cahier de doléances - adaptation de la loi

immorp · #1 11-03-2006 00:30:25

Colet a écrit :

Dans certaines (petites) copropriétés, il est parfois utile qu'un propriétaire se fasse assister par quelqu'un de compétent qui d'entrée de jeu va faire comprendre au syndic qu'il connaît la musique aussi bien que lui, sinon mieux.
Le syndic "abusif" aura vite compris qu'il doit la jouer en sourdine et tout se passera bien.
Les avis autorisés ne peuvent qu'être les bienvenus dans une AG et ils ne vont certainement pas déséquilibrer les débats.

Il n'y a pas que des syndics "abusifs". Pensez un peu aux abus de copropriétaires vis à vis d'autres copropriétaires !!!

Colet · #61 11-03-2006 00:22:14

immorp a écrit :

Par contre, il est certain que les débats de l'AG peuvent être déséquilibrés quand un propriétaire se fait assister et que tout le monde prend la parole…Ce qui arrive souvent, même si on a convenu du contraire).

Dans certaines (petites) copropriétés, il est parfois utile qu'un propriétaire se fasse assister par quelqu'un de compétent qui d'entrée de jeu va faire comprendre au syndic qu'il connaît la musique aussi bien que lui, sinon mieux.
Le syndic "abusif" aura vite compris qu'il doit la jouer en sourdine et tout se passera bien.

Les avis autorisés ne peuvent qu'être les bienvenus dans une AG et ils ne vont certainement pas déséquilibrer les débats.

giannigianni · #62 11-03-2006 00:21:46

Grmff a écrit :

Citation :"immorp" a écrit :Par expérience, un point qu’il me semblerait utile d’éclaircir dans la loi : Lors d’une AG, un propriétaire peut-il se faire assister d’un avocat, d’un expert, d’un architecte ou de je ne sais quoi d’autre… Et si oui, sous quelles conditions ?
A mon avis oui, mais je sais que les syndics n'aiment pas. Une fois pour etre en regle avec une certaine formalisme reclamé par le syndic j'ai donné 50% de procuration de mon epouse à mon avocat et j'ai gardé l'autre 50%....(l'appartement avait ete achete 50-50). La meilleur solution est de tout facon de donner procuration à l'avocat directement et ne pas particper à l'AG....pour autant que l'avocat soit de confiance....
A mon sens, le copropriétaire peut se faire assister de la personne de son choix.
Par contre, un proprio qui aurait acheté un appart 50-50 avec son épouse ne peut donner ses 50% de voix à un avocat... Votre syndic, s'il a accepté, n'est pas bien malin, ou ne cherche pas tant la petite bête que vous ne le pensez.
En effet:"Le code civil en son article 577-6 §1" a écrit :En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.

Le code parle de droit de participation aux deliberations tandis que le probleme est de participer à l'AG, pouvoir parler (role consultative) et assister mais evidemment avoir un seul vote: à la limite deux voix un vote

immorp · #63 10-03-2006 23:58:50

Grmff a écrit :

Par contre, un proprio qui aurait acheté un appart 50-50 avec son épouse ne peut donner ses 50% de voix à un avocat... Votre syndic, s'il a accepté, n'est pas bien malin, ou ne cherche pas tant la petite bête que vous ne le pensez.

Grmff a raison, inutile d’en rajouter quand la loi existe déjà ! Et le fait qu’un syndic doit être assez compétant pour connaitre les textes est un autre débat…
Par contre, il est certain que les débats de l'AG peuvent être déséquilibrés quand un propriétaire se fait assister et que tout le monde prend la parole…Ce qui arrive souvent, même si on a convenu du contraire). Si le syndic est soucieux de l’égalité, il demandera qu’une seule personne parle pour représenter un lot. Mais il n’est pas le président de l’assemblée !
Un texte clair et pratique pour ce cas (souvent rencontré) me semblerait utile.

Colet · #64 10-03-2006 23:16:56

Grmff a écrit :

Et si la loi autorisait le vote par correspondance, pour éviter de multiplier les AGO, AGE et autres AG de récup'?

