Evolution des prix

jacq · #1 09-04-2006 07:21:44

Monsieur Grmf , vous êtes fatiguant à lire.
Reposez vous un peu il fera beau aujourd'hui.
Bien à vous

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

Grmff a écrit :

Immoreal a écrit :Paru dans la libre le 14 mars 2005: "«C'est surtout dans le courant du second semestre que l'on a observé un sérieux fléchissement des résultats». Traduction: les prix ont baissé... «de l'ordre de 5 pc en moyenne». "
Donc, l'immobilier baisse depuis 18 mois selon la thèse que vous soutenez: depuis le second semestre 2004.
Cqfd. A l'avenir, essayez de ne plus vous tirer une balle dans le pied...

Merci de corriger l'erreur, l'article a bien evidemment ete paru en mars 2006 et faisait reference au second semestre de 2005. Merci aussi de me donner l'occasion de rappeler a tous les membres de ce forum que cette baisse des prix est tout a fait d'actualite!

Si tel etait votre propos vous auriez du ecrire "Immoreal clame que l'immobilier s'effondre depuis 18 mois" et pas "Depuis bientôt 18 mois, il clame que l'immobilier s'effondre". Et vous disiez etre subtil...

Le fait est que le prix des appartements a Bruxelles a chute de 5% en 6 mois entre juillet et decembre 2005 et que les economistes d'ING Belgique disent que "des baisses marquées ne sont pas exclues". Bref, la prudence s'impose.

Les anglais ont une expression que j'adore et qui s'applique tout a fait a votre situation: "When you are in a hole, stop digging"

Good night and good luck.

grmff · Inscription : 25-05-2004

Immoreal a écrit :

Paru dans la libre le 14 mars 2005: "«C'est surtout dans le courant du second semestre que l'on a observé un sérieux fléchissement des résultats». Traduction: les prix ont baissé... «de l'ordre de 5 pc en moyenne». "

Donc, l'immobilier baisse depuis 18 mois selon la thèse que vous soutenez: depuis le second semestre 2004.

Cqfd. A l'avenir, essayez de ne plus vous tirer une balle dans le pied...

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

Grmff a écrit :

Francis, c'est peine perdue pour lui faire comprendre.
Depuis bientôt 18 mois, il clame que l'immobilier s'effondre ou va s'effondré si ce n'est pas commencé. Dans 10 ans, il clamera qu'il avait raison parce que le 14e trimestre, il y a effectivement eu un fléchissement de 5% (même si pendant le reste des années, l'augmentation a été continue...)
Et quand il dit que la bourse a augmenté de 130% ces 3 dernères années, il oublie non seulement Lernhout et Hauspie, mais aussi qu'il prend un point de départ de base de comparaison qui lui est favorable. En oubliant le repli catastrophique des années précédentes.
Bref, une vue biaisée. Un refus total de voir les contradictions que son propre message porte. Un refus total de voir le danger plus grand qu'il y a a attendre qu'à avancer...
Et un refus total de répondre aux questions qu'on lui pose...

Vous vous sabotez vous meme et prouvez que l'on ne peut accoder le moindre credit a ce que vous dites. Vous me rendez la tache trop facile...

1/"Depuis bientôt 18 mois, il clame que l'immobilier s'effondre ou va s'effondré si ce n'est pas commencé."

Comme tout le monde peut le constater je me suis inscrit sur ce forum le 18 janvier 2006, soit il y a moins de 3 mois. Doit-on diviser par six tous les autres chiffres que vous avez mentionez?

J'invite les lecteurs de ce forum a lire mes autres messages et a constater que contrairement a ce que Grmff pretend, je n'ai pas parlé d'effondrement. Mes propos sont beaucoup plus nuancés. J'ai meme clairement dit ne pas croire en l'existence d'une bulle immobiliere en Belgique. J'invite juste les acheteurs a une extreme prudence car les prix pourraient baisser sensiblement pendant quelques annees.

