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J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...
Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.
Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard
Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...
Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...
Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...
J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...
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Ah, c'est plus rassurant comme ça.
N'empêche, il est sport votre parc immobilier.
Je ne crois pas avoir la carrure pour une telle gestion.
Chapeau à vous.
Chapeau? Un casque serait sans doute plus utile, parfois...
Nous étions donc 8 studios signés dont 5 locataires présents.
Nous sommes passé aujourd'hui à 6 locataires présents, et un septième lundi. Le 8e est prévu pour le 1er juillet.
Pour les 2 studios suivants, de la première phase de 10, la cadence devrait diminuer, vu les travaux à faire. En tout cas pour le 10e, dont les murs sont encore à enduire et repeindre...
Pour la 2e phase de 9 studios, c'est en cours au niveau des salles de bain. Les anciens tubs et carrelages sont arrachés et évacués, les nouveaux tubs en grès sont quasi tous posés. La plomberie défectueuse a été changée. Les parois des douches ont été cuvelées, prêtes à carreler. Bref, cela avance. Dans une poussière monstrueuse, mais cela avance.
Je me suis tapé Bricodépot pour les dernières parois de douches et siphons, et Ikea pour les derniers accessoires de douche (pas en stock à mon dernier passage)
J'espère la fin des travaux de salle de bain pour début juillet. Je pourrai alors commander et faire livrer les 8 cuisines (la 9e ne sera pas changée) et lancer la préparation des murs et l'enduisage et mise en peinture de cette 2e phase.
D'un côté, un studio tous les 15 jours, c'est pas trop mal. Cela permet de remplir l'immeuble sans se presser, et sans prendre n'importe qui en étant pressé de remplir. Mais un studio tous les 15 jours, cela va être compliqué à tenir comme cadence...
D'un autre côté, un studio tous les 15 jours, cela fait encore 6 mois avant que le loyer plein tombe et donc, au moins 30 loyers de perdus... Et ça, c'est un peu dur: Le remboursement plein commence à être débité au 1er juillet...
En attendant, le reste des opérations se poursuit dans les autres biens. Aujourd'hui, j'ai commandé la 2e expulsion de ma vie d'un appartement dont je sais que les locataires seront présents lors de l'expulsion. La 1ere est commandée il y a presque un mois et est prévue pour le 12 juillet. J'ai été pour deux cas en justice de paix cette semaine, et obtenu deux résiliations conditionnelles (pas de résiliation si le locataire paye son loyer et 50 ou 100e d'arriérés). Dans 10 jours, c'est rebelote pour deux affaires. Une compliquée, et une simple pour laquelle les locataires ne seront pas là. Ils se sont barrés en me laissant la clé sur la cheminée, et cela risque de leur coûter fort cher. J'espère récupérer plus que la garantie locative, mais c'est loin d'être sûr. Et la semaine suivante, ce sera sans doute aussi une résiliation conditionnelle.
J'ai donc 7 affaires actives: 2 expulsions, 3 résiliations conditionnelles, une emmerdeuse dont je serai bientôt libéré et qui m'empêche de faire les visites correctement, et un couple d'emmerdeurs dont je me suis débarrassé un peu tard, qui ont fait fuir de bons locataires et après qui je vais devoir courir pour être payé de ce que le juge va m'octroyer. Sans compter toutes celles qui sont aux mains de l'huissier, bien sûr.
Bon, je me demande si je ne vais pas prendre des vacances, moi...
Parce que pour le reste, les chiffres sont bons, les locataires payent, les affaires tournent...
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Ah, c'est plus rassurant comme ça.
N'empêche, il est sport votre parc immobilier.
Je ne crois pas avoir la carrure pour une telle gestion.
Chapeau à vous.
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Des locataires entrés en mai qui sont déjà parti en vous laissant 3m3 de déchets ?
Ce sont des champions ça.Vous parlez bien du même bâtiment au début et à la fin de votre dernier message ?
Ah ben non... je raconte juste mes changements de locataires de fin de mois...
Mais je comprends votre sursaut
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Des locataires entrés en mai qui sont déjà parti en vous laissant 3m3 de déchets ?
Ce sont des champions ça.
Vous parlez bien du même bâtiment au début et à la fin de votre dernier message ?
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Petit retour.
En mai, 4 studios occupés.
Au 1er juin, 5 studios occupés.
Au 15, ce devrait être 7, et un contrat est déjà signé pour le 1er juillet pour un 8e.
J'ai donc prélevé le solde du prêt travaux en mai, et commencerai le remboursement en juillet.
