Evolution des prix

Encore un article qui utilise des moyennes sur 12 mois pour cacher la réalité du terrain. Une façon comme une autre d’essayer de rameuter les acheteurs. Allez, revenez vous faire plumer, c’était si drôle…

En ce qui me concerne, j’ai dit à de nombreuses reprises que je ne prévois pas et ne souhaites surtout pas de crash de l’immobilier en Belgique. Par contre, j’invite les investisseurs a une extrême prudence s’ils n’investissement pas a long terme. Je pense aux 25-35 ans qui achètent des appartements en vue de les revendre dans 4-5 ans pour acheter une unifamiliale. Ils sont malheureusement assez nombreux a croire que les arbres montent jusqu’au ciel…

1/ Certains experts pensent comme moi qu’il est probable que la hausse va ralentir, se stabiliser ou même que les prix vont légèrement reculer selon le type de biens.

Lu dans L’Echo ce matin :

« … a expliqué Marc Verboven, directeur 'product management' du groupe bancaire. "Et personne ne prévoit de chute importante des prix de l'immobilier résidentiel, même s'il est vraisemblable que la hausse va ralentir, se stabiliser ou même que les prix vont légèrement reculer selon le type de biens et leur localisation", a-t-il ajouté …

Selon cette dernière, investir dans l'immobilier à l'heure actuelle est une bonne option "dans le cadre d'un investissement à long terme. Et le choix du bien est un élément déterminant". "La réponse est plus nuancée quand il s'agit d'investir pour donner en location ou d'investir dans la brique-papier (SICAV, SICAFI,...)", a-t-elle conclu en pointant notamment du doigt la baisse du rendement locatif et les perspectives de 'return' limitées en ce qui concerne la brique-papier. »

2/ De plus, si l’on regarde l’évolution du marché sur le dernier trimestre, on constate déjà un net ralentissement du marché.

Lu dans La Libre en Janvier 2006 : « Même légère, la montée des taux d'intérêt depuis l'été a stoppé l'activité. Ce que confirment les agences du groupe Trevi qui ont noté, d'avril à octobre, une baisse du nombre de transactions de 6 pc. »

3/ et de la hausse des prix

Lu sur Immoscan en Janvier 2006 :  « En janvier 2005, le réseau d'agences Trevi lançait le premier indice général centré sur l'immobilier résidentiel basé sur quelque 8.000 petites annonces couvrant toute la Belgique et tous les segments du marché (villas, maisons, appartements, immeubles de rapport et terrains à bâtir)… En analysant plus attentivement les données, il ressort que le "soft landing" a bien eu lieu sur le marché bruxellois où l'on constate une stabilisation quasi parfaite des prix tandis que les marchés provinciaux sont restés très performants et ont enregistré une hausse substantielle. Et le courtier d'en tirer la conclusion que l'effet de stabilisation va probablement atteindre progressivement toutes les régions dès le milieu de l'année 2006. »

J’ai du mal à comprendre comment quelqu’un qui ne prévois pas de crash mais invite à la prudence peut être traité de catastrophiste. J’imagine que ça doit être la peur d’avoir pris trop de risques ou l'envie d'en plumer d'autres...

Pourquoi ne pas faire une moyenne sur les cinq dernieres annees? De cette facon on pourra dire que les prix sont en forte hausse pendant encore 2-3 ans. 

Suis tombé par hasard sur le forum organisé par le site portail Immoscan.

On y lit déjà des messages "annonçant la catastrophe" par le même Immoreal et un certain Belgokrach. Celui-ci l'annonce depuis juin 2005 !...

Ah bon !...

voir ici

Bizarre ? Vous avez dit "bizarre" ?...

En couverture de la Dernière Heure de ce 22 février 06: "le marché immobilier continue de flamber"...

voir ici

Je cite :

BRUXELLES Votre petit nid d'amour devient décidément chaque année un peu plus hors de prix: les hausses de l'immobilier ont à nouveau été vertigineuses, selon les données récoltées auprès de plusieurs Maisons des notaires à Bruxelles ou en Région wallonne. À Bruxelles, les hausses vont, par exemple, jusqu'à 35% dans certaines communes. En Flandre, elle a été de 7,6% pour les maisons et de 5,3% pour les appartements, selon la société immobilière ERA.

Il faudra toutefois encore attendre quelques mois avant de connaître l'évolution précise de l'immobilier, Région par Région, commune par commune, lorsque l'INS aura recueilli et analysé toutes les ventes de 2005. Ivan van de Cloot, économiste chez ING Belgique, table d'ores et déjà sur une nouvelle hausse située entre 8 et 10%, soit un bond similaire à 2004. «La hausse ne peut pas continuer à ce rythme-là. Cela devient intolérable.»

