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Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
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Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Voili-voila. Cela fait donc 2 de signés en plus. Il n'en reste que 3. C'est tout. Les travaux sont certes en cours, mais il n'y en a plus que 3 à louer, dont un bientôt disponible (fin décembre?) et deux pour lesquels je n'arrive pas à réaliser qu'il est temps que je commande le matériel et les travaux.

J'ai le précompte à payer pour novembre, et ensuite, mon compte bancaire devrait commencer à remonter à partir des loyers de décembre. Il aura fallut près de deux ans et demi pour passer de "je vais me l'faire, celui-là" à "Et voila le compte qui commence enfin à remonter". Et sans doute deux ans et demi de plus pour constater que le compte est intégralement renfloué...

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Alors, au programme de la semaine:
1. Finaliser le nettoyage et montage du mobilier du studio dont j'ai donné les clefs ce jeudi. Avec les congés, et comme le studio était quasi finalisé, nous avons préféré donner les clefs plus tôt.
2. Passer au service en charge des réductions de précompte immobilier. Etant donné que le bien était occupé partiellement en 2018, j'espère bien obtenir une réduction du précompte de 2/3 environ. J'ai reçu les montants à payer il y a un mois, il est temps de se bouger. D'autant plus que je viens de recevoir cette semaine mon AER IPP à payer pour fin décembre. Glups.
3. Faire "une remorque". En clair, engager une personne en ALE pour me donner un coup de main pour vider les innombrables déchets (WC cassés, gravats, tuyaux PVC, cartons, encombrants divers, vieux bois, vieux fers, vieux métaux, ménagères, profitez de notre passage, etc...)  des divers studios, caves, garages, espaces, etc. Remplir la remorque, et direction les parcs à container. Ma remorque fait 3m3. Deux passages devraient suffire. Une matinée de boulot, essentiellement en trajet et en attente aux parcs.
4. Signer ce lundi, si les locataires viennent, deux studios du 5e étage (un pour le 7 décembre et un pour le 7 janvier.) Il restera le dernier petit du 5e, annoncé à louer pour le 20 décembre, et les deux du dernier étage, pas annoncés, pas commencés, pas commandés, plein de brols à vider et ranger

Sinon, j'ai commandé le contrôle de mes cuves à mazout (je serai bon pour 10 ans pour les aériennes et pour 3 ans pour les enterrées), j'ai effectué la déclaration "environnemement" des cuves à mazout (bon pour 10 ans), demandé un devis pour le remplacement de la chaudière mazout de cet immeuble, commandé un peu d'outillage, signé et renvoyé les document pour tester Smovin - oui, je sais, je suis lent à la détente mais mieux vaut tard que jamais... -, et rangé mon bureau qui est rangé comme jamais. Si je me mets à ranger mon bureau, c'est qu'on arrive sur la fin, non?

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bim a écrit :

Comme vous dites, il y a des biens avec beaucoup moins de complications qui peuvent être de belles affaires, y compris des biens de rapport "clé en main" (déjà loués, en ordre urbanistiquement parlant, quasi pas de travaux,...).

C'est le premier bien que j'achète et qui n'est pas quasi clefs en mains. Tous les autres étaient loués ou louable tout de suite ou presque.

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Bim
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.

Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.

Etant aussi débutant en investissement immobilier, je ne vois pas votre aventure comme un repoussoir. Au contraire, je trouve que cela illustre bien ce qu'on peut être capable de réaliser lorsque l'on a la motivation, qu'on est méthodique et qu'on réfléchit avec bon sens smile
Ceci dit, un investissement de cette ampleur n'est à mon sens pas vraiment "accessible" pour un débutant qui n'a pas encore les moyens financiers pour envisager un achat si "gros". J'imagine le montant des frais de notaire qu'il faut apporter soit en fonds propres soit en hypothéquant d'autres biens. Il faut donc qu'un investisseur dispose déjà d'un certain patrimoine à mettre sur la table (capital dispo, revente d'un immeuble comme vous l'avez fait pour avoir des liquidités ou mise en hypothèque).
Comme vous dites, il y a des biens avec beaucoup moins de complications qui peuvent être de belles affaires, y compris des biens de rapport "clé en main" (déjà loués, en ordre urbanistiquement parlant, quasi pas de travaux,...).

