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cahier de doléances - adaptation de la loi

lecar
Pimonaute
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cahier de doléances - adaptation de la loi

Le sujet (qui traité initialement sous : mandat) mérite une toute spéciale attention.

Comment enrichir le cahier de doléances (dixit Colet) par sa propre expérience (anonyme) et obtenir - enfin - une bonne loi qui permette d'éviter abus/conflits/recours en justice/perte de temps, d'argent/stress ?

SVP : d'urgence veuillez indiquer comment participer !!!!

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SNPC
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Luc a écrit :

SNP a écrit :...
Par ailleurs, il faut bien constater que, outre les difficultés bien réelles que certaines copropriétés rencontrent avec leur syndic et contre lesquelles il faut impérativement réagir, on voit également des copropriétaires incapables d'accepter que dans un immeuble à appartement il ne soit pas possible de faire prévaloir un point de vue isolé, quelque fondé qu'il soit, compte tenu des règles de majorité qui doivent s'appliquer.
...

Ce qui m'intrigue sont les mots mis par moi en gras.

J'en déduit, ou plutôt un copropriétaire banalisé en déduit,  qu'une majorité peut imposer une décision irrégulière. C'est d'ailleurs ce qu'un CP m'a dit lors de l'AG du 03.03.2006.

Pour éviter des frais de justice, afin de faire réellement annuler cette décision irrégulière, par un copropriétaire isolé, il serait quand même très utile que la SNP dit clairement quelle n'accepte pas des décisions prise par un majorité qui ne respectent pas la loi.

En autre mots: qu'elle est contre des majorités abusives.

Accepter une majorité abusive pour les petites choses ouvre largement la porte à d'autres abus de plus en plus grands. C'est ce pragmatisme qui entraîne les conseils de gérance tôt ou tard dans un cercle infernal.

Ces derniers jours différents CP m'ont expliqué ce qu'ils c'est passé dans les années quatre-vingt et nonante dans les coulisses de notre ACP.  La problématique actuelle s'est installé lentement, petit pas par petit pas.

Question: accepte la SNP des petits abus de majorité? Si oui, où est la limite entre ce qu'elle accepte et ce qu'elle combat.

Vous interprétez mes mots et je finis par me demandez si vous êtes vraiment de bonne foi col2.gif. Disons que vous cherchez à me faire grimper à l'arbre et que cela marche  smile .

Puisqu'il le faut, répétons encore qu'il n'est nullement question d'entériner des décisions irrégulières!
Mais il ne faut pas confondre illégalité et point de vue divergent! A moins que vous ne pensiez que la vérité juridique est nécessairement synonyme de votre avis!

Il y a des décisions irrégulières et celles-là doivent légitimement être battues en brèche, quelle que soit la majorité qui les a adoptées: on ne peut refuser de réparer la toiture sous prétexte qu'il n'y a que deux copropriétaires qui vivent juste en dessous! 
Il y a des décisions parfaitement conformes à la loi et qui font prévaloir un choix contingent sur d'autres: peindra-t-on la cage d'escalier en gris ou en bleu? L'exemple est sans doute extrême mais il est éloquent. or il est des copropriétaires qui n'admettent pas que l'on peigne en bleu s'ils veulent du gris.

Me suis-je bien fait comprendre?

Je dirais aussi que si une décision a été acquise, à la majorité requise, mais alors qu'une formalité non essentielle avait été omise et que le préjudice est inexistant ou insignifiant, il n'est pas nécessaire de toujours brandir le Droit strict comme une bannière ... fondamentaliste. Une convocation un peu tardive, une date d'assemblée non conforme aux statuts peuvent parfois être des fautes vénielles contre lesquelles il n'est pas utile de vitupérer pendant des années (même s'il faut au maximum veiller à l'orthodoxie).  Si j'en parle c'est que j'ai assisté à de telles dépenses d'énergie...  wink . Restons posés, raisonnables mais vigilants.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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PIM
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

ABSA a écrit :

Bonjour à tous,

Il est clair que la loi du 30 juin 1994 a besoin d’être modifiée. Les copropriétaires, les associations de défense des copropriétaires et les syndics professionnels en ont le souhait.

Deux colloques ont d’ailleurs déjà abordés le sujet.
Un en 2001 organisé par l’UCL (La copropriété forcée des immeubles et groupes d’immeubles bâtis – cinq ans d’application de la loi du 30 juin 1994) et l’autre en 2005 organisé par l’ULB et la FBC (La copropriété forcée des immeubles et groupes d’immeubles bâtis – bilan et perspectives dix ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994).
Des ouvrages reprenant les interventions réalisées lors de ceux-ci ont, à chaque fois, été édité.

L’ABSA étudie depuis de long mois le sujet et fera des propositions concrètes. Nous espérons que l’ensemble des interlocuteurs agira de même afin de faire évoluer cette loi dans l’intérêt de tous.