Cela n'a toutefois pas empêché les ménages belges de massivement sauter le pas en 2005 pour devenir propriétaires de leur habitation. Les nouveaux emprunts hypothécaires ont, par exemple, représenté un volume de 17,2 milliards d'euros au cours des onze premiers mois de l'année, contre 12,8 milliards pour la période correspondante en 2004, selon les dernières données de la Banque Nationale de Belgique (BNB).

Et cet appétit ne se dément pas. Quelque 17% des investisseurs belges ont ainsi l'intention d'acheter une maison ou un appartement cette année, selon le baromètre des investisseurs d'ING. Sans surprise, ce pourcentage est plus élevé chez les moins de 35 ans (26%).

Cette bonne santé du crédit logement s'explique par la faiblesse des taux: la moyenne des taux des crédits en 2005 a été de 3,72%, toutes formules confondues, contre 4% en 2004, selon la BNB.

La faiblesse des taux a donc permis d'encaisser la hausse du prix de l'immobilier. Mais ces taux peuvent difficilement descendre encore plus bas, ou alors de quelques points, relève Ivan van de Cloot. Et même si les achats «sont de plus en plus difficiles, il n'y a pas de surévaluation de l'immobilier», note encore l'économiste d'ING pour qui «le scénario de crash est improbable».

Cette hausse du coût de l'immobilier et la stagnation des revenus ont d'ailleurs amené plusieurs banques à sortir récemment de leur chapeau des produits qui doivent malgré tout permettre aux plus jeunes d'accéder à la propriété.

AGF et Fortis Banque proposent, par exemple, un crédit à 40 ans, destiné aux jeunes de 25 à 35 ans: l'allongement de la durée de remboursement permet de diminuer les mensualités. Dexia Banque a lancé pour sa part le crédit à remboursement progressif: vous remboursez moins au début du crédit et plus à partir de la moitié de la durée de l'emprunt pour mieux coller à l'évolution de vos revenus. ING propose le crédit bullet ; vos mensualités sont moins élevées tout simplement parce que vous ne remboursez que les intérêts. À l'échéance du crédit, il faudra alors rembourser l'intégralité du capital. Autant de nouvelles formules lancées fort opportunément sur le marché à l'approche du salon Batibouw, qui ouvrira ses portes au grand public le samedi 4 mars prochain.

(suite sur post suivant)

Merci, je n’avais pas vu ça, je vais peut être faire une visite dans la capitale, d’autant plus que si les avis sont aussi partagés que dans ce forum, il risque d’y avoir de l’animation. Et ce sera instructif je pense.

J'ai le rare privilège de connaître les 2 et je vous certifie qu'il s'agit bien de 2 personnes différentes...

Partie 3. Allez commencer à la partie 1, deux messages plus bas.
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Mais volontiers, tenez, voici mon bras... Aïe...

- Désolé. Bien, maintenant, j'aimerais savoir ce que vous pensez réellement du marché immobilier.

- Eh bien, je pense sincèrement que le marché est encore plein d'opportunités.

- Sincèrement ?

- Sincèrement. Il y a encore une grande quantité de pigeons à plumer, d'ailleurs vous en êtes l'illustration criante. Je sais bien que ça ne va pas durer, mais tant qu'il se présente des moutons pour se faire tondre, pourquoi ranger la tondeuse ?

- C'est bien ce que je pensais, vous cherchez à me ruiner.

- Allons, pas d'acrimonie, je ne fais que mon métier. Vous savez, les banques sont là pour gagner de l'argent. Et l'argent, ça ne pousse pas sur les arbres, si vous en voulez, il faut le prendre à d'autres. C'est ce qu'on nous apprend à la formation...  car j'ai eu une formation hein, je ne me suis pas lancé comme ça dans la banque à ma sortie de la fac de psycho, j'ai eu un mois de stage intensif - ce qu'on nous apprend donc, c'est qu'il y a deux variétés de gogos immobiliers : il y a d'une part ceux qui ne savent pas compter, et d'autre part ceux qui se doutent de quelque chose mais qui sont trop faibles d'esprit pour résister aux pressions de bobonne, des parents ou des collègues. Dans les deux cas, ce sont des cibles faciles, un peu de baratin à la mode et zou...

- Mais êtes conseiller financier, vous êtes là pour me conseiller.

- Oui, je sais, c'est ce qu'il y a marqué sur ma porte, mais je préfère me définir comme "commercial en produits financiers",

c'est une expression plus conforme à ce que je fais réellement pour gagner ma vie.

- Commercial ?

- Eh bien oui, je touche une commission pour chaque crédit fourgué. Non mais vous croyez quoi ? Tenez, regardez, le barème est là, par exemple si je vous fourgue un variable à trente ans, voilà mon pourcentage. A première vue c'est pas terrible, mais multipliez par le montant du prêt...