Cette semaine, on a commencé les 9 studios suivants au niveau des salles de douche. Oui, je sais, cela fait un peu tout à la fois. Les 10 premiers ne sont pas finis que j'entame les 9 suivants.
Mais le remplacement des salles de douches, ce n'est pas la même équipe que pour le montage des cuisines et pour l'enduit-accrocheur-ponçage-peinture des murs. Aujourd'hui, ils ont fini d'arracher les anciens carrelage et anciens tubs.
1ère surprise du jour: deux éviers bouchés. J'espère qu'on arrivera à les déboucher autrement que le précédent, où on doit remplacer une partie de l'évacuation, percée lors du débouchage haute pression.
2e surprise du jour: on a trouvé une descente d'eau noire en fonte éclatée dans une gaine technique. Je me demande bien comment on va remplacer cela.
En plus de la gestion de cette rénovation, il y a tout le reste. Deux apparts 2chambres dont les locataires ont changé, avec toutes les surprises qui vont avec. Pour l'un, ce fut un interrupteur à changer, rien de bien grave. Pour l'autre, ce fut des locataires partis en me laissant les clés sur la cheminée, porte ouverte, avec 3m3 de déchets à évacuer sur la terrasse, y compris un surgélateur hors d'usage mais pourri et plein d'eau saumâtre, et un m3 dans la cave.
Pour ce 2e, le locataire était relativement pressé de rentré. Il m'a donc donné un coup de main pour tout vider (sympa) et ont procédé au nettoyage eux-même (crade...). Pourquoi pressés? Parce que, le papa, réfugié irakien, retrouve son épouse laissée il y a quelques mois en Turquie avec une belle-fille et une petite fille. Les 4 enfants, en Belgique depuis plus longtemps (et anciens locataires...), ont envie que leur maman soit bien accueillie pour leurs retrouvailles après 3 ans de séparation.
Et moi qui râle quand j'ai un pneu plat...
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Himura a écrit :grmff a écrit :installer internet en Wifi,
Pour mon info, que prévoyez-vous exactement pour le wi-fi ?
Le routeur est à disposition de tous ? Sans crainte de vol/vandalisme ? Sans crainte que l'usage de ce wi-fi, dont l'abonnement est à votre nom, sorte du cadre légal et vous retombe un peu dessus ? Sans crainte d'être appelé n'importe quand s'il se coupe pour une raison X ou Y ?Ailleurs, j'ai du filaire. Sans expérience de vandalisme, mais avec une crainte que cela me retombe dessus au niveau légal. Et avec la certitude d'être appelé n'importe quand dès que cela coupe ou que le locataire ait planté son application.
Comme c'est "gratuit", le premier qui me casse les pieds se fait couper définitivement. Les appels, c'est "heures de bureau" et pas le week-end...
Sinon, je cherche encore une application pour faire du logging, du screening et de la gestion à distance, des mots de passe par exemple. Voire de la prioritisation pour ralentir les trop gourmands et garder une connexion potable pour tout le monde. Si vous avez de l'info, je suis preneur.
Je ne suis pas au top du domaine, malheureusement.
Par contre, je suis presque sûr que vous trouverez plusieurs solutions possibles à cela... tout simplement dans la config du routeur.
Vous pouvez y accéder à distance facilement, en activant un VPN sur le routeur, et donc via une adresse ip fixe et un port particulier que vous vous ouvrirez.
Dans cette config, vous pouvez générez plusieurs login. Et il y a généralement des outils de base qui permettent de suivre les consommations de ces différents comptes.
Je suis sûr que des softs de gestion existent, par ailleurs, mais nécessiteraient probablement l'usage d'un mini-serveur.
D'un point de vue légal, je me demande si une clause dans le bail ne suffirait pas à vous protéger.
Du style : "mis à disposition gracieusement, sans obligation ou garantie de fonctionnement à 100%, pannes possibles, ... Et sous réserve d'un usage parfaitement conforme aux lois en vigueur, où l'utilisateur engage sa pleine responsabilité en cas d'usage inadéquat."
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grmff a écrit :installer internet en Wifi,
Pour mon info, que prévoyez-vous exactement pour le wi-fi ?
Le routeur est à disposition de tous ? Sans crainte de vol/vandalisme ? Sans crainte que l'usage de ce wi-fi, dont l'abonnement est à votre nom, sorte du cadre légal et vous retombe un peu dessus ? Sans crainte d'être appelé n'importe quand s'il se coupe pour une raison X ou Y ?
Ailleurs, j'ai du filaire. Sans expérience de vandalisme, mais avec une crainte que cela me retombe dessus au niveau légal. Et avec la certitude d'être appelé n'importe quand dès que cela coupe ou que le locataire ait planté son application.