Bienvenue sur ce forum.
Le point de vue avisé de syndics professionnels dans ce débat sera certainement utile.


Erik DECKERS
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PIM
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Luc a écrit :

SNP a écrit :...
Par ailleurs, il faut bien constater que, outre les difficultés bien réelles que certaines copropriétés rencontrent avec leur syndic et contre lesquelles il faut impérativement réagir, on voit également des copropriétaires incapables d'accepter que dans un immeuble à appartement il ne soit pas possible de faire prévaloir un point de vue isolé, quelque fondé qu'il soit, compte tenu des règles de majorité qui doivent s'appliquer.
...

Ce qui m'intrigue sont les mots mis par moi en gras.

J'en déduit, ou plutôt un copropriétaire banalisé en déduit,  qu'une majorité peut imposer une décision irrégulière. C'est d'ailleurs ce qu'un CP m'a dit lors de l'AG du 03.03.2006.

Pour éviter des frais de justice, afin de faire réellement annuler cette décision irrégulière, par un copropriétaire isolé, il serait quand même très utile que la SNP dit clairement quelle n'accepte pas des décisions prise par un majorité qui ne respectent pas la loi.

En autre mots: qu'elle est contre des majorités abusives.

Accepter une majorité abusive pour les petites choses ouvre largement la porte à d'autres abus de plus en plus grands. C'est ce pragmatisme qui entraîne les conseils de gérance tôt ou tard dans un cercle infernal.

Ces derniers jours différents CP m'ont expliqué ce qu'ils c'est passé dans les années quatre-vingt et nonante dans les coulisses de notre ACP.  La problématique actuelle s'est installé lentement, petit pas par petit pas.

Question: accepte la SNP des petits abus de majorité? Si oui, où est la limite entre ce qu'elle accepte et ce qu'elle combat.


J'aimerais que le forum ne se transforme en "procès" contre l'une ou l'autre association.

L'espace mis à disposition ici doit profiter à tout le monde. Il y a lieu de partager des expériences et questions concrètes et d'apporter des propositions de solutions pour chacun de nos visiteurs puisse y trouver de quoi résoudre le problème qui l'interpelle.

Merci donc de ne pas se lancer dans des généralités et autres anathèmes qui n'intéressent personne...


Erik DECKERS
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Zitoun-5136
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

SNP a écrit :

Un vrai tir de barrage! mais tentons d'optimiser...

En ce qui concerne la réponse donnée par notre service juridique, il est toujours hasardeux de sortir une phrase de son contexte, surtout lorsque l'on fait référence à un entretien purement verbal, et téléphonique de surcroît!
Je constate néanmoins que vous-même êtes tenté de "leur crier ... FUYEZ"....

A la différence du SNP, moi je ne tente pas de rassurer les candidats copropriétaires en cachant la réalité des choses ou en instaurant des méthodes en trompe-l’œil telle que la certification. Je veux leur conseiller de FUIR  AVANT qu’ils ne commettent l’erreur de devenir copropriétaires et en leur lançant un slogan : « candidats copropriétaires, perdez toute illusion quant au contrôle de la gestion de votre patrimoine ».

Le SNP sait-il les sommes que les copropriétaires ont dû dépenser pour oser réclamer la bonne gestion ? Ces sommes sont largement supérieures à la perte éventuelle d’un revenu locatif en cas de « mauvais locataire ».
En ce qui concerne la rentabilité de mon investissement immobilier, c’est une catastrophe et j’ai l’impression que l’on n’en a cure parce que je suis dans la mauvaise catégorie de copropriétaires, celle des occupants !

SNP a écrit :

Par ailleurs, il faut bien constater que, outre les difficultés bien réelles que certaines copropriétés rencontrent avec leur syndic et contre lesquelles il faut impérativement réagir,...

J’aimerais vous entendre décrire ces difficultés bien réelles qui confirmeront, j’en suis sûr, mon témoignage de copropriétaire occupant « victime » d’une gestion abusive.


SNP a écrit :

on voit également des copropriétaires incapables d'accepter que dans un immeuble à appartement il ne soit pas possible de faire prévaloir un point de vue isolé, quelque fondé qu'il soit, compte tenu des règles de majorité qui doivent s'appliquer.

Je suis entièrement d’accord d’accepter les règles de la majorité lorsque l’ACP est dûment informée des conséquences des décisions qu’elle prend, ce qui n’a jamais été le cas dans mon ACP par manque d’informations du syndic…et du conseil de gérance qui cogérait. Mais lorsque le syndic soumet au vote de l’ACP des points non prévus à l’ordre du jour, tels que :
-    l’autorisation de répondre en AG à nos questions sur la gestion.
-    Faire voter que les copropriétaires ne souhaitent pas la transparence de la gestion comme le demande Zitoun !!!
Là, je pense qu’il y a abus manifeste.
Mais qui aurait osé contester cette gestion et s’opposer aux diktats du syndic ?

