Mon dernier investissement: boire et déboire...

(Juste parce que ça me fait du bien de le partager)

Il y a quelques mois, le juge de paix de Liège centre a été remplacé, par une Juge.
J'ai été à 2 audiences depuis, et écouté ce que j'ai pu pour voir comment elle réagissait. Elle est très nettement moins neutre que son prédécesseur - et défend les locataires elle-même au bénéfice du moindre doute. Le propriétaire, lui, doit prouver tout ce qu'il dit, même lorsque ça n'est pas contesté.

Bref,  un élément qui me frappe fortement dans sa façon de juger, c'est qu'elle refuse toute résiliation conditionnelle.
Les avocats qui défilent s'énervent, ne comprennent pas, mais elle s'y tient. Elle est sacrément têtue.
Et elle participe très grandement à l'augmentation du nombre d'audiences, vu les nombreux reports inutiles et les multiples requêtes pour le même sujet.

Petit détail qui ne gâche rien : entre plusieurs dossiers, elle n'hésite pas à taper la discute 3,4 ou 5 minutes facilement avec sa greffière. Avec des dizaines de personnes qui attendent d'être appelé. Ca le fait...

Je sens des frustrations à venir...

Chapeau? Un casque serait sans doute plus utile, parfois...

Nous étions donc 8 studios signés dont 5 locataires présents.

Nous sommes passé aujourd'hui à 6 locataires présents, et un septième lundi.  Le 8e est prévu pour le 1er juillet.

Pour les 2 studios suivants, de la première phase de 10, la cadence devrait diminuer, vu les travaux à faire.  En tout cas pour le 10e, dont les murs sont encore à enduire et repeindre...

Pour la 2e phase de 9 studios, c'est en cours au niveau des salles de bain. Les anciens tubs et carrelages sont arrachés et évacués, les nouveaux tubs en grès sont quasi tous posés. La plomberie défectueuse a été changée. Les parois des douches ont été cuvelées, prêtes à carreler. Bref, cela avance. Dans une poussière monstrueuse, mais cela avance.

Je me suis tapé Bricodépot pour les dernières parois de douches et siphons, et Ikea pour les derniers accessoires de douche (pas en stock à mon dernier passage)

J'espère la fin des travaux de salle de bain pour début juillet. Je pourrai alors commander et faire livrer les 8 cuisines (la 9e ne sera pas changée) et lancer la préparation des murs et l'enduisage et mise en peinture de cette 2e phase.

D'un côté, un studio tous les 15 jours, c'est pas trop mal. Cela permet de remplir l'immeuble sans se presser, et sans prendre n'importe qui en étant pressé de remplir. Mais un studio tous les 15 jours, cela va être compliqué à tenir comme cadence...

D'un autre côté, un studio tous les 15 jours, cela fait encore 6 mois avant que le loyer plein tombe et  donc, au moins 30 loyers de perdus... Et ça, c'est un peu dur: Le remboursement plein commence à être débité au 1er juillet...

En attendant, le reste des opérations se poursuit dans les autres biens. Aujourd'hui, j'ai commandé la 2e expulsion de ma vie d'un appartement dont je sais que les locataires seront présents lors de l'expulsion. La 1ere est commandée il y a presque un mois et est prévue pour le 12 juillet. J'ai été pour deux cas en justice de paix cette semaine, et obtenu deux résiliations conditionnelles (pas de résiliation si le locataire paye son loyer et 50 ou 100e d'arriérés). Dans 10 jours, c'est rebelote pour deux affaires. Une compliquée, et une simple pour laquelle les locataires ne seront pas là. Ils se sont barrés en me laissant la clé sur la cheminée, et cela risque de leur coûter fort cher. J'espère récupérer plus que la garantie locative, mais c'est loin d'être sûr. Et la semaine suivante, ce sera sans doute aussi une résiliation conditionnelle.