2/ "Et quand il dit que la bourse a augmenté de 130% ces 3 dernères années, il oublie non seulement Lernhout et Hauspie, mais aussi qu'il prend un point de départ de base de comparaison qui lui est favorable. En oubliant le repli catastrophique des années précédentes."

Tout le monde peut lire dans mon message: "et de pres de 10% en moyenne sur les 20 dernieres années. " Je vous invite a changer de lunettes.

A ce stade, je me demande si vous faites preuve de mauvaise memoire, mauvaise vue ou mauvaise foi. En tout les cas, cela ne m'inspire pas confiance. A l'avenir, essayez de ne plus vous tirer une balle dans le pied...

grmff · Inscription : 25-05-2004

Francis, c'est peine perdue pour lui faire comprendre.

Depuis bientôt 18 mois, il clame que l'immobilier s'effondre ou va s'effondré si ce n'est pas commencé. Dans 10 ans, il clamera qu'il avait raison parce que le 14e trimestre, il y a effectivement eu un fléchissement de 5% (même si pendant le reste des années, l'augmentation a été continue...)

Et quand il dit que la bourse a augmenté de 130% ces 3 dernères années, il oublie non seulement Lernhout et Hauspie, mais aussi qu'il prend un point de départ de base de comparaison qui lui est favorable. En oubliant le repli catastrophique des années précédentes.

Bref, une vue biaisée. Un refus total de voir les contradictions que son propre message porte. Un refus total de voir le danger plus grand qu'il y a a attendre qu'à avancer...

Et un refus total de répondre aux questions qu'on lui pose...

Francis · Inscription : 28-05-2004

Un capital en banque fait des petits (intérêts) mais ne grossit pas...
Un immeuble fait des petits (les loyers) mais en plus grossit (hausse de sa valeur)
vieux dicton paysan...

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

Grmff a écrit :

Citation :4% de hausse – 2,5% d’inflation = 1,5% de hausse réelle
Lorsque l’on ne peut espérer qu’une hausse réelle de 1,5%, que le prix des appartements a déjà chuté de 5% en 6 mois a Bruxelles, que des baisses de prix marquées ne sont pas exclues et que l’on peut avoir 3,5% net sur un simple compte épargne, je ne vois pas l’intérêt de prendre le risque.
3.5% sur un compte épargne, dont il faut retirer 2.5% d'inflation. Cela laisse 1%. L'immobilier selon votre propre calcul rapporterait 50% de plus que le compte épargne.
Pourquoi appliquez vous différemment vos propres règles selon ce que vous voulez démontrer?
5% de perte en 6 mois? Pourquoi vous ne lisez pas les articles que vous postez vous-même? Je cite votre propre article:Citation :ING prévoit un ralentissement du marché immobilier. Les premiers signes en ce sens apparaissent déjà. «Il faut s’attendre à des hausses des prix nettement moins importantes (les hausses ne dépasseront plus 4%
Vous citer un texte qui parle d'augetation, et vous revenez avec des diminution des 5% à Bruxelles. Alors que vous dites que aucune stat n'est fiable pour Bruxelles.
Des fois, j'ai du mal à vous suivre dans les arcanes du raisonnement qui dit, quand on résume le tout "j'ai raison parce que j'ai raison. Cela baisse et tout le prouve, sauf ceux- qui se trompent...Toutes les stats le prouvent noir sur blanc, sauf celles qui ne sont pas fiables. Bien la preuve. Na!"

La par contre, j'ai du mal a suivre le resonnement. Dommage, apres un si bel effort dans votre premier message. Alors, je resume et simplifie encore:

1/ Immobilier:

Return Maximum: 4% - 2,5% d'inflation = 1,5%
Rique de perte du capital: Eleve pendant les 3 a 4 ans qui viennent

2/ Compte Epargne:

Return Garanti: 3,5% - 2,5% d'inflation = 1%
Risque de perte du capital: Nul

Mon point etait precisement qu'a ce stade de l'evolution du marche le retour sur investissement est presque equivalent entre un simple comte epargne et l'immobilier residentiel mais avec un risque de perte du capital beaucoup plus eleve dans le chef de l'immobilier residentiel. Pourquoi prendre ce risque? Mieux vaut attendre d'y voir plus clair.