Pour avoir osé contester la gestion, nous avons été cités en chambre du conseil par le syndic et le conseil de gérance pour contentieux de gestion et diffamation.
Nous avons côtoyé des détenus menottés avant de pouvoir nous justifier devant la Chambre.   
Résultat : non-lieu, les faits n’étant pas établis.
On ne sort pas indemne d’une telle procédure.

Et tous ces frais d’avocats et de procédure du syndic et du conseil de gérance ont été mis en charge de copropriété sans que personne n’ose demander de quoi il s’agissait, car le syndic n’en a évidemment pas fait de publicité.

Nous avons refusé de payer de telles charges qui ne relèvent pas de l’intérêt commun.


Cordialement

Zitoun

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Zitoun-5136
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

SNP a écrit :

Pour ce qui est de l'action du SNP, nous contribuons largement à répandre l'information indispensable concernant la loi, ce qui est un point important.

Effectivement, votre mission dans ce domaine ne souffre aucun reproche.


SNP a écrit :

Par contre, nous ne sommes pas d'accord d'entrer dans une logique opposant systématiquement les copropriétaires aux syndic/conseil de gérance, avec l'idée que les uns sont les "bons" et les autres les "mauvais"!.

Il ne s’agit pas de préjuger de la qualité des uns et des autres et de les opposer. La solution consiste à donner aux copropriétaires la possibilité de contrôler démocratiquement la gestion. Le SNP ne peut ignorer que ce contrôle est impossible par suite de la collusion actuelle entre les syndics et les conseils de gérance, le « couple infernal ».
Ce n’est, ni en renforçant le rôle du conseil de gérance (le très mal nommé) ni en certifiant les syndics que ce contrôle sera rendu plus facile.

Il suffit de lire le rapport donné par Luc au sujet de l’intervention du président du syndicat flamand des syndics lors de la journée du copropriétaire pour se rendre compte que les syndics imposeront leur vision des choses en interdisant à tout copropriétaire le contrôle des comptes lorsqu’existe un conseil de gérance.
Il n’y a pas que ces « gros bureaux de syndics » qui revendiquent ce principe, ce forum vient d’en attester.


SNP a écrit :

Cette vision nous rappelle trop l'opposition manichéenne bailleur/locataire, qui a largement contribué à dégrader les relations locatives.

A ma connaissance, ce n’est pas nous, les copropriétaires occupants qui avons « déterré » la hache de guerre dans cette problématique.


SNP a écrit :

Je me suis déjà expliquée sur la certification des syndics. Le but est de signaler les syndics certifiés à l'attention, ce qui devrait les pousser à respecter leurs engagements, pour peu que les copropriétaires soient vigilants! Le paiement ne sert qu'à couvrir les frais de fonctionnement du comité ad hoc. Personne n'en retire un revenu. On peut y revenir et améliorer le concept...

Encore faut-il être mis au courant, ce qui n’est pas le cas à ce jour de mon syndic, certifié depuis le 16 décembre 2005.

Quant à la certification, vous avez reconnu vous-même « Nous n'avons pas la possibilité matérielle de surveiller concrètement le comportement de chacun d'eux et devons nous contenter d'exiger qu'ils réitèrent annuellement ces engagements. Et retirer la certification si nous acquérons la conviction qu'ils ne les respectent pas ».

C’est donc à nous, copropriétaires, que vous renvoyez la charge de faire votre boulot, c’est-à-dire celui de l’IPI.

Je maintiens que ce n’était pas au SNP à faire le boulot que l’IPI ne fait pas pour faire respecter la déontologie.

Le SNP s’est-il par ailleurs interrogé sur les conséquences d’une plainte d’un copropriétaire - bailleur contre son syndic certifié ?

J’ai remarqué qu’une majorité de syndics de la côte belge avaient demandé leur certification.
Je peux imaginer qu’aucun copropriétaire – bailleur n’osera contester son syndic…pour des raisons de rentabilité bien comprises.
La certification aboutira inexorablement à faire davantage encore de copropriétaires dociles face aux diktats de certains syndics.

Et, j’en suis convaincu, ce n’était pas l’objectif du SNP.

Et pour terminer par une pointe d’humour cette journée riche en débats, je me permets de plagier l’article de Béatrice Laloux, dans Le Cri de janvier 2005 :

«Copropriétés :  Le SNP a trouvé la solution miracle !
Le SNP a fait découvrir à la presse son arme secrète révolutionnaire concernant la crise dans les copropriétés : on va certifier les syndics ! »