J'ai donc 7 affaires actives: 2 expulsions, 3 résiliations conditionnelles, une emmerdeuse dont je serai bientôt libéré et qui m'empêche de faire les visites correctement, et un couple d'emmerdeurs dont je me suis débarrassé un peu tard, qui ont fait fuir de bons locataires et après qui je vais devoir courir pour être payé de ce que le juge va m'octroyer. Sans compter toutes celles qui sont aux mains de l'huissier, bien sûr.

Bon, je me demande si je ne vais pas prendre des vacances, moi...
Parce que pour le reste, les chiffres sont bons, les locataires payent, les affaires tournent...

Ah ben non... je raconte juste mes changements de locataires de fin de mois...

Mais je comprends votre sursaut

Petit retour.
En mai, 4 studios occupés.
Au 1er juin, 5 studios occupés.
Au 15, ce devrait être 7, et un contrat est déjà signé pour le 1er juillet pour un 8e.

J'ai donc prélevé le solde du prêt travaux en mai, et commencerai le remboursement en juillet.

Cette semaine, on a commencé les 9 studios suivants au niveau des salles de douche. Oui, je sais, cela fait un peu tout à la fois. Les 10 premiers ne sont pas finis que j'entame les 9 suivants.

Mais le remplacement des salles de douches, ce n'est pas la même équipe que pour le montage des cuisines et pour l'enduit-accrocheur-ponçage-peinture des murs. Aujourd'hui, ils ont fini d'arracher les anciens carrelage et anciens tubs.

1ère surprise du jour: deux éviers bouchés. J'espère qu'on arrivera à les déboucher autrement que le précédent, où on doit remplacer une partie de l'évacuation, percée lors du débouchage haute pression.
2e surprise du jour: on a trouvé une descente d'eau noire en fonte éclatée dans une gaine technique. Je me demande bien comment on va remplacer cela.

En plus de la gestion de cette rénovation, il y a tout le reste. Deux apparts 2chambres dont les locataires ont changé, avec toutes les surprises qui vont avec. Pour l'un, ce fut un interrupteur à changer, rien de bien grave. Pour l'autre, ce fut des locataires partis en me laissant les clés sur la cheminée, porte ouverte, avec 3m3 de déchets à évacuer sur la terrasse, y compris un surgélateur hors d'usage mais pourri et plein d'eau saumâtre, et un m3 dans la cave.

Pour ce 2e, le locataire était relativement pressé de rentré. Il m'a donc donné un coup de main pour tout vider (sympa) et ont procédé au nettoyage eux-même (crade...). Pourquoi pressés? Parce que, le papa, réfugié irakien, retrouve son épouse laissée il y a quelques mois en Turquie avec une belle-fille et une petite fille. Les 4 enfants, en Belgique depuis plus longtemps (et anciens locataires...), ont envie que leur maman soit bien accueillie pour leurs retrouvailles après 3 ans de séparation.

Et moi qui râle quand j'ai un pneu plat...

Ailleurs, j'ai du filaire. Sans expérience de vandalisme, mais avec une crainte que cela me retombe dessus au niveau légal. Et avec la certitude d'être appelé n'importe quand dès que cela coupe ou que le locataire ait planté son application.

Comme c'est "gratuit", le premier qui me casse les pieds se fait couper définitivement. Les appels, c'est "heures de bureau" et pas le week-end...

Sinon, je cherche encore une application pour faire du logging, du screening et de la gestion à distance, des mots de passe par exemple. Voire de la prioritisation pour ralentir les trop gourmands et garder une connexion potable pour tout le monde. Si vous avez de l'info, je suis preneur.

Après m'être remis de ma gueule de bois (finalement, on n'en a bu que 10... cela doit être l'age...), j'ai donc mis des annonces pour mes studios: Vlan papier, Vlan immo et 2ememain
J'ai enregistré à ce jour 40 noms dans mon répertoire. Il s'agit de personne seule (studio) ne demandant pas la garantie du Cpas (en général) qui ont la garantie de deux mois en main ainsi que le premier mois de loyer, et qui ont demandé une visite.