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

Grmff a écrit :

La hausse ou la baisse de l'immobilier n'est pas la seule partie de son rendement. Ne pas oublier que le rendement de l'immobilier, c'est aussi le loyer.
Si à Bruxelles, les loyers représentent annuellement seulement 4 à 6% de la valeur d'un bien immobilier, et si ces loyers sont mangés partiellement par les impôts, taxes et frais d'entretien des immeubles, il en reste néanmoins quelque chose.
Alors, même s'il n'en reste que 2 à 4%, c'est toujours autant que le placement en bourse. Sans parler de l'inflation et du formidable outil de protection contre l'inflation qu'est l'immobilier.
Immoreal crie au loup et à la prudence. Bel et bien. J'attire néanmoins l'attention sur le fait que l'investissement immobilier c'est donc bien plus que la valeur du bien. C'est aussi le loyer.
En outre, pour un jeune qui achète un appartement, il s'endette certes pour 20 ans. Mais en fait, il économise pendant 20 ans. C'est le plus sûr moyen de se forcer à faire des économies: se forcer à rembourser un prêt hypothécaire.
Alors, bien sûr, au niveau macroéconomique, certains vont parler de bulle immobilière, de statistiques de Paris ou New-York ou de la force de Coriolis locacale. (je l'aime bien, cell-là.)
Mais au niveau personnel, attendre 5 ans qu'une hypothétique bulle n'éclate à Paris et ne fasse des vague jusque Bruxelles, c'est perdre 5 ans d'économie.
A noter également que Immoreal n'a jamais, au grand jamais répondu à une seule de mes questions. Il sort à intervalle régulier des coupures de presse qui vont dans son sens (l'alarmisme), mais jamais il n'a répondu à la moindre réponse...
Bref, si Immoreal insiste sur le "attention, cela pourrait baisser", je dis attention, ne laissez pas passer le temps, construisez votre patrimoine aujourd'hui. Acheter aujourd'hui pour le prix d'un loyer, c'est payer des intérêts à la banque, mais aussi mettre de côté, entre 1/3 et la moitié de la mensualité (part de remboursement de capital)
Commencez à épargner le plus vite possible pour pas un kopeck dépenser de plus, c'est donc bien possible... si on écoute pas n'importe qui.

Enfin un reponse sensée. Merci Grmff, j'apprecie l'effort!

1/ "Alors, même s'il n'en reste que 2 à 4%, c'est toujours autant que le placement en bourse."

De l'avis de tous les experts, le revenu net locatif en Belgique est ridicule. Il n'y a aucune polémique sur ce sujet. Par contre, le Bel 20 a augmenté de 130% sur les 3 dernieres années et de pres de 10% en moyenne sur les 20 dernieres années.

2/ "Alors, bien sûr, au niveau macroéconomique, certains vont parler de bulle immobilière, de statistiques de Paris ou New-York ou de la force de Coriolis locacale. (je l'aime bien, cell-là.)"

Je l'aime aussi mais ne pas analyser ce qui se passe chez nous (Bruxelles, Belgique) et autour de nous (France, Pays-Bas) c'est le meilleur moyen de se planter. Peu de gens sont devenus riche en adoptant la politique de l'autruche.

3/ "En outre, pour un jeune qui achète un appartement, il s'endette certes pour 20 ans. Mais en fait, il économise pendant 20 ans. C'est le plus sûr moyen de se forcer à faire des économies: se forcer à rembourser un prêt hypothécaire."

Combien de jeunes vont rester dans leur appartement pendant 20 ans? La plupart vont essayer de le revendre dans les 5 ans parce qu'ils auront besoin d'argent pour acheter un logement plus definitif. Apres les frais, taxes, entretien, reparations, etc., dans le contexte actuel il est tres peu probalble qu'ils n'y laissent pas des plumes.

