cahier de doléances - adaptation de la loi

Le changement de la loi ... je crois que l'IPI a sorti les dernières mesures d'application de la nouvelle loi de 1994 en 2001. Directement attaqué, avec raison, par RI. Moi-même j'ai discuté à ce moment avec un président d'une association de défense des copropriétaires comment on pouvait améliorer la loi concernant le point de la garantie bancaire ... .

Pour mémoire: PIM a correctement fermé une discussion mené sur ce forum en septembre 2004: Les attributions du conseil de gérance. Je suis heureux de constater que la SNP a tiré à ce moment des conclusions correctes de ce débat, mené sur le forum mais aussi par des contacts directs. Cela prouve qu'ils savent s'adapter aux changements et qu'ils sont ouverte à la discussion. Je suis d'ailleurs redevenu membre.

Était-je le premier à le proposer ... certainement NON.

En fait le changement de la loi était dans l'air.

Personnellement je trouve que tous les associations de défense des consommateurs et investisseurs (Test Achats, SNP, CNIC, ... en ordre d'ancienneté), devraient conjointement travailler pour que la loi soit changé de telle façon qu'il est en théorie, mais aussi en pratique applicable d'une façon équilibré pour tous.

Pour cela la loi devra tenir beaucoup plus compte des réalités sociologiques et psychologiques pour recréer un équilibre entre les parties en cause dans le contexte de l'ACP.

Que l'auteur de l'article dans "Le Cri" n'avait pas l'intention de justifier des fraudes, j'en suis certain. Mais je maintien que l'article mérite à être expliqué plus en détail dans le numéro suivant. On devrait insister sur l'interdiction de la cogérance et le fait que toute personne qui a la signature d'un ou plusieurs comptes bancaires de l'ACP,  doit être syndic, syndic provisoire ou un mandataire statutaire du syndic.

Donc fini à être en même temps président de l'AG, président du CG, vérificateur et signataire des comptes bancaires.

La citation suivante d'une réplique du SNP suggère qu'on perd toute mesure lorsqu'on défend une cause:

C'est une généralisation que j'ai rencontré lors la permanence du syndic et lors les AG des dernières années. Il a servi à manipuler d'autres copropriétaires pour éviter qu'ils se rangent de mon coté.

C'est un peu amer que cet argument est utilisé contre ceux qui ont osé consigner leurs expériences sur papier. Je les connais pour la plupart. Ce sont tous des gens lucides, droit dans leur bottes, avec des réactions mesurés, qui croient dans la légalité des choses et ont horreur des petites combines. Ils ont en commun qu'ils ont un sens pour l'intérêt commun.

Pour être clair: si le syndic croit qu'il doit utiliser sans autorisation préalable de l'AG une partie même infime du fonds de réserve, alors il doit le signaler à l'avance par écrit à tous les copropriétaires, motiver l'urgence et spécifier les mesures qu'il prend pour remettre ce fonds à son niveau initial. Et seulement ensuite utiliser cet argent, laissant le temps pour une procédure en référé.

Son contrat devrait prévoir une forte pénalité automatique s'il n'applique pas cette procédure.  N'oublions pas qu'un Juge, à Turnhout je crois, a confirmé l'obligation de la réciprocité des amendes, indemnités, ... . Donc si l'ACP prévoit de fortes amendes pour un copropriétaire récalcitrant, l'ACP y est soumis envers le copropriétaire et le syndic envers l'ACP.

Si le SNP aide effectivement les copropriétaires en difficulté, je signale avoir été membre de ce syndicat dès l'émergence de mes problèmes, c'est-à-dire dès mon "entrée en copropriété" il y a neuf ans.

Vu la gravité des problèmes dénoncés concernant mon syndic, le SNP n'a eu d'autre conseil que celui de vendre mon appartement, parce qu'il n'y avait pas d'autre alternative...ne règlant pas le problème mais le reportant ainsi sur un autre !!

Je n'ai pas vendu mon appartement et, puisque mon syndicat ne pouvait pas m'aider, j'ai continué à me battre seul contre la dictature que fait règner dans les copropriétés le couple infernal syndic/conseil de gérance.

