Location et CPAS: mes petites histoires...

grmff · #1 23-04-2021 18:12:30

D1791 a écrit :

Je suis surpris du formulaire de "demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative".
Pourquoi devoir fournir en début de bail au CPAS un n° de compte bancaire belge ?
- Quid si on clôture ce compte en cours de vie du bail ? Une source de complications pour récupérer la garantie à la sortie ?
- Quid si on n'a pas de compte bancaire en Belgique ? Pourquoi devoir fournir un n° de compte BExx... ?
On ne veut pas de propriétaire résidents étrangers ? Ou de propriétaires qui n'ont pas de compte en Belgique ?

Ce n'est pas neuf. Depuis toujours, ils demandent le numéro de compte du propriétaire....

Le plus rigolo, c'est que leur lettre de caution est illégale...

Vraiment, le problème des cpas, c'est qu'ils betonnent leur sécurité juridique, mais n'ont rien à foutre de celle des autres. Du coup, avec ce système, les propriétaires sont en droit de refuser la "garantie Cpas", puisqu'elle est illégale.

D1791 · #21 23-04-2021 12:54:02

Je suis surpris du formulaire de "demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative".
Pourquoi devoir fournir en début de bail au CPAS un n° de compte bancaire belge ?

- Quid si on clôture ce compte en cours de vie du bail ? Une source de complications pour récupérer la garantie à la sortie ?
- Quid si on n'a pas de compte bancaire en Belgique ? Pourquoi devoir fournir un n° de compte BExx... ?
On ne veut pas de propriétaire résidents étrangers ? Ou de propriétaires qui n'ont pas de compte en Belgique ?

GT · #22 23-04-2021 11:33:51

grmff a écrit :

Je reçois ce jour le nouveau document à remplir par le propriétaire pour que le locataire puisse bénéficier d'une "lettre de caution tenant lieu de garantie locative".
Nouvelle version, nouvelles conditions imposées aux propriétaires: fournir le contrat de bail
"L'accord du Cpas est porté à la connaissance du propriétaire par l'envoi de la lettre de caution"
"Le locataire et le propriétaire s'engagent à fournir au Cpas une copie du bail locatif dans les 30 jours de la prise de décision du Cpas"
"La lettre de caution est rédigée sous la condition suspensive de la fourniture du contrat de bail"
De toute façon, il reste la phrase qui ne passe pas: "Le cautionnement prendra fin suite à une décision sociale, de même que toute indemnisation fait l'objet d'une décision du Cpas communiquée au propriétaire et au locataire."
Cela veut dire ce que cela veut dire. Le Cpas peut unilatéralement décider de mettre fin au cautionnement ("suite à une décision sociale") et peut refuser l'indemnisation (qui "fait suite à une décision du Cpas")
Vous allez me dire que je cherche la petite bête. Ben non, pour rappel, ils refusent systématiquement les indemnisations hors des dégats locatifs et arriérés de loyers. Même avec un accord du locataire sorti! Leur réponse a été 3x que je devais obtenir une décision de justice à l'encontre de mon locataire. Et le juge a décidé que, puisque j'avais accepté les conditions mentionnées, le Cpas avait le droit de faire n'importe quoi. Et le jugement sous-entend clairement que je ne suis pas obligé d'accepter les conditions imposées par le Cpas, ce qui de facto me permet de refuser légalement les garanties du Cpas.

Pour les curieux

CPAS Charleroi - actualités du lundi 9 7 septembre 2020

https://www.cpascharleroi.be/fr/actuali … n-locative

CPAS Charleroi documents utiles
• Demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative
• Demande de lettre de caution tenant lieu de garantie locative dans le cadre de la colocation
• Qu'est-ce qu'une lettre de caution tenant lieu de garantie locative ?

https://www.cpascharleroi.be/fr/documents-utiles

Dernière modification par GT (23-04-2021 11:34:31)

grmff · #23 21-04-2021 21:33:44

Himura a écrit :

C'est effectivement de pire en pire.
Et on se demandera encore pourquoi on ne veut pas louer aux allocataires du CPAS, qui ont besoin d'une garantie de ceux-ci...
Ils ne comprennent décidément pas les besoins, et impératifs pratiques de ceux-ci. Quel manque de pragmatisme pour des acteurs dits "de terrain".