Impossible! Parce qu'il n'y aurait pas de débat qui est essentiel pour permettre l'échange d'avis et de points de vue différents sur le sujet abordé avant de le soumettre au vote.

grmff · #65 10-03-2006 21:42:15

Et si la loi autorisait le vote par correspondance, pour éviter de multiplier les AGO, AGE et autres AG de récup'?

grmff · #66 10-03-2006 21:37:26

Dans ce contexte, je voudrais que vous éclairiez notre lanterne : existe-t-il une "école de syndic", comme il existe des "écoles de coiffure", des "écoles de traducteurs", etc.

Il n'existe pas d'école de syndic. La loi précise qui peut être syndic, un point c'est tout.
Et la loi précise comment on peut devenir agent immobilier.

Un ingénieur civil mécanicien, par exemple, peut parfaitement devenir agent immobilier. Est-il pour autant compétent en technique du batiment, en comptabilité, en budgétisation, en organisation de bureau, etc?

grmff · #67 10-03-2006 21:33:04

immorp a écrit :
Par expérience, un point qu’il me semblerait utile d’éclaircir dans la loi : Lors d’une AG, un propriétaire peut-il se faire assister d’un avocat, d’un expert, d’un architecte ou de je ne sais quoi d’autre… Et si oui, sous quelles conditions ?
A mon avis oui, mais je sais que les syndics n'aiment pas. Une fois pour etre en regle avec une certaine formalisme reclamé par le syndic j'ai donné 50% de procuration de mon epouse à mon avocat et j'ai gardé l'autre 50%....(l'appartement avait ete achete 50-50). La meilleur solution est de tout facon de donner procuration à l'avocat directement et ne pas particper à l'AG....pour autant que l'avocat soit de confiance....

A mon sens, le copropriétaire peut se faire assister de la personne de son choix.

Par contre, un proprio qui aurait acheté un appart 50-50 avec son épouse ne peut donner ses 50% de voix à un avocat... Votre syndic, s'il a accepté, n'est pas bien malin, ou ne cherche pas tant la petite bête que vous ne le pensez.

En effet:

Le code civil en son article 577-6 §1 a écrit :

En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.

grmff · #68 10-03-2006 21:18:55

Salut

Je ne suis pas encore en vacances, mais cela ne va pas tarder...

Un loi qui dirait : Il est vivement conseillé, quand l'AG décide de prendre un Syndic non pro (copropriétaire), de se faire assister par des éleves en droit 'immobilier'. Nous avons mis en place des stages, etc...
Il est toutefois..blablabla...avec un maximum de 1 an.

A mon sens, prendre un stagiaire comme syndic, c'est insensé. En effet, syndic pour un an, cela n'a pas de sens.

En outre, "conseiller" quelque chose au sein d'une loi, cela n'a pas de sens non plus. On parle de lois, pas de possibilités de formation...

En outre, un jeune stagiaire qui ne fait que passer fera-t-il le poids pour défendre une position face à un groupe de proprio décidé, face à un syndic non pro mais très expérimenté? Pas sûr...

Bref, cette proposition peut avoir du sens avec la formation, mais l'inscrire dans le code civil est totalement inutile et contreproductif. Cela va compliquer la loi qui n'est déjà pas simple.

giannigianni · #69 10-03-2006 20:03:18

immorp a écrit :

Par expérience, un point qu’il me semblerait utile d’éclaircir dans la loi : Lors d’une AG, un propriétaire peut-il se faire assister d’un avocat, d’un expert, d’un architecte ou de je ne sais quoi d’autre… Et si oui, sous quelles conditions ?

