, sur une hausse nominale moyenne limitée de 0 à 1% par an. Seule une minorité d’experts pense que durant cette période, la hausse des prix de l’immobilier pourra encore suivre l’inflation.

2. Les incertitudes fiscales

Les dernières mesures d’économie décrétées par le gouvernement ont eu peu d’impact direct sur l’immobilier résidentiel (sauf pour ceux qui ont placé leur immeuble dans une société). Mais il est évident que le gouvernement repartira à la pêche aux revenus supplémentaires dans les années à venir. "Je crains que le gouvernement finisse par tailler dans le statut fiscal des emprunts hypothécaires", avertit ainsi Frank Maet de la Banque Belfius.
Le transfert de la déduction des emprunts hypothécaires du fédéral vers les Régions doit encore se concrétiser d’ici 2014. Or, c’est précisément la longue période d’incertitude relative à la nouvelle fiscalité immobilière qui a aggravé la situation aux Pays-Bas. Chez nous, la question qui se pose est la suivante: les Régions auront-elles autant de moyens à y consacrer?
"À partir de 2014, la régionalisation du bonus logement et la réforme risquent de vraiment peser sur le marché. Je pars de l’hypothèse que les gens vont l’anticiper. Cela aura donc un impact positif sur le nombre de transactions en 2013, mais un impact négatif en 2014", prévoit Luc Machon, courtier en immobilier et président de l’Institut professionnel des agents immobiliers.

3. Les taux et les banques

La faiblesse des taux a été le principal soutien du marché immobilier en 2012. "Mais les banques ont dans le même temps fortement resserré leurs conditions d’octroi de crédits hypothécaires", observe Iain Cook, du réseau d’agences ERA. Le notaire Bart van Opstal constate lui aussi que de plus en plus de transactions échouent au stade de la remise du dossier à la banque.
Les taux hypothécaires sont restés très bas en 2012: 3,7 à 3,9% pour un taux fixe à 10 ans. "Ils ont cependant reflué moins vite que les taux à long terme", précise Bart Van Craeynest, économiste en chef chez Petercam. Encouragées par la Banque nationale (BNB) et les nouvelles règles internationales (Bâle III, qui seront sans doute reportées....), les banques profitent de ce déclin des taux pour augmenter leurs marges et imposer des conditions plus strictes. Cette politique plus sévère, en vigueur depuis l’été, est aujourd’hui confirmée noir sur blanc par le "lending survey" de la BNB. Ne sous-estimez pas l’impact de ce resserrement des conditions de crédit. Celui qui veut acheter une maison doit prévoir un apport personnel important. "Jadis, vous pouviez emprunter 100%, voire 110% de votre prix d’achat. Aujourd’hui, dans la plupart des cas, c’est 80% au maximum, voire moins. Pour une habitation moyenne, cela signifie donc que vous devez pouvoir mettre 100.000 euros sur la table. Et ce, au moment précis où la capacité des gens à épargner est moindre", analyse Philippe Janssens du bureaux d’études Stadim.

Personne ne s’attend à ce que les taux hypothécaires remontent fortement en 2013. La plupart des spécialistes tablent sur un statu quo. L’inflation sur base annuelle pourrait reculer de 2,9% à 1,6%. La question est surtout de savoir ce qu’il adviendra des taux réels (taux nominal moins l’inflation). L’an dernier, ils étaient proches de 0%. "Les prix de l’immobilier baissent surtout lorsque les taux réels se mettent soudain à grimper de manière spectaculaire. À ce moment, les autres classes d’actifs deviennent aussi intéressantes. Mais aussi longtemps que ce taux reste bas, les investisseurs sont attirés par l’immobilier", précise Pol Tansens de BNP Paribas Wealth Management.

4. Erreurs et opportunités

L’ensemble du marché immobier ne sera pas intéressant dans les années à venir. "Il devient plus difficile d’éponger des décisions d’achat erronées en laissant simplement passer quelques années", avertit Stefaan Gielens, le CEO de la Sicafi résidentielle Aedifica. "Le potentiel de plus-value s’amenuise d’année en année. Il est en outre surtout présent dans les grandes villes", ajoute son collègue Xavier Mertens de Home Invest Belgium. Heureusement, la demande reste soutenue dans certains segments. "C’est certainement le cas pour les petits appartements neufs, à une ou deux chambres. Leur attrait s’explique par l’accroissement de la population, le vieillissement mais aussi par la multiplication des plus petits ménages", précise Julie Loeckx, manager opérationnel chez l’agent immobilier Certes. Jusqu’à 700 euros par mois, les appartements restent louables. Et comme les banques exigent un apport personnel plus important de la part des candidats acquéreurs, les jeunes ménages restent plus longtemps sur le marché locatif. C’est évidemment négatif pour le marché des petites et moyennes habitations car les jeunes ménages continuent à postposer l’achat d’une maison.