Le problème est qu'on est dans une grande machine, avec une ville qui a un historique de casseroles pas possible, et que la peur d'être pris en défaut et jeté à l'opprobre publique règne à tous les étages. Ils ont tellement peur de leur ombre, qu'ils en viennent à abuser du parapluie (pas celui que certains ont dans le fondement, hein. Celui qui les protège de la merde qui pleut à tous les étages)

Alors, les AS "de terrain" font exactement ce qu'on leur dit de faire, et ne dérogent pas d'un iota du règlement pour éviter de se retrouver dehors. Et les étages supérieurs (supérieur à quoi, je vous ne le demande pas) font tout pour ne pas faire de faux pas. A force de ne plus faire de pas du tout, il n'y a pas grand chose qui avance...

Himura · #24 21-04-2021 19:26:37

C'est effectivement de pire en pire.

Et on se demandera encore pourquoi on ne veut pas louer aux allocataires du CPAS, qui ont besoin d'une garantie de ceux-ci...
Ils ne comprennent décidément pas les besoins, et impératifs pratiques de ceux-ci. Quel manque de pragmatisme pour des acteurs dits "de terrain".

grmff · #25 21-04-2021 13:44:42

Je reçois ce jour le nouveau document à remplir par le propriétaire pour que le locataire puisse bénéficier d'une "lettre de caution tenant lieu de garantie locative".

Nouvelle version, nouvelles conditions imposées aux propriétaires: fournir le contrat de bail

"L'accord du Cpas est porté à la connaissance du propriétaire par l'envoi de la lettre de caution"
"Le locataire et le propriétaire s'engagent à fournir au Cpas une copie du bail locatif dans les 30 jours de la prise de décision du Cpas"
"La lettre de caution est rédigée sous la condition suspensive de la fourniture du contrat de bail"

De toute façon, il reste la phrase qui ne passe pas: "Le cautionnement prendra fin suite à une décision sociale, de même que toute indemnisation fait l'objet d'une décision du Cpas communiquée au propriétaire et au locataire."

Cela veut dire ce que cela veut dire. Le Cpas peut unilatéralement décider de mettre fin au cautionnement ("suite à une décision sociale") et peut refuser l'indemnisation (qui "fait suite à une décision du Cpas")

Vous allez me dire que je cherche la petite bête. Ben non, pour rappel, ils refusent systématiquement les indemnisations hors des dégats locatifs et arriérés de loyers. Même avec un accord du locataire sorti! Leur réponse a été 3x que je devais obtenir une décision de justice à l'encontre de mon locataire. Et le juge a décidé que, puisque j'avais accepté les conditions mentionnées, le Cpas avait le droit de faire n'importe quoi. Et le jugement sous-entend clairement que je ne suis pas obligé d'accepter les conditions imposées par le Cpas, ce qui de facto me permet de refuser légalement les garanties du Cpas.

Callewsa, Girkou

grmff · #26 11-02-2021 14:19:25

GT a écrit :

grmff a écrit :
Hensies: Incroyable. Ils prennent une décision anticipée pour éviter les attentes. En tout cas pour les réfugiés qui viennent de voir leur statut reconnu. J'imagine que c'est pour se débarrasser au plus vite des réfugiés en question quand ils sont logés en ILA. Parce qu'une fois reconnu, le réfugié n'est plus subsidié par le fédéral et reste à charge de la commune (c'est ce qu'on m'avait expliqué, de mémoire à Chimay)
Incompréhensible sans explication complémentaire.

Vous avez raison. Je me parle à moi-même, et cela n'aide pas à la compréhension.

Je suis contacté ce jour par un réfugié au statut reconnu, dépendant du Cpas de Hensies. Il me montre un document du Cpas, qui est une preuve que le Cpas a pris une décision (donc au niveau du conseil, seul habilité à décider)

J'ai toujours plaidé pour obtenir des décisions anticipées, afin que le bénéficiaire se présente avec une décision, et non avec une demande à présenter pour obtenir une décision.

J'ai eu connaissance d'une décision anticipée de ce genre par un Cpas de Bruxelles. Un cas unique. Le Cpas de Charleroi prend des "accords de principe" qui ne sont pas des décisions officielle, mais sont des accords pris par les diverses antennes du Cpas de Charleroi à la tête du client et selon l'age du capitaine de l'antenne. Le Cpas de Charleroi prend ensuite une décision et cela prend des plombes, avec une certaine incertitude, même si j'avoue que je ne me suis jamais fait retourné sur ces accords de principe (qui prennent facilement une semaine quand même)

Alors, quand j'ai vu de mes yeux vu cette décision du Cpas de Hensies, j'avoue que j'en suis resté sur..... scotché.

Voilà. Preuve que les Cpas pourraient, s'ils le voulaient, prendre des décisions anticipées qui rendent juridiquement sûres les engagements que prennent les propriétaires et les locataires.

Preuve aussi que c'est pure hypocrisie. Parce que les Cpas de Hensies et de Chimay qui font ce genre de chose le font parce que leur subsides s'arrêtent...

