AR Comptabilité ACP

L'usage du terme « amortissement » dans intervention de Luc ne clarifie pas les choses.
Sur un plan comptable, il me semble que les amortissements sont liés aux immobilisations. Or si je ne trompe pas, les seuls 'immobilisations' de l'ACP sont les 'meubles' nécessaires à la conservation et l’administration de l’immeuble. Les comptes immobilisations/amortissements ne seront pas important dans les ACP et sans doute dans beaucoup d'ACP ils seront nuls.

Pour moi, les travaux de rénovation de l'immeuble ne sont pas comptabilisable comme  immobilisations amortissable, mais comme charge dans l'année de la dépense. C'est une dépenses non périodiques qui sera déduite des acomptes du fonds de réserve dans sa totalité.

Si l'AG décide que les CP doivent alimenter régulièrement le fonds de réserve pour le maintenir à un certain niveau cela n'est pas un amortissement.
C'est tout au plus un dépôt de garantie pour palier au fait que l'ACP n'est pas créancier privilégié de la vente du lot débiteur. C'est aussi un fonds permettant au syndic de faire voter des travaux surprises sans que le CP ne perçoive directement l'impact financier au lieu d'établir un bon budget des travaux à moyen terme. Mais cela est un autre débat...

Un joyeux Noël à tout les Pimonaute.

Luc,
Je ne comprends pas vos explications et je ne crois pas que la lecture du cc m'y aidera....
Vous me semblez mélanger plusieurs termes dans votre texte et la confusion me semble totale.... mais je suis en vacances, c'est peut-être moi ?   
Fonds de réserve : c'est une provision que les propriétaires vont constituer pour une dépense future. Qu'elle soit bien identifiée (chaudière par exemple) ou plus large (une réserve pour le cas où...). ça c'est la réalité du fonds de réserve que je connais dans les acp....
L'amortissement : c'est pour étaler une dépense qui est faite (bien qu'elle soit payée en "une fois" au fournisseur) mais dont les propriétaires ne supporteront  le coût qu'au rythme des amortissements....

Donc, à moins de recourir au crédit, l'acp aura besoin de cash disponible suffisant pour couvrir la dépense sans en obtenir le remboursement tout de suite.
Le fait de vouloir rapprocher à tout prix les sociétés et les acp, on en a oublié complètement le concept de l'acp : c'est un bien immobilier et l'on dépense pour le maintenir en état => pas pour créer de la valeur ou du revenu !!!

Et la personne qui achète un appartement dans une acp, l'achète dans son état bien connu y compris pour les communs. Par contre, l'état des dettes est toujours inconnu lors des visites.
Ce principe d'amortissements va entraîner de gros problèmes pour certains nouveaux propriétaires qui vont se laisser embarquer dans des engagements dont ils ne mesurent pas la portée et que certains vendeurs cacheront le plus longtemps possibles : les amortissements qui vont fortement gonfler les charges !!!
Déjà aujourd'hui j'entends des acheteurs qui n'ont découvert la réalité des charges que trop tard (je sais, c'est de leur faute et tout le monde doit s'informer... mais ce n'est pas toujours le cas). Ce sera encore pire dans le futur quand ils découvriront qu'ils doivent payer pour le bel ascenseur tout neuf, la chaudière toute neuve, la toiture qu'on vient de refaire et les magnifiques façades !!!
Et on accusera encore les syndics que les charges sont trop chers (ça aussi c'est déjà une réalité pourtant ils en sont rarement responsables)

Quand on visite aujourd'hui, on peut voir les travaux qui devront être envisagé mais dans le futur, ce ne sera plus le cas. Et je parie que les vendeurs oublieront bien souvent si les dépenses ont fait l'objet d'un prélèvement direct du fonds de réserve ou d'un investissement à amortir....

