AR Comptabilité ACP

Nous aussi on veut appliquer la loi, sinon il n'y aurait pas ces échanges.
Mais ceux qui veulent travailler dans les règles (et j'ose croire que c'est la majorité) ont besoin d'un cadre clair et cohérent.
Ce n'est pas le cas ici malgré un nombre d'années d'attente que je n'ose calculer...

La CNC a un rôle à jouer et ne s'en prive pas. Mais alors elle doit assumer son travail. Ce qu'elle a validé est incomplet et incohérent dans le cadre d'une acp. Elle se devait de s'informer sur le sujet, relever les incohérences vues par tous et refuser ce pcmn.

Je ne connais pas les procédures, ni qui a fait quoi mais, une fois de plus, ce n'est pas bon et on va l'imposer car c'est voté....
Ce manque de remise en question du "législateur" au sens très large et cette absence de volonté de terminer un travail avant de le balancer en loi car il faut tout à coup se dépêcher pour des intérêts obscurs est toujours dommageable.
Par contre, sur le terrain, il y aura toujours des personnes pour profiter de ce travail baclé pour utiliser ces textes mal faits et accuser son syndic de mal faire son travail....  Même si, au final, la compta est bien tenue, cohérente, justement répartie.... elle ne sera pas tout à fait conforme à la loi....  Le Juge pourrait donc décider de la rejeter sur cette unique base....

Et nommer un syndic judiciaire ou un expert comptable pour tout revoir depuis x années pour finalement aboutir au même résultat de répartition de charges et de présentation des charges (même si certains comptes seront différents dans leur numérotation)...

Je suis pour le respect de la loi mais j'aimerais que le législateur commence par nous respecter en nous donnant des outils bien étudiés. Ce n'est que très rarement le cas....

@Luc

Quand j'étais petit, on m'a appris à tourner 7 fois ma langue dans ma bouche avant de parler.

Il y a au moins un comptable qui s'est prononcé sur le sujet... (ici, sur ce forum).

Il existe des experts-comptables qui sont aussi agent immobilier.

De nombreux syndics sérieux et compétents n'ont pas attendu l'Arrêté Royal pour appliquer les principes de la comptabilité à partie double, et le font depuis longtemps.
Cette tâche comptable est soit traitée en interne par un comptable, soit sous-traitée à un bureau comptable.

Sans qu'aucune concertation ne réunisse ces syndics, ils ont pourtant tous adopté la même philosophie - preuve que leur approche était fondée par le bon-sens et la raison (ce que l'on conçoit bien s'énonce clairement, et les mots pour le dire arrivent aisément).

Je suis abasourdi de lire dans vos propos le terme "respect".
Puisque vous semblez affectionner les assertions construites et empruntées à l'extérieur, je vais donc également vous renvoyer vers Wikipédia : Respect

En quoi la CNC a daigné entendre les professionnels de terrain, qui avaient bâti une expérience ? En quoi a-t-elle envisagé une dynamique de respect ?
Elle s'est drapée dans son orgueil d'organisme qui se croit intellectuellement supérieur.

Je suis quelqu'un de pragmatique, et je constate que des professionnels du chiffre sont particulièrement circonspects, mais également l'ABSA et l'IPI.
Cet AR pose problème, le nier procède d’œillères.
Et vous semblez bien isolé dans votre défense inconsidérée de cet AR.

Il m'apparaît que continuer le débat avec vous est inutile : il tourne en rond et est empreint de psychorigidité.
Votre attitude est partisane et réductrice. j'en veux pour preuve qu'à défaut d'arguments constructifs, vous agitez ce vieux démon des Syndics qui ont quelque chose à cacher. Déplorable !

Les Syndics sérieux étaient et restent demandeur d'une obligation d'utiliser les règles de la comptabilité à partie double.
Ce n'est pas ce principe qui est remis en question, mais ce brol pondu par la CNC et qui n'a ni queue ni tête.

Dernière chose : je ne suis pas membre IPI, mais je ne peux accepter de lire que "l'IPI a créé un problème en donnant des cours sur la compta sans attendre l'avis de la CNC".

L'IPI a pris ses responsabilités (terme qui vous est cher, me semble-t-il) face à la carence de la CNC de prendre attitude dans un délai raisonnable.
L'avis de la CNC est sorti 3 semaines avant l'entrée en vigueur de l'AR.
Les Syndics sérieux ne pouvaient pas se permettre d'attendre !!!