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Aujourd'hui, nous finalisons le studio qui devait être prêt pour le 1er novembre. Et j'ai signé pour le studio suivant, qui sera prêt pour le 7 novembre. Le 4e étage est complètement loué et sera donc complètement occupé pour le 7 novembre. 16 studios seront alors loués et occupés.

Des deux premières phases, il ne reste que les 3 studios du 5e. Cela devrait aller. La routine. A priori, tout est déjà sur chantier, dans les réserves ou prêt à enlever chez les fournisseurs. Pour fin décembre, ce sera loué et occupé.

Ensuite, il reste également les deux studios du 6e, sur lesquels rien n'a été fait. Ces deux derniers, ce sera une autre paire de manche. Les salles de bains sont à restructurer, la cuisine à déplacer, les arrivées et évacuations d'eau à transformer. Et nous avons remonté au fur et à mesure les étages avec les brols et les matériaux divers. Rien que pour les vider et transférer, on va y passer deux ou 3 jours...

Un lecteur me disait cet après-midi que cette aventure était un repoussoir pour les candidats investisseurs. Lui n'était pas repoussé, au contraire. Mais il me disait que les débutants pouvaient s'effrayer de cette aventure.

Alors, un petit mot complémentaire: il ne faut pas être effrayé par mon récit. Au contraire. Ce n'est certes pas nécessaire de se lancer dans une telle aventure, mais il y en a plein d'autres beaucoup plus simples, très rentables également, accessibles à des débutants.

Point besoin d'acheter un immeuble avec un ascenseur, 30cm d'eau dans les caves, vidé par arrêté de police pour insécurité incendie depuis deux ans, squatté, en copropriété, qui pue l'humidité et le moisi, sans électricité ni chauffage, dont il faut évacuer des m3 de déchets pourris et moisis dans les caves inondées, dont des occupants ont laissé des fenêtres ouvertes les 3 dernières années (3 ans de guano...), avec un syndic en faillite, propriété de sociétés foireuses, en faillite virtuelle, avec des cadavres dans les placards pour des biens meublés soumis à permis de location. Non, vraiment, pas besoin. Il est parfaitement possible de faire d'excellentes affaires avec beaucoup moins de complications...

Et si vous me relisez tranquillement, je n'ai pas eu de réelles surprises techniques. La seule réellement mauvaise surprise, c'est la lenteur de l'achat qui aura mis une année de plus que ce que j'avais prévu. Mais qu'est-ce qu'une année?...

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bim a écrit :

Pour les travaux de rénovation des studios, avez-vous géré vous-même le chantier (en faisant parfois appel à des pros pour certaines choses) ou êtes-vous passé par un entrepreneur ?

J'ai choisi les matériaux, les méthodes, les hommes, notamment en ALE, géré les planning, fait faire une bonne partie par des corps de métier extérieurs (douches, carrelages, ascenseur, étanchéité, électricité, chauffage, portes RF, permis de location,...)

J'ai fait les courses, fait les commandes, fait livrer les cuisines, cherché sur internet pour avoir les meilleurs prix (centrales incendies, exutoires,...), demandé de l'aide sur Bricozone pour certaines choses, obtenu de l'aide en direct d'un Bricozoneur,...

Bref, j'y ai passé pas mal de temps. C'est très lent, mais de toute façon, si on va trop vite et qu'on loue 21 studios en quelques semaines, on se retrouve avec des locataires indésirables et une situation ingérable. J'ai perdu des milliers d'euros de loyer en avançant à mon rythme, mais je ne le regrette pas.

J'ai mis deux fois plus de sous en travaux que prévu, et pris deux fois plus de temps que prévu, mais cela reste une bonne affaire, saine à gérer sur le long terme.

Bref, pas de regrets.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bim a écrit :

Connaissant bien Charleroi (même si je ne suis pas spécialement son marché immobilier), je pense voir de quel immeuble il s'agit et dans quelle rue il est situé (Chocolat si je gagne ? cool lol )

Chocolat si vous gagnez. Vous avez droit à 3 tentatives par MP... (sauf si vous avez des infos de première main, genre délit d'initié...)

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Bim
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Waow, ça c'est du projet ! L'affaire est bonne, même très bonne mais il fallait oser, avec toutes les surprises qui vont avec ! J'ai toujours trouvé ça fou de voir des biens immobiliers pareils qu'on laisse aller en ruine... Mais le malheur des uns fait le bonheur des autres smile En tout cas, félicitations pour cet investissement ! Et merci pour votre récit très détaillé !
Pour les travaux de rénovation des studios, avez-vous géré vous-même le chantier (en faisant parfois appel à des pros pour certaines choses) ou êtes-vous passé par un entrepreneur ?

