Mon dernier investissement: boire et déboire...

Alors, bizarrement, bien que les studios disponibles jusqu'en octobre soient tous loués, je trouve le téléphone excessivement calme la semaine dernière, et ce week-end. Les annonces n'ont pas changé, et outre les annonces pour les studios, j'ai aussi une annonce pour un appart 1 chambre et une annonce pour un appart 2chambres. Bref, quand même pas mal d'annonces, de quoi alimenter un téléphone normalement constitué! Ben, rien. A en vérifier si le téléphone fonctionne et si les annonces sont réellement visibles...

Je suis parti tôt vers Charleroi ce lundi matin. Pas que j'avais des tonnes de trucs à faire, mais que j'étais tôt en route. Au programme de la journée, je devais changer mes pneus. Rien de fantastique...

Au fur et à mesure de la journée, mon agenda s'est rempli.
Je résume:
-Course pour le matériel manquant sur chantier (2 bricos)
-Visite de pré-état des lieux avec un locataire qui me balade un peu. Histoire de lui mettre la pression et d'être sûr qu'il se bouge.
-Visite de studio
-Changer mes pneus
-Visite des studios
-Visite de l'appart 1ch
-Deux visites pour les studios
-Visite de l'appart 2ch

Tout cela en refusant les visites qui devaient être refusées, avec un téléphone qui chauffe un peu.

Et ce soir, en refaisant mes appels en absence, je recontacte une personne dont j'avais raté l'appel. C'était pour le petit bureau, espace inloué et inlouable ces dernières années, que je ne compte plus dans mes statistiques tellement l'espoir était ténu. Candidat sérieux.

J'ai donc, si tout se passe correctement, des candidats sérieux pour les studios à relouer, pour l'appart 1ch, pour l'appart 2ch (s'ils sont sérieusement intéressé, eux, je ne peux pas dire que je le sois, moi...) et le bureau.

Bref, une journée qui commence dans la morosité de l'automne qui pointe son nez et se déroule du tonnerre.

La vie, c'est comme une boîte de chocolat. On ne sait jamais sur quoi on va tomber.

Bon, ben sur les deux qui étaient sensé venir déposer la garantie à la banque, il y en a un qui s'est désisté 10 minutes à l'avance. Je l'ai blacklisté illico.

J'ai signé avec l'autre, qui rentre pour le 1er septembre.
Le désisté m'a recontacté, et je l'ai envoyé sur les roses.

Bilan de l'affaire à ce jour:
1 studio reloué pour le 1er septembre
1 studio vide depuis mardi dernier
1 studio à relouer, mais en cours de préavis (donc payé)
7 studios occupés dont un qui ne paye pas.
1 studio loué et prêt - loué pour le 1er septembre (en réalité, ce vendredi)
1 studio loué et en cours de préparation (peinture Ok, cuisine en cours) - loué pour le 1er septembre
1 studio loué et en cours de préparation (peinture en cours) - loué pour le 1er octobre
6 studios avec salle de bain préparée à terminer: il reste peinture et cuisine
2 studios vides et pas prêts d'être prêt (salle de bain et cuisine à arracher et restructurer - cuisine à déplacer - arrivée d'eau et évacuation à refaire.)

C'est lent. Très lent. Et surtout, le téléphone ne sonne pas. Un téléphone qui sonne tout le temps, cela peut exaspérer. Un téléphone qui ne sonne plus alors qu'il y a 4 annonces en cours, c'est stressant. 

Nota: quand je dis qu'il "reste la peinture" à faire, cela veut dire: gratter la peinture existante qui ne tient pas, passer la ponçeuse girafe sur toutes les surfaces, passer le bloc à poncer dans les coins et zone pas accessibles à la girafe, aspirer les murs, mettre un fixateur au pinceau, enduire les murs au Toupret TX120, repasser un coup de ponceuse, aspirer les murs, mettre deux couches de peinture. Ce qui est déjà fait sur ces murs? Enlever les 4 couches de papiers peints...

Bilan de la journée d'hier, riche en stress...

Midi:
Un des locataires de petit studio devait partir... fin juillet. De report en mensonges, nous avions rendez-vous hier. Je savais qu'il était entourloupeur et avait un mode de pensée très personnel et assez éloigné de la loi belge... Je craignais donc de débarquer pour rien, une fois de plus.