Comme c'est "gratuit", le premier qui me casse les pieds se fait couper définitivement. Les appels, c'est "heures de bureau" et pas le week-end...
Sinon, je cherche encore une application pour faire du logging, du screening et de la gestion à distance, des mots de passe par exemple. Voire de la prioritisation pour ralentir les trop gourmands et garder une connexion potable pour tout le monde. Si vous avez de l'info, je suis preneur.
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installer internet en Wifi,
Pour mon info, que prévoyez-vous exactement pour le wi-fi ?
Le routeur est à disposition de tous ? Sans crainte de vol/vandalisme ? Sans crainte que l'usage de ce wi-fi, dont l'abonnement est à votre nom, sorte du cadre légal et vous retombe un peu dessus ? Sans crainte d'être appelé n'importe quand s'il se coupe pour une raison X ou Y ?
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Après m'être remis de ma gueule de bois (finalement, on n'en a bu que 10... cela doit être l'age...), j'ai donc mis des annonces pour mes studios: Vlan papier, Vlan immo et 2ememain
J'ai enregistré à ce jour 40 noms dans mon répertoire. Il s'agit de personne seule (studio) ne demandant pas la garantie du Cpas (en général) qui ont la garantie de deux mois en main ainsi que le premier mois de loyer, et qui ont demandé une visite.
Je ne sais pas combien se sont présentées, mais cela doit être une bonne moitié.
J'ai loué 2 studios à 400€ (+ch) à deux personnes qui dépendent du Cpas, mais qui avaient la garantie.
J'ai loué un autre studio dans un autre bâtiment à une des personne qui l'a contacté via ces annonces.
J'ai loué un studio à 420€ à un de mes anciens locataires qui est revenu (VDM pour lui)
Ces 4 personnes ont signé le contrat, signé l'état des lieux et reçu leurs clés hier.
J'ai effectué en outre deux visites hier, dont une qui prend un 4e studio qui est actuellement prêt (très petit), et une qui prend un 5e studio qui sera prêt au 15 juin au plus tard.
Il me reste un très petit studio de prêt. A priori, je préférais le garder pour un étudiant, mais je n'ai eu aucun contact d'étudiant. Je pense donc le louer au premier qui le veut (et qui est dans les conditions)
Techniquement, nous avons changé les barillets des studios par notre nouveau plan clé avec passe (3e série... et j'espère la dernière), fermé l'accès aux caves et les divers locaux techniques avec des barillets de ce même type, adapté l'assurance pour rajouter l'abandon de recours, vidé et nettoyé les caves.
Prochaines phases:
Changer la cuisine dans un autre immeuble
Réparer la nouvelle cuisine (évacuation percée...) dans le studio pour le 15 juin
Finaliser les 4 studios du 3e étage (Cuisines, meubles, peinture salle de bain, cabines de douche, mobilier, annonces, location,...)
Lancer l'opération "salles de bain" pour les 10 studios suivants (acheter les tubs et cabines)
Pour ces 10 studios, il restera a décaper les murs, les réagréer, les enduire, les peindre, commander les 10 cuisines suivantes, les placer, commander le mobilier suivant, le monter le placer...
Ensuite, il restera à attaquer les derniers avec démolition des cuisines et salles de bain actuelles (murs compris), changement des circuits d'arrivée et d'évacuation d'eau, modifications électriques, aménagement de la terrasse (superbe vue avec coucher de soleil sur les terrils...)
Une fois tout louer, on s'attaquera aux détails. Il n'y aura "plus qu'à" refaire l'étanchéité de la terrasse arrière, refaire les descentes d'eau arrière (la descente d'eau avant a été refaite par des "cordistes"), repeindre le rez commun, installer internet en Wifi, repeindre l'ascenseur, repeindre les murs des escaliers communs, peindre le sol des escaliers communs, cristalliser le marbre du rez de chaussée commun, changer la régulation de la chaudière, refaire les sols des caves, peindre les caves, peindre les sols des caves, mettre une couche de protection de la toiture (peinture type argentée de rénovation de roofing), sabler la façade, commander une enseigne en inox "La Volga",...
Et en parallèle, on doit repasser la caméra dans les égouts parce que les égouts des voisins sont raccordés sur les nôtres, et qu'ils nous envoient des lingettes qui ont déjà créé des dégâts...
Mais bon, rien d'insurmontable...
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Santé
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Et maintenant que je vous ai raconté tout mes déboires, il me reste à boire. Au menu de ce soir: 15 bouteilles de Moet&Chandon, entre autres...