Cordialement

Zitoun

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Tintin
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Je suis certain que tous les membres de ce forum veulent une amélioration de la loi. Quand Luc précise, qu'il est indécent qu'une AG impose une décision irrégulière, frauduleuse ou illégale, il ne pense pas à la couleur des communs. Donc si nous voulons vraiment évoluer dans un sens positif, il est indispensable que tout le monde pédale sur le vélo et pas à côté du vélo.
Comme Saxo le dit très bien, ce qu'il faut c'est du concret. La première chose concrète à obtenir, c'est la création de la commission d'étude au sénat. Notre chère Ministre de la Justice nous l'a promise, mais elle n'a pas dit quand.
Si le "CNIC", la "SNP", la "FBC", "l'ABSA", tous les autres organismes dont j'ignore le nom, et les copropriétaires s'unissent pour demander que cette commission se mette en place rapidement, ce serait déjà un bon point d'obtenu.
Pour les règles, il est bien évident que chacun selon sa sensibilité, ses problèmes personnels et surtout sa fonction dans la copropriété aura un point de vue qui ne fera pas forcément l'unanimité.
Rechercher l'unanimité serait absurde, car impossible à obtenir.
Le rêve serait de pouvoir introduire dans ce forum, des propositions de modification de la loi, point par point. Chacun donnerait son avis et s'exprimerait en justifiant son avis. Chaque débat serait retranscrit et envoyé au président de la commission de la justice.
Il faudrait obtenir la même chose du côté néerlandophone, via leurs forums et associations.
Je pense rêver éveillé, car pour des raisons de stratégie et d'intérêt personnel, je ne vois pas les organismes de défense des copropriétaires, jouer carte sur table et participer à cette action.
Je pense que c'est chacun pour soi et chacun son intérêt.
L'intérêt du syndic ne sera jamais le même que celui du copropriétaire. Comme Luc l'a dit, place aux sociétés de gestion et à la rentabilité de ces sociétés. Je crains qu'à terme, le copropriétaire n'ait plus droit au chapitre, si ce n'est d'approuver les décisions le petit doigt sur la couture du pantalon.
Cette évolution est impossible à arrêter, alors tachons au moins d'obtenir une loi qui empêche les abus.
A titre d'essais je vais lancer le débat sur un point précis, la comptabilité.
J'espère que PIMS empêchera les dérives hors du sujet. Nous allons voir si la SNP et l’ABSA, font participer sans rien nous cacher de leurs projets.
TINTIN


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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Colet
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Bonsoir!

Au sujet de la certification des syndics par le SNP, je serai plutôt de l'avis de Zitoun pour dire que que c'est supercherie.
Que n'importe quel syndic, même celui qui est décrié par sa (ou ses)
copropriété(s) puisse, en payant, obtenir une espèce de diplôme dont il pourra se prévaloir auprès des innocents qui prendront cette certification payante pour paroles d'évangile est une tromperie qu'il faut non pas seulement dénoncer, mais qu'il faudrait interdire.

Le SNP donne, contre paiement, une espèce de garantie de qualité non prouvée à des syndics et toute honte bue, déclare qu'il appartient aux copropriétaires à prouver que cette certification n'est pas méritée auquel cas, elle pourrait être retirée. 

Je croyais avoir rêvé; mais non c'est pire, je cauchemarde!

Je ne sois pas membre de ce syndicat (j'ai horreur des syndicats) et je ne doute pas qu'il rend de nombreux services à ses membres.
Mais par contre, dans cette histoire de certification des syndics, il rend un très mauvais service à beaucoup d'entre eux.

Je n'ai pas d'expression assez forte pour exprimer combien je suis scandalisé par cette tromperie.... et je pèse mes mots.


Colet

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luc
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Le SNP a raison ... mon interprétation de son texte manquait volontairement un peu de bonne foi dans le bût de bien situer le probléme réel.

Pourquoi ai-je utilisé cette technique de débat ??

Quand la sénatrice NYSSENS à demandé une explication au Ministre de la Justice, le président de la séance était le sénateur VANDENBERGHE, rapporteur de la loi de 1994, comme il l'a lui-même remarqué. Il a raison que c'est une loi correcte faite pour être appliqués par des gens correctes. Nos lois partent de ce principe, et isl sont adaptés ultérieurement en fonction des problèmes rencontrés.

La loi de 1994 n'a pas besoin du tout d'être adapté en profondeur si tous les acteurs (syndics, fournisseurs, avocats, ... mais surtout les copropriétaires) sont de bonne foi.

Est-ce le cas en toute circonstance?  Non, je crois qu'on est d'accord là dessus.

Arrive cela souvent qu'on n'est pas de bonne foi dans le contexte de la gestion d'une copropriété ? Oui ou non, dépendant à qui on le demande.

A-t-on des statistiques sur l'étendue de la problématique? Je ne crois pas.

On est d'accord de changer la loi? Oui

Donc on croit que certains gens (copropriétaires, syndic, fournisseurs, ..) abusent des zones grises dans la loi.

Pourquoi ai-je utilisé la technique de manque de bonne foi ?

Pour attirer l'attention sur le fait qu'il faut faire une loi qui contraint ces gens, manquant de bonne foi, a rester quand même dans un cadre légal.