Avec d'autres copropriétaires d'autres immeubles gérés par ce même syndic, nous avons créé un collectif des victimes de cette gestion abusive.

Les méthodes utilisées étaient les mêmes dans ces immeubles et depuis neuf ans, ce syndic continue à sévir de la même façon.

Pourquoi changerait-il ses méthodes puisque personne ne le sanctionne malgré les nombreuses plaintes adressées à l'IPI ?

Depuis plus d'un an, grâce à ce forum, j'ai rencontré d'autres copropriétaires qui ont vécu comme nous les mêmes cauchemars ...parce que mêmes méthodes utilisées par des syndics tout puissants !

Je ne suis donc nullement rassuré de ne pas me savoir seul dans cette situation. Cela m'inquiète fortement si l'on sait que de plus en plus de propriétaires, qui ne peuvent plus accéder à la propriété individuelle, vont s'orienter vers les copropriétés FORCEES.

J'ai envie de leur crier "FUYEZ, car en devenant copropriétaire vous perdez tout le contrôle de votre patrimoine".

Qu'a fait le SNP pour tenter d'enrayer ce fléau et rassurer les copropriétaires sur la démocratie qui devrait régner dans les copropriétés ?

Comme si le label IPI ne suffisait pas (ou plus) à rassurer il a imaginé de renforcer encore la toute-puissance des syndics en les certifiant "sur simple demande"...mais moyennant paiement !

Par cette initiative malheureuse j'ai la nette impression que le SNP ignore les vrais problèmes des copropriétés et pourtant, nombreux sont leurs membres qui continuent à leur signaler ces problèmes !

Il serait intéressant, puisque le SNP participe régulièrement à ce forum, qu'il fasse la liste de tous les problèmes dénoncés et les remèdes qu'il compte y apporter.

La sénatrice n'était pas présente sur le podium, mais elle était dans la salle et suivait avec intérêt les débats.

L'intervention l'après-midi du syndic professionnel, président de l'association des syndics flamands, m'a laissé perplexe:
1. il n'autorise pas qu'un copropriétaire consulte les factures, ... si un CG existe
2. il donne en fait un pouvoir de cogérance au CG, mais moins étendu que dans d'autres situations
3. il oblige qu'un membre du CG soit élu avec 75% et impose ainsi de fait la procédure de cooptation.
4. il n'autorise de fait des AG que pendant des heures de travail de son bureau

Je n'ai pas su être présent lors de l'exposé d'un autre syndic professionnel (le plus grand de Belgique). C'était il paraît du même style, mais encore un peu plus cru.

En fait ils veulent imposer une méthode de travail qui rentabilise au maximum le fonctionnement de leur firme, sans tenir compte des spécificités des ACP. Bût louable en soi, mais les contractants (ACP et syndic) doivent être mis à pied d'égalité, si non il y a un contrat inégal et donc illégal.

Ma conclusion, c'est que les petits/moyens syndics, qui "régnaient "dans une certaine pagaille créée par les lacunes de la loi et avec la complicité - souvent - de conseils de gérance à leur botte (ou complices), ont maintenant trouvé mille fois plus "malin" face à eux.

On ne les regrettera pas. Mais on se désolera de ce qu'on trouve à leur place.

Le CNIC n'a-t-il pas organisé lui-même la "Journée des Copropriétaires" en semaine et durant les heures de bureau ?

J'ai l'impression qu'il s'agissait avant tout d'une journée des professionnels.

Dans ces conditions, y avait-il beaucoup de copropriétaires présents à cette manifestation?

Un vrai tir de barrage! mais tentons d'optimiser...

En ce qui concerne la réponse donnée par notre service juridique, il est toujours hasardeux de sortir une phrase de son contexte, surtout lorsque l'on fait référence à un entretien purement verbal, et téléphonique de surcroît!
Je constate néanmoins que vous-même êtes tenté de "leur crier ... FUYEZ".