A votre santé, et à la prochaine pour d'autres aventures.
Ou pas. Parce que je l'ai dit en décembre à mon clerc de notaire: c'est la dernière fois. Mais bon, depuis, nous avons un rendez-vous à reprendre...
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Voici ce que je disais après avoir signé cette dernière tranche
C'est effectivement signé. Yes. Double yes. Triple yes. Belote et dix de der.
Il ne reste "plus qu'à".
Depuis un an, on a fait du chemin.
Vider les 40cm d'eau dans les caves.
Trouver un chauffagiste qui accepte de nous démarrer la chaufferie qui est évidemment à la cave (bruleur d'occasion, changement des ballons et circulateurs foireux, réparer les pièces défectueuses), histoire que l'immeuble ne gèle pas et garde sa valeur.
Une première journée pour remplir les sacs poubelles et les descendre du 6e sans ascenseur. 150 sacs poubelles
Une deuxième journée pour vider les meubles pourris et les encombrants. 30m3 de tout venant.
Sans compter les 5 cm de guano que des pigeons nous ont laissé parce que la fenêtre est restée ouverte toutes ces années dans un des studios.Convaincre un ascensoriste de nous dépanner hors contrat notre ascenseur qui a trainé 4 ans dans l'eau à la cave.
Se remettre à jour au niveau des obligations imposées par le règlement incendie. Portes coupe-feu. Coupoles EFC. Centrale alerte couplée à des détecteurs, des boutons alertes et des alarmes. Le tout alimenté en secours. Acheté en Italie parce que le même produit en Belgique est 5 fois plus cher (sic!). Placé par un électricien qui veut bien placer ce qu'il n'achète pas. D'autres éléments achetés en UK, parce qu'en Belgique ils ne sont pas foutu de fournir ce qui nous convient.
Au niveau administratif, il n'y a pas eu que les actes notariés. Il y a eu les prêts. Refusés. Acceptés. Périmés. Renouvelés. Tout cela partiellement pendant une absence moyenne durée via diverses procurations notariées, qui auront été finalement inutiles. Puis les permis de location. Passage de l'inspecteurs. Obtenir et vérifier les demandes de permis. Le passage des pompiers. La levée des arrêtés de fermeture. La négociation avec les administrations et leurs diverses incohérences.
Sans compter la reprise des compteurs d'électricité après avoir fait passer le service antifraude de Ores parce que tous les plombs avaient été arrachés par les squatteurs. Puis la réouverture des compteurs. La remise aux normes de l'électricité. La visite de contrôle de conformité de l'électricité.
A j'oubliais: le remplacement des doubles vitrages qui ont pris l'eau, le réglage des châssis qui étaient tous foireux.
Il y a aussi eu le décapage des fers à béton rouillés qui avaient fait sauté les planchers en béton. Et la réparation desdits bétons avec des produits spécifiques, comme pour réparer les ponts sur les routes et autoroutes.
Faire les assemblées générales, puisque le syndic avait été mis en liquidation judiciaire. Se faire nommer syndic. Respecter les procédures. Proposer les travaux aux communs aux autres propriétaires. Chercher des devis. Obtenir leurs votes.
Et maintenant que les actes sont tous passés, il n'y a plus qu'à...
Détapisser les 4 couches de papier peint, poncer les murs, appliquer le fixateur fonds poreux. Enduire les murs. Reponcer les murs. Et il faudra encore tout peindre... Facile à dire. Mais on a dû faire des essais et erreurs avant de trouver la bonne formule de travail... Mais la méthode est validée, les travaux sont en cours.
Il va encore falloir arracher les anciennes cuisines, acheter les nouvelles cuisines Ikea, les faire livrer, monter aux étages, assembler les meubles, les attacher aux murs. Commander les taques et frigos. Aller chercher les éviers et bondes et siphons. Découper les plans de travail pour les éviers et taques. Carreler entre meubles et plan de travail.
Sans compter les salles de bain: arracher les douches, les carrelages, remettre des tubs, du carrelage, des cabines de douches, des accessoires de salle de bain (porte PQ, porte essuie, miroir, tablettes, crochets,...)
Il faudra encore faire la mise en conformité de l'ascenseur (votée et commandée - ya plus qu'à payer...)
Et une fois qu'on aura eu les permis, mettre en location. Trouver des locataires corrects. Commencer le suivi. Et enfin, commencer à remonter les finances...
