Evolution des prix

Certains sur ce forum semble avoir oublié qu’il s’agit d’un débat d’idées pas de personnes…

Puisque personne n’a pu me donner d’arguments sérieux, je suppose que nous avons un consensus sur le raisonnement suivant :

1/L’immobilier peut baisser en Belgique:

On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes.

2/ Dans certains cas, la chute peut être dramatique :

Jacq : "le prix à -50 % que j'ai dû vendre pour rembourser la banque"

3/ L’activité a déjà commencer à chuter en Belgique :

"Même légère, la montée des taux d'intérêt depuis l'été a stoppé l'activité. Ce que confirment les agences du groupe Trevi qui ont noté, d'avril à octobre, une baisse du nombre de transactions de 6 pc."

4/ Pour certains types de biens, l’offre est surabondante:

La Libre Belgique : "Le risque d'une surchauffe à court terme de l'offre d'appartements neufs est évident partout en Belgique, selon le bureau de consultance en immobilier Stadim".

5/ Les propriétaires ont déjà perçu que le marché était plus « tendu » et ont cessé d’augmenter les prix demandés sur certains marchés:

Immoscan/Indice Trevi : "En analysant plus attentivement les données, il ressort que le "soft landing" a bien eu lieu sur le marché bruxellois où l'on constate une stabilisation quasi parfaite des prix"

6/L’immobilier va baisser davantage:

Grmff : "je suis actuellement convaincu qu'un certain type d'immobilier dans lequel je suis investisseur depuis longtemps risque fort de baisser de 10 à 15% dans les 3 prochaines années. Et je continue à investir malgré cette certitude. Pourquoi? Parce que l'investissement immobilier est un investissement long terme, et que l'important est de rembourser un prêt et de montrer la crédibilité face au banquier."

C’est ce qui arrive quand vous tombez amoureux de votre banquier.

Je sais que certains membres de ce forum vont encore me traiter d’alarmiste mais la situation est en train de s’aggraver :

7/ La Banque Centrale Européenne va continuer a augmenter ces taux afin de lutter contre ce qu’elle définit comme une bulle spéculative sur le marche de l’immobilier:

"Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France a été auditionné le 9 février 2006 par la Commission des Finances de l'Assemblée Nationale…"La BCE veut éviter un crash immobilier", a-t-il déclaré, tout en défendant l'idée de nouvelles hausses des taux directeurs…Comme tous les organismes de régulation bancaire, la BCE et la Banque de France sont extrêmement inquiètes des conditions d'octroi de crédits longs jugées beaucoup trop faciles. Les établissements financiers qui prêtent à profusion des crédits immobiliers mettent en péril l'économie."

Ben1980 va encore me dire que la BCE c’est loin mais les hausses des taux de la BCE impacte directement les taux a Arlon, Ixelles, Charleroi ou n’importe ou en Belgique.

8/ S’il n’y avait pas de bulle immobilière en Belgique, les banques belges sont en train de la créer :

Lu dans l’écho le 14 février : "ING et Dexia lancent de nouvelles formules de crédit hypothécaire. Après le lancement de formules de taux hypothécaires fixes sur 35 ans et 40 ans par Fortis et AGF, … Avec l’ING Start Plus, la banque belgo-néerlandaise propose aux emprunteurs de n’amortir qu’une partie du capital emprunté durant la durée du crédit hypothécaire et de rembourser le solde en une seule fois à l’échéance. Dexia propose pour sa part des mensualités  progressives. Cette formule table sur une augmentation progressive des revenus des candidats à la propriété. Afin d’évoluer parallèlement aux revenus des emprunteurs, les mensualités seront rehaussées de 2% chaque mois. "

Vous connaissez beaucoup de gens dont les revenus augmentent de 24% par an tous les ans pendant 20 ans? C’est ce genre d’emprunts exotiques à haut risque qui ont créés la bulle immobilière qui est en train d’éclater en Angleterre et aux USA.

Les prix de l’immobilier n’ont jamais chuté de plus de 10% en Belgique mais on n’a jamais fait d’emprunts exotiques sur 40 ans ou supposés que votre salaire allait augmenter de 24% par an…

Mon message contenait des faits et avis d’experts belges concernant le marché belge. J’utilise parfois des statistiques françaises ou européennes pour montrer que la tendance est générale mais pas dans ce message. 