Je ne sais pas combien se sont présentées, mais cela doit être une bonne moitié.

J'ai loué 2 studios à 400€ (+ch) à deux personnes qui dépendent du Cpas, mais qui avaient la garantie.
J'ai loué un autre studio dans un autre bâtiment à une des personne qui l'a contacté via ces annonces.
J'ai loué un studio à 420€ à un de mes anciens locataires qui est revenu (VDM pour lui)

Ces 4 personnes ont signé le contrat, signé l'état des lieux et reçu leurs clés hier.

J'ai effectué en outre deux visites hier, dont une qui prend un 4e studio qui est actuellement prêt (très petit), et une qui prend un 5e studio qui sera prêt au 15 juin au plus tard.

Il me reste un très petit studio de prêt. A priori, je préférais le garder pour un étudiant, mais je n'ai eu aucun contact d'étudiant. Je pense donc le louer au premier qui le veut (et qui est dans les conditions)

Techniquement, nous avons changé les barillets des studios par notre nouveau plan clé avec passe (3e série... et j'espère la dernière), fermé l'accès aux caves et les divers locaux techniques avec des barillets de ce même type, adapté l'assurance pour rajouter l'abandon de recours, vidé et nettoyé les caves.

Prochaines phases:
Changer la cuisine dans un autre immeuble
Réparer la nouvelle cuisine (évacuation percée...) dans le studio pour le 15 juin
Finaliser les 4 studios du 3e étage (Cuisines, meubles, peinture salle de bain, cabines de douche, mobilier, annonces, location,...)
Lancer l'opération "salles de bain" pour les 10 studios suivants (acheter les tubs et cabines)

Pour ces 10 studios, il restera a décaper les murs, les réagréer, les enduire, les peindre, commander les 10 cuisines suivantes, les placer, commander le mobilier suivant, le monter le placer...

Ensuite, il restera à attaquer les derniers avec démolition des cuisines et salles de bain actuelles (murs compris), changement des circuits d'arrivée et d'évacuation d'eau, modifications électriques, aménagement de la terrasse (superbe vue avec coucher de soleil sur les terrils...)

Une fois tout louer, on s'attaquera aux détails. Il n'y aura "plus qu'à" refaire l'étanchéité de la terrasse arrière, refaire les descentes d'eau arrière (la descente d'eau avant a été refaite par des "cordistes"), repeindre le rez commun, installer internet en Wifi, repeindre l'ascenseur, repeindre les murs des escaliers communs, peindre le sol des escaliers communs, cristalliser le marbre du rez de chaussée commun, changer la régulation de la chaudière, refaire les sols des caves, peindre les caves, peindre les sols des caves, mettre une couche de protection de la toiture (peinture type argentée de rénovation de roofing), sabler la façade, commander une enseigne en inox "La Volga",...

Et en parallèle, on doit repasser la caméra dans les égouts parce que les égouts des voisins sont raccordés sur les nôtres, et qu'ils nous envoient des lingettes qui ont déjà créé des dégâts...

Mais bon, rien d'insurmontable...

Et maintenant que je vous ai raconté tout mes déboires, il me reste à boire. Au menu de ce soir: 15 bouteilles de Moet&Chandon, entre autres...

A votre santé, et à la prochaine pour d'autres aventures.

Ou pas. Parce que je l'ai dit en décembre à mon clerc de notaire: c'est la dernière fois. Mais bon, depuis, nous avons un rendez-vous à reprendre...

Septembre 2017 - Et maintenant, on fait quoi pour les 5 derniers studios?

Me voila donc propriétaire de 15 studios, et titulaire d'un compromis pour 5 studios complémentaires.

J'ai passé l'épisode "refinancement". Parce que d'une part, les délais étaient à nouveau dépassés, et d'autre part, le crédit a dû être scindé. Mais bon, l'esprit reste le même et donc pas de quoi s'appesantir.