4/ "Bref, si Immoreal insiste sur le "attention, cela pourrait baisser", je dis attention, ne laissez pas passer le temps, construisez votre patrimoine aujourd'hui. Acheter aujourd'hui pour le prix d'un loyer, c'est payer des intérêts à la banque, mais aussi mettre de côté, entre 1/3 et la moitié de la mensualité (part de remboursement de capital)"

Ceux qui ont perdu 5% de la valeur de leur appartement en 6 mois a Bruxelles seront bien heureux d'apprendre qu'ils ont contribué a la richesse de leur banquier. Epargnez, investissez, construisez votre patrimoine aujourd'hui mais attendez que le marché immobilier résidentiel soit moins risqué pour vous y aventurer.

grmff · Inscription : 25-05-2004

4% de hausse – 2,5% d’inflation = 1,5% de hausse réelle
Lorsque l’on ne peut espérer qu’une hausse réelle de 1,5%, que le prix des appartements a déjà chuté de 5% en 6 mois a Bruxelles, que des baisses de prix marquées ne sont pas exclues et que l’on peut avoir 3,5% net sur un simple compte épargne, je ne vois pas l’intérêt de prendre le risque.

3.5% sur un compte épargne, dont il faut retirer 2.5% d'inflation. Cela laisse 1%. L'immobilier selon votre propre calcul rapporterait 50% de plus que le compte épargne.

Pourquoi appliquez vous différemment vos propres règles selon ce que vous voulez démontrer?

5% de perte en 6 mois? Pourquoi vous ne lisez pas les articles que vous postez vous-même? Je cite votre propre article:

ING prévoit un ralentissement du marché immobilier. Les premiers signes en ce sens apparaissent déjà. «Il faut s’attendre à des hausses des prix nettement moins importantes (les hausses ne dépasseront plus 4%

Vous citer un texte qui parle d'augetation, et vous revenez avec des diminution des 5% à Bruxelles. Alors que vous dites que aucune stat n'est fiable pour Bruxelles.

Des fois, j'ai du mal à vous suivre dans les arcanes du raisonnement qui dit, quand on résume le tout "j'ai raison parce que j'ai raison. Cela baisse et tout le prouve, sauf ceux- qui se trompent...Toutes les stats le prouvent noir sur blanc, sauf celles qui ne sont pas fiables. Bien la preuve. Na!"

grmff · Inscription : 25-05-2004

La hausse ou la baisse de l'immobilier n'est pas la seule partie de son rendement. Ne pas oublier que le rendement de l'immobilier, c'est aussi le loyer.

Si à Bruxelles, les loyers représentent annuellement seulement 4 à 6% de la valeur d'un bien immobilier, et si ces loyers sont mangés partiellement par les impôts, taxes et frais d'entretien des immeubles, il en reste néanmoins quelque chose.

Alors, même s'il n'en reste que 2 à 4%, c'est toujours autant que le placement en bourse. Sans parler de l'inflation et du formidable outil de protection contre l'inflation qu'est l'immobilier.

Immoreal crie au loup et à la prudence. Bel et bien. J'attire néanmoins l'attention sur le fait que l'investissement immobilier c'est donc bien plus que la valeur du bien. C'est aussi le loyer.

En outre, pour un jeune qui achète un appartement, il s'endette certes pour 20 ans. Mais en fait, il économise pendant 20 ans. C'est le plus sûr moyen de se forcer à faire des économies: se forcer à rembourser un prêt hypothécaire.

Alors, bien sûr, au niveau macroéconomique, certains vont parler de bulle immobilière, de statistiques de Paris ou New-York ou de la force de Coriolis locacale. (je l'aime bien, cell-là.)

Mais au niveau personnel, attendre 5 ans qu'une hypothétique bulle n'éclate à Paris et ne fasse des vague jusque Bruxelles, c'est perdre 5 ans d'économie.

