Evolution des prix

J'avais oublié cet argument de dernier recours lorsque l'on ne veut vraiment pas accepter le fait que les prix baissent a Bruxelles:"les statistiques c'est compliqué"...

Le problème en Belgique, c'est justement qu'il y a peu de statistiques valables. Cela laisse la porte ouverte a certains (pas tous) banquiers, agents et escrocs en tout genre pour manipuler les acheteurs mal informes et leur inventer que les prix ne peuvent que continuer a monter alors qu'ils ont déjà commence a baisser.

Quant a votre reference au prix du cm2 a Tokyo, le prix au m2 ou cm2 importe peu. C'est l'evolution de ce prix qui est importante. Dans le cas de Tokyo, le prix au m2 a chute de 40% puis stagne pendant des annees. Bel exemple...

Vous tronquez mon message à grand coup de sabre...

Pour votre info, je ne suis pas proprio à Bruxelles. Et le type de bien auquel je faisais référence à encore monté de 5% ces 6 derniers mois.

En outre, pour des biens connexes, ils ont continué à monter. Des biens à des prix que j'estimais irréalistement surévalué de 10 à 20% ont trouvé acquéreur en moins d'un mois.

Alors, quand on me parle de statistique de Bruxelles, je n'écoute déjà pas. N'allez donc pas me parler de statistique de France...

Et désolé si on me trouve agressif. Et encore plus désolé si mes arguments vous semblent vides. Ils vous semblent sans doute aussi vide de sens que me semblent vos statistiques de la planète Mars...

C'est bien pour cela que je vous ai également fait part de certaines statistiques belges: 5% de baisse des prix réels sur les appartements a Bruxelles en 6 mois.

C'est probablement a type de bien auquel vous faisiez allusion dans l'un de vos précédents messages.

Grmff : "je suis actuellement convaincu qu'un certain type d'immobilier dans lequel je suis investisseur depuis longtemps risque fort de baisser de 10 à 15% dans les 3 prochaines années.

J’essai simplement de voir si la baisse des prix de l’immobilier en Belgique est un événement isolé ou si cela fait partie d’une tendance plus générale.

Avez-vous constaté que vos réponses se résument souvent à nier les faits avec des arguments vides de tout contenu (pas local, trop vieux, déjà vu, trop général, etc.). Par contre votre blague d’il y a quelques mois était très bien…

Et il n'y a pas qu'en Belgique que cela baisse. Paru dans les echos ce matin:

"En mars, les prix ont reculé de 1,4% par rapport à février

Le ralentissement de la hausse des prix dans l'immobilier ancien se confirme dans l'Hexagone, indique la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) en dévoilant ses dernières statistiques mensuelles. Le mois dernier, les prix ont certes progressé de 3,3% par rapport au même mois de l'année 2005 mais ils ont baissé de 1,4% comparé à février, souligne la FNAIM. ... En glissement mensuel, la baisse des prix est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-0,9%)."

Si meme les agents immobiliers (FNAIM) finissent par publier des statistiques montrant la chute des prix...

Il s'agit d'une etude tres serieuse des géomètres-experts immobiliers de Bruxelles qui se base sur les prix de vente reels. Rien a voir donc avec les prix affiches ou marges de negotiation.

Quant a la baisse de 1.850 Euros des droits d'enregistrement, c'est une bien faible consolation lorsque l'on a deja perdu 12.500 Euros en 6 mois.

Certains ont du mal a accepter la realite mais les prix reels ont bien baisses de 5% en six mois sur certains types de biens.

J'avais mis en garde les jeunes candidats acheteurs qui pensent revendre leur appartement dans quelques annees en vue d'acheter une unifamiliale. Je les invitent a nouveau a une extreme prudence. Les prix baissent et ce n'est qu'un debut...

J'invite a nouveau les jeunes candidats acheteurs a une extreme prudence!

Pour ceux qui pretendent que les prix ne baissent jamais en Belgique:

Paru dans la libre le 14 mars:

"Globalement, le budget pour acquérir un appartement correspond pratiquement aux deux tiers de celui des maisons unifamiliales. En cours d'année, la tendance à la hausse a toutefois marqué le pas. «C'est surtout dans le courant du second semestre que l'on a observé un sérieux fléchissement des résultats». Traduction: les prix ont baissé... «de l'ordre de 5 pc en moyenne». "

5 pc sur 250.000 Euros, ca fait tout de meme 12.500 Euros de perte en 6 mois...