X. NINANE

Réponse succincte:

p. 7: dans le contexte de la classe 1 on parle des créances de l'ACP, pas des créances des CP envers l'ACP.

p. 8: voir les comptes 4100xx et 4101xx.

p. 10: Et s'ils avaient donné comme exemple l'ACP de Knokke-Heist cité in extenso lors les débats parlementaires (avec ses 12 ACP partiels, lac, bassin de natation, ...) ? Vous aurez alors dit trop long et incompréhensible?

p. 16: c'est pourquoi j'ai renvoyé hier à la lecture des principes de comptabilité. Une comptabilité analytique n'est pas normalisée. L'ABSA et la CIB auraient du se concentrer sur la normalisation de cette comptabilité (ou usage des classes 8 à 9) pour le secteur au lieu de mener un combat d'arrière garde, perdue d'avance.

p. 18: l'exemple décrit une décision de l'AG (souveraine) et pas une décision de la CNC.

p. 23: le solde reporté est une provision pour l'année suivante. C'est à l'AG de déterminer dans son règlement de copropriété si les soldes positifs doivent être remboursés ou pas. Si oui, cela se passera inévitablement dans l'année X+1. Il est donc logique qu'ils soient reportés de X vers X+1. Ce problème peut être évité si l'AGA X+1, qui devra approuver la compta X, se tient durant le 2ème trimestre,  comme dans les sociétés. Alors on peut encore imputer facilement sur l'année X, des opérations comptables en X+1.

p. 27: voir p. 18

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On devra travailler sur cette base, si non la compta risque d'être en entier rejeté par les tribunaux. Si le syndic refuse d'appliquer loyalement la loi, alors il en subira les conséquences, qui pourraient être dramatiques.

Refus d'appliquer l'AR = refus de transparence, ce qui crée la présomption légale que ce syndic a quelque chose à cacher.

En lisant la brochure de la CNC, on comprend beaucoup de choses sur leur connaissance du dossier :
-    Page 7 : « Les créances à plus d’un an et à un an au plus font l’objet de réductions de valeur… »   Vous avez des créances à plus d’un an dans une copropriété ????  Des créances impayées depuis plus d’un an peut-être mais ce n’est pas la même chose qu’une créance à plus d’un an qui, elle, n’est pas en retard de paiement (mais est non échue)….   
-    Page 8 : Les comptes de la classe 1 « Ces comptes concernent les dettes de l’association de copropriétaires à échéance résiduelle de plus d’un an ». Tiens on dirait le fonds de roulement et le fonds de réserve déjà constitué dans l’acp….  Mais la CNC  a « oublié » de proposer des comptes pour ces deux postes très importants dans son plan comptable…. Et c’est justement là que je voie le plus de disparités d’un syndic à l’autre…. Pourtant, dans ce cas ci, le lien avec les sociétés était simple : le fonds de roulement = le capital = compte 1000 ; le (ou les) fonds de réserve = les réserves = comptes 13…
-    Page 9 : leur exemple :  ils ont tellement peu compris ce qu’on leur demandait, qu’ils ont dû simplifier au maximum leurs données pour que ça tienne dans leur modèle : une acp de 40 lots avec une seule clé de répartition (tous 1/40ème ) et 2-3 factures par an….   Pas de fonds de roulement constitué, pas de fonds de réserve (ils n’auraient pas su où les mettre).
-    Page 10 : pour répondre au critère de connaitre à tout moment le solde des appels de fonds de roulement et de fonds de réserve de chacun, chaque lot reçoit deux comptes individuels. On va s’amuser avec les mauvais payeurs qui vont s’arranger pour tout mélanger et semer la confusion….
-    Page 16 : « Ces informations peuvent difficilement être tenues dans une comptabilité générale puisque celles-ci rendent compte de la nature des charges et pas du centre de coût »  Ils ont entraperçu le problème et le besoin de l’analytique mais on quand même décidé d’un plan comptable kilométrique et inadapté pour les charges….
-    Page 18 : « Étant donné qu’il ne s’agit pas d’une dépense périodique, le montant sera porté sous le fonds de réserve »  C’est donc cela le critère pour un prélèvement sur le fonds de réserve ?  Il faut que je revoie les fondamentaux de la loi…  Luc, vous en pensez quoi ? Vous ayant souvent lu sur le respect rigoureux de la loi, vous acceptez cette instruction ?  Votre volonté de défendre la CNC à tout prix vous ferait accepter ce critère ?
-    Page 23 : on reporte d’office les soldes en fonds de roulement dans les produits de l’exercice suivant. Les crédits ne peuvent plus être remboursés ?  Les soldes débiteurs ou créditeurs sont, d’office, reporté sur l’exercice suivant….
-    Où est la clareté du suivi des comptes quand on reporte en résultat des charges ou produits sur l’exercice suivant ?  PS : même dans la compta des sociétés, on ne fait pas cela ; le compte de résultat est remis à zéro au début de chaque exercice
-    Page 27 : on confirme la règle : ce n’est plus l’AG qui décide de l’utilisation ou non de son fonds de réserve mais la nature de la dépense…
-    Hors brochure : il va falloir prévoir une sacrée trésorerie pour payer les factures « d’investissements » qui ne seront portés en compte (donc remboursé par les copropriétaires) qu’au rythme des amortissements…..
-    Cela veut aussi dire qu’ils seront finalement payé deux fois : une fois lors des appels du fonds de réserve et une fois lors de l’amortissement dans les charges….
-    Page 36 : fin du commentaire et de l’exemple censé aider les syndics pro ou non pro (voir le commentaire du ministre en préface)….  Bonne chance à ceux qui comptent travailler sur cette base….