Je dois avouer avoir sciemment sorti vos propos de leur contexte et de l’opinion optimiste que les suivaient, juste pour la blague.  Je me le suis permis sachant que personne sur ce forum ne serait dupe. Avez-vous perdu votre sens de l’humour à force d’avoir pris un peu trop de risque? Vous devriez vous mettre à la moquette, il parait que ça relaxe. 

Aucune analyse n’est parfaite et la critique est facile (trop généraliste, trop compliqué, pas assez fouillé, trop simpliste, trop vieux, pas assez de recul, blablablablablabla…). Si c'est tout ce que vous avez a me repondre, c'est que vous devez etre a court d'arguments.

Comme d’habitude vous n’offrez que des opinions, des critiques et du vent. Il faut venir avec un peu plus que vos opinions, peurs, critiques et convictions si vous voulez être pris au sérieux.

Assez de blabla et de pleurnichages sur la qualité du débat, donnez nous des faits...

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On a constaté une baisse importante des prix de l’immobilier en Belgique de 1980 à 1984 (9.2% au total). Il aura fallu 7 ans à un acheteur de l’époque (1980 à 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes.

Votre oncle avait bien raison. Il a du vous le dire souvent.

Primo, je ne pense pas que l'immobilier en général va baisser.
Deuxio, je trouve votre analyse trop générale et globale que pour être valable.
Tercio, vous retirez les arguments de leur contexte pour leur faire dire ce qu'ils ne veulent pas dire.
Quarto, vous ne prenez pas en compte nos remarques qui vont globalement dans le même (bon) sens: pas de généralités-un cas n'est pas l'autre.

Un exemple de votre manque de rigueur intellectuelle? Votre citation de mon cas. Vous retirez de son contexte une citation pour illustrer vos propos (attention, ne pas investir attendre pour acheter), alors précisément que mon exemple était destiné à expliqué que même si cela baisse, il reste intéressant d'investir.

Bref, vous cherchez à jouer l'alarmiste. Vous vous faites passer pour une bonne âme. Vous allez jusqu'à New-Yorkpour chercher des arguments sur l'immobilier. Vous prenez des phrases hors contexte pour leur faire dire le contraire de ce que leur auteur leur fait dire... Belle rigueur intellectuelle...

Si vous vendez tous vos investissements, contactez moi, je suis en recherche...

Comme le disait mon oncle, on ne donne pas a boire a un âne qui n’a pas soif. Il est intéressant de constater que la plupart des membres de ce forum acceptent la plupart de mes arguments mais font un blocage sur la conclusion pourtant évidente que nous sommes en fin de cycle (pour Ben1980: la hausse des prix est derrière nous, les carottes sont cuites, c’est la fin des haricots). 

1/L’immobilier peut baisser en Belgique:

Francis : "On a constaté une baisse de 80 à 84 (9.2% au total)"
Il aura fallu 7 ans a un acheteur de l’époque (1980 a 1987) pour revenir au même niveau de prix et autour de 10 ans pour amortir prix d’achat, frais et taxes. 

2/ Dans certains cas, la chute peut être dramatique :

Jacq : "le prix à -50 % que j'ai dû vendre pour rembourser la banque" 

3/ L’activité a déjà commencer a chuter en Belgique :

"Même légère, la montée des taux d'intérêt depuis l'été a stoppé l'activité. Ce que confirment les agences du groupe Trevi qui ont noté, d'avril à octobre, une baisse du nombre de transactions de 6 pc."

4/ Pour certains types de biens, l’offre est surabondante:

La Libre Belgique : "Le risque d'une surchauffe à court terme de l'offre d'appartements neufs est évident partout en Belgique, selon le bureau de consultance en immobilier Stadim".

5/ Les propriétaires ont déjà perçu que le marché était plus « tendu » et ont cessé d’augmenter les prix demandés sur certains marchés:

Immoscan/Indice Trevi : "En analysant plus attentivement les données, il ressort que le "soft landing" a bien eu lieu sur le marché bruxellois où l'on constate une stabilisation quasi parfaite des prix"

6/L’immobilier va baisser davantage:

Grmff : "je suis actuellement convaincu qu'un certain type d'immobilier dans lequel je suis investisseur depuis longtemps risque fort de baisser de 10 à 15% dans les 3 prochaines années"
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La question n’est pas de savoir si tel ou tel appartement sera plus cher dans 25 ans mais de savoir si c’est un bon investissement. Pour un couple qui achète une maison unifamiliale comme résidence principale, la réponse sera souvent oui mais pour beaucoup de jeunes et/ou investisseurs, aujourd’hui, une extrême prudence est de rigueur.