A noter également que Immoreal n'a jamais, au grand jamais répondu à une seule de mes questions. Il sort à intervalle régulier des coupures de presse qui vont dans son sens (l'alarmisme), mais jamais il n'a répondu à la moindre réponse...

Bref, si Immoreal insiste sur le "attention, cela pourrait baisser", je dis attention, ne laissez pas passer le temps, construisez votre patrimoine aujourd'hui. Acheter aujourd'hui pour le prix d'un loyer, c'est payer des intérêts à la banque, mais aussi mettre de côté, entre 1/3 et la moitié de la mensualité (part de remboursement de capital)

Commencez à épargner le plus vite possible pour pas un kopeck dépenser de plus, c'est donc bien possible... si on écoute pas n'importe qui.

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

4% de hausse – 2,5% d’inflation = 1,5% de hausse réelle

Lorsque l’on ne peut espérer qu’une hausse réelle de 1,5%, que le prix des appartements a déjà chuté de 5% en 6 mois a Bruxelles, que des baisses de prix marquées ne sont pas exclues et que l’on peut avoir 3,5% net sur un simple compte épargne, je ne vois pas l’intérêt de prendre le risque.

Good night and good luck

Francis · Inscription : 28-05-2004

Une hausse de 4% ..... par an c'est déja pas si mal. Et c'est une hausse...

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

Paru dans l'echo le 07 avril 2006:

"ING prévoit un ralentissement du marché immobilier. Les premiers signes en ce sens apparaissent déjà. «Il faut s’attendre à des hausses des prix nettement moins importantes (les hausses ne dépasseront plus 4%)», juge Ivan Van de Cloot, économiste du bancassureur. Des baisses marquées ne sont pas exclues."

Good night and good luck.

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

Interessante theorie, merci pour le lien.

PIM · Inscription : 10-03-2004

On n'en sortira pas de cette discussion.
Voir une bonne synthèse ici qui dit :

Gonflement et explosion d’une bulle

La définition théorique de la bulle est un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix. Les investisseurs ne veulent pas risquer l’exclusion du marché, pendant que les vendeurs reportent leur vente pour bénéficier du prix maximum.
Une bulle va exploser pour les mêmes raisons : les acheteurs diffèrent leur achat, anticipant une baisse du prix le lendemain, et les vendeurs mettent massivement sur le marché, de peur de perdre tout leur capital. Ils sont ainsi directement responsables de la formation ou de l’explosion d’une bulle spéculative.

De l’avis général, une réalité

Un sondage réalisé par le site l’Internaute est assez révélateur des opinions sur le sujet de la bulle immobilière.
54% des personnes pensent que la bulle augmentera encore 2006. Commentaire de l’Internaute : c’est l’avis des experts et analystes du secteur.
22% des personnes pensent que la bulle a connu son maximum en 2005. Commentaire de l’Internaute : l’actualité du marché leur donne raison. La hausse des prix de l’immobilier a actuellement tendance à perdre de son intensité, notamment en région parisienne.
17% des personnes pensent qu’elle éclatera en 2006. Commentaire de l’Internaute : attention aux déconvenues.
7% des personnes pensent que la bulle n’a jamais existé. Commentaire de l’Internaute : à leur crédit, le prix de l’immobilier en France reflète un mouvement général de hausse en Europe.
La tendance est donc assez nette : une bonne majorité de personnes croit que la bulle immobilière va encore gonfler en 2006. En parler n’est plus tabou, la bulle est bien et bien là et la question est de savoir quand et comment elle va exploser, quelle sera son ampleur, sa durée et ses conséquences.