Personne au rendez-vous, mais le cadenas et les ferrailles mises pour ce cadenas (dans ma nouvelle porte RF30! - crétin!) avaient disparu. Pas de réception de mes SMS non plus, comme si son Gsm avait disparu du réseau.

Après rapide vérification, c'est la première fois que son Gsm était hors réseau. Tous mes messages précédents ont toujours été reçus immédiatement. Hors, ce monsieur m'indiquait qu'il attendait des documents pour quitter la Belgique. J'ai donc supposé, muni de ces seuls éléments (notre rendez-vous confirmé deux fois, la réception immédiate passée des messages, la disparition de la ferraille), qu'il avait quitté les lieux.

C'était le cas. Personne, et presque plus rien dans le logement. Pas de clés non plus. Tilt: la boîte aux lettres: les clefs y étaient. J'ai donc la certitude qu'il ne reviendra plus. Le loyer était payé via la garantie et un supplément pour les charges jusque fin août. Je n'ai donc pas de trou. Le demi mois couvre les dégats locatifs (un demi-matelas et un grand nettoyage) mais ni préavis, ni indemnité.

14h: avec une demi-heure d'avance, deux candidates locataires (pour 3 studios remis en location pour "tout de suite") La première ne rentre ni dans les conditions (chien...), ni dans la douche (tour de taille...). Je décline donc sa candidature sur le champ pour cause de chien. La deuxième me plait bien. Enfin une locataire normale... Elle me dit qu'elle me recontactera.

En sortant, le 3e candidat est présent. A l'heure également. 3 sur 3, c'est rare. Généralement, bien que je n'ai jamais fait de statistiques précises, c'est plutôt 1 sur 4... Intéressé immédiatement par le studio qui vient de se libérer, nous prenons rendez-vous pour le surlendemain à la banque. Et hop, un demi-mois de gagné. Je vais dépasser les 100% de taux d'occupation pour les studios disponibles!

19h: la candidate qui me plaisait bien me confirme son intérêt. Rendez-vous est pris pour signer à la banque également, en même temps que le 3e candidat. Une seule lecture, une seule procédure de signature, beaucoup de temps gagné à ne pas devoir refaire mon laïus habituel lors de la lecture du bail.

Il me reste donc un studio à relouer. Le locataire a payé jusque fin août, et sait qu'il devra payer jusqu'à la fin de son préavis si ce n'est pas reloué. Donc, pas de perte de ce côté non plus.

Je me sens libéré d'un poids, et je me rends compte à quel point la situation peut claire du locataire qui s'est barré sans laisser d'adresse pesait sur mon mental.

Moralité, cher Grmff, n'oublie pas qu'il vaut mieux être seul que mal accompagné. Qu'il vaut mieux avoir un logement vide que mal loué... Soit plus sélectif. Dit non au moindre clignotant qui s'allume. Vire les 5% de cas peut clair, et tu pourras manger ton chocolat en paix...

C'est pas difficile, c'est celui qui sort de chez Neuhaus tous les soirs avec des manons.

Tout à fait. Mais hyper rentable aussi, je ne m'en cache pas.
Comme je dis, je fais du social avec mon temps, pas avec mes sous.
Tolérant et compréhensif, mais près de mes sous comme il se doit.

21 logements, c'est certain, c'est du boulot.
Ca avance quand même rapidement à suivre chacun des épisodes.
Félicitations !

On en est donc à 9 de loués et occupés. (8 sur les 10 de la Phase 1 et 1 sur 9 de la phase 2)
Le 10e (de la phase 2) est en cours et sera prêt entre le 1er et le 10 août. Contrat de location signé.

Nous approchons de la rentrée académique, et donc je suis contacté par des étudiants. Un devrait être occupé par un mineur sortant d'une institution (mais tu n'apprends donc rien?...) Le contrat n'est pas signé, on attend l'accord du juge.

Sinon, je suis passé à la préparation de la Phase 2 pour les cuisines (la cuisine en cours d'installation dans le studio Ph2 vient du solde des cuisines de la phase 1, évidemment. Enfin, évidemment pour ceux qui arrivent à suivre mon verbiage...   )

Je suis donc passé chez Brico-Dépot à Maubeuge (éviers), Ikea (chaises, meubles et frigos) et Eldi (taques de cuisson) Les cartes ont chauffé...

Livraison Ikea la semaine prochaine.