Et moi, je vous suggère plutôt cette page : Analytique

Ce dont a besoin en premier une acp, c'est une compta analytique à partir d'une compta générale....
Ici, on impose une compta générale dans laquelle on essaie, très maladroitement, d'introduire la notion des charges à répartir.

Je ne comprends pas cette obstination à vouloir traiter une acp comme une société à vocation commerciale et de développement.
Une acp n'a aucun but de lucre, aucune volonté de développement.
Elle vise le maintien de la qualité du bien et une bonne répartition de ses coûts entre ses membres.  Rien à voir avec une société commerciale, ni même une société de patrimoine.

La CNC a fait son boulot par rapport à ce qu'elle connait : les sociétés commerciales. On ne lui a pas demandé de vérifier la bonne qualité du résultat qui aurait dû être attendu des initiateurs de la loi ==> la juste répartition des charges et la bonne gestion financière.

Dommage....

Est-ce que les personnes qui ont présenté ce dossier à la CNC et les membres de la CNC savent ce que c'est une copropriété  ?

On dirait un cours de compta presque classique avec un grand manque de réflexion sur la destination finale de cette compta....

Des amortissements dans une acp est la plus grande des abérations (?) à mon avis et par rapport à celles que je connais.

Comme souvent, il faudra s'arranger avec cette loi en prenant ce qui est réaliste et réalisable, en améliorant ce qui peut l'être et en oubliant ce qui ne sert à rien.... ==> les bons syndics feront donc comme ils peuvent et les mauvais continueront leurs arrangements en justifiant que cet AR est nul.

Et dans quelques années, un clown décidera de tout remettre en question parce que ça ne marche pas....

Pauvres syndics, pauvres copropriétaires.....

C'est du turbo grand n'importe quoi !

L'exemple du système de filtration de la piscine, à amortir : l'association de copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet.

Or, un système de filtration de piscine est un immeuble par destination, donc hors mobilier, donc hors amortissement !!!

Y'a pas moyen de faire reporter cette AR ?

Je ne sais pas, moi, l'IPI et l'ABSA ne peuvent-ils unir leur force pour demander un moratoire ?

Je trouve que nos dirigeants devraient réfléchir et mieux s'informer avant de faire des lois toujours plus nombreuses et de moins en moins applicable par leur complexité.

Des lois simples et clairs, laissant un peu de liberté aux contractants pour s'organiser aux mieux de leurs intérêts respectifs.

Des lois simples et clairs qui seraient facilement applicables et permettraient des poursuites et des sanctions beaucoup plus réalistes et réalisables.

Et des lois qui laisseraient la place au Juge de remplir leur rôle : juger au mieux des intérêts des parties...

Moins de lois mais des lois applicables et appliquées...  Un rêve   (?)