Le Belge doit en outre arrêter de croire que le prix des terrains à bâtir ne peut que monter compte tenu de leur rareté croissante. "La hausse du coût de la construction et la stagnation du budget disponible font qu’à un moment donné, le prix des terrains à bâtir ne peut plus monter", analyse Luc Vastmans, l’économiste du logement de la KU Leuven, qui s’attend à une baisse des prix.

5. Sous-évaluation limitée

L’élément encourageant, c’est que personne ne pronostique un véritable dérapage du marché immobilier en Belgique. La surévaluation dont l’hebdomadaire britannique The Economist faisait état ("jusqu’à 60% trop cher") il y a quelques mois, tous les experts la jettent au panier. La plupart spécialistes estiment pouvoir "vivre" avec les 15% de surévaluation que Luc Coene, le gouverneur de la Banque nationale, prévoit. Quant à savoir si et comment cette surévaluation va disparaître, les avis sont partagés. La plupart tablent sur le fait que l’inflation fera son œuvre, en toute quiétude. "Il est important que les gens comprennent que les prix de l’immobilier ne peuvent pas toujours monter", avertit Ivan Van de Cloot, économiste en chef de l’institut de recherche Itinera Institute."

(fin de citation)


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Evolution des prix

Notamment (Belga....) dans La Libre

S&P exclut un effondrement de l'immobilier belge

La croissance des prix belges devrait ralentir à 1% en 2013
Selon un rapport de Standard&Poor's, les prix de l'immobilier résidentiel vont poursuivre leur baisse cette année dans la plupart des pays européens, en raison de la faiblesse de l'activité économique, sauf en Belgique, rapporte vendredi L'Echo. Parmi les pays analysés, la Belgique est le seul pays qui a échappé à un recul des prix de l'immobilier depuis 2009.

"Le marché immobilier belge devrait se refroidir à court terme, en raison des perspectives économiques incertaines. Mais nous attendons un rebond dès 2014, parce que les prix de l'immobilier et la dette des ménages restent modérés, en comparaison avec les autres pays, et que la demande pour l'immobilier est élevée", estime l'agence de notation.

La dette des ménages belges atteint 54,7% du PIB, contre une moyenne de 65,3% dans la zone euro.

D'autres facteurs limitent les risques d'effondrement du marché de l'immobilier belge dans les prochains trimestres. Les taux hypothécaires restent historiquement faibles - le taux moyen octroyé aux nouveaux prêts hypothécaires atteignait 3,47% en octobre dernier.

"A plus long terme l'offre immobilière limitée en comparaison à la demande, devrait continuer à soutenir le marché", précise encore S&P.

La croissance des prix belges devrait ralentir à 1% en 2013, après une hausse de 1,8% en 2012, avant de se reprendre à +1,6% en 2014, selon les estimations de l'agence.

(fin de citation)


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Phoenix
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Re : Evolution des prix

Avec une inflation supérieure a 2.3% clairement la "hausse" ne suffit pas et donc les prix baissent.

Ceci dit pourquoi croire les agences de notations aujourd'hui plutot que quand elles annoncent que les prix en Belgique sont trop elevés de plus de 15%?

Trevi annonce de son coté une baisse des prix demandés de 5 à 10% ?

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PIM
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Re : Evolution des prix

Phoenix a écrit :

Trevi annonce de son coté une baisse des prix demandés de 5 à 10% ?

Voici le communiqué complet de Trevi (22/01/2013) à propos de son indice trimestriel:

"Une sérénité à toute épreuve !

L’année 2012 nous a donné satisfaction. Nous avons travaillé dans un marché résidentiel qui a gardé son rythme sans effet spéculatif.
Notre activité de courtage a connu une progression de 11% versus 2011 et les prix selon les types de  biens  ont  baissé de  5%  à  10%.Enfin nous  constatons en  2012  la  grande maturité des acquéreurs.

Pour le premier semestre 2013, nous prévoyons un marché résidentiel sans réelle modification. Le deuxième semestre devrait voir une hausse de marché de 1 à 2% si l’on table sur un environnement économique plus positif fin 2013.

Communiqué:



L’indice TREVI s’inscrit au 31 décembre 2012 à un chiffre de 109,80 soit en léger recul par rapport au troisième trimestre de la même année


Nous en sommes fort satisfaits pour de multiples raisons :


-Un marché qui a gardé son rythme


La plus importante concerne la capacité du marché résidentiel de conserver son rythme et sa valeur en gommant toute spéculation ou effet de panique.
Est-il  nécessaire  de  rappeler  que  plusieurs  économistes  plus  ou  moins  bien informés avaient annoncé une évolution catastrophique pour notre secteur.

-Une progression de 11%


La seconde raison de notre satisfaction repose sur les résultats de notre groupe : nous avons bouclé l’année en réalisant une nette progression de nos activités de courtage (pôle transactions) de 11% supérieure à l’année 2011 qui avait déjà été une année record. Sans doute un effet TREVI, propre à notre positionnement et notre notoriété mais aussi avec un effet de marché qui est resté actif et dynamique. Ce constat est d’autant plus révélateur que l’environnement économique maussade (licenciements massifs, nombre des faillites, crise financière …) et l’environnement médiatique  (communication  négative), avaient jeté le trouble dans l’esprit de bon nombre de nos concitoyens.