Connaissant bien Charleroi (même si je ne suis pas spécialement son marché immobilier), je pense voir de quel immeuble il s'agit et dans quelle rue il est situé (Chocolat si je gagne ? cool lol )

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PIM

grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ben, voilà une bonne journée qui se termine.

J'ai loué le 14e studio, le locataire est rentré aujourd'hui.  Le 15e est signé pour le 1er novembre.

Mais aujourd'hui, j'ai aussi fait entrer un locataire qui avait signé il y a quelques temps pour un autre appart dans un autre immeuble.

Puis, j'ai finalisé un contrat pour un autre appartement. Bon, l'appart n'était pas complètement prêt. Mais les nouveaux locataires étaient pressés: logement incendié...

Et à 16h, j'ai fait visiter un appart, loué dans la foulée...

Bref: 4 états des lieux, 2 contrats, une garantie locative. Une journée bien remplie avant quelques jour off line...

Tout est loué. 100%. Et ça, ce matin, c'était inattendu... big_smile

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ce vendredi, je signe le bail pour le 14e (entrée vendredi prochain) et le 15e (entrée au 1er novembre au plus tard). Plus que 6...

Mon électricien a placé la cablerie et l'installation physique. J'ai mal aux jambes. C'est fou le nombre d'étages dans un immeuble...  "Mon" informaticien vient la semaine prochaine.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bon, petit point de la situation.

13 studios occupés.
Le 14e patine un peu. Des promesses de candidats soit-disant intéressé qui ne donnent pas suite... Le studio sera bientôt prêt, normalement disponible pour le 1er octobre. J'ai relancé une candidate, qui doit faire bouger son administrateur. Avec ce 14e, les 3 premiers étages seraient, enfin, loués.

Le 15e est loué et promis pour le 1er novembre (plus tôt si possible) Il n'est pas signé, mais l'accord est pris avec des gens sérieux avec qui j'ai eu affaire par le passé (avocat administrateur des biens du locataire) Je n'avais plus d'annonce en route, mais l'avocat m'a contacté en direct, sachant le sérieux de mes affaires et mon côté assistant social. En plus, il connaissait l'immeuble, même s'il a eu de la peine à le reconnaître.

Le 16e devrait être prêt pour début novembre également. Les 15e et 16e studios sont au 4e étage, qui sera loué intégralement à ce moment aussi...


A part cela, j'ai ma connexion internet à la cave et mon électricien vient installer le Wifi demain. Grosse journée en vue...

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Himura
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Bon, comme je n'en ai pas encore assez sur le dos, j'ai décidé d'offrir du wifi dans l'immeuble. 3-4 antennes, un peu de cable, un peu d'informatique et de programmation, et une ligne internet.

J'ai reçu mon matos aujourd'hui, l'électricien vient installer tout cela jeudi prochain et on programme tout cela la semaine suivante.

Quelle formule et quelle programmation finalement ?
(De mon côté, j'ai fait simple et peu sécurisé... Un wi-fi, un compte unique pour tous, et une chartre d'utilisation. Nul, mais rapide)

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bon, comme je n'en ai pas encore assez sur le dos, j'ai décidé d'offrir du wifi dans l'immeuble. 3-4 antennes, un peu de cable, un peu d'informatique et de programmation, et une ligne internet.

J'ai reçu mon matos aujourd'hui, l'électricien vient installer tout cela jeudi prochain et on programme tout cela la semaine suivante.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bon, ben il fait toujours aussi calme... J'ai bien fait quelques visites, mais rien de concluant...

Mais j'ai reloué le studio prêt mais pas loué. J'y ai perdu une semaine de loyer. Rien d'excessif, mais on n'est déjà plus à 100%...

Et le studio loué pour le 1er octobre est prêt avec 15 jours d'avance et sera loué pour 15 jours de plus.

Vendredi, cela fera 13 de loués et occupés.

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wayne
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Pour le peu d appel téléphonique de candidats je pense que la période des vacances y est pour quelque chose. Pareil pour moi, alors que pendant l année une simple affiche suffit pour être inondé d appels, en juillet-aout c'est le désert.