- Vous gagnez bien votre vie.

- Oui, ces derniers temps ça allait bien. Bon, c'est vrai que les volumes se tassent un peu, toutes les bonnes choses ont une fin, mais vu ce que je me suis goinfré ces trois dernières années... Et puis, il y a encore pas mal de gens qui ne savent pas que le krach a commencé.

- Le QUOI a QUOI ?

- Vous ne lisez pas la presse ? Les taux montent, les prix des beaux quartiers s'effondrent, on n'a jamais autant construit d'habitations depuis la guerre alors que la population stagne, et je ne vous parle pas des robiens qui vont déferler sur le marché dans six mois. Il faut vous faire un dessin ? Tenez, c'est écrit dans la Tribune, là, là, là...

- Urgkx ! Mais alors, c'est plus le temps vendre que d'acheter.

- Oui, ben ça, c'est pas la peine d'avoir fait Normale Sup et l'ENA pour le comprendre. C'est une des quatre règles fondamentales pour s'enrichir qu'on nous a apprises à la formation : pour prospérer dans un commerce, il faut acheter bas et vendre haut. C'est un peu bêta dit comme ça, mais mine de rien, pas mal de gens parviennent à l'oublier. Ah ben si vous faites l'inverse, vous paumez, c'est sûr.

- Et pour mon information, c'était quoi les trois autres règles ?

- Ne faire des affaires qu'avec des gens qui ont le couteau sous la gorge, ne jamais croire ce que disent les gens qui n'ont pas le même intérêt que vous, ne jamais s'endetter.

- Et ça marche ?

- En ce qui me concerne, on peut croire que oui. Je vais vous raconter une histoire : il y avait un petit vieux qui avait économisé toute sa vie pour acheter un appartement cossu à Paris. Prévoyant sa succession, il a tenté de vendre, mais on était en 91, et comme il demandait avec obstination le même prix qu'en haut de bulle, personne ne lui a acheté. Ils sont têtus les vieux vous savez. Finalement, il est mort dans son bien, ses héritiers ont dû vendre pour payer la succession, et comme ça urgeait, ils ont vendu en 95, à votre serviteur et à un prix cassé, car ils étaient pressés par le fisc. A l'époque, j'avais pris un crédit sur dix ans, vous vous rendez compte ? Hein que ça fait rêver ?

- Et vous n'êtes pas inquiet ?

- Non, puisque j'ai vendu il y a six mois. Aujourd'hui je suis locataire. D'ailleurs je vais redéménager, j'ai trouvé à me loger dans plus grand pour moins cher, les loyers baissent pas mal.

- Donc, les rendements locatifs baissent aussi !

- Mais non voyons, les rendements locatifs ne peuvent qu'augmenter. C'est à cause des anglais. Vous savez quels sont les prix à Londres ?

- Houlà, le penthotal s'est évaporé. Bon, eh bien merci pour cet entretien instructif.

- Mais je vous en prie. Alors, on se revoit pour la signature ?

- Ben... Je crois que je vais attendre six ou douze mois. Mais merci quand même !

- Vous avez tort, des taux comme ça, on n'en reverra pas de sitôt... Monsieur, monsieur ! Les anglais ont débarqué ! Euh...

C'est ce que mon banquier me disait il y a 15 ans. Aujourd'hui, il me déroule le tapis rouge... Mais on est en Belgique, pas en France. Certainement pas à Paris.

Ceci dit, merci pour le lien sur lequel j'ai trouvé ce joli texte, avec lequel je ne suis pas d'accord, mais qui m'a fait bien marré. Alors, je copicolle pour le bonheur de tous les pimseurs.
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Bonjour monsieur le banquier.

- Bonjour monsieur le client, et bienvenue dans votre agence du "Crédit Immobilier Pour Tous". Qu'est-ce qu'il lui faudrait?

- Une demi-baguette et deux croissants au beurre. Non, je rigole, je voudrais un crédit immobilier, en effet, j'ai entendu dire que les taux n'ont jamais été aussi bas et que c'est le moment idéal.

- Mais vous avez tout à fait raison! Parlez-moi donc un peu de votre projet.

- Eh bien, comme j'en ai marre de jeter mon argent par la fenêtre en loyers, je souhaite acheter un appartement à Paris, dans un quartier calme avec des espaces verts et des écoles. J'ai repéré ce bien qui paraît intéressant, à 5000 € du m². C'est un peu cher, mais c'est ce qu'il faut pour ne pas être entouré de squatts et d'ateliers clandestins. La qualité n'a pas de prix.

- Exactement. Et vous gagnez combien par mois?