Et ce n'est qu'un debut, paru dans la libre le meme jour:

"on dénote une baisse sensible du prix des appartements au cours du second semestre de l'année. En cause, d'après le spécialiste - qui évoque le chiffre de 3200 appartements neufs, en cours de construction ou en projet, selon un état des lieux datant de juin 2005 -, l'affluence trop importante sur le marché d'immeubles neufs. «L'amateur d'appartement peut mieux choisir qu'avant, ajoute Marc Dekeuleneer, surtout dans le nord de la Région». Ce qui n'est pas sans risque selon lui sur l'équilibre du marché immobilier bruxellois."

On va encore me dire que l'affablissement du marche bruxellois n'est pas neuf mais c'est la premiere fois que l'on nous donnes des donnees chiffrees. 5% de baisse en six mois, c'est un bon debut...

ralentissement de l'augmentation, stabilisation à Bxl .. une impression de déjà lu ici

Lu dans Le Soir de ce matin:

"Malgré un marché immobilier morose. Quatre nouvelles sociétés arrivent dans le parc d'affaires ...

Alors que le marché belge de l'immobilier ne semble guère être porteur pour l'instant, les promoteurs de l'Axisparc Business Center surfent sur la vague du succès. "

Dans La Libre de ce jour :

En 2005, les candidats se sont jetés sur la brique: les crédits habitation ont progressé de 47pc! Sans toutefois, ajoute Fortis, faire apparaître de bulle.

Il y a quelques années encore, Batibouw était le théâtre d'une terrible guerre bancaire des taux. Depuis 2 ou 3 ans, ils sont tellement bas que c'est sur un autre terrain que les banques doivent combattre: celui de l'imagination (lançant des formules plus spécifiques les unes que les autres) ou de l'analyse. L'étude désormais annuelle de Fortis Banque participe de ce phénomène.

Tout comme l'année dernière, les chiffres étonnent par leur ampleur: le nombre de ventes dépasserait les 180000, en hausse de plus de 30pc par rapport à 2004; avec l'impact que l'on imagine sur les prix, toujours en augmentation, et même de manière spectaculaire à Bruxelles dans le segment des maisons d'habitation et à la côte en appartements; les crédits habitation (hors refinancement) ont, eux, progressé de plus de 47pc par rapport à 2004, atteignant en volume près de 20 milliards d'euros!

Sans toutefois, assure le groupe bancaire, faire naître de bulle et donc de risque de chute anormale des prix. Si le marché (demande et prix) est si soutenu, c'est en raison entre autres de la faiblesse des taux (au cours du 1er semestre 2005, ils ont atteint leur niveau le plus bas depuis 60 ans), de l'allongement de la durée des emprunts (en janvier 2006, 18pc des demandes de crédit auprès de Fortis couraient sur 25 ans fixes et 12pc sur 30 ans fixes contre 20pc sur 20 ans fixes) et de divers avantages fiscaux. Trois «aubaines» dont ont principalement profité les plus jeunes, qui empruntent plus tôt (en 2005, 11pc de ceux qui ont emprunté chez Fortis avaient entre 18 et 25 ans pour seulement 1pc en 2000), mais également... de plus en plus (la quotité empruntée de cette tranche d'âge est passée de 81 à 86pc).

Si Fortis se veut rassurant face au marché immobilier, c'est que ses économistes sont rassurés tant sur la hausse des taux (elle sera limitée) que sur l'offre (qui grandit de manière significative). Mais encore parce que les candidats-acquéreurs semblent s'être assagis: en fin d'année (novembre et décembre), l'activité a légèrement ralenti et la demande qui subsiste n'est pas spéculative (les candidats n'achètent pas pour réaliser une plus-value au bout d'un an). Et d'annoncer un ralentissement de l'augmentation, à tout le moins une stabilisation, voire une diminution selon le type de bien (grosse villa) et la localisation (appartements à Bruxelles).

Conclusion? Sur base de différentes simulations (5 et 3pc par an de plus-value immobilière, 3,5 et 8pc par an de rendement du capital investi en Bourse...), le groupe bancaire arrive à dire qu'il est toujours aujourd'hui préférable d'acheter sa propre habitation que de la louer et encore mieux de passer par un crédit plutôt que de financer l'achat par fonds propres. Pour ce qui est de l'investissement à long terme (plus-values à la clé), Fortis donne également son feu vert. Mais il est plus nuancé, voire réticent, quand il s'agit d'investir pour donner en location (les rendements locatifs diminuent) ou d'investir dans la brique-papier (perspectives de return limitées).