Aujourd'hui, séance de justice de paix pour deux dossiers (dont un report de la semaine dernière). Comme la semaine dernière, c'était un juge suppléant. J'ai donc eu droit à deux reports.

Sinon, la 8e locataire est bien entrée. Les travaux des douches sont en cours pour la phase 2, mais je ne sais pas quand ils auront fini. C'est assez flou.

Pour la phase 1, il me reste deux studios à terminer:
Cuisine, mobilier, peinture sdd et cabine de douche pour l'un.
Colle-enduit-ponçage-primer-peinture, et cuisine, mobilier, peinture sdd et cabine de douche pour l'autre.

Je signe un studio de la phase 2 ce vendredi. Pour ce studio, il y a moins à faire parce que la cuisine ne sera pas changée et les murs sont propres. C'est donc juste une mise en peinture et un peu de mobilier. Il est supposé être prêt pour le 15 juillet.

Je fais visiter les studios pas encore prêts pour la mise en location pour la suite. Aujourd'hui, visite pour un studio qui devra être prêt pour fin août.

Bref, cela avance. Lentement mais sûrement.

Dernier événement pour aujourd'hui: la banque a prélevé la mensualité complète du prêt hypothécaire....

A priori, il ne devrait plus rester grand chose comme cash à mettre sur la table: 6000€ pour les 10 cuisines Ikea, 3000€ pour le mobilier et 9000€ pour les salles de douches douches. Total: moins de 20.000€. Par après, le cash devrait rentrer suffisamment pour couvrir les dépenses et les travaux de la phase 3 (deux derniers studios - travaux de cuisine et salle de bain plus importants) et me permettre de me rembourser mon avance de cash en deux ou trois ans.

Bref, aujourd'hui, j'ai l'impression d'avoir dépassé le break-even. Les loyers couvrent le prêt, les charges et les impôts de ce bien. Le cash ne va plus sortir, mais rentrer. Et ça, c'est une bonne nouvelle.

Personnellement, j'avais toujours acheté des biens "clés en main", occupés et loués. Quasi sans travaux. Quelques cuisines remplacées et quelques salles de bain rénovées par an, au fur et à mesure des changements de locataires. Une à la fois. Rarement de travaux en attente. Cette fois, ce fut plus sport, avec des studios en attente que les autres soient terminés . Tiens, je commence à en parler au passé... Je vous dis, j'ai l'impression d'avoir passé un cap.

Et pourtant, je ne suis pas encore à la moitié des studios...

Et l'administration de tout cela? - Projet d'AG...

Sinon, je suis toujours le syndic de cette copropriété. Nous somme donc 3 copropriétaires: moi, un propriétaire d'un studio et un propriétaire d'un garage indépendant.

Nous avons décidé de ne pas ouvrir de compte bancaire pour l'ACP. Je paye tout, et je me fais rembourser les notes "quand je veux". Ces notes sont basées sur tickets, factures, décisions d'AG etc. Je fais régulièrement des AG. Depuis l'AG que j'ai provoqué en janvier 2017, il y en déjà eu deux, et la prochaine est programmée fin juin. Inutile de vous dire que les décisions (ou refus de décisions) sont prises à l'unanimité. Les notes de frais sont approuvées lors de chaque AG.

Le garage de l'autre copropriétaire est loué et occupé.
Le studio de l'autre copropriétaire est vide. Des travaux sont encore à effectuer. A mon avis, ils ne seront jamais faits...par lui. Mais il paye son loyer (vous vous souvenez, c'est mon locataire...) et ses charges de copropriété.

Lors de la prochaine AG, on doit évaluer les devis de changement de chaudière, le passage au gaz éventuel, ou le placement d'une simple régulation un peu bien foutue. J'ai donc demandé des offres pour les 3 projets: chaudière mazout, chaudière gaz, régulation. Le premier que j'ai reçu est à 34.000€ HTVA. Glups.J'ai du regarder une fois de plus pour voir que c'était le prix total des 3 projets...

Mais bon, on est à 17.000€ pour un remplacement de la chaudière mazout de 1990 avec un rendement de 75% par des chaudières gaz condensations avec un rendement de 108%. Ca fait des sous à investir.

D'un autre côté, passer de 15.000L de mazout à 10.000L, cela fait entre 2500 et 4500€ d'économie par an. Faut-il attendre la mort de cette increvable chaudière?

La discussion aura lieu lors de la prochaine AG...