A mon avis oui, mais je sais que les syndics n'aiment pas. Une fois pour etre en regle avec une certaine formalisme reclamé par le syndic j'ai donné 50% de procuration de mon epouse à mon avocat et j'ai gardé l'autre 50%....(l'appartement avait ete achete 50-50). La meilleur solution est de tout facon de donner procuration à l'avocat directement et ne pas particper à l'AG....pour autant que l'avocat soit de confiance....

immorp · #70 10-03-2006 14:17:52

Par expérience, un point qu’il me semblerait utile d’éclaircir dans la loi : Lors d’une AG, un propriétaire peut-il se faire assister d’un avocat, d’un expert, d’un architecte ou de je ne sais quoi d’autre… Et si oui, sous quelles conditions ?

Saxo · #71 10-03-2006 13:37:42

Merci de cette mise au point. Dans ce cas, j'y souscris entièrement.

Dans ce contexte, je voudrais que vous éclairiez notre lanterne : existe-t-il une "école de syndic", comme il existe des "écoles de coiffure", des "écoles de traducteurs", etc.

Comment s'appelle cette école ou ces écoles (je suppose qu'il en existe selon qu'on soit en Wallonie, à BXL ou en Flandre) ?

Quel est le titre du diplôme délivré ? Agent immobilier, en général ? Syndic, en particulier ?

PIM · #72 10-03-2006 13:14:33

Saxo a écrit :

oxyd a écrit :
Fin, je laisse a des professionnels comme vous, mais de grâce, ne me lynchez pas
Vous demandez pitié, à peine avez-vous osé faire une suggestion.
C'est typique, classique. Et permet aux pros d'affirmer que les copropriétaires se désintéressent de leur bien. Voilà d'ailleurs pourquoi un cahier de doléances s'impose.
Et qu'on ne nous parle plus de démocratie ! Dans une démocratie, chacun a le droit de parole. Tout le contraire que ce "de grâce, ne me lynchez pas" dès qu'on ouvre la bouche.

Juste en passant : bien que ce forum soit hébergé auprè d'un professionnel de l'immobilier (mais je ne fais pas de "syndic"), l'espace mis à disposition est tout à fait démocratique !

Je crois plus simplement que ce que Grmff a voulu dire (il le précisera lui-même probablement, mais je crois qu'il est vacances) c'est qu'il faut éviter les économies de bouts de chandelles et que le niveau d'exigence à l'égard d'un professionnel doit parfois aussi être proportionnel au niveau de rémunération qui lui est payé.

Cela n'excuse évidemment pas pour autant les âneries de certains pros qui bradent leurs prix...

Saxo · #73 10-03-2006 12:24:26

oxyd a écrit :

Fin, je laisse a des professionnels comme vous, mais de grâce, ne me lynchez pas

Vous demandez pitié, à peine avez-vous osé faire une suggestion.

C'est typique, classique. Et permet aux pros d'affirmer que les copropriétaires se désintéressent de leur bien. Voilà d'ailleurs pourquoi un cahier de doléances s'impose.

Et qu'on ne nous parle plus de démocratie ! Dans une démocratie, chacun a le droit de parole. Tout le contraire que ce "de grâce, ne me lynchez pas" dès qu'on ouvre la bouche.

oxyd · #74 10-03-2006 10:17:50

Grmff a écrit :

Bref, Oxyd veut le beurre et l'argent du beurre. Le syndic pro... mais au coût du stagiaire...

Pas du tout, c'est vrai que ce n'est absolument pas mon domaine, je laisse ceci a vos lumières et connaissances.
Je trouve, au vue des réactions que l'on peut trouver un arrangement :

Un loi qui dirait : Il est vivement conseillé, quand l'AG décide de prendre un Syndic non pro (copropriétaire), de se faire assister par des éleves en droit 'immobilier'. Nous avons mis en place des stages, etc...
Il est toutefois..blablabla...avec un maximum de 1 an.

Fin, je laisse a des professionnels comme vous, mais de grâce, ne me linché pas lol

Zitoun-5136 · #75 10-03-2006 09:08:11

Luc a écrit :

La proposition d'oxyd est irréaliste, mais probablement provoqué par l'attitude encore plus irréaliste de ses collègues copropriétaires. Il ne tient pour commencer pas compte du fait qu'il faudra un maître de stage qui voudra probablement être payé ... .