De l’avis d’observateurs spécialisés, entre les deux
L’avis de Marie Phoenix, rédactrice responsable de la rubrique immobilier sur le site blogfinance.com
« Le concept de bulle immobilière est omniprésent dans les médias et elle intrigue ou elle révolte les jeunes et les moins jeunes. Abordée très souvent dans la presse, surtout depuis l’éclatement de la bulle dot.com, elle fait partie des menaces qui préoccupent les citoyens de nombreux pays. La bulle immobilière est présentée comme une forte probabilité, entre mythe et réalité, vu la flambée de la pierre trop rapide, trop déconnectée de la réalité économique. Il y a déjà eu des précédents et le scénario actuel ressemble à du « déjà vu ». La situation est tendue, les banquiers sont inquiets, les gens n’arrivent pas à se loger, et les investisseurs désertent le marché locatif. Après la frénésie, le désamour pour la pierre se fait sentir. »

De l’avis de bloggeurs, un mythe entretenu
Sur son site bulleimmobilière.org, Jean Michel Pouré développe une intéressante théorie de diffusion du concept de bulle immobilière sur la mode de la rumeur. Première étape, la crainte. Deuxième étape, cristallisation de cette crainte autour d’un thème fédérateur, dans le cas présent de l’immobilier. Troisième étape, relais et diffusion de ces peurs par les médias et les organisations commerciales. Une démarche qui s’apparente plus à du marketing qu’à un complot. Car combattre la rumeur, c’est déjà parler de la bulle immobilière, avec un premier effet : faire vendre !

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

Ce debat derive dangeureusement. Vous n'avez de toute evidence plus d'arguments. Si vous n'avez plus rien d'interessant a dire, il n'y a pas de honte a se taire.

Good night and good luck

grmff · Inscription : 25-05-2004

Il est vraiment trèès fâââché, le monsieur.

Il devrait investir dans le Hainaut, cela rend heu-reux et détendu.

Quand à dire que vous me trouvez entêté, c'est sans doute réciproque...

Et quand à me trouver suspect, je préfère suspect que l....-c..

Immoreal · Inscription : 18-01-2006

Votre entetement a rejeter toute information ou avis contraire a votre conviction que les arbres montent aux ciel est vraiment suspect.

Maintenant qu'il est clairement etabli que les prix ont deja commence a baisser a Bruxelles (5% durant le dernier semestre de 2005), essayons d'observer la tendance generale en Belgique et ailleurs:

Paru dans l'echo le 6 avril 2006:

"La hausse des prix de l'immobilier va nettement ralentir dans les prochaines années, selon une étude réalisée par Ivan Van de Cloot, économiste chez ING Belgique. "Les plus récentes informations suggèrent que depuis quelque temps, (l'augmentation des) prix sur le marché immobilier a atteint son sommet", indique-t-il. Un ralentissement mondial du marché de l'immobilier pourrait, dans l'hypothèse d'un "atterrissage brusque", avoir un impact de 1,5 pc sur le PIB de la Belgique. Dans l'hypothèse - la plus probable - d'un "atterrissage en douceur", l'impact serait alors limité à quelques dixièmes de point. Par "atterrissage en douceur", on entend une stagnation des prix pendant un an ou une baisse moyenne des prix réels d'environ 6%. "

A nouveau, je tiens a preciser que je ne crois pas dans l'existence d'une bulle immobiliere en Belgique (Paris est une autre histoire) mais je tiens a informer les membres de ce forum que les prix ont commences a baisser a Bruxelles et que, de facon plus generale, les belles annees de l'immobilier residentiel en Belgique sont derriere nous.

grmff · Inscription : 25-05-2004

vous êtes fâché , immoreal, ça c'est sur
Vous devriez investir dans le hainaut, ça rend heureux

Ben1980 · Inscription : 30-11-2005

vous êtes fâché , immoreal, ça c'est sur

Vous devriez investir dans le hainaut, ça rend heureux

lucas · Inscription : 25-12-2005

Bonjour,

Pensez-vous que le boom immobilier que l'on connaît en ce moment durera très longtemps ?

Est-ce que quelqu'un aurait par ailleurs un site où je pourrais voir l'évolution des prix du marché immobilier à Bruxelles ?

Merci

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