Mais aussi parce que la même technique est utilisé par ceux qui rendent maintenant nécessaire à adapter cette loi.

... avec mes excuses pour le SNP, parce que je voulais en fait poser la même question à l'ABSA, CNIC, Test-Achats et d'autres. Mais la réplique du SNP était plus rapide.

PS texte écrit vers 20h50, relu et posté sans tenir compte des éventuels repliques


Cordialement,

Luc

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Saxo
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Je vois que tout le monde est finalement d'accord pour dire que la loi doit évoluer.  Selon moi,
- dans le sens de la précision
- en prévoyant des sanctions.

Sinon, on continuera à avoir une justice casino.

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Saxo
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

SNP a écrit :

Saxo a écrit :Plusieurs avocats (parfois très proches historiquement du SNP) ont appelé de leurs voeux une réforme de la loi. Je pense qu'il y a urgence de parler concret et efficace.
En fait, dans un domaine et non des moindres, j'ai assisté à une conférence du SNP (dont je suis membres) sur le thème : "copropriété, comptes invérifiables ?". C'est tout dire.

Mais Monsieur, LE SNP APPELLE DE SES VOEUX UNE REFORME DE LA LOI!!!!  C'est ce que nous avons dit à Madame Nyssens, n'en déplaise à certains. Et des pistes ont été évoquées avec elle.

Le SNP sera "concret et efficace". Mais on n'expose pas une modification législative en trois coups de cuiller à pot sur un forum, même de la qualité de celui-ci. C'est la raison pour laquelle nous prônons une vaste concertation sur l'ensemble de la problématique et pas une série de recettes sans ciment qui les unisse! pas de rafistolage de bric et de broc mais un travail approfondi qui prendra du temps, ne vous en déplaise.

Quant aux avocats en question ils restent proches du SNP. Mais le SNP ne prône pas l'apartheid.

Je n'ai pas bien compris pourquoi tant de virulence de votre part.

Une chose à dire en tout cas : vos membres sont à la fois des copropriétaires et des syndics - dont vous faites d'ailleurs la publicité dans votre journal Le Cri et qui, donc, alimentent vos caisses.

Dans la réforme de la loi, vous êtes le syndicat de qui ?

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PIM
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Saxo a écrit :

Je n'ai pas bien compris pourquoi tant de virulence de votre part.

Une chose à dire en tout cas : vos membres sont à la fois des copropriétaires et des syndics - dont vous faites d'ailleurs la publicité dans votre journal Le Cri et qui, donc, alimentent vos caisses.

Dans la réforme de la loi, vous êtes le syndicat de qui ?

Je répète mon message de hier soir ! :

J'aimerais que le forum ne se transforme en "procès" contre l'une ou l'autre association.

L'espace mis à disposition ici doit profiter à tout le monde. Il y a lieu de partager des expériences et questions concrètes et d'apporter des propositions de solutions pour chacun de nos visiteurs puisse y trouver de quoi résoudre le problème qui l'interpelle.

Merci donc de ne pas se lancer dans des généralités et autres anathèmes qui n'intéressent personne...


Si les intervenants continuent à se tromper de cible / d'objectif : je ferme cette discussion !


Erik DECKERS
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Zitoun-5136
Pimonaute
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

PIM a écrit :

Je répète mon message de hier soir ! :

J'aimerais que le forum ne se transforme en "procès" contre l'une ou l'autre association.

L'espace mis à disposition ici doit profiter à tout le monde. Il y a lieu de partager des expériences et questions concrètes et d'apporter des propositions de solutions pour chacun de nos visiteurs puisse y trouver de quoi résoudre le problème qui l'interpelle.

Merci donc de ne pas se lancer dans des généralités et autres anathèmes qui n'intéressent personne...


Si les intervenants continuent à se tromper de cible / d'objectif : je ferme cette discussion !


Pim,

je ne comprends pas cette menace de "carton rouge", car ce sujet répond en tout à ce vous énoncez.

Ce "carton rouge" m'étonne d'autant plus que vous aviez vous-même lancé un sujet dans le salon "informations en vrac", qui selon vos propres termes allait susciter des réactions.

Il s'agissait du "Projet de Laurette Onckelinckx: blocage des loyers"

Va y avoir de l'agitation ! aviez-vous annoncé vous-même !!

Mon lien


Et des propos virulents à l'encontre de la ministre Onckelinckx...y en a eu pardi!

Et vous n'avez pas brandi ce carton rouge.

Pourquoi deux poids et deux mesures alors que ce débat a une excellente tenue et suscite un grand intérêt ?  Il suffit de voir les compteurs de fréquentation.

Enfin, vous êtes le seul maître de votre forum mais je pense honnêtement que ce serait une erreur.


Cordialement

Zitoun

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grmff
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Pour répondre à Zitoun,

Je pense que Pim à tout à fait raison de remettre Saxo au pas. En effet, il critiquait de manière scandaleuse et démagogique le SNP qui nous fait l'amitié de participer au débat, en amenant de l'information de première qualité, et des conseil qui ne le sont pas moins.