Et au sujet de votre exemple très théorique, il ne peut-être possible que pour un nouvel immeuble ou avec un ensemble de propriétaires prêt à mettre beaucoup d'argent sur les comptes de leur acp : un appartement vaut en moyenne 300M (à mon avis et à Bxl), donc 600 € par mois d'amortissement ???  Demander un tel supplément à la plupart des propriétaires me semble tout à fait inconcevable...

Et, en vrai, même 200 € à quelqu'un qui doit déjà payer son crédit et ses charges, me semble tout à fait illusoire. A moins de vouloir avoir un maximum d'impayés, des faillites virtuelles d'acp et des ventes forcées à rabais des appartements. Sans oublier la cascade puisque ce sont les "bons" propriétaires qui devront assumer les impayés....

Une société fait des bénéfices et en garde une partie pour ses investissements futurs, ce ne sont pas les actionnaires qui versent des fonds  tous les mois (sauf quand c'est l'Etat pour des sociétés protégées).
Une acp ne fait pas de bénéfice (sauf les loyers sur les loges ou les antennes mais c'est un autre sujet qui pourrait être très dangereux d'ouvrir).
Si une acp s'enrichit, c'est sur le dos de ses propriétaires !  Et ça ne devrait pas être le cas. Or, c'est ce que votre principe prévoit !!!

Cordialement et Joyeux Noël

Les brochures d'information citées quelque part dans ce fil de discussion sont maintenant disponibles directement sur PIM à la page suivante.

Je ne critique pas simplement par rapport à d'autres conventions...  Relire le fil de discussions pour les détails : comptes manquants, pléthore de comptes de charges, mélange des genres ("prop" / "loc" ; petits & gros travaux ; ...), complications et peu ou pas d'intérêts pour certaines obligations (amortissement, ...), incohérences,...
Le fonds de roulement : on l'oublie souvent car le terme est mal utilisé mais il regroupe deux choses : le vrai fonds de roulement (ou provision statutaire) qui est assimilé à une "avance de fonds permanente" ou un apport de moyen financier au fonctionnement de l'acp (comme le capital) et qui aurait sa place en classe 1 et le fonds de roulement (terme mal utilisé selon moi) que sont les provisions pour charges qui, elles, doivent être dans un classe 4. 

Le fonds de réserve devrait être en classe 1 quand il est payé puisqu'il représente une réserve appartenant à l'acp. L'appel en fonds de réserve est une créance donc doit être en classe 4. Le nouveau pcmn ne distingue pas ce qui est une créance et ce qui est le fonds de réserve.

La discussion entre stock (3) ou charges à reporter (490) ne me semble pas avoir eu lieu ici et n'a d'intérêts que pour la forme voir pour le "comptable rigoriste". Je n'imputerais pas un stock de clés dans un 49 en compta mais je n'y serais pas opposé si le pcmn indique de le faire comme cela en acp.

Créances à plus d'un an : ok pour la caution. Même si une caution n'est pas toujours une créance. Il aurait été plus simple, dans un // compta, de parler de caution ou d'immobilisation financière (28)

Je ne vois pas pourquoi il faut adoucir un paiement dans une acp : l'acp doit payer tout de suite et elle a besoin des fonds : soit c'est dans les charges annuelles, soit c'est par le fonds de réserve. Tout le reste n'est que blabla qui affaiblira la situation de trésorerie de l'acp ou imposera des fonds de roulement (compte 1) très important (et c'est déjà difficile d'avoir des fonds de roulement satisfaisant uniquement par rapport aux charges réelles....)

Je crois que, là, il y aurait eu un vrai avancement : imposé un vrai fonds de roulement cohérent par rapport à la réalité des charges. Une acp n'est pas une banque. Les coprop doivent lui donner les moyens d'assumer ses engagements auprès des fournisseurs. Le principe de l'amortissement ne fait que l'affaiblir.

Une acp ne créé pas d'argent comme une société. Le législateur semble l'avoir oublié....

Vous travaillez à la CNC  ?  Deux messages uniquement pour les encenser, sans esprit critique....       