Je ne pense pas et ne souhaite surtout pas qu'il y aura un crash (-25% ou plus) de l'immobilier en Belgique mais je ne peux m'empecher de constater que la tendance est en train de s'inverser et que la plupart des agents se gardent bien d’en informer leur clients.

Otmar Issing, Immoscan, la BCE …   

Que « Washington » ou « Londres » s’inquiète du sort des carolos, des montois ou des Liégeois, pourquoi pas, mais je suis pas sur que ça intéresse tant que ça les intéressés eux-mêmes. 

Et de toute façon, si l’évolution des prix à un endroit donné dépendait du revenu des habitants à cet endroit,  les prix à Schaerbeek, par exemple n’auraient pas augmenté comme partout ailleurs à Bruxelles.   

Nous wallons nous en fichons des «statistiques qu'on estime pertinentes », "des cycles, des fins de cycle,",   ... Quand les carottes sont oranges, que tout le monde est d'accord là dessus, ... à quoi bon vouloir à tout prix compliquer les choses.  pff

Cette discussion, qui a parfois des allures de "café du commerce" a, en tout cas, du succès...

Pour ma part, je persiste à croire ceci :

- il n'a jamais été sérieux, ni honnête, de prétendre, comme argument de vente, "achetez vite maintenant, car le prix va encore monter".
Personne n'a jamais réellement prévu - en temps utile - l'évolution des prix, dans un sens ou dans un autre.

- il y a 8-10 mois, tous les titres de la presse s'emballaient sur le thème "les prix explosent". Ils ont alimenté la surchauffe.
Aujourd'hui, la même presse commence à titrer "attention, la bulle va éclater". Et du coup, une nouvelle psychose s'installe.

Si on observe les prix sur une durée de, par exemple, 20 ans, on ne peut tout de même constater qu'une chose: cela ne cesse de monter, même si à certains moments, il y a eu des crisettes avec des baisses ponctuelles

Le plus important, puisqu'Immoreal se préoccupe légitimement des jeunes acquéreurs, est de voir si par rapport à un immeuble donné, qui leur convient, et dont le prix d'aujourd'hui leur est connu, ils ont la possibilité financière (notamment sur base des taux d'intérêts attractifs actuels) de l'acquérir ou pas.

Leur indiquer qu'ils ne doivent pas l'acheter sous prétexte que les prix vont "baisser" (quelle garantie ???) relève de la même "escroquerie" que de les inciter à acheter tout de suite au prétexte qu'à défaut le prix va encore monter.

Le bonheur n'a pas de prix...

Le marché européen n'existe pas en matière d'immobilier. Basant votre théorie sur une donnée faussée, votre théorie ne tient pas la route.

Vous êtes un prêcheur de catastrophe. Quel est votre but? Social en tentant de tempérer le marché? Requin en tentant de trouver quelques paniqueurs sensibles à votre chant de murène?

J'ai beau vous entendre dire que c'est pour les petits jeunes.. j'ai comme un doute.

Je le dis, je le répète, je le chante sur tous les toits, et je le mets en pratique: vive la brique...

Première précision, je ne rends pas les agents immobiliers ( qui sont pour la pluspart très honnêtes) responsables de la hausse du marché immobilier de ces dernières années ; pour une vente il faut être 2, un vendeur et un acheteur, l'agent n'est que le trait d'union entre les deux ( que les agents m'excusent pour le raccourci). Et ce sont en définitive ce vendeur et cet acheteur qui font le prix de vente, donc définissent le marché.  Tout le reste n'est que spéculation.

Deuxièmement, on ne peut se baser sur une moyenne européenne pour définir une particularité locale, surtout en immobilier.  L'évolution du nb de ph en europe n'est pas celle de la Belgique. sans parler de sous région ( voir grmff). Et Londre ou Paris ne sont pas Bxl, Charleroi etc...

Je ne comprends pas le but recherché de tous ces prêcheurs de catastrophe immobilière, bulle, ...etc. 
J'admets, et le déplore aussi, que des biens sont vendus hors de leur valeur mais pas au point décrié par certains.  Certains acheteurs perdront peut être des plumes, mais ce seront ceux qui n'auront pas examiné leur projet avec suffisament de soin ou qui auront pousser le risque un peu trop loin.