Par ailleurs, il faut bien constater que, outre les difficultés bien réelles que certaines copropriétés rencontrent avec leur syndic et contre lesquelles il faut impérativement réagir, on voit également des copropriétaires incapables d'accepter que dans un immeuble à appartement il ne soit pas possible de faire prévaloir un point de vue isolé, quelque fondé qu'il soit, compte tenu des règles de majorité qui doivent s'appliquer.

Pour ce qui est de l'action du SNP, nous contribuons largement à répandre l'information indispensable concernant la loi, ce qui est un point important. Nous constituons également un dossier concernant l'évolution nécessaire de la loi et nous participerons à toute concertation organisée sur ce sujet, la commission d'évaluation dont nous réclamons depuis longtemps la création étant à notre avis le lieu idéal pour ce faire. (Et nous n'émettons d'exclusive à l'égard de personne, ne critiquons personne, contrairement à d'autres organisations qui tentent plus ou moins ouvertement de nous discréditer). Par contre, nous ne sommes pas d'accord d'entrer dans une logique opposant systématiquement les copropriétaires aux syndic/conseil de gérance, avec l'idée que les uns sont les "bons" et les autres les "mauvais"!. Cette vision nous rappelle trop l'opposition manichéenne bailleur/locataire, qui a largement contribué à dégrader les relations locatives.

Je me suis déjà expliquée sur la certification des syndics. Le but est de signaler les syndics certifiés à l'attention, ce qui devrait les pousser à respecter leurs engagements, pour peu que les copropriétaires soient vigilants! Le paiement ne sert qu'à couvrir les frais de fonctionnement du comité ad hoc. Personne n'en retire un revenu. On peut y revenir et améliorer le concept...

L'évaluation et la révision de la loi sont un vaste chantier. Les modifications doivent être pensées comme un tout cohérent, sinon le remède sera pire que le mal. Il ne semble pas possible de discuter ici sur des mesures qui ne seraient plus que des mesurettes.
Cela dit, il est certain que nos membres doivent pouvoir s'exprimer par rapport à la position qui sera adoptée, ce qui enrichira par ailleurs le débat. Nous y veillerons et nous donnerons en temps utile connaissance de notre position à tous ceux qui sont concernés.

En ce qui concerne les agissements des syndics, il n'y a d'autre choix que d'opposer le droit à l'arbitraire et au n'importe quoi. J'ai pu lire dans ce forum que certains y sont passés maîtres, à juste titre lorsque l'enjeu en vaut la peine. Je dis bien quand il en vaut la peine, ce qui élimine les péripéties vaines pour des broutilles: "de minimis, non curat praetor"  .

au sujet du "vaste chantier" de la réforme de la loi, dont parle le SNP :

Heureusement, quant à lui, le CNIC (qui n'exite pourtant que depuis 2001) a déjà retroussé ses manches et déposera prochainement un projet de modification et d'adaptation de la loi, selon le Soir immo du 16.

Ce qui m'intrigue sont les mots mis par moi en gras.

J'en déduit, ou plutôt un copropriétaire banalisé en déduit,  qu'une majorité peut imposer une décision irrégulière. C'est d'ailleurs ce qu'un CP m'a dit lors de l'AG du 03.03.2006.

Pour éviter des frais de justice, afin de faire réellement annuler cette décision irrégulière, par un copropriétaire isolé, il serait quand même très utile que la SNP dit clairement quelle n'accepte pas des décisions prise par un majorité qui ne respectent pas la loi.

En autre mots: qu'elle est contre des majorités abusives.

Accepter une majorité abusive pour les petites choses ouvre largement la porte à d'autres abus de plus en plus grands. C'est ce pragmatisme qui entraîne les conseils de gérance tôt ou tard dans un cercle infernal.

Ces derniers jours différents CP m'ont expliqué ce qu'ils c'est passé dans les années quatre-vingt et nonante dans les coulisses de notre ACP.  La problématique actuelle s'est installé lentement, petit pas par petit pas.

Question: accepte la SNP des petits abus de majorité? Si oui, où est la limite entre ce qu'elle accepte et ce qu'elle combat.