Tout qui s'est penché sur une comptabilité d'acp ET  le pcmn publié  voit, à tout le moins, qu'il n'est pas parfait et qu'il y a des manquements.

Dire que tout va bien et que le travail réalisé est parfait ne peut être qu'un avis "politique".

Et personne ici n'a jamais remis en question la qualité de la CNC dans les matières qu'elle maitrise comme la comptabilité d'entreprises.
Le danger, à mon avis, vient justement du risque d'assimiler la réputation de la CNC dans ses domaines de prédilections avec son travail "trop léger" sur le pcmn des acp qu'elle ne semble pas connaitre ou maitriser  (logique, c'est tout nouveau et ce ne sont probablement pas des personnes qui se sont déjà sur des dossiers concrets et variés d'acp....)

Je répète donc que la critique (en tout cas la mienne) n'est pas sur la CNC mais sur l'AR de compta qui a mis très longtemps à sortir et qui n'a pas apporté la qualité, la stabilité, la pérennité et la rigueur que l'on peut (devrait) attendre d'une compta d'acp, tout en restant abordable pour être compréhensible par le plus grand nombre.

Une compta d'acp ne s'adresse pas, prioritairement, à des professionnels du chiffre et de l'immo mais à mr & mme tout le monde.
Et sur ce point, l'AR n'apporte rien que du contraire.
Ceux qui faisaient des comptes clairs avec toute la qualité d'une compta vont devoir fortement compliquer les choses sans apport pour les premiers destinataires.

C'est dommage et une occasion ratée....

On généralise.

Je dirais plutôt approuvé par un AR, au lieu d’être coulé dans un AR.

Un AR de ce type peut être contesté, mais seulement par les intéressés. Le texte complet de l’Art. 36 est :

Ce texte ne tiendra pas debout si utilisé en justice contre l’IPI. Il joue au contrôleur contrôlé, quand à la qualité de sa formation. Je trouve que ce sujet sort du sujet initial. Je veux bien en discuter plus dans un sujet séparé.

Luc, vous me fatiguez, sincèrement.

Vous désinformez, faites des lectures biaisées, mélangez tout.

Art. 36 du code de déontologie de l'agent immobilier : "... L’Institut  peut lui-même dispenser, sans toutefois pouvoir l'imposer, des formations permanentes ; ..."

Je suppose que vous qui êtes un ardent défenseur des Lois et qui les citez à tort et à travers, n'êtes pas sans savoir que ce code de déontologie est coulé dans un Arrêté Royal.

Bref, vous me fatiguez.

On est donc d'accord sur ce point aussi....   

Et j'admire votre faculté de défendre vos opinions dans une langue qui n'est peut-être pas votre première langue. Et sans que cela ne se remarque....
Je vous présente donc mes excuses si vous parliez dés le départ de dettes et non de créances.

Je pense que vous n'avez pas saisi mon propos : le respect en tant qu'aptitude à considérer ce qui a été énoncé et admis dans le passé, ce respect n'a absolument pas prévalu dans la mesure où à aucun moment la CNC n'a daigné considérer avoir égard à ce qui se faisait - et fonctionnait - dans le passé.

Je suis Syndic, et je me prononce : cet AR est un brol !

Quant aux autres personnes, je leur laisse le loisir d'investir ce forum... ou non.
Et je préfère que certaines personnes consacrent leur énergie ailleurs que sur ce forum, qu'elles investissent du temps là où leur expertise est vraiment utile.

Mais comment est-il diantre possible de formuler pareilles contrevérités ?!?

Relisez le code de déontologie que l'IPI doit faire respecter et vous constaterez que :
Primo : la formation continuée est une obligation déontologique ;
Secundo : l'IPI est fondée à organiser lui-même pareille session de formations continuées

C'est comme si l'ordre des avocats ou l'ordre des architectes n'étaient pas fondés à pouvoir organiser la formation de ses membres !

Dans quel monde vivez-vous ? Il serait temps d’atterrir  et d'arrêter de tout mélanger.