La première vente a débloqué, comme d'évidence, bien des choses pour les vendeurs, qui ont été un peu moins poursuivis par leurs créanciers. Les fonds, bien que disponibles, n'ont été libérés par le notaire des vendeurs que.... fin janvier 2018.

En parallèle de la vente de l'immeuble "Volga", le reste des biens de Mr A devait être vendu. Mr A. avait accepté une offre ferme. Mais l'acquéreur a été un peu moins patient, et un peu plus agressif avec le vendeur. Et l'affaire a capoté.

Moi, de mon côté, ma crainte est que les 5 studios soient vendus en vente publique. Il suffit qu'un seul receveur sur les 6 ou 7 concernés, décide de provoquer une vente publique purgeante... et qu'un acquéreur profite de tout le boulot que j'ai fait pour rafler la mise. Je n'ai pas envie de me retrouver en copropriété avec une personne qui vient d'acheter!

Comme en plus le notaire des vendeurs a déjà proposé de faire cette vente purgeante par le passé, que des mots d'oiseaux ont été échangés (enfin, lancés plutôt...), même si les actes de vente de la première phase se sont passés dans la plus grande cordialité, je sais qu'il est capable d'être très con et de la provoquer lui-même par personnes interposées.

Je passe les péripéties sur les négociations avec les receveurs ("Ah? Il vous faut l'information pour le jour de la vente?"), les recherches fiscales inutilement répétées 5 fois, les réponses tardives des receveurs, etc. Tout ce micmac bien inutile, puisque le produit de la vente devait être saisi INTEGRALEMENT par l'état. Ces receveurs ne peuvent pas s'entendre entre eux, et qu'on avance?

Ben non. Trop simple. Mais on a pu acheter les 5 derniers début décembre (voir page 3 de ce message)

Février 2017 - Offre de crédit avec une date limite dépassée...

Bien qu'à l'étranger, j'ai dû refaire une demande de financement. En effet, vu la vitesse de développement des opérations, la date limite de 4 mois a été dépassée.

Ouf, les conditions n'ont pas changé en février. Le taux reste le même, bien que le taux soit une donnée mineure dans un projet qui rapporte autant. 0.25% de plus ou de moins ne font pas une grosse différence. Mais ne le dites pas aux banquiers...

Grâce au mandat notarié que j'avais fait pour l'acquisition, mon clerc de notaire a pu faire les démarches pour la nouvelle demande.

Comme de bien entendu, cela n'a servi à rien, puisqu'à mon retour en mars, rien n'était signé.

Malheureusement, au dépassement suivant, j'ai reçu de moins bonnes conditions. Pas tant au niveau du taux que des montants accordés. Et là, c'est moins bon....

Je suis donc repassé chez mon banquier habituel. Mon contact était à nouveau là. Et quand je lui ai raconté ce que je vous racontais ce matin à 11h07, il est tombé des nues. Et a fait ce qu'il fallait pour que j'aie une offre plus correcte que la concurrence en terme de montant. Le taux était similaire.

Par ailleurs, j'avais croisé le chef de mon banquier habituel un jour, hors de la banque, mais dans le cadre de sa profession. Une erreur d'agenda, je n'aurais pas dû être là... D'un trait d'humour, j'ai tout de même casé "merci pour le refus de mon PH". Devant son autre client. Il y a eu un blanc, dans la conversation comme sur son visage... Il m'a dit "impossible de faire marche arrière sur cette décision, mais si vous voulez une ligne de crédit non hypothécaire pour financer les frais de notaire, pas de soucis."

Me voilà donc avec deux offres de crédit, et une ligne de crédit pour les frais de notaire, les travaux, ou tout ce que je veux. Et mon banquier habituel de faire une enquête interne pour savoir qui m'avait opposé un refus. Cela a bardé dans l'agence...

Je me dis, pourquoi pas 3? Et je retourne vers ma banque secondaire qui m'avais opposé un refus également.
Et là, même histoire: tapis rouge et enquête interne...