Les soupçons de Saxo sont tout à fait injustifiés. SI des syndics sont membres SNPO (et paye 5x plus cher leur cotisation que les simples quidam), je ne suis pas sûr dutout que l'apport des pros ait une quelconque influence sur la ligne politique ou éditoriale du SNP.

Bref, pourvu que Saxo n'ait pas vexé BL... et qu'elle reste par minou!

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ABSA
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Luc nous dit: Donc on croit que certains gens (copropriétaires, syndic, fournisseurs, ..) abusent des zones grises dans la loi.

Nous pensons que la pratique de la loi montre à certain niveau des lacunes.
Comme les points soulevés par Immorp et Grmff.

Certaines améliorations seraient profitables aux copropriétés.
Comme par exemple, la proposition de modification déposée par Mr Alfons Borguignon, VLD, le 10/03/04 à la chambre : "En cas de copropriété forcée, il arrive que l’un des propriétaires ne paie pas sa contribution aux charges. L’association des copropriétaires avancera alors les sommes s’il n’est pas souhaitable de reporter les travaux. L’association devient alors créancière du copropriétaire. Si le copropriétaire s’avère être insolvable, l’association des copropriétaires entrera alors en concours avec les autres créanciers. L’association des copropriétaires ne pourra toutefois pas récupérer la totalité les frais qu’elle a faits pour la conservation du bien. Elle ne jouit en effet pas d’un privilège sur le lot du copropriétaire. Cette proposition de loi accorde ce privilège à l’association des copropriétaires."

Certains problèmes d'interprétation devraient être levés.
Par exemple, la copropriété désire vendre une partie commune (une ancienne conciergerie). Cette vente implique obligatoirement la modification des quotes-parts de la copropriété.
Au niveau des majorités à obtenir an AG la loi nous dit qu’il faut ¾ des voix pour la vente (Art 577-7§1-2°) et l’unanimité pour la modification des quotes-parts (Art 577-7 §3).
La pratique nous montre, entre autre au niveau des notaires, des interprétations différentes sur les majorités à atteindre afin de réaliser la vente.

Que dire du fonctionnement de certains groupes d’immeubles bâtis suite à l’arrêt de la cour de cassation du 3 juin 2004 ?

Etc,etc,…

Le chantier est vaste et complexe et il demandera du temps. Nous y travaillons.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Un point important qu'on ne doit pas oublier: la "formation" du copropriétaire banalisé.

Un petit évènement lors de l'AG que je viens de subir tantôt comme membre d'un groupe d'opposante :

Un CP me dit que les jugements sont quand même faux, puisqu'on connaît la qualité de la justice belge. Je ferais mieux de résoudre mon litige autrement, si je veux obtenir un résultat effectif.

Je lui demande alors ce que je dois faire quand on m'interdit de parler depuis 5 ans à les AG, qu'on écrit multiples lettres ouvertes contre moi à tous les résidants et copropriétaires et que je ne réplique pas puisque le forum normal est l'AG? Tout ceci en supposant que j'ai raison.

Sa réponse était ... d'aller en justice. Et il était gèné.

J'ai su parler avec d'autres membres de la majorité silencieuse.  Tous sentaient au moins un gène envers moi ou donnaient des réponses semblables. Situation classique d'un groupe qui n'arrivent à expliquer individuellement ce qu'ils ont fait quelques minutes avant comme meute.

D'où l'importance capitale de la fonction du président de la séance. Voir un article de M. TIMMERMANS dans TAppt 2006/1. Il faut arriver à vraiment le responsabiliser explicitement. Maintenant ils croient que tout est permis, puisqu'il n'y a pas de jugements.

L'argument capitale du conseil de gérance était: la doctrine avancé par M. TIMMERMANS ne se trouve pas explicitement et textuellement dans la loi. En ne doit donc pas en tenir compte. Je rappelle que M. TIMMERMANS est l'assesseur juridique (N) de l'IPI et le rédacteur en chef de la revue TAppt.

Je dois dire que le président de ce soir n'était pas tout à fait neutre, puisqu'il a déposé une plainte contre moi en justice pour que je soit condamné à subir ce que l'opposition devait subir du temps de Stalin en Russie (et je n'exagère pas). C'était donc normal qu'il laissait la parole sans limite à ceux "opposé" à moi et limitait le temps de parole d'un membre du groupe d'opposants à 2 minutes.

Le syndic (et pas l'ACP) a demandé qu'un huissier soit présent ... je me demande ce que le contenu de son PV sera et surtout si le PV va entr'autres mentionner que le comptage des votes des points 7 à 13 n'a débuté qu'après la clôture de la séance.

Bref, c'est une nouvelle croix de mon calvaire ... mais j'ai en tout cas constaté que l'effectif de la meute ne s'agrandit pas et n'arrive pas à dépasser les 15 à 30%. Ils ont besoin de la présence des couples pour agrandir l'impact de la meute.