GT

GT · #27 11-02-2021 13:43:16

grmff a écrit :

Hensies: Incroyable. Ils prennent une décision anticipée pour éviter les attentes. En tout cas pour les réfugiés qui viennent de voir leur statut reconnu. J'imagine que c'est pour se débarrasser au plus vite des réfugiés en question quand ils sont logés en ILA. Parce qu'une fois reconnu, le réfugié n'est plus subsidié par le fédéral et reste à charge de la commune (c'est ce qu'on m'avait expliqué, de mémoire à Chimay)

Incompréhensible sans explication complémentaire.

grmff · #28 11-02-2021 13:20:48

Hensies: Incroyable. Ils prennent une décision anticipée pour éviter les attentes. En tout cas pour les réfugiés qui viennent de voir leur statut reconnu. J'imagine que c'est pour se débarrasser au plus vite des réfugiés en question quand ils sont logés en ILA. Parce qu'une fois reconnu, le réfugié n'est plus subsidié par le fédéral et reste à charge de la commune (c'est ce qu'on m'avait expliqué, de mémoire à Chimay)

grmff · #29 30-01-2021 15:38:29

- Bonjour. J'ai vu votre annonce. Je suis assistant social au Cpas et je téléphone pour un bénéficiaire qui rentre bien dans les critères pour votre logement. Vous acceptez la garantie du Cpas?
- Bonjour. Comme c'est marqué sur l'annonce, je n'accepte pas la garantie du Cpas.
- Ah bon. C'est normal. Je vous comprends...

J'avoue que j'ai explosé. NON!!!!! CE N'EST PAS NORMAL!!!

Si même les assistants sociaux trouvent normal que les propriétaires refusent la garantie du Cpas, on est pas rendus... mad

Callewsa

XTof.vl · #30 22-01-2021 08:19:22

Maintenant, à moins de vouloir bloquer le dossier qui sera donc géré plus difficilement au CPAS, autant envoyer le double du recommandé.

GT · #31 21-01-2021 20:13:14

Le code bruxellois du logement n'impose pas le formalisme du recommandé.

Mais le bailleur qui se prévaut d'un congé doit en apporter la preuve de sa notification et de sa date.

PIM

libra · #32 21-01-2021 19:52:41

PIM a écrit :

Me v’là envahi d’un doute !

Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement
Section 8. [Congés]
----------
Art. 231. Prise de cours des congés
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Il n' a pas d'autres dispositifs à la Section 8. La forme serait donc libre.

PIM

PIM · #33 21-01-2021 19:18:33

grmff a écrit :

PIM a écrit :
libra a écrit :
Je reçois de la CPAS de Schaerbeek un courriel:
CPAS de Schaerbeek a écrit :
J'ai été consulté par votre locataire dans le cadre de sa recherche locative. Elle m'a fourni le préavis envoyé par vos soins et daté du 24 novembre 2020.
Le courrier est un envoi par courrier simple et Mme me dit ne pas avoir réceptionné de recommandé.
La non réception d'un recommandé peut évidemment avoir diverses raisons.
Pour la bonne marche de son dossier, pourriez-vous me faire parvenir par retour de mail un scan/photo de la preuve de l'envoi par recommandé.
Pourquoi devrais-je remettre une preuve d'un envoi par recommandé si on reconnaît avoir reçu le préavis.
A ma connaissance, il n’y a pas d’obligation légale d’envoi par recommandée.
A Bruxelles, je ne sais pas. En Wallonie, c'est recommandé, huissier, ou remise en main propre contre reçu.

Me v’là envahi d’un doute !

GT · #34 21-01-2021 19:15:31

libra a écrit :

Je reçois de la CPAS de Schaerbeek un courriel:
CPAS de Schaerbeek a écrit :
J'ai été consulté par votre locataire dans le cadre de sa recherche locative. Elle m'a fourni le préavis envoyé par vos soins et daté du 24 novembre 2020.
Le courrier est un envoi par courrier simple et Mme me dit ne pas avoir réceptionné de recommandé.
La non réception d'un recommandé peut évidemment avoir diverses raisons.
Pour la bonne marche de son dossier, pourriez-vous me faire parvenir par retour de mail un scan/photo de la preuve de l'envoi par recommandé.
Pourquoi devrais-je remettre une preuve d'un envoi par recommandé si on reconnaît avoir reçu le préavis.

Ce n'est pas parce que le courrier est daté du 24/11/2020 que le locataire ne pourrait être tenté d'affirmer qu'il l'a reçu bien plus tard.