Cela fait beaucoup de chose. Mais fondamentalement, rien de compliqué, rien d'insurmontable, rien de très technique. Juste de la patience. Savoir ce qu'il est à faire pour éviter de perdre du temps. Et un peu de gestion des équipes, des étapes et des livraisons de matériel. Et le temps de faire ce qui doit être fait...
J'espère que tout cela ira plus vite que les signatures chez le notaire. Si j'ai un locataire cette année, c'est champagne. (allez, j'avoue. Si j'ai pas de locataire cette année pour cet immeuble, je ne me priverai pas de champagne pour autant....)
Si j'en ai 3 pour fin janvier, c'est youpie et cela couvre les intérêts. Si j'en ai 7 pour fin février, c'est le rêve et cela couvre les crédits. Si j'en ai 10 pour fin mars, c'est bingo et cela couvre presque les précomptes immobiliers. Si j'en ai 14 pour fin avril, c'est jackpot et cela commence à renflouer les caisses. Vivement que tout soit loué. Objectif: fin août 2018. Mais je rêve sans doute.
Si cela se passe comme prévu, j'ai récupéré tout le cash personnel investi dans l'affaire vers fin 2020, pour un projet commencé à mi 2016.
Pour moi, ce projet était une première: un bâtiment type chameau, vide d'occupant normaux, squatté, à l'abandon depuis des années, caves sous-eau, avec un arrêté d'inhabitabilité, le tout en copropriété non géré par un syndic en liquidation. Par rapport à mes pépères petits immeubles de rapport complets et déjà loués à l'achat, cela me change un peu. C'est un peu plus sportif.
Allez. Savourons les étapes principales passées: le compromis, le crédit, le premier acte notarié, le deuxième acte notarié, la conformité incendie... Demain est un autre jour, avec une autre étape importante...
Je me demande si ce projet n'aurait pas mérité un blog. Mais pas au fur et à mesure, histoire d'éviter d'être repéré par les divers intervenants qui ont eu une gestion criticable. Faut quand même pas vexer les personnes avec j'aurai peut-être encore besoin d'avoir des contacts...
Allez, la-dessus, bonne nuit, n'abusez pas du chocolat pendant les fêtes, et rendez-vous en mars 2018.
Et si je me suis remis à écrire mercredi, c'est que j'ai loué le premier studio. Jeudi, le 2e studio. Vendredi le 3e studio. J'ai encore 3 studios prêts à la location immédiatement et 5 visites prévues. Dès que ces 3 studios sont loués, le crédit est couvert...
4 studios supplémentaires pourraient être prêts courant le mois de mai. A louer pour le 1er juin? Les impôts seraient couverts...
4 studios supplémentaires pour le premier juillet et 4 supplémentaires pour le 1er août? Cela me permettrait de me refaire...
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Me voila donc propriétaire de 15 studios, et titulaire d'un compromis pour 5 studios complémentaires.
J'ai passé l'épisode "refinancement". Parce que d'une part, les délais étaient à nouveau dépassés, et d'autre part, le crédit a dû être scindé. Mais bon, l'esprit reste le même et donc pas de quoi s'appesantir.
La première vente a débloqué, comme d'évidence, bien des choses pour les vendeurs, qui ont été un peu moins poursuivis par leurs créanciers. Les fonds, bien que disponibles, n'ont été libérés par le notaire des vendeurs que.... fin janvier 2018.
En parallèle de la vente de l'immeuble "Volga", le reste des biens de Mr A devait être vendu. Mr A. avait accepté une offre ferme. Mais l'acquéreur a été un peu moins patient, et un peu plus agressif avec le vendeur. Et l'affaire a capoté.
Moi, de mon côté, ma crainte est que les 5 studios soient vendus en vente publique. Il suffit qu'un seul receveur sur les 6 ou 7 concernés, décide de provoquer une vente publique purgeante... et qu'un acquéreur profite de tout le boulot que j'ai fait pour rafler la mise. Je n'ai pas envie de me retrouver en copropriété avec une personne qui vient d'acheter!
Comme en plus le notaire des vendeurs a déjà proposé de faire cette vente purgeante par le passé, que des mots d'oiseaux ont été échangés (enfin, lancés plutôt...), même si les actes de vente de la première phase se sont passés dans la plus grande cordialité, je sais qu'il est capable d'être très con et de la provoquer lui-même par personnes interposées.
Je passe les péripéties sur les négociations avec les receveurs ("Ah? Il vous faut l'information pour le jour de la vente?"), les recherches fiscales inutilement répétées 5 fois, les réponses tardives des receveurs, etc. Tout ce micmac bien inutile, puisque le produit de la vente devait être saisi INTEGRALEMENT par l'état. Ces receveurs ne peuvent pas s'entendre entre eux, et qu'on avance?