A spécifier donc très clairement que les copropriétaires sans droit de vote ne peuvent pas être présent à l'AG, sauf comme conseiller (= pas de droit de parole).


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Grmff a écrit :

Pour répondre à Zitoun,

Je pense que Pim à tout à fait raison de remettre Saxo au pas. En effet, il critiquait de manière scandaleuse et démagogique le SNP qui nous fait l'amitié de participer au débat, en amenant de l'information de première qualité, et des conseil qui ne le sont pas moins.

Les soupçons de Saxo sont tout à fait injustifiés. SI des syndics sont membres SNPO (et paye 5x plus cher leur cotisation que les simples quidam), je ne suis pas sûr dutout que l'apport des pros ait une quelconque influence sur la ligne politique ou éditoriale du SNP.

Bref, pourvu que Saxo n'ait pas vexé BL... et qu'elle reste par minou!


clap.gif


Erik DECKERS
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Zitoun-5136
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Je constate que les propos de Saxo ont été très mal interprétés car ils répondent en tous points aux souhaits de Pim à savoir : « …Il y a lieu de partager des expériences et questions concrètes  … »

Je sais que Saxo a assisté à la conférence sur la « Journée du copropriétaire » et que sa déception a été immense par les interventions de certains orateurs. Luc l’a par ailleurs confirmé pour la partie néerlandophone de cette conférence.

Pour en avoir longuement discuté avec Saxo, je sais que ses interrogations rejoignent les miennes et celles de bon nombre de copropriétaires occupants, à savoir : Quel jeu jouent ceux qui affirment défendre les copropriétaires ?

Selon l’ABSA, ces organismes de défense sont : le SNP, le CNIC, la FBC.

La question soulevée par Saxo au SNP est légitime dans la mesure où un véritable syndicat doit clairement afficher sa position.

Or, le SNP est le « Syndicat national des propriétaires ». Depuis novembre 2005 il dit aussi être celui des copropriétaires (comme si ce n’était pas évident à ses yeux !) et annonce pour ce faire qu’il va ajouter un « C » à sa raison sociale. A ce jour le SNP n’est pas encore le SNPC.

Nous ne sommes malheureusement pas les seuls à dénoncer que seuls les copropriétaires – bailleurs font l’objet de toutes les attentions du SNP.
Les copropriétaires occupants souhaiteraient pouvoir être défendus par le SNP avec cette même énergie face à la toute-puissance de certains syndics.

Je sais que l’argent est le nerf de la guerre mais certaines professions ou organismes doivent avoir une déontologie en rapport avec leurs objectifs.

Je pense qu’à l’époque de l’affaire « Renault Vilvorde », les métallos n’auraient pas apprécié (et je pèse mes mots !) de voir dans leur journal syndical une publicité pour Renault, même pas pour la Logan.

C’est ce paradoxe que Saxo a voulu mettre en évidence à la veille d’une large concertation sur la modification de la loi.

Il est important que tous les participants intéressés (et ils deviennent nombreux !!) à cette négociation fassent connaître leur position exacte et il n’y a pas que Saxo à s’interroger sur « Qui va représenter les intérêts des copropriétaires occupants » ?

Le CNIC n’est pas un syndicat mais un « Centre national d’information des copropriétaires ».

Il ne peut être un syndicat des copropriétaires depuis qu’il est sponsorisé par le plus gros syndic belge (venu de France).

Ancienne ou nouvelle loi, ce sont eux qui dicteront la leur…comme le font déjà certains petits syndics qui tentent d’assurer leur survie en misant sur l’égoïsme individuel présenté comme l’intérêt collectif.

Quant à la FBC, la « Fédération belge des copropriétaires », quel est son poids réel ?
Il s’agit d’une fédération dirigée par un syndic professionnel dont le véritable objectif est le coaching de syndics bénévoles, souvent des copropriétaires déçus par la gestion d’un syndic professionnel.

Les copropriétaires occupants sont donc ignorés dans leurs problèmes vécus au quotidien.

Comme le dit Winnykamien (expert en administration de biens et président de l’ABSA) dans un article récent paru dans Le Cri, pour soutenir l’idée du coaching: ce coach ne se substituera pas aux mandataires syndics et conseil de gérance, lesquels sont seuls habilités à prendre les décisions qui concernent la copropriété.

En clair, les conseilleurs ne seront pas les payeurs !!

Prudence donc.


J’en appelle à Madame Laloux pour qu’elle soit attentive aux véritables problèmes des copropriétaires occupants.

J’attire son attention sur les conséquences d’un aveuglement persistant : les copropriétaires lésés par l’absence de démocratie dans leur immeuble et qui reculent devant une procédure judiciaire lourde, coûteuse et longue n’ont d’autre alternative que de manifester leur mécontentement dans le secret des urnes, en renforçant les positions de l’extrême droite.