Je ne comprends pas qu'un bailleur ne se réserve pas la preuve de la date de présentation du recommandé à sa locataire.

grmff · #35 21-01-2021 18:58:14

PIM a écrit :

libra a écrit :
Je reçois de la CPAS de Schaerbeek un courriel:
CPAS de Schaerbeek a écrit :
J'ai été consulté par votre locataire dans le cadre de sa recherche locative. Elle m'a fourni le préavis envoyé par vos soins et daté du 24 novembre 2020.
Le courrier est un envoi par courrier simple et Mme me dit ne pas avoir réceptionné de recommandé.
La non réception d'un recommandé peut évidemment avoir diverses raisons.
Pour la bonne marche de son dossier, pourriez-vous me faire parvenir par retour de mail un scan/photo de la preuve de l'envoi par recommandé.
Pourquoi devrais-je remettre une preuve d'un envoi par recommandé si on reconnaît avoir reçu le préavis.
A ma connaissance, il n’y a pas d’obligation légale d’envoi par recommandée.

A Bruxelles, je ne sais pas. En Wallonie, c'est recommandé, huissier, ou remise en main propre contre reçu.

PIM · #36 21-01-2021 18:52:27

libra a écrit :

Je reçois de la CPAS de Schaerbeek un courriel:
CPAS de Schaerbeek a écrit :
J'ai été consulté par votre locataire dans le cadre de sa recherche locative. Elle m'a fourni le préavis envoyé par vos soins et daté du 24 novembre 2020.
Le courrier est un envoi par courrier simple et Mme me dit ne pas avoir réceptionné de recommandé.
La non réception d'un recommandé peut évidemment avoir diverses raisons.
Pour la bonne marche de son dossier, pourriez-vous me faire parvenir par retour de mail un scan/photo de la preuve de l'envoi par recommandé.
Pourquoi devrais-je remettre une preuve d'un envoi par recommandé si on reconnaît avoir reçu le préavis.

A ma connaissance, il n’y a pas d’obligation légale d’envoi par recommandée.

libra · #37 21-01-2021 18:14:34

Je reçois de la CPAS de Schaerbeek un courriel:

CPAS de Schaerbeek a écrit :

J'ai été consulté par votre locataire dans le cadre de sa recherche locative. Elle m'a fourni le préavis envoyé par vos soins et daté du 24 novembre 2020.
Le courrier est un envoi par courrier simple et Mme me dit ne pas avoir réceptionné de recommandé.
La non réception d'un recommandé peut évidemment avoir diverses raisons.
Pour la bonne marche de son dossier, pourriez-vous me faire parvenir par retour de mail un scan/photo de la preuve de l'envoi par recommandé.

Pourquoi devrais-je remettre une preuve d'un envoi par recommandé si on reconnaît avoir reçu le préavis.

grmff · #38 29-11-2020 21:31:09

libra a écrit :

Himura a écrit :
Veronique66 a écrit :
Bonjour, il existe un super système de prêt pour la garantie de loyer en Suisse.
Ne nous reste plus qu'à déplacer les immeubles en Suisse
Ce système existe ou a existé en Belgique.

Oui. C'est ImmoCaution, qui est intervenu sur Pim.be pour proposer son produit, qui avait lancé l'idée. Ca n'a pas duré et ils ont arrêté de le proposer en juillet 2018, en tout cas au niveau "particulier"

PIM

libra · #39 18-11-2020 19:48:48

Himura a écrit :

Veronique66 a écrit :
Bonjour, il existe un super système de prêt pour la garantie de loyer en Suisse.
Ne nous reste plus qu'à déplacer les immeubles en Suisse

Ce système existe ou a existé en Belgique.

grmff · #40 15-06-2012 13:02:59

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.

Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlecht
Selon leur site internet, ils limitent la garantie aux dégâts locatifs.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

Somme-Leuze
Juste parfait. Une démonstration exacte qu'il y a moyen de faire les choses bien:
1. 3 mois de loyer
2. Pour toute somme due
3. Réponse immédiate d'une personne réelle qui connait le dossier au téléphone
4. Décision prise par le Cpas avant que la personne commence à chercher un logement, avec un budget max largement réaliste.
5. Demande à voir le bail avant, et donne un avis deux heures plus tard après analyse du bail (bon, évidemment, il faut un bail "normal")

Bref, simple, correct, complet, rapide, inventif. Une preuve qu'il y a moyen de faire les choses légalement et correctement. Pourvu que ce soit pareil à la sortie...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.

Virouinval
Prennent une décision de principe, mais ne peuvent pas en informer le propriétaire sans une décision du directeur. Du coup, cela prend beaucoup trop de temps.
J'éviterai à l'avenir.

D1791

Location et CPAS: mes petites histoires...

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