-Une baisse raisonnable des prix :


Enfin le troisième constat qui se révèlera sans doute tout aussi capital pour le marché immobilier résidentiel de demain, concerne le niveau   raisonnable   de la baisse des prix.
On a tout lu et tout entendu à ce sujet, mais comme de coutume dans ce cas, nous avons l’habitude de rappeler que le marché décide en dernier recours.


Qu’avons-nous constaté ? Tout simplement que la baisse des prix était  comprise entre 5 et 10% pour l’année 2012 et surtout que les propriétaires qui acceptaient de revoir leur prix pour s’adapter au marché, pouvaient compter sur une réaction rapide des acquéreurs.


Cela signifie clairement que l’on peut désormais raisonnablement estimer être dans le creux de la vague au niveau des prix. Un petit reflux, certainement pas une vague déferlante!


Ce constat concerne le marché secondaire inférieur et moyen de gamme, car les marchés du neuf et des propriétés "Haut de Gamme" doivent encore trouver leur niveau d’équilibre. Ira-t-on vers une baisse de prix conforme au marché du secondaire  ou  une  stabilisation  grâce  à  la  reprise  du  volume  de  transactions générant ensuite un nouvel élan ?
Aujourd’hui il est peut-être trop tôt pour y répondre mais nous gardons un œil attentif aux performances de ces deux marchés.


-La maturité des acquéreurs :


En dernier lieu, nous voudrions souligner la qualité d’évaluation des candidats acquéreurs. Grâce aux moteurs de recherche Internet, à de nombreuses visites, les candidats acquéreurs peuvent assez facilement et assez rapidement se forger une opinion sur le rapport qualité/prix du bien qu’ils visitent. Le constat est édifiant car leur estimation des valeurs révèle  une incroyable pertinence !
Cela nous semble être très rassurant car nous évoluons dans un marché teinté de professionnalisme,   de rigueur, d’analyses, de raison … Heureusement coloré de
temps en temps d’une pointe d’émotionnel. Et c’est tant mieux car cela reste un élément important de notre vie à tous : vivre dans un lieu qui nous plait.


-Les perspectives 2013 :


Nos perspectives pour 2013 sont établies. Elles se diviseront en deux parties :
La première jusqu’aux grandes vacances où nous voyons un marché concurrentiel sans réelle modification au niveau des prix.
Par contre, une deuxième partie d’année pendant laquelle nous voyons une hausse de l’activité et des prix (légère hausse entre 1 et 2%), car nous pensons évoluer fin
2013 dans un environnement économique plus positif et mieux appréhendé.


Une embellie du climat social et économique, un maintien des taux d’intérêt hypothécaire fort attractifs : voilà deux éléments qui soutiendront nos activités.


Entretemps il sera intéressant de voir comment les promoteurs auront, eux aussi, appréhendé cette première partie de l’année. Nous les accompagnerons certainement dans leurs réflexions pour trouver le meilleur équilibre possible en ajustant  les  niveaux  de  prix  en  fonction  du  comportement  des  acquéreurs, enregistré dans les premières semaines de 2013."

(fin de citation)


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jc
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Re : Evolution des prix

PIM a écrit :

  les prix selon les types de  biens  ont  baissé de  5%  à  10%.

Indice trevi 31/12/2011: 111.02
Indice trevi 31/12/2012: 109.80

Soit environ 1,1% de baisse. Ce qui prouve que l'indice trevi (qui est un indice des prix demandes et non des prix de vente reels) n'est pas tres significatif par rapport a la baisse des prix de vente 2012 que Trevi  annonce.

Bien sur, reste le mystere des chiffres des notaires en complete opposition avec les chiffres ci-dessus.

PIM a écrit :

les marchés du neuf et des propriétés "Haut de Gamme" doivent encore trouver leur niveau d’équilibre

Encore une fois, Trevi se mouille par rapport aux autres acteurs en annoncant une baisse.

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Phoenix
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Re : Evolution des prix

Pour qui veut acehter , il faut pas hésiter à négocier à la baisse assez fort.

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pierrot_da
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Re : Evolution des prix

Je ne comprends pas très bien à quoi correspond l'indice TREVI?

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ExpertHabitat
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Re : Evolution des prix

pierrot_da a écrit :

Je ne comprends pas très bien à quoi correspond l'indice TREVI?

En pratique ? À rien ...

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PIM
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Re : Evolution des prix

pierrot_da a écrit :

Je ne comprends pas très bien à quoi correspond l'indice TREVI?

C'est expliqué ici sur leur site

Ps: pourquoi indiquer ouvertement votre adresse email ?
C'est l'idéal pour être 'spammé'....


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