- Je gagne gnagna euros par mois.

- Alors attendez... je lance le logiciel... donc vous me dites gnagna euros... Ah, mais dites donc, vous avez de la chance, vous êtes un peu limite, mais je puis vous proposer un crédit qui ne couvre que 32,97% de votre revenu mensuel, soit moins que la limite légale. C'est pas merveilleux?

- Ah, quel soulagement, j'avais peur d'être trop court.

- Mais non, ça rentre. Vous bénéficierez d'un taux unique de 3,25% TEG sur trente ans.

- TRENTE ANS ?

- C'est vrai que dit comme ça, ça paraît un peu long, mais vous savez ce qu'on dit, plus on vieillit, plus les années passent vite! En fait, ça ne vous paraîtra que vingt ou vingt-cinq ans, puisque quand vous aurez fini de payer, vous serez vieux.

- Ah, bien sûr, vu sous cet angle. Et c'est un taux fixe bien sûr.

- Vous plaisantez voyons! A ce prix là, c'est bien sûr un taux variable, je pensais que c'était bien clair entre nous.

- Aïe aïe, mais si les taux montent ?

- Les taux ne monteront pas. C'est Trichet qui l'a dit.

- Oui, ben Trichet, dans trente ans, il sera mort.

- Mais non voyons, les taux ne peuvent pas monter, c'est impossible. D'ailleurs, même si ça montait, le taux est capé. Vous voyez, vous ne risquez rien!

- Capé ? C'est à dire ?

- C'est à dire que le taux de votre emprunt ne peut pas gagner plus de 2%, vous voyez, ça ne risque rien.

- 2% ? Ah oui, c'est vrai que ça ne risque rien. C'est quoi 2% de plus à payer par mois ?

- ...

- N'est-ce pas, c'est pas grand chose, 2% de plus ?

- Oh non, c'est pas énorme. Et maintenant parlons un peu de l'assurance, car vous n'êtes pas sans savoir que nous offrons aussi...

- Eh mais... minute papillon, c'est pas du tout ça ! Je viens de calculer, si le taux monte de 2%, en fait le montant des intérêts dûs chaque mois va augmenter de... 60% !

- Mais non voyons, mais non. La partie "intérêts" n'est qu'une partie des traites, l'autre partie c'est de la capitalisation! De l'argent que vous mettez de côté au lieu de payer un loyer, ça vaut le coup.

- Mais en début de prêt, la partie intérêts représente quelle fraction de la traite totale ?

- Eh bien c'est difficile à calculer...

- Je vois votre feuille excel dans vos raybanes. Grosso-modo, ça fait dans les deux tiers non ?

- Ben... Environ.

- Donc si jamais les taux montent, mes mensualités vont augmenter de 40% ! Comment je vais faire pour nourrir mes gosses ?

Très bonne question, que faire de son argent lorsque l’on a désinvestit de l’immobilier? La réponse est comme vous le savez différente pour chaque profil d’investisseur. Je ne connais pas votre profil et ce forum n’est probablement pas l’endroit idéal pour donner des conseils d’investissement. La plupart des professionnels vous donneront des conseils gratuitement si vous etes sérieux et avez plus de 50.000 Euros à investir.

Mon objectif n’est pas de donner des conseils d’investissement gratuits sur ce forum, tout au plus d’alerter les jeunes/investisseurs d’être extrêmement prudent car nous sommes en fin de cycle et qu’une baisse des prix sur certains types de biens immobilier est probable.

Quoi qu’en disent les socialistes, le problème n’est pas la hausse des loyers. Leurs hausse a été relativement raisonnable si on la compare a l’essence, matières premières, prix de l’immobilier, bref a l’inflation réelle. Pour être honnête, le marché de la location est devenu un désastre en Belgique (return de 3% en moyenne). En ce moment, si vous n’avez pas un horizon d’investissement de 15 ans ou plus, mieux vaut louer qu’acheter et investir la différence, en particulier s’il s’agit d’un appartement.

Si vous achetez un appartement a 250.000  Euros, payez 33.000 Euros de taxes et frais et devez le revendre dans 5 ans a 220.000 Euros, vous aurez perdu 63.000 Euros. Même si vous payer un loyer de 1.000 Euros par moi pendant cette période, vous avez encore intérêt à louer. Si vous voulez une analyse plus détaillée :

http://www.leblogfinance.com/2006/02/acheter_ou_loue.html#more

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On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes.

Bienvenu dans les mondes des economistes...Mais quoi faire avec l'argent? Si d'un coté vous parlez des tendances importantes pour mettre en garde des eventuels investisseurs/jeunes quoi dire à qui par example pourrait desinvestir de l'immobilier? Et le loyers?