Ben non. Trop simple. Mais on a pu acheter les 5 derniers début décembre (voir page 3 de ce message)
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Mars 2017 - Nous recevons, après 5 mois, l'information de ce que les notaires doivent retenir pour ce qui est de la "plus-value étranger" pour la société B. Il appairait que le prix de vente ne suffira pas pour couvrir les dettes de la société en question, ce que nous savions depuis toujours.
En réalité, depuis le début, il était évident (ou devait l'être pour le notaire des vendeurs) que l'ensemble du prix de vente des studios de la société B serait saisi par le fisc. Ce qui me semblait simple ne l'était pas. Mais pas du tout.
Parce qu'il n'y a pas "un" fisc, mais une multitude de receveurs, chacun responsable sur ses deniers propres, et incapables de prendre une décision. Rien que pour la plus-value étranger, il semble que le dossier soit passé dans 5 bureaux, et donc 5 receveurs, en plus des receveurs "précompte immobilier", IPP, impôts communaux, etc.
C'est à ce moment aussi qu'on apprend que les prix de vente des autres biens couvrent les dettes fiscales.
Mais le notaire des vendeurs tente de bloquer la vente, pour des raisons qui m'échappent complètement. J'apprends par la bande qu'il conseille au vendeur (en très mauvaise santé) de faire une donation aux oeuvres à sa mort. Bref, le notaire des vendeur travaille contre moi...
En outre, le notaire des vendeurs ajoute les autres dettes des sociétés au passif, ce qui fait que le produit de la vente en suffit pas à couvrir le total des dettes. Bref, il mélange tout.
En accord avec Me Reichard, ils décident que c'est Me Reichard, curateur des sociétés B-Prime et B-Seconde, qui s'occupera d'obtenir la main-levée pour la vente qui concerne la société B. C'est débile. Cela n'a aucun sens. Mais comme ce con de notaire des vendeurs me dira quand je l'ai coincé dans son étude avec un brin de fermeté dans la voix "on voit que je ne suis pas juriste".
Un mois plus tard, Me Reichard disait qu'il n'avait rien à voir dans cette affaire qui ne le concernait pas. Vous vous souvenez, Me Reichard qui m'avait fait nommé illégalement syndic... Et hop, un mois de perdu. Mais c'est qui qui n'est pas juriste? Moi, ou le notaire des vendeurs?
Extrait d'un mail que je lui envoyais après cet épisode: "J'ai pas dit que c'était facile, mais c'est VOTRE métier. Si vous trouvez votre métier trop compliqué, changez-en!" Autre morceau choisi: "Depuis quand un notaire ne sait-il pas noter?" C'est suivi d'une mise en cause directe de sa responsabilité et de "Par la présente, je vous mets en demeure de faire le nécessaire sous huitaine" Il ne m'a pas répondu, mais un notaire ne peut déontologiquement pas communiquer avec quelqu'un qui n'est pas son client... Par contre, je me suis fait taper sur les doigts par mon propre notaire Toute petite tape après ce grand coup de pied dans la fourmilière qui s'est mise à fourmiller.
Encore un mois de perdu, mais pas pour tout le monde. Parce que Mr A. décide soudain que son épouse est folle, et a besoin d'un administrateur de bien. Il a donc fait nommer un administrateur de bien... qui n'a pas que cela à faire et qui traine les pieds pour répondre. Et hop, encore un mois de perdu. L'administrateur a bien tenté de recevoir des explications du notaire des vendeurs, mais il mélange tout dans ses explications. Il globalise, ce qui rend ma situation inextricable et incompréhensible.
En mai 2017, pour débloquer la situation, je décide de scinder la vente. D'une part, la vente des studios de la société A est remise. D'autre part, la situation de tous les autres studios qui n'a aucune raison d'être bloquée.... sauf l'autorisation du juge pour l'administrateur de Mme A.
C'est le jour où mon clerc de notaire téléphone à cet administrateur, que celui-ci comprend que c'est simple. Il lui suffit d'obtenir l'autorisation du juge pour passer les actes de NOTRE vente, de ces biens en particulier, et que c'est facile. Mais on a perdu un mois de plus.
Les vendeurs, propriétaires d'un patrimoine immobilier directement et par sociétés interposées de plusieurs millions d'euro toutes dettes fiscales déduites, en sont réduits à mendier pour remplir leur frigo. Tous les loyers sont saisis par le fisc. Ils n'ont plus de quoi remplir leur cuve à mazout. Et l'administrateur estime qu'il y a d'autres priorité en cette fin d'année judiciaire.