N'oublions pas que le maître de stage n'est pas responsable des affaires gérées par son stagiaire à titre privé.

Alors, pourquoi faudrait-il en plus le payer ?

Quant à l'illusion qu'il y a une école de syndic, là, je crois que Oxyd n'est pas très au courant de la réalité !! De plus, s'il y a une école il devrait y avoir un diplôme !!!

En fonction de mon expérience, je me suis toujours demandé ce que les syndics faisaient des connaissances qu'ils avaient acquises au cours de leurs formations continues !!!

luc · #76 10-03-2006 05:59:04

La proposition d'oxyd est irréaliste, mais probablement provoqué par l'attitude encore plus irréaliste de ses collègues copropriétaires. Il ne tient pour commencer pas compte du fait qu'il faudra un maître de stage qui voudra probablement être payé ... .

Le prix de 20 euros/mois/appt n'est que le prix d'un repas par mois (ou deux hamburger). Pour ce prix un syndic professionnel gère correctement les parties communes de votre copropriété. Vos quotités ont en principe une valeur de 60% de votre appartement, dont 1/2 provoque des frais à court ou long terme, dans le cas d'un bâtiment avec chauffage en commun et ascenseur.

Certes, moins cher existe ... voulez-vous le mien à un prix officiel de moins que 11 euros/mois/appt? Je ne vous donne pas le coût réel, brut et surtout net, de sa gestion, sur court, moyen et long terme. Son honoraire officiel n'est qu'un pourboire.

grmff · #77 09-03-2006 22:43:11

Bref, Oxyd veut le beurre et l'argent du beurre. Le syndic pro... mais au coût du stagiaire.
Et si on utilisait des prisonniers, ce ne serait pas encore moins cher? Pour leurs visites de l'immeuble, on leur donnerait une bonne raison de sortir, et on pourrait la monnayer...

Plus sérieusement, je ne pense pas qu'interdire ou obliger un proprio, un stagiaire ou un pro à faire le métier soit une bonne solution. La situation actuelle convient très bien: flexibilité et possibilité.

Eventuellement, on pourrait rajouter au cahier de doléance la possibilité à une association de quelques propriétaires de devenir syndic. Pour les grosses propriétés, cela donne de l'air au propriétaire. Pour les vacances, pour la masse de travail, pour les connaissances en compta, en technique, pour la disponibilité, qui ne sont pas toujours faciles à combiner en un seul homme...

oxyd · #78 09-03-2006 19:08:20

Saxo a écrit :

Je partagerais votre avis si j'avais la certitude que les syndics pro. travaillent bien.

Dans ma solution, je parlais "d'élèves" qui ferait leur stage de syndic tout au long de leur cycle d'etude. Les personnes qui ne veullent pas de Syndic pro devraient s'adresser aux écoles smile

Saxo a écrit :

quelle est la raison officielle invoquée chez vous pour passer du pro. au non-pro. ?

Simplement le coût du syndic pro. 20 euro/mois et par appartement.
Le Syndic copropriétaire travaille pour l'euro symbolique !
Egoisme et radin et copinage pour des interets personnel, telle est la chanson dans notre immeuble.

Merci.

Saxo · #79 09-03-2006 18:49:43

Je partagerais votre avis si j'avais la certitude que les syndics pro. travaillent bien. Hélas, l'expérience montre que c'est loin d'être toujours le cas.
A ce propos, quelle est la raison officielle invoquée chez vous pour passer du pro. au non-pro. ?

lecar · #80 04-03-2006 13:19:31

Le sujet (qui traité initialement sous : mandat) mérite une toute spéciale attention.

Comment enrichir le cahier de doléances (dixit Colet) par sa propre expérience (anonyme) et obtenir - enfin - une bonne loi qui permette d'éviter abus/conflits/recours en justice/perte de temps, d'argent/stress ?

SVP : d'urgence veuillez indiquer comment participer !!!!

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