Bravo pour cette audacieuse aventure, et merci de nous la faire partager !
C'est officiel, Grmff est amateur de sport extrême ! smile A vouloir pousser le défi toujours plus loin, je serai curieux de savoir quel sera le prochain investissement.

Un livre en préparation ? prévenez-nous dès qu'il sera en pré-commande wink

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

11 sont loués et occupés. 1 est prêt, vide et prêt à reloué, et normalement reloué à partir d'aujourd'hui. Signature semaine prochaine. J'ai cependant enlevé l'annonce, je suis sûr de la locataire.

Le 13e studio, loué et promis pour le 1er octobre, sera prêt largement à temps. Voire avec 15 jours d'avance.

Le 14e sera peut-être prêt pour le 1er octobre aussi. Mais lequel? Le contrat n'étant pas signé, et les travaux à l'arrêt sur le 14e, je ferai visiter un petit et un moyen, et on continuera les travaux sur celui que j'aurai loué. Je l'annonce pour le 15 octobre au plus tard.

Aujourd'hui, deux visites qui étaient prêtes à prendre le studio prêt, 4 appels, 5 mails et 2 rendez-vous pris pour lundi pour un studio à partir du 15 octobre. C'est par vague. Pendant 8 jours, rien. Puis soudain, une avalanche... C'est comme cela depuis toujours, et je ne m'y habitue décidemment pas...

Et puis, un autre projet: installation du Wi-Fi dans l'immeuble, prévue pour la semaine prochaine ou la semaine d'après (analyse du système, conseil et étude du matériel, recherche d'une personne capable de me configurer le réseau, visite de l'électricien,...)

Sinon, il y a le reste, ailleurs, de la gestion urgente: relouer deux appartements, remise en peinture d'un appartement, salle de bain à refaire intégralement, baignoire à changer, séparation des frais privatifs et des frais communs pour tous les immeubles, se mettre en ordre pour les permis d'environnement expirés (citernes à mazout de plus de 3000L - tout ce qu'ils n'inventent pas...)

Et le reste des projets à moyen terme: changer les châssis de 5 apparts (ailleurs), changer une chaudière mazout par une chaudière gaz (nouvel immeuble),...

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

PIM a écrit :
D1791 a écrit :

Ok, j'ai compris.  C'était uniquement dans le cadre de ce dossier compliqué.
Pas d'intérêt donc d'avoir un prix studio par studio dans le cas d'un investissement simple.

J'étais déjà en train de réfléchir si il y avait un intérêt fiscal...

Il peut y avoir un intérêt fiscal si l'on envisage de revendre certaines entités à la découpe (pour avoir une valeur unitaire et éviter une insuffisance)

C'est un point auquel je n'avais pas pensé, puisque je n'envisage pas de revendre (politique du sit-and-wait)

Mais c'est une excellente remarque, évidemment.

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PIM
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

D1791 a écrit :

Ok, j'ai compris.  C'était uniquement dans le cadre de ce dossier compliqué.
Pas d'intérêt donc d'avoir un prix studio par studio dans le cas d'un investissement simple.

J'étais déjà en train de réfléchir si il y avait un intérêt fiscal...

Il peut y avoir un intérêt fiscal si l'on envisage de revendre certaines entités à la découpe (pour avoir une valeur unitaire et éviter une insuffisance)

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D1791
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ok, j'ai compris.  C'était uniquement dans le cadre de ce dossier compliqué.
Pas d'intérêt donc d'avoir un prix studio par studio dans le cas d'un investissement simple.

J'étais déjà en train de réfléchir si il y avait un intérêt fiscal...

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Petites statistiques amusantes:
- 48 numéros de téléphone de candidats avec qui cela n'a rien donné à ce jour.
- 13 numéros de téléphone classés "niet" (blacklisté quoi...)
- 2 anciens locataires
- 12 locataires dont 11 occupants et un non encore occupant
- Cela fait un total de 75 rendez-vous pour des visites (groupées ou non)
- 1 locataire qui m'a souillé les murs et le matelas et est parti sans le payer (pas d'arriérés). Loué 3 mois.
- 1 locataire qui est parti après avoir payé ce qu'il devait. Loué 4 mois.
- 1 locataire réfugié avec soucis personnels qui ne paye pas et ne touche rien depuis son entrée dans les lieux. Pertes à prévoir.
- 1 studio classé "vide". Si pas loué cette semaine, cela fera une perte

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