Après quelques échanges, points de comparaison, descriptif de l'état du batiment etc, la requête est déposée, l'autorisation est donnée, je l'apprends parce que je vais au greffe en direct, et les semaines passent... jusqu'à ce que l'administrateur me dise qu'il part en vacances et que rien ne pourra se faire avant fin août.
Je vous passe l'état de santé dégradé de Mr A. et le fait qu'on doive déplacer le ministère des notaires au domicile de Mr A., qui refuse de se déplacer jusque chez mon notaire (mais pour le Luxembourg, pas de problème...)
Et la vente de se faire début septembre 2017 pour les studios n'appartenant pas à la société B.
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Bien qu'à l'étranger, j'ai dû refaire une demande de financement. En effet, vu la vitesse de développement des opérations, la date limite de 4 mois a été dépassée.
Ouf, les conditions n'ont pas changé en février. Le taux reste le même, bien que le taux soit une donnée mineure dans un projet qui rapporte autant. 0.25% de plus ou de moins ne font pas une grosse différence. Mais ne le dites pas aux banquiers...
Grâce au mandat notarié que j'avais fait pour l'acquisition, mon clerc de notaire a pu faire les démarches pour la nouvelle demande.
Comme de bien entendu, cela n'a servi à rien, puisqu'à mon retour en mars, rien n'était signé.
Malheureusement, au dépassement suivant, j'ai reçu de moins bonnes conditions. Pas tant au niveau du taux que des montants accordés. Et là, c'est moins bon....
Je suis donc repassé chez mon banquier habituel. Mon contact était à nouveau là. Et quand je lui ai raconté ce que je vous racontais ce matin à 11h07, il est tombé des nues. Et a fait ce qu'il fallait pour que j'aie une offre plus correcte que la concurrence en terme de montant. Le taux était similaire.
Par ailleurs, j'avais croisé le chef de mon banquier habituel un jour, hors de la banque, mais dans le cadre de sa profession. Une erreur d'agenda, je n'aurais pas dû être là... D'un trait d'humour, j'ai tout de même casé "merci pour le refus de mon PH". Devant son autre client. Il y a eu un blanc, dans la conversation comme sur son visage... Il m'a dit "impossible de faire marche arrière sur cette décision, mais si vous voulez une ligne de crédit non hypothécaire pour financer les frais de notaire, pas de soucis."
Me voilà donc avec deux offres de crédit, et une ligne de crédit pour les frais de notaire, les travaux, ou tout ce que je veux. Et mon banquier habituel de faire une enquête interne pour savoir qui m'avait opposé un refus. Cela a bardé dans l'agence...
Je me dis, pourquoi pas 3? Et je retourne vers ma banque secondaire qui m'avais opposé un refus également.
Et là, même histoire: tapis rouge et enquête interne...
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Pour financer mon caprice de manière plus large et plus à l'aise, sans demander de l'aide autour de moi et sans sueurs froides si la banque passe de 100% à 90% de financement, je mets en vente un immeuble.
D'abord à un ami investisseur, qui me dit que ce n'est pas ce qu'il cherche.
Ensuite par l'agent immobilier qui m'a vendu le Volga. Vendu en 3 visites 15.000€ au dessus du prix que j'en voulais.
Financement: ok.
Une semaine après le compromis, l'ami investisseur me dit qu'un bien idéal pour ce qu'il voulait faire lui était passé sous le nez.
Moralité: savoir ce qu'on veut, connaître le marché reconnaître une bonne affaire proposée et saisir sa chance sur le pouce. Et tout cela commence par "savoir" et "connaître", avant de les avoir accrochées correctement.
J'aurais pu vendre plus cher? Pas sûr. Pour moi, ce fut vendu au prix... et cela m'a permis de financer l'autre à l'aise.
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Cela n'avance pas. Visiblement, il ne sera pas possible de faire ce qu'il faut avant la fin de l'année.
Comme je pars en janvier et février de l'autre côté de la planète, je donne mandat notarié à mon notaire pour que l'acte puisse se passer dès que possible.
Mais, comme il y a un vendeur étranger en société, et que la plus-value sur l'immobilier vendu en Belgique est taxable en Belgique, le notaire doit interroger un service spécial qui doit informer de ce qui doit être retenu sur le prix de vente. Et on ne peut pas dire que ce soient des foudre de guerre par là-bas... Pas facile de payer ses impôts... Mais je ne vais pas en faire une tartine, c'est fait dans un autre message...
A mon retour début mars 2017, il est évident que rien n'avait été signé, et que cela n'avait pas avancé beaucoup...