Les confidences de ces copropriétaires m’ont fortement interpellé comme ils devraient interpeller tous ceux qui s’interrogent sur la montée de l’extrême droite.


« Pourquoi évoquer l’Etat de droit uniquement quand cela arrange ? L’Etat de droit doit être soutenu comme un guide pour tous et pas à la carte». Tel est l’avis de Dan Van Raemdonck, président de la Ligue des droits de l’homme.



Alors comme Saxo, j’interroge tous les intervenants de ce forum :

QUI DEFEND LES INTERETS DES COPROPRIETAIRES OCCUPANTS ?


Cordialement

Zitoun

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luc
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Zitoun a écrit :

...
Le CNIC n’est pas un syndicat mais un « Centre national d’information des copropriétaires ».

Il ne peut être un syndicat des copropriétaires depuis qu’il est sponsorisé par le plus gros syndic belge (venu de France).
....

Ce syndic N'est PAS un sponsor du CNIC, mais il était un des HUIT participants du symposium. Il a eu droit aux petits avantages liés à cette participation. D'autres participants étaient des personnes près du SNP, ... .

Mais le CNIC n'est pas un vrai syndicat. Il informe. Le fait que maintenant deux syndics professionnels ont ouvertement dans un contexte public dit comment ils gèrent leur cabinet donne l'avantage qu'on peut débattre, sur ce forum de PIM ou autre part, sur leur manière de fonctionner en corrélation avec la loi.

Des symposiums sont nécessaire afin de connaître publiquement la positions des parties en cause. Ils ne résolvent pas le problème mais sont une étape nécessaire.

Le CNIC utilise quand même l'information en sa possession suite aux nombreuses demandes d'informations et leurs interventions dans des cas individuels. Ils ont constitué le groupe de travail "577", qui va en faire la synthèse. Le résultat devrait être une proposition concrète pour au moins informer le parlement de son point de vue.

Quand? Je ne sais pas.


Cordialement,

Luc

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Colet
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Zitoun a écrit :

Quant à la FBC, la « Fédération belge des copropriétaires », quel est son poids réel ?

clap.gif à Zitoun pour son analyse! Franchement, c'est bien vu et bien dit. Assis sur mon nuage, j'applaudis des deux mains.

En 2005, sous le même pseudo,  j'intervenais sur le forum de la FBC et j'ai eu l'outrecuidance de lui suggérer de s'allier à tous les autres organes concernés pour faire évoluer l'adaptation de la loi de 1994, parce que, disais-je, quel que soit son poids, il sera insuffisant.
Cette réflexion m'a valu d'être banni du site, comme Luc l'avait été un peu avant.
Carte rouge, comme celle que brandit PIM si on va trop loin dans ses critiques, mais au moins ici la menace est de fermer le forum, pas de priver un quidam d'exprimer son opinion.

Sur ce forum j'émettais aussi l'avis que le nombre d'affiliés à la FBC était probablement le secret le mieux gardé de Belgique. A mon avis juste de quoi organiser un petit tournoi de belote.

Donc, en résumé, il n'y a qu'en s'unissant que toutes les parties concernées pourront faire bouger les politiques par lesquels il faut nécessairement passer pour faire avancer l'adaptation de la loi..., associations ou syndicats de propriétaires ou copropriétaires, IPI, ABSA, CNIC, notaires, magistrats, locataires, etc... tous peuvent apporter leur eau au moulin.

La devise de la Belgique "L'Union fait la force" ne trouve pas de meilleur terrain pour s'appliquer.


Colet

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Zitoun-5136
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Grmff a écrit :

Pour répondre à Zitoun,

Je pense que Pim à tout à fait raison de remettre Saxo au pas. En effet, il critiquait de manière scandaleuse et démagogique le SNP qui nous fait l'amitié de participer au débat, en amenant de l'information de première qualité, et des conseil qui ne le sont pas moins.

Les soupçons de Saxo sont tout à fait injustifiés. SI des syndics sont membres SNPO (et paye 5x plus cher leur cotisation que les simples quidam), je ne suis pas sûr dutout que l'apport des pros ait une quelconque influence sur la ligne politique ou éditoriale du SNP.

Bref, pourvu que Saxo n'ait pas vexé BL... et qu'elle reste par minou!


Cher Grmff,

J'ai le sentiment que vous vous inquiétez pour le silence de Madame Laloux sur ce forum après qu'elle ait annoncé le 27 mars à 20h27 à Luc "Disons que vous cherchez à me faire grimper à l'arbre et que cela marche"

Je peux vous rassurez puisque ce même jour à 22h57 elle envoyait un joli trait d'humour sur le forum de Pim et dont je vous donne le lien

Mon lien

Madame Laloux va donc très bien et pratique l'autodérision, qu'elle conseille d'ailleurs à tous comme moyen de thérapie.


Cordialement

Zitoun

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