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Bon, au delà de tout cela, encore faut-il financer ce caprice. Donc, avant de faire une offre, je gratte mes fonds de tiroirs.
Mes liquidités? Insuffisantes même pour les frais de notaire. Pas au moment de signer le compromis, mais après avoir payé mon précompte immobilier...
Je vais donc voir mon banquier habituel. Et je demande un PH à 100%+10% de travaux. Et je demande autour de moi si on me soutient en cas de besoin. A priori, il ne me manque pas grand chose pour les frais de notaire, et les quelques mois qui doivent passer avant l'acte me permettront de me refaire. Au pire, je demande un étalement du payement du précompte immobilier. Ils râlent toujours quand on le demande, mais l'acceptent quand même. Au taux usurier qu'ils nous comptent, ils pourraient le faire avec le sourire...
Mon banquier habituel me dit au téléphone que le projet passe sans soucis.
Après l'acceptation de l'offre, tout change. Parce que mon contact habituel est malade, et que le dossier que je lui ai transmis, très résumé puisqu'il me connait, passe chez une collègue qui ne me connait pas.
Refus. J'ai tous mes crédits chez eux. Nous avons remboursé avec anticipation le solde de la maison, qui vaut plus que le Volga. Le projet doit rapporter plus de 3000€ par mois, quelque soit la situation, soit près d'une fois et demi la mensualité du crédit. Net. Net de chez net, après impôt et PH.
Motif invoqué: risque trop important sur une seule tête. En grattant un peu, le contact inhabituel me dit que la banque préfère les petits couples qui achètent leur petite maison et n'aime pas les choses compliquées comme ce projet.
Bon, je passe à ma 2e banque, nettement plus mineure dans mes affaires. Je vais pas vous embêter, mais c'est le même genre de résultat, avec une réponse encore plus conne: vous n'avez pas toutes vos affaires chez nous. Ben non, cela ne risque pas d'arriver avec un raisonnement comme cela...
Je vais voir mon assureur, ami de la famille, et aussi courtier en crédit. Réponse toute nette: trop compliqué pour un courtier. Il connait un peu mes affaires, puisque mes immeubles sont assurés chez lui. Mais il me suggère d'aller voir Mme Untelle, dans la banque Abc. Il lui donnera un coup de fil avant.
J'ai eu droit au tapis rouge et au crédit demandé à peu de chose prêt (ben oui, avec accent circonflexe, vu le sujet!)
Moralité: toujours bien préparer son dossier à la banque, même si le banquier vous connait.
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Est-ce que cela répond à votre question?
Heu... oui
Bien sûr, c'était laconique, mais ça va
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Au delà de l'opération nettoyage et préparation hivernale, il y a la vente elle-même.
L'ensemble appartient à 4 entités différentes:
Société B, luxembourgeoise
Société C.
Société D.
Société C pour la nue propriété, et Mme A pour la nue propriété.
Derrière B, C et D, Mr A., gérant administrateur et actionnaire unique.
L'ensemble est "géré" par un syndic, société B-prime, syndic... en liquidation. Ex-gérant et actionnaire unique: Mr A. Liquidateur: Avocat Reichard.
L'agent immobilier intermédiaire dans la vente qui me concerne est également chargé de vendre les biens de la société B-seconde, mise en faillite, ex-gérant et actionnaire unique, Mr A. Liquidateur: Me Reichard également.
Je demande donc une assemblée générale extraordinaire dans le but de me faire couvrir de mes débours vis-à-vis des autres propriétaires, et de pouvoir chercher les cadavres dans les placards au niveau de la copropriété. Et de pouvoir les prévenir qu'il va y avoir des dépenses...
Je demande donc au syndic, le liquidateur, de faire une AGE, avec comme proposition de me nommer syndic adjoint.
Lors de l'AGE, je suis mandaté par les société B, C, D et Mme A. Le liquidateur a décrété qu'il n'était pas syndic, qu'il n'avait que la mission d'être le liquidateur, et donc que je ne pouvais être son syndic adjoint...
Cet avocat me fait donc nommer syndic tout court, alors que ce n'est pas à l'ordre du jour. Très fort pour un avocat, non? Heureusement que l'IPI n'est pas au courant: me voilà syndic non professionnel, non IPI, non propriétaire... avec l'assentiment de "tous" les autres 2 copropriétaires. Au PV de l'AGE, il est mentionné "à Charge pour Grmff de régler son affiliation à l'IPI"
Bref, Me Reichard savait pertinemment que c'était illégal...
Boarf... On verra par la suite que Me Reichard